MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/354

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 27 Mai 2025

N° RG 23/01450 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HK37

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 28 Septembre 2023

Appelante

S.A.S. [Adresse 11], dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par M^e Bérangère HOUMANI, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Christian BEER, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimés

M. [V] [H]

né le 19 Février 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Mme [T] [R]

née le 23 Novembre 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Noemie FRANCOIS, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Laurent BENOITON, avocat palidant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

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Date de l’ordonnance de clôture : 10 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 avril 2025

Date de mise à disposition : 27 mai 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte sous seing privé signéle 16 février 2007, Mme [T] [R] et M. [V] [H] ont consenti un bail commercial pour une durée de onze années (soit du 19 décembre 2008 au 18 décembre 2019) à la société par actions simpli’ée Soderev Tour sur un appartement numéroté B401 disposant d’un parking en sous-sol au sein de la résidence de tourisme '[Adresse 8] de Comborcière', situé au lieu-dit de [Localité 7] sur la commune de [Localité 6] (73), ce moyennant un loyer annuel de 10.658,00 euros hors taxes (HT ci-après) payable trimestriellement.

Le bail a été renouvelé tacitement pour une période de neuf années à compter du 19 décembre 2019, en application des stipulations contractuelles.

Consécutivement à la crise sanitaire survenue au cours de l’année 2020, la Sas [Adresse 11] a informé les époux [H] par courrier daté 16 juin 2020 qu’elle entendait suspendre unilatéralement le règlement des loyers dus aux bailleurs sur la période du 14 mars 2020 au 2 juin 2020.

Puis, par courrier adressé le 18 mars 2021, la Sas Soderev a soumis à l’approbation des époux [H] un avenant au bail antérieurement conclu.

En désaccord avec la Sas Soderev, les époux [H] lui ont conséquemment fait délivrer une mise en demeure de payer les arriérés de loyers par lettre recommandée le 3 janvier 2022.

Par acte d’huissier en date du ler juillet 2022, Mme [T] [R] et M. [V] [H] ont finalement fait assigner la Sas [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Chambery aux fins d’obtenir la condamnation de ladite société à l’exécution forcée du contrat de bail commercial, au paiement des arriérés locatifs et à les indemniser pour résistance abusive.

Par jugement du 28 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

— Condamné la société par actions simplifiée Soderev Tour à payer à Mme [T] [R] et M. [V] [H] la somme de 15.040,35 euros hors taxes au titre des arriérés locatifs ;

— Débouté Mme [T] [R] et M. [V] [H] de leur demande d’indemnisation pour résistance abusive ;

— Condamné la société par actions simplifiée [Adresse 11] au paiement de la somme de 2.000,00 euros à Mme [T] [R] et M. [V] [H] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté la société par actions simplifiée Soderev Tour de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné la société par actions simplifiée [Adresse 11] aux entiers dépens de l’instance ;

— Constaté l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Au visa principalement des motifs suivants :

la fermeture temporaire des résidences de tourisme a été imposée du 11 mai au 2 juin, puis du 30 octobre au 14 décembre 2020, néanmoins, et le bail prévoyait une suspension des loyers lorsque le locataire est privé de la jouissance effective et normale des immeubles désignés, ce qui n’était pas le cas, puisque la résidence a ouvert à la date du 27 juin 2020, et que les mesures de fermeture sont intervenues à des dates où la résidence de tourisme n’était habituellement pas ouverte ;

le paiement du loyer n’était pas conditionné à un taux d’occupation minimal de la résidence, étant précisé que la résidence était ouverte aux séjours 'en général’ de courtes durées, mais que les séjours longue durée étaient également possibles, et préservait la locataire des mesures sanitaires prises au cours des années 2020-2021.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 9 octobre 2023, la société Soderev Tour a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 8 août 2024, le désistement de M. [H] et Mme [R] de leur incident de radiation a été constaté, et la société [Adresse 11] a été condamnée au paiement de 800 euros d’indemnité procédurale.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 9 septembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Soderev Tour sollicite de :

— déclarer la société [Adresse 11] fondée en son appel, et y faisant droit, réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Chambéry du 28 septembre 2023, sauf en ce qu’il a débouté les Intimés de leur demande d’indemnisation pour résistance abusive ;

— statuant à nouveau, juger qu’aucun loyer n’est dû par la société Soderev Tour pendant les périodes d’entraves administratives ;

— condamner les Intimés à payer la somme de 5.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aussi aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Houmani, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 11] fait notamment valoir que :

Les mesures législatives prises du fait de la Covid-19 constituent une entrave administrative rendant impossible l’exécution du contrat conclu entre les parties à l’instance puisqu’elles ont conduit à une fermeture des résidences de tourisme et une interdiction de circulation des personnes et à la fermeture des frontières a constitué une « circonstance exceptionnelle »;

l’article 10 du contrat de bail permettant la suspension des loyers trouve donc application au bénéfice de la locataire, soit en cas de circonstances exceptionnellement graves ne permettant pas une jouissance effective et normale du bien loué ;

le premier juge a condamné au paiement des sommes réclamées par les époux [H], alors qu’elle peut prétendre à voir défalquer des loyers dus sur la période mars 2020-décembre 2021 un montant de 11.426,86 euros ,

Par dernières écritures du 10 juin 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [V] [H] et Mme [T] [R] demandent à la cour de :

— Déclarer mal fondé, l’appel de la société Soderev Tour ;

— Recevoir les époux [H] en leur appel incident ;

— Débouter la société [Adresse 11] de toutes ses demandes, fins et conclusions d’appel ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Chambéry en ses dispositions en ce qu’il a jugé :

« Condamné la société par actions simplifiées Soderev Tour à payer à Mme [T] [R] et M. [V] [H] la somme de 15.040,35 euros hors taxes au titre des arriérés locatifs ;

Condamné la société par actions simplifiées [Adresse 11] au paiement de la somme de 2.000,00 euros à Mme [T] [R] et M. [V] [H] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Débouté la société par actions simplifiées Soderev Tour de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Condamné la société par actions simplifiées [Adresse 11] aux entiers dépens de l’instance » ;

— Infirmer le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Chambéry en ses dispositions en ce qu’il a jugé :

« Débouté Mme [T] [R] et M. [V] [H] de leur

demande d’indemnisation pour résistance abusive » ;

Et statuant à nouveau,

— Condamner la société Soderev Tour au paiement aux époux [H] de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive commise par elle ;

— Condamner la société [Adresse 11] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société Soderev Tour à payer aux époux [H] les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, M.et Mme [H] font notamment valoir que :

le bail commercial prévoit que l’obligation du Preneur est maintenue « même si l’appartement reste inoccupé »,

l’appartement a toujours été disponible pour la locataire qui en détient les clefs, et pouvait la louer pour des séjours de courte ou de longue durée,

la force majeure ne permet pas au débiteur d’une somme d’argent de s’exonérer de son paiement (Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 16 septembre 2014, 13-20.306);

les restrictions de la crise sanitaire ne permettaient ni de faire droit à une exception d’inexécution puisque les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance, ni au locataire d’exciper d’aucun cas de force majeure, ni même évoquer les dispositions de l’article 1722 du code civil puisque l’interdiction de recevoir du public ne peut être assimilée à la perte du local (Cass. 3e civ. 30-6-2022 n° 21-20.190 FS-B, n° 21-20.127 FS-B et n° 21-19.889 FS-D).

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 10 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 avril 2025.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur l’application de l’article 10 du contrat

A terme du bail commercial du 16 février 2007, M.et Mme [H], propriétaires d’un logement n°B401 type T3 cabine duplex avec parking, au sein de la résidence de tourisme 'les hauts de [5]' à [Localité 6], ont convenu de le mettre à disposition de la société Soderev, laquelle a 'conçu le projet d’exploiter ladite résidence sous forme d’une résidence de tourisme classée, en assurant un certain nombre de prestations de services para-hôteliers', et que 'le preneur doit prendre à bail commercial chacun des lots de ladite résidence, puis les sous-louer meublés aux futurs résidents, le preneur versant ainsi un loyer au bailleur, quel que soit le taux d’occupation réel du local et devant aussi respecter certaines obligations annexes mais déterminantes du consentement du bailleur, telles que les prestations de services para-hôteliers.'

L’article 10-sinistres du contrat de bail commercial conclu entre les parties stipule 'dans le cas où, après la date de livraison, le preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale des immeubles désignés dans le présent bail, en raison de la survenance d’évènements graves ou de circonstances exceptionnelles ne relevant pas de son fait et présentant les caractères de force majeure, le loyer ci-avant défini serait suspendu jusqu’à l’expiration du mois en cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin.'

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que :

— la suspension des loyers supposait la privation de la jouissance effective et normale, or, en dépit des difficultés d’accès à la résidence des potentiels sous-locataires, interdits de déplacements sur des distances différenciées selon les périodes, la jouissance restait effective pour le preneur, et la destination du bail 'pour une activité d’exploitation de résidence de tourisme classée, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ladite résidence pour un usage d’habitation, pour des séjours en général de courtes durées', n’excluait pas les séjoursde moyenne et longue durée, et rendait possible une exploitation, même minimale, et ne répondait pas au caractère de force majeure exigé,

— la fermeture des résidences de tourisme a été ordonnée par décret n°2020-548 du 11 mai 2020 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et jusqu’au 2 juin 2020, selon décret n°2020-663, puis du 30 octobre au 14 décembre 2020, selon décret du 2020-1310, or, ces deux périodes correspondent, selon les comptes d’exploitation, à des dates de fermeture de la résidence 'les hauts de [5]', puisque la saison hivernale habituelle est de quatre mois, entre la mi-décembre et la mi-avril, et la saison estivale de deux mois, entre la fin juin et la fin août, et que la fermeture de la résidence rendant l’exploitation impossible a été ordonnée à une période où, de fait, la résidence n’est jamais ouverte et exploitée,

— enfin, ni l’existence d’un couvre-feu, la fermeture des frontières entraînant l’impossibilité pour des étrangers de venir en France ou la fermeture des remontées mécaniques des stations de sports d’hiver ne sont de nature à caractériser une privation de la jouissance effective et normale de l’appartement loué par la société Soderev à M.et Mme [H].

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a considéré que la clause de suspension des loyers pour évènement grave ou circonstances exceptionnelles présentant les caractères de la force majeure n’était pas applicable.

II- Sur le montant des impayés de loyer

L’article 1353 du code civile dispose 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

L’article 5 du contrat de bail prévoit que le loyer annuel est fixé à 10.658 euros HT, payable trimestriellement au 5 juin, 5 septembre, 5 décembre et 5 mars de chaque année, outr e TVA en sus de 5,5%, et avec une clause de révision 'de convention expresse, le loyer sus-visé sera révisé chaque année (à hauteur de 100% de sa valeur), fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, plafonné à 2%. L’indice de base à retenir est celui connu au premier trimestre de l’année 2009. La révision du loyer interviendra de ce fait le premier avril de chaque année. L’indice à appliquer chaque année sera le dernier indice publié à la date de l’échéance à honorer.'

Chaque partie produit un décompte, lesquels ne correspondent pas totalement. Il est toutefois possible de retenir :

— que les sommes déclarées payées par les deux parties correspondent, à l’exception de la somme de 3 165,29 euros que la société Soderev inclut dans son tableau allant du 31/03/2020 au 31/12/2021, alors qu’elle correspond au loyer du 4ème trimestre 2019 (payable le 5 mars 2020),

— qu’après déduction de cette somme, le montant réglé au titre des années 2020 et 2021 est, selon les parties, de 11.046,70 euros (2.525,31 + 987,99 + 3.228,60 + 1.076,20),

— que le montant des loyers dus, selon les indications des parties, est de 3.228,60 euros par trimestre sur l’année 2020, et de 3.293,17 euros pour l’année 2021, la société Soderev n’ayant manifestement pas calculé le montant de la révision annuelle pour l’année 2021,

— que le tableau de la société Soderev intègre en réalité 8 trimestres de loyer qui ne sont réindexés qu’à une seule reprise, ce qui engendre inévitablement des erreurs dans les calculs, et que l’addition des sommes réglées (13.135,79) et des 'loyers covid’ qu’elle estime ne pas être dus (11.426,86) ne correspond pas au montant des 8 trimestres considérés, 24.562,65, alors que le tableau retient comme loyers dus sur la période 25.638,85 euros, soit une différence de 1.076,20 euros,

— en conséquent, le montant des sommes dues par la locataire doit être calculé en fonction des éléments clairs et exacts des époux [H], et celui s’élève à 15.040,38 euros et le jugement de première instance sera intégralement confirmé en ce qu’il a condamné la société Soderev à payer à M.et Mme [H] la somme de 15.040,35 euros sollicitée.

III- Sur les demandes indemnitaires et accessoires

Les moyens soutenus par M.et Mme [H] au soutien de leur demande d’indemnisation d’une résistance abusive ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

— l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol,

— l’appréciation de la solidité financière du groupe Lagrange auquel appartient la société Soderev est sans incidence sur le préjudice éventuellement subi par les époux [H], préjudice qu’il leur appartient de démontrer,

— la comparaison des situations respectives des parties ne permet pas de retenir en elle-même l’existence d’un préjudice, et la société Soderev était en droit de prétendre à faire apprécier par une juridiction du fond si les conditions d’application de l’article 10 du contrat de bail, signé et accepté par les bailleurs, étaient réunies ou non.

Succombant au fond en son appel, la société Soderev supportera les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des intimés.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société [Adresse 11] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société Soderev Tour à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M.[V] [H] et Mme [T] [R].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 27 mai 2025

à

M^e Bérangère HOUMANI

M^e Noemie FRANCOIS

Copie exécutoire délivrée le 27 mai 2025

à

M^e Noemie FRANCOIS