Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14695 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGA3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2023 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2023011779

APPELANTE

S.A.S. GC IMMO immatriculée au RCS de [Localité 7]- Ferrand sous le n° 818 408 510, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mariam PAPAZIAN de la SCP HOURBLIN PAPAZIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : J017 assistée de M^e Me Charles- Philippe GROS substitué par Anthony FERRANDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, toque : 146

INTIMÉES

S.A.S. AFON IMMO immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 813 651 221, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Benjamin MERCIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0138

Société S2C COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI SPA Société de droit étranger dont le siège social est [Adresse 11], Italie, prise en son établissement en France (RCS [Localité 8] 883 418 386), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Claude CRETON,magistrat honoraire, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Conclusions société GC immo : 13 mai 2025

Conclusions société S2C : 25 mars 2025

Conclusions société Afon immo : 8 avril 2025

Clôture : 12 juin 2025

Le 8 avril 2021, la société Afon immo a consenti à la société GC immo une promesse unilatérale de vente au prix de 11 600 000 euros portant sur un ensemble immobilier situé à [Adresse 9]. La date d’échéance de la promesse a été fixée au 7 avril 2022.

Le paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 580 000 euros a été garanti par l’engagement de caution de la société S2C compagnia di assicurazioni di crediti e cauzioni spa(la société S2C).

En l’absence de réalisation de la vente, la société Afon immo a assigné en référé la société GC immo et la société S2C en paiement de cette somme.

Le juge des référés a renvoyé l’affaire à l’audience du tribunal de commerce de Paris qui, par jugement du 7 juillet 2023, a condamné la société GC immo et la société S2C à payer à la société Afon immo la somme de 580 000 euros et condamné la société GC immo à garantir la société S2C de cette condamnation. Il a en outre condamné la société GC immo et la société S2C à payer à la société Afon immo la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la société GC immo n’avait pas réalisé la vente alors que la condition suspensive de l’obtention du permis de construire purgé de tout recours avait été réalisée dans les délais prévus par la promesse et qu’en conséquence le paiement de l’indemnité d’immobilisation était dû.

La société GC immo a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l’infirmation. Elle demande à la cour de débouter la société Afon immo de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que, si le permis de construire a été obtenu le 18 mars 2022 dans le délai prévu par la promesse, soit le 7 avril 2022, l’attestation de non-recours du 21 juin 2022 n’a pu être établie qu’après cette date, de sorte qu’à défaut de réalisation de la condition suspensive dans le délai de réalisation de la promesse, qui ne prévoit pas de prorogation de ce délai pour l’obtention de cette attestation, la promesse était devenue caduque.

Elle ajoute que la disposition qui prévoit le paiement d’une somme de 580 000 euros a été improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation, alors que, destinée à assurer l’exécution de son obligation, constitue une clause pénale et que, la société Afon immo ayant continué à percevoir les revenus produits par la location du bien, il y a lieu de réduire le montant des dommages-intérêts.

La société S2C conclut également à l’infirmation du jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société GC immo à la garantir des condamnations prononcées contre elle.

Elle réclame en outre la condamnation de la société Afon immo à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’a pas été levée.

Elle fait également valoir que n’ont pas été respectées les conditions de mise en jeu de sa garantie qui prévoyaient que devait lui être adressés le procès-verbal de carence et une attestation du notaire indiquant que les conditions suspensives ont été levées n’ont pas été respectées puisque cette attestation du 19 décembre 2019 indique que 'les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées', ce qui signifie que la levée des conditions a eu lieu plus de six mois après le délai de réalisation de la promesse.

Elle ajoute que la clause prévoyant le paiement d’une indemnité d’immobilisation s’analyse en une clause pénale.

Elle réclame enfin la condamnation de la société Afon immo la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Afon immo conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour de condamner la société GC immo à lui payer, en sus de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 137 785 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice, correspondant au montant de la taxe foncière qu’elle a réglée pendant la période d’immobilisation du bien, soit au total 717 785 euros, et qui n’a pas été compensé par le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Elle réclame en outre la condamnation de la société GC immo et de la société S2C à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Considérant que la promesse est soumise à la condition suspensive de l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire et 'que le permis de construire (…) ne fasse l’objet d’aucun recours ou d’oppositions de la part d’un tiers susceptible de conduire à un sursis à exécuter l’ouvrage ou une annulation de permis, à l’intérieur du délai qui leur est imparti, c’est-à-dire pendant les deux mois qui suivront le dernier des deux affichages sur le chantier et en mairie, et ne fasse l’objet d’aucune mesure de déféré administratif de la part du préfet ni d’une quelconque mesure de retrait ou d’abrogation’ ; qu’il est stipulé que 'cette condition suspensive devra être réalisée dans le délai de la promesse (…)', soit le 7 avril 2022, et que 'dans le cas où, à la date de réalisation des présentes, les délais de recours et de retrait du ou des permis de construire obtenus ne seraient pas encore terminés, le délai de réalisation serait repoussé du temps nécessaire à l’expiration desdits délais de recours et de retrait’ ;

Considérant que le permis de construire ayant été délivré le 18 mars 2022 et le délai prévu pour l’exercice des recours ayant expiré le 30 mai 2022, deux mois après le 30 mars 2022, date de l’affichage du permis de construire sur le chantier, il résulte de ces dispositions que le permis de construire purgé de tout recours a été obtenu dans le délai, prorogé, prévu pour la réalisation de la condition suspensive ; que si l’attestation de non-recours a été délivrée le 21 juin 2022, la promesse ne prévoyait pas que l

Considérant qu’il résulte de ces dispositions que les parties ont lié le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire au délai prévu pour la réalisation de la promesse, soit le 7 avril 2022 ; qu’elles ont prévu que ce délai sera prorogé jusqu’à l’expiration du délai de recours des tiers, soit jusqu’au 31 mai 2022, terme du délai de deux mois qui a commencé à courir au 30 mars 2022, date de l’affichage du permis de construire sur le chantier ; que l’attestation de non-recours ayant été délivrée le 21 juin 2022, il est établi que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours a été réalisée dans le délai prévu par la promesse ; que la délivrance de cette attestation, dont il est seulement prévu qu’elle devait être 'établie après l’expiration d’un délai de quatre-vingt-dix jours calendaires après l’accomplissement des formalités d’affichage sur le terrain', n’était destinée qu’à établir le caractère définitif du permis de construire et ne constituait pas une condition suspensive ;

Considérant que la société Afon Immo ayant consenti à la société GC immo une promesse unilatérale de vente, celle-ci bénéficiait d’une option d’achat et restait libre d’acquérir ou de ne pas acquérir le bien ; que la somme de 580 000 euros due en cas de non-réalisation de la vente constituait donc le prix de cette option et ne s’analyse pas en une clause pénale ; que son montant, qui ne peut donner lieu à modération, est donc intégralement dû ;

Considérant que l’attestation notariée indiquant que les conditions suspensives ont été levées, nécessaire pour la mise en jeu de la garantie, a été adressée à la société S2C ; qu’en outre, les développements précédents ayant établi que la condition suspensive d’obtention du permis de construire avait été réalisée dans le délai prévu par la promesse, il ne peut être soutenu que cette réalisation se situe à la date de l’attestation ;

Considérant qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement qui condamne la société GC immo et la société S2C, en sa qualité de caution, à payer la somme de 580 000 euros à la société AFON immo ;

Considérant que bénéficiaire d’une option d’achat, la société GC immo n’a pas commis de faute en refusant de conclure la vente ; qu’elle ne peut être condamnée à indemniser le préjudice allégué par la société Afon immo ;

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société Afon immo de sa demande de dommages-intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société S2C compagnia di assicurazioni di crediti e cauzioni et de la société GC immo et condamne la société GC immo à payer à la société Afon immo la somme de 4 000 euros ;

Condamne in solidum la société Afon immo et la société S2C compagnia di assicurazioni di crediti e cauzioni aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE