GS/SL

N° Minute

1C25/052

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 04 Février 2025

N° RG 24/00713 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HPO4

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TC de THONON LES BAINS en date du 24 Avril 2024

Appelants

M. [Y] [P]

né le [Date naissance 9] 1962 à , demeurant [Adresse 21] ETATS UNIS D’AMERIQUE

M. [L] [P]

né le [Date naissance 11] 1972 à [Localité 27], demeurant [Adresse 25] ETATS UNIS D’AMERIQUE

M. [M] [P]

né le [Date naissance 8] 1974 à [Localité 27], demeurant [Adresse 30] ETATS UNIS D’AMERIQUE

Mme [Z] [I]

née le [Date naissance 6] 1989 à [Localité 26] (Chine), demeurant [Adresse 24] CHINE

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par l’ASSOCIATION VEIL JOURDE, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimées

S.A.S. EURASIA INVESTISSEMENT 1, dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.A.S. SANSO INVESTMENT SOLUTIONS, dont le siège social est situé [Adresse 3]

S.A.S. LES RIVES DE [Localité 31], dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.A.S. LES RIVES DE [Localité 28], dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.A. EURASIA GROUPE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentées par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentées par M^e Simon COHEN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. HOTEL BEAU-SEJOUR, dont le siège social est situé [Adresse 19]

S.A.R.L. SEPT [Localité 22], dont le siège social est situé [Adresse 19]

Représentées par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par l’ASSOCIATION VEIL JOURDE, avocats plaidants au barreau de PARIS

S.A.S. [Localité 22] [Localité 31] TOURISME, dont le siège social est situé [Adresse 10]

S.A.S. COGECO, dont le siège social est situé [Adresse 33]

Représentées par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP LACHAT-MOURONVALLE- AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture :

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 29 octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 février 2025

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

M. [F] [P] est décédé le [Date décès 2] 2018, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [G] [X] et ses cinq enfants, [L], [K], [Y], [M] et [R] [P]. Son épouse est décédée à son tour le [Date décès 7] 2020, laissant pour lui succéder sa fille unique, Mme [Z] [I].

M. [F] [P] était associé majoritaire des sociétés Hôtel Beau-Séjour, détenant 400 parts sociales sur 500, et Sept [Localité 22], détenant 640 parts sur 800, qui étaient propriétaires de deux hôtels situés sur les rives du lac Léman, respectivement à [Localité 28] et [Localité 31]. Les deux sociétés étaient gérées depuis leur création par la petite nièce du défunt, Mme [S] [P], également associée.

Les héritiers de M. [F] [P] ont sollicité de la gérante de voir retranscrire les parts sociales de leur père à leurs noms, puis l’agrément de l’indivision successorale en tant qu’associée des deux sociétés hôtelières. Leurs demandes successives ont été rejetées, des assemblées générales extraordinaires du 4 janvier 2018 ayant imposé l’agrément de tout héritier d’un associé par les associés survivants, lesquels, lors des assemblées générales en date du 3 janvier 2020 ont refusé cet agrément, décision notifiée le 4 janvier 2020.

Par jugement contradictoire en date du 28 avril 2021, rendu sur assignation délivrée par les héritiers [P] le 21 octobre 2020, le tribunal de commerce de [Localité 31]-les-Bains a notamment constaté que [L], [K], [Y], [M], [R] [P] et Mme [Z] [I] sont devenus de plein droit associés indivis des sociétés Hôtel Beau-Séjour et Sept [Localité 22] à compter du 4 octobre 2020, faute pour lesdites sociétés, qui avaient refusé de les agréer en qualité d’associés d’avoir acquis ou fait acquérir leurs parts sociales, à un prix convenu entre les parties, dans le délai légal prévu par les article L 223-13 et L. 223-14 du code de commerce. Ce jugement a été confirmé sur ce point par la présente juridiction par arrêt du 23 avril 2024.

Suivant actes authentiques en date du 24 avril 2023, la gérante a vendu l’ensemble des biens immobiliers constituant l’actif social des sociétés Hôtel Beau-Séjour et Sept [Localité 22], respectivement aux sociétés les Rives de [Localité 28] et les Rives de [Localité 31], toutes deux filiales du groupe immobilier Eurasia, aux prix de 1 150 000 euros et de 2 200 000 euros.

La société Eurasia Investissements 1, associée unique des sociétés les Rives de [Localité 28] et les Rives de [Localité 31], avait auparavant cédé en fiducie, le 13 mars 2023, l’intégralité de ses actions à la société Sanso Investissements Solutions.

Le 22 janvier 2024, une promesse de vente, portant sur l’hôtel Belle-Rive, a été conclue entre la société les Rives de [Localité 31] et la société [Localité 22] [Localité 31] Tourisme, filiale du groupe immobilier isérois Cogeco, qui avait manifesté de longue date son intérêt pour l’acquisition de ce bien. Cette promesse a été conclue pour un montant de 3 850 000 euros, sous la condition suspensive de purge des recours formés contre le permis de construire délivré par la mairie de [Localité 31] à l’acquéreur le 4 septembre 2023.

Par exploits en date des 14 et 15 mars 2024, MM. [Y], [L] et [M] [P] et Mme [Z] [I] (ci-après 'les consorts [P]'), arguant notamment de ce que les ventes du 24 avril 2023 auraient été conclues à un prix lésionnaire, de ce que leur produit aurait été détourné, en fraude de leurs droits d’associés, et de ce que la réalisation d’une vente au profit d’un sous-acquéreur les priverait de la restitution possible des biens, ont fait assigner les sociétés [Localité 22] [Localité 31] Tourisme, Cogeco, Les Rives de [Localité 31], Les Rives de [Localité 28], Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1, Sanso Investissement Solutions, Hotel Beau Séjour et Sept [Localité 22] devant le juge des référés du tribunal de commerce de [Localité 31]-les-Bains afin notamment de voir ordonner à titre conservatoire la suspension et l’interdiction de toute vente des biens et droits immobiliers litigieux jusqu’à la publication des assignations par lesquelles les sociétés Hotel Beau Séjour et Sept [Localité 22], dès qu’elles se seront vues désigner un nouveau gérant, saisiront au fond la juridiction compétente d’une action en rescision pour lésion.

Par ordonnance du 24 avril 2024, le président du tribunal de commerce de [Localité 31]-les-Bains a :

— mis hors de cause la société Cogeco ;

— débouté les parties demanderesses de leurs demandes de suspension et d’interdiction de toute vente des biens et droits immobiliers ;

— dit qu’il n’y a lieu à ordonner ni la communication de l’acte de vente immobilière intervenu entre les sociétés du Groupe Eurasia d’une part et les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau Séjour d’autre part, ni la communication de la promesse de vente qui vient d’être conclue fin janvier 2024 entre le groupe Eurasia et le groupe Cogeco, via leurs filiales respectives Les Rives de [Localité 31] et [Localité 22] [Localité 31] Tourisme ou via toutes autres entités de leurs groupes ;

— condamné les consorts [P] et Mme [Z] [I] à payer à chacune des parties défenderesses à la présente instance, la somme de 1 000 euros à titre d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge des parties demanderesses.

Au visa principalement des motifs suivants :

la demande de suspension et l’interdiction de toute vente les biens et droits immobiliers requise par les demandeurs se heurte à des contestations sérieuses ;

les requérants ne démontrent aucun trouble manifestement illicite ;

le dommage imminent qu’ils invoquent présente un caractère hypothétique.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 23 mai 2024, les consorts [P] et Mme [I] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par décisions des assemblées générales en date du 30 septembre 2024, M. [Y] [P] a été désigné gérant des sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau Séjour, en lieu et place de Mme [S] [P], qui a été révoquée pour justes motifs de ses fonctions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières écritures du 24 juin 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [P] sollicitent l’infirmation de la décision entreprise et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— Ordonner à titre conservatoire la suspension et l’interdiction de toute vente des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 32], figurant au cadastre de ladite commune sous les références suivantes

et ce, jusqu’à publication au Service de la Publicité Foncière de [Localité 23] de l’assignation par laquelle la SARL Sept [Localité 22], dès qu’elle se sera vu désigner un nouveau gérant, saisira au fond la juridiction compétente d’une action en rescision pour lésion dirigée contre la société Les Rives de [Localité 31] ;

— Ordonner à titre conservatoire la suspension et l’interdiction de toute vente des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 29], ainsi que [Adresse 5], figurant au cadastre de ladite commune respectivement sous les références suivantes :

et ce, jusqu’à publication au Service de la Publicité Foncière de [Localité 23] de l’assignation par laquelle la SARL Hôtel Beau-Séjour, dès qu’elle se sera vu désigner un nouveau gérant, saisira au fond la juridiction compétente d’une action en rescision pour lésion dirigée contre la société Les Rives de [Localité 28] ;

— Ordonner la communication aux appelants, sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir:

— par les sociétés Sept [Localité 22], Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1 et Les Rives de [Localité 31], de tout compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique de vente, qu’il s’agisse d’un acte notarié ou sous seings privés, intervenu entre eux ou au profit de tout autre entité ultérieurement substituée par la société Les Rives de [Localité 31], portant sur les biens et droits immobiliers sis à [Adresse 32], figurant au cadastre sous les références section D numéro [Cadastre 20], connus sous le nom d’Hôtel Bellerive ;

— par les sociétés Hôtel Beau-Séjour, Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1 et Les Rives de [Localité 28], de tout compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique de vente, qu’il s’agisse d’un acte notarié ou sous seings privés, intervenu entre eux ou au profit de tout autre entité ultérieurement substituée par la société Les Rives de [Localité 28], portant sur les biens et droits immobiliers sis à [Adresse 29], ainsi que [Adresse 5], figurant au cadastre respectivement sous les références section AL numéros [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 4] d’une part, et section AL numéros [Cadastre 13], [Cadastre 18] et [Cadastre 12], d’autre part, connus sous le nom d’Hôtel Beau-Séjour ;

— Condamner in solidum les sociétés Hôtel Beau-Séjour, Sept [Localité 22], Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1, Sanso Investments Solution, Les Rives de [Localité 31], Les Rives de [Localité 28], Cogeco et [Localité 22] [Localité 31] Tourisme à payer aux appelants une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les sociétés Hôtel Beau-Séjour, Sept [Localité 22], Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1, Sanso Investments Solution, Les Rives de [Localité 31], Les Rives de [Localité 28], Cogeco et [Localité 22] [Localité 31] Tourisme aux dépens, qui pourront être recouvrés, pour ceux d’appel, par M^e Bollonjeon, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [P] font notamment valoir que :

la société Cogeco a constitué ad hoc la société [Localité 22] [Localité 31] Tourisme le 7 février 2023 qui est directement impliquée dans l’opération d’acquisition de l’hôtel [Localité 22], ce qui justifie que l’arrêt à intervenir lui soit opposable ;

dans l’attente que les sociétés Hôtel Beau-Séjour et Sept [Localité 22] soient en mesure d’exercer les actions en rescision pour lésion par l’intermédiaire d’un nouveau gérant, il convient de suspendre les ventes ;

cette mesure conservatoire est justifiée par l’existence d’un différend, et ce, nonobstant l’éventuelle existence d’une contestation sérieuse ;

la réalisation d’une vente au profit d’un sous-acquéreur, qu’il s’agisse de Cogeco, d’une de ses filiales ou d’un tiers, des biens immobiliers illicitement cédés à prix dérisoire au groupe Eurasia par les sociétés Hôtel Beau-Séjour et Sept [Localité 22], priverait en effet ces dernières de la possibilité, dans le cadre de l’action en rescision pour lésion qu’elles vont exercer contre les sociétés Les Rives de [Localité 28] et Les Rives de [Localité 31], d’obtenir la restitution desdits biens ;

la vente des uniques actifs sociaux à des prix à l’évidence lésionnaires, à un tiers de leur valeur réelle, par la gérante minoritaire des sociétés, en conflit ouvert avec les associés majoritaires et à leur insu, constitue un trouble manifestement illicite puisque de telles ventes ne pourront qu’être annulées et ont gravement porté atteinte à l’intérêt social des sociétés venderesses ;

cette mesure conservatoire s’impose également afin de prévenir un dommage imminent, puisqu’en cas de revente des biens immobiliers litigieux, les actions en rescision pour lésion qui devront être engagées par les sociétés Hôtel Beau-Séjour et Sept [Localité 22] seraient privées de tout effet dès lors que les acquéreurs, les sociétés Les Rives de [Localité 28] et Les Rives de [Localité 31], ne seraient plus susceptibles de restituer les biens ni de verser un complément de prix, dès lors qu’elles ne détiennent aucun autre actif ;

ils justifient enfin d’un motif légitime à obtenir, en vue des futurs procès qui seront engagés par les sociétés Hôtel Beau-Séjour et Sept [Localité 22], communication des promesses ou compromis de vente ayant précédé les actes authentiques de vente du 24 avril 2023.

Dans leurs dernières écritures du 23 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau Séjour, désormais gérées par M. [Y] [P], demandent à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de :

— Ordonner à titre conservatoire la suspension et l’interdiction de toute vente des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 32], figurant au cadastre de ladite commune sous les références suivantes

et ce, jusqu’à publication au Service de la Publicité Foncière de [Localité 23] de l’assignation par laquelle la SARL Sept [Localité 22] saisira au fond la juridiction compétente d’une action en rescision pour lésion de la vente des biens survenue le 24 avril 2023, et ce au plus tard le 31 décembre 2024;

— Ordonner à titre conservatoire la suspension et l’interdiction de toute vente des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 29], ainsi que [Adresse 5], figurant au cadastre de ladite commune respectivement sous les références suivantes :

et ce, jusqu’à publication au Service de la Publicité Foncière de [Localité 23] de l’assignation par laquelle la SARL Hôtel Beau-Séjour saisira au fond la juridiction compétente d’une action en rescision pour lésion de la vente des biens survenue le 24 avril 2023, et ce au plus tard le 31 décembre 2024 ;

— Ordonner la communication aux appelants, ainsi qu’aux sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau Séjour, sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir :

— par les sociétés Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1 et Les Rives de [Localité 31], de tout compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique de vente, qu’il s’agisse d’un acte notarié ou sous seings privés, intervenu entre eux ou au profit de tout autre entité ultérieurement substituée par la société Les Rives de [Localité 31], portant sur les biens et droits immobiliers sis à [Adresse 32], figurant au cadastre sous les références section D numéro [Cadastre 20], connus sous le nom d’Hôtel Bellerive ;

— par les sociétés Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1 et Les Rives de [Localité 28], de tout compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique de vente, qu’il s’agisse d’un acte notarié ou sous seings privés, intervenu entre eux ou au profit de tout autre entité ultérieurement substituée par la société Les Rives de [Localité 28], portant sur les biens et droits immobiliers sis à [Adresse 29], ainsi que [Adresse 5], figurant au cadastre respectivement sous les références section AL numéros [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 4] d’une part, et section AL numéros [Cadastre 13], [Cadastre 18] et [Cadastre 12], d’autre part, connus sous le nom d’Hôtel Beau-Séjour ;

— Condamner in solidum les sociétés Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1, Sanso Investments Solution, Les Rives de [Localité 31], Les Rives de [Localité 28], Cogeco et [Localité 22] [Localité 31] Tourisme à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les sociétés Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1, Sanso Investments Solution, Les Rives de [Localité 31], Les Rives de [Localité 28], Cogeco et [Localité 22] [Localité 31] Tourisme aux dépens, qui pourront être recouvrés, pour ceux d’appel, par M^e Bollonjeon, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Sept [Localité 22] et Hotel Beau-Séjour font notamment valoir que :

elles sont désormais gérées par M. [Y] [P], qui en a été désigné gérant le 30 septembre 2024 par décisions des assemblées générales ayant préalablement voté la révocation de l’ancienne gérante, Mme [S] [P] ;

elles ont découvert que Mme [S] [P] a bénéficié, en contrepartie de la vente lésionnaire des deux hôtels au groupe Eurasia, d’un avantage personnel en étant nommée présidente d’une autre société, dénommée Snc Badico, également détenue par ce groupe;

le prix de vente des biens a en outre été reversé directement le 26 avril 2023, sans transiter par leurs caisses, à la société Eurasia Groupe, semble-t-il pour l’acquisition de l’intégralité des actions de la société Badico, sans justificatifs, ce qui pourrait s’apparenter à un détournement d’actifs ;

ces éléments ne font que confirmer l’évidence du trouble illicite constitué par les ventes lésionnaires intervenues en avril 2023, ainsi que l’imminence du dommage qui résulterait de la revente des biens à un tiers ;

elles n’ont pu obtenir de la part de l’ancienne gérante la communication des promesses de vente signées en 2022, dont l’intéressée a pourtant admis l’existence ;

elles entendent s’associer de ce fait aux conclusions signifiées par les appelants dont elles adoptent l’ensemble des moyens, fins et conclusions.

Par dernières écritures du 28 juillet 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les sociétés Cogeco et [Localité 22] [Localité 31] Tourisme demandent à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— Ordonner la mise hors de cause de la société Cogeco ;

— Constater l’absence de droits à agir des consorts [P] et de Mme [Z] [I] ;

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse, l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent ;

— Débouter les consorts [P] et de Mme [Z] [I] de leur demande de production sous astreinte;

— Débouter les consorts [P] et de Mme [Z] [I] de leur demande de paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les consorts [P] et de Mme [Z] [I] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Cogeco et [Localité 22] [Localité 31] Tourisme font notamment valoir que :

la société Cogeco, qui n’a aucun lien contractuel avec les demandeurs ni ne dispose du moindre droit sur les biens immobiliers litigieux, doit être mise hors de cause ;

la société [Localité 22] [Localité 31] Tourisme est un tiers acquéreur de bonne foi et l’action en rescision pour lésion qui sera le cas échéant engagée ne remettra pas en cause par elle-même son droit de propriété ;

les réclamations formées par les appelants se heurtent à des contestations sérieuses ;

il n’existe pas de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent et, au contraire, c’est la société [Localité 22] [Localité 31] Tourisme qui subirait un tel dommage en cas de suspension de la promesse unilatérale de vente.

Par dernières écritures du 28 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les sociétés Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1, Sanso Longchamp Asset Management (anciennement dénommée Sanso Investments Solution), Les Rives de [Localité 31] et Les Rives de [Localité 28] demandent à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— En toute hypothèse, débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— Juger irrecevable l’appel incident des sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour sur le fondement de l’Estoppel ;

— En tout état de cause, rejeter les demandes formées par les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour ;

— Condamner solidairement les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour, ainsi que les consorts [P] à payer à chacune des sociétés Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1, Sanso Longchamp Asset Management, Les Rives de [Localité 31] et Les Rives de [Localité 28], la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction, au profit de Maître Clarisse Dormeval.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Eurasia Groupe, Eurasia Investissement 1, Sanso Longchamp Asset Management (anciennement dénommée Sanso Investments Solution), Les Rives de [Localité 31] et Les Rives de [Localité 28] font notamment valoir que :

les sociétés Sept [Localité 22] et Hotel Beau-Séjour forment un appel incident qui se trouve en parfaite contradiction avec leurs demandes de première instance, contrevenant ainsi au principe de l’Estoppel ;

les actes de vente intervenus au profit des sociétés du groupe Eurasia ont été conclus régulièrement par la gérante des sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour, conformément aux pouvoirs qui lui étaient dévolus par les statuts ;

les prix de vente des deux hôtels ont servi à acquérir les actions de la société Badico, qui étaient valorisées à une somme supérieure à 3 400 000 euros;

aucune urgence ne se trouve caractérisée, alors que le conflit qui oppose l’indivision [P] à l’ancienne gérante des sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour dure depuis 2019, que les biens immobiliers de ces deux sociétés ont déjà été vendus en 2023, et que le permis de construire obtenu par la société [Localité 22] [Localité 31] Tourisme fait l’objet de deux recours non encore purgés ;

aucun différend relatif à une prétendue lésion n’existe entre les appelants et les sociétés du groupe Eurasia ;

le prix de vente des immeubles a été fixé en 2023 sur la base de rapports d’évaluation établis le 3 octobre 2022 par un expert judiciaire, M. [O], et se trouve en adéquation avec le marché, compte tenu notamment des lourds travaux de réhabilitation à réaliser et aux contraintes architecturales existantes ;

aucun trouble manifestement illicite ne se trouve caractérisé ;

les appelants ne justifient d’aucun dommage imminent puisque tant l’acquéreur que le tiers possesseur de bonne foi peuvent, si l’action en rescision devait être admise, choisir de payer le supplément du juste prix ;

les appelants ont déjà en leur possession l’ensemble des documents leur permettant d’engager les actions au fond qu’ils envisagent et les actes authentiques conclus le 24 avril 2023 n’ont été précédés d’aucune promesse ou compromis de vente.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

A l’audience du 29 octobre 2024, à laquelle cette affaire a été plaidée, les sociétés Sept [Localité 22] et Hotel Beau-Séjour ont été invitées par la cour à produire, dans le cadre d’une note en délibéré, avant le 31 décembre 2024, le justificatif de la publication au service de la publicité foncière de leurs assignations en rescision pour lésion, dont elles ont annoncé l’imminence.

Par note en délibéré reçue au greffe le 11 décembre 2024, les sociétés Sept [Localité 22] et Hotel Beau-Séjour ont transmis à la présente juridiction les justificatifs sollicités.

Motifs de la décision

I – Sur la mise hors de cause de la société Cogeco

Il convient de constater qu’aucune demande n’est expressément formée à l’encontre de la société Cogeco par les appelants, hormis au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, cette société n’est pas partie à la promesse de vente afférente à l’hôtel [Localité 22], qui a été conclue le 22 janvier 2024 entre la société les Rives de [Localité 31], filiale du groupe Eurasia, et la société [Localité 22] [Localité 31] Tourisme, qui a été constituée le 7 février 2023.

Force est de constater, en outre, que les appelants ne précisent nullement quel est l’intérêt de maintenir dans la cause la société Cogeco, et de lui rendre opposable l’arrêt à intervenir, au seul motif que la société [Localité 22] [Localité 31] Tourisme est l’une de ses filiales.

L’ordonnance du 24 avril 2024 ne pourra donc qu’être confirmée en ce qu’elle a mis hors de cause la société Cogeco.

II – Sur la recevabilité de l’appel incident des sociétés Sept [Localité 22] et Hotel Beau-Séjour

Consacré par l’Assemblée Plénière de la Cour de cassation en février 2009 (Ass., Plén., 27 février 2009, n° 07-19.841), le principe de l’estoppel permet une cohérence des débats en interdisant à une partie de se contredire au détriment de son adversaire. Cette fin de non recevoir implique un changement de position, en droit, qui soit de nature à induire l’autre partie en erreur sur ses intentions. Le principe de l’estoppel n’est ainsi pas réductible à une simple contradiction, mais sanctionne un défaut de loyauté d’une partie dans les débats (voir sur ce point Civ., 2ème, 15 mars 2018, n°17-21-991, n° 17-21-992, n° 17-21-993, n° 17-21-994, n° 17-21-997 et n° 17-21-998).

En l’espèce, si les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour adoptent effectivement, en cause d’appel, une position différente de celle prise en première instance, aucun défaut de loyauté ou d’intention de nuire ne peuvent de toute évidence leur être imputés, puisque leur changement de position s’explique, naturellement, par la révocation, le 30 septembre 2024, de leur ancienne gérante et la nomination, en ses lieux et place, de M. [Y] [P], qui fait partie des demandeurs initiaux à l’instance.

Cette fin de non recevoir ne pourra donc qu’être écartée.

III – Sur la suspension et l’interdiction de la vente des biens immobiliers

Aux termes de l’article 872 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

L’article 873 du même code permet par ailleurs à ce magistrat, même en présence d’une contestation sérieuse, de 'prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

En l’espèce, les appelants demandent à la présente juridiction d’ordonner à titre conservatoire la suspension et l’interdiction de toute vente portant sur les deux biens immobiliers situés sur les rives du lac Léman, respectivement à [Localité 28] et [Localité 31], dont les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour étaient propriétaires jusqu’au 24 avril 2023, date à laquelle ils ont été respectivement cédés, par leur ancienne gérante, aux sociétés les Rives de [Localité 28] et les Rives de [Localité 31], filiales du groupe immobilier Eurasia, aux prix de 1 150 000 euros et de 2 200 000 euros, dont il est prétendu qu’ils seraient lésionnaires.

Force est de constater, cependant, que cette demande de mesure conservatoire n’est formée, dans le dispositif des dernières écritures des consorts [P] et des sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour, comme en première instance, que dans l’attente de la publication au Service de la Publicité Foncière de [Localité 23] des assignations par lesquelles la juridiction compétente sera saisie au fond d’une action en rescision pour lésion.

Or, par leur note en délibéré du 11 décembre 2024, les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour, dont la gérance a été reprise par M. [Y] [P] le 30 septembre 2024, justifient avoir :

— fait assigner au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, suivant exploits en date des 7 et 14 novembre 2024, les sociétés Les Rives de [Localité 31], Les Rives de [Localité 28] et Bellerive [Localité 31] Tourisme afin d’être admises à faire la preuve des lésions dont elles disent avoir été victimes par l’effet des ventes intervenues le 24 avril 2023 ;

— fait [Localité 28] ces assignations au service de la publicité foncière de [Localité 23], lieu de situation des immeubles, le 5 décembre 2024.

La demande de mesure conservatoire, qui n’était formulée que dans l’attente d’une telle publication, est ainsi devenue sans objet et ne pourra donc qu’être rejetée.

L’ordonnance sera ainsi confirmée de ce chef.

IV – Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'. Selon une jurisprudence constante, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, saisi sur le fondement de ces dispositions, d’ordonner à des tiers de produire tous documents qu’ils détiennent (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Com, 11 avril 2005, n°92-20.985).

Il appartient cependant à celui qui formule une telle demande de communication de pièces de caractériser l’utilité que ces dernières peuvent présenter dans le cadre d’un litige futur.

En l’espèce, il est constant que les consorts [P], ainsi que les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour, se trouvent d’ores et déjà en possession des deux actes authentiques de vente passés le 24 avril 2023, ainsi que de la promesse de vente conclue le 22 janvier 2024 entre la société les Rives de [Localité 31] et la société [Localité 22] [Localité 31] Tourisme.

Or, ces documents contiennent l’ensemble des informations permettant aux appelants d’exercer le cas échéant les actions dont ils dressent la liste dans leurs conclusions, à savoir l’action en rescision pour lésion au titre des ventes conclues le 24 avril 2023, ce qu’ils ont fait en novembre 2024, ainsi qu’une action en responsabilité pour fautes de gestion à l’encontre de l’ancienne gérante des sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour, outre les éventuelles actions en responsabilité délictuelle contre toute société dont la faute aurait contribué à leur préjudice.

De fait, les consorts [P] ainsi que les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour ne démontrent nullement que les promesses ou compromis de vente qui auraient précédé, selon eux, les actes authentiques passés le 24 avril 2023, contiendraient des informations qui leur feraient défaut et qui leur seraient indispensables dans le cadre de telles actions. Ils ne précisent pas, du reste, la teneur des informations qu’ils recherchent et qui n’auraient pas été reprises dans les actes authentiques.

En tout état de cause, il n’est nullement certain que ces documents, dont ils réclament la communication sous astreinte, aient été établis, alors que de leur côté, les sociétés du groupe Eurasia maintiennent que les ventes du 24 avril 2023 n’ont été précédées d’aucun avant contrat.

Et si Mme [S] [P], a admis, devant le commissaire de justice mandaté aux assemblées générales du 30 septembre 2024, que des promesses de vente sous seing privé auraient été signées en 2022, cette information ne se trouve corroborée par aucun élément extérieur.

D’une manière plus générale, les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour ne précisent nullement les circonstances dans lesquelles elles se trouveraient dans l’incapacité de produire des contrats dont elles seraient les signataires, alors qu’elles ne font état d’aucune dissipation de leurs archives et qu’elles n’ont adressé aucune mise en demeure à leur ancienne gérante de leur communiquer de telles pièces.

La demande de communication de pièces sous astreinte ne pourra ainsi qu’être rejetée.

V – Sur les mesures accessoires

En tant que parties perdantes, les consorts [P] ainsi que les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Clarisse Dormeval.

Compte tenu par contre des procédures parallèles engagées par les appelants, et de leur issue encore incertaine, les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d’appel, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Rejette la fin de non recevoir tirée du principe de l’estoppel,

Constate que la demande de mesure conservatoire formée par MM. [Y], [L], [M] [P] et Mme [Z] [I], ainsi que les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour, est devenue sans objet,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 24 avril 2024,

Condamne in solidum MM. [Y], [L], [M] [P] et Mme [Z] [I], ainsi que les sociétés Sept [Localité 22] et Hôtel Beau-Séjour aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Clarisse Dormeval,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 04 février 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

M^e Clarisse DORMEVAL

M^e Christian FORQUIN

Copie exécutoire délivrée le 04 février 2025

à

M^e Clarisse DORMEVAL