République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 03/07/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/03339 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VAOB

Jugement (N° 23-000027)

rendu le 12 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de Tourcoing

APPELANT

Monsieur [R] [K]

né le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté par M^e Marine Craynest, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [G] [F]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 9]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Madame [T] [F]

née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

représentée par M^e Sylvie Van Engelandt Guegan, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 03 décembre 2024, tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 après prorogation du délibéré en date du 06 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 octobre 2024

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[H] [F] était propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5]. Il est décédé le [Date décès 6] 2002, laissant pour lui succéder ses deux enfants M. [G] [F] et Mme [T] [F].

A son décès, il a légué l’usufruit de son immeuble à sa concubine, [J] [K], elle-même décédée le [Date décès 3] 2022.

Le fils de [J] [K], M. [R] [K], s’est maintenu dans les lieux après le décès de sa mère.

M. [G] [F] et Mme [T] [F] sont propriétaires indivis de l’immeuble.

Par acte d’huissier de justice du 27 décembre 2022, M. [G] [F] et Mme [T] [F] ont fait assigner M. [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing aux fins d’obtenir son expulsion sous astreinte ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation et une indemnité de procédure.

Par jugement du 12 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté qu’il était occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] appartenant à M. [G] [F] et Mme [T] [F]

— dit qu’à défaut pour M. [K] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut il sera procédé comme il est dit à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [K] à payer à M et Mme [F] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 300 euros et ce à compter du 14 janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux

— dit que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et qu’il pourra procéder à la régularisation des charges

— ordonné la capitalisation des intérêts échus par année entière ;

— débouté M.[R] [K] de sa demande reconventionnelle ;

— condamné M. [R] [K] aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser à M.et Mme [F] la somme de 500euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Par déclaration d’appel du 18 juillet 2023, M [K] a interjeté appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 08 septembre 2023, M [K] demande à la cour de :

RECEVOIR M. [R] [K] de l’ensemble de ses demandes.

DEBOUTER M et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

INFIRMER le jugement rendu le 12 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de Tourcoing en ce qu’il a :

— constaté que M.[R] [K] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] appartenant à M. [G] [F] et

Mme [T] [F] ;

— dit qu’à défaut pour Monsieur [K] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut il sera procédé comme il est dit à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M.[K] à payer à M. et Mme [F] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 300 euros et ce à compter du 14 janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux

— dit que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et qu’il pourra procéder à la régularisation des charges

— ordonné la capitalisation des intérêts échus par année entière

— débouté M. [R] [K] de sa demande reconventionnelle

— condamné M. [R] [K] aux dépens de l’instance

— condamné M.[K] à verser à M. et Mme [F] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

STATUER de nouveau et :

Accorder à M. [K] des délais de 2 ans avant toute expulsion afin de lui permettre de finaliser les discussions concernant le rachat de la maison qui l’occupe ;

Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [K] à la somme de 160 euros par mois à compter du 14/01/2022 sans intérêt ni révision ;

Condamner solidairement M. et Mme [F] à payer à M.[K] la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité à valoir pour les travaux d’entretien et remise en état de la maison ;

Dire que les sommes dues de part et d’autre au titre de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité pour enrichissement sans cause se compensent ;

Laisser à chacun la charge de ses frais et dépens.

Il fait valoir qu’il ne conteste pas la mesure d’expulsion, mais sollicite un délai de deux ans pour partir invoquant la mauvaise foi des propriétaires refusant la vente alors qu’il s’est porté acquéreur à une prix au-dessus de la valeur du bien compte tenu de l’état du bien. Il expose qu’il a refait la cuisine, l’isolation de la maison, le carrelage a réparé les fuites alors que cela incombait aux consorts [F] qui avaient la qualité de nu propriétaire. Il conteste les reproches faits par les propriétaires à propos des travaux qu’il a réalisés dans la maison et conteste toute dégradation, au contraire les travaux ont amélioré l’existant les chiffrage proposé par M. et Mme [F] correspond aux coût des travaux d’achèvement de la rénovation.

Il affirme, à l’appui de sa demande de délais, qu’il a fait une demande de relogement notamment en raison de ce que le bien est inhabitable en l’état qu’en outre les délais permettront de poursuivre les pourparlers pour l’acquisition.

Il conteste le montant de l’indemnité d’occupation, celle-ci devra tenir compte de la valeur réelle de l’immeuble qui est d’environ 73 000 euros, ce qui aboutit à une indemnité mensuelle de 160 euros.

A titre reconventionnelle, il sollicite le versement d’une indemnité de 5 000 euros en raison des travaux qu’il a réalisés qui constituent pour les propriétaires un enrichissement sans cause.

Par conclusions déposées par voie électronique le 04 juillet 2024, M. et Mme [F] demandent, au visa des articles 1217, 1224 à 1228, 1713 et suivants et 1728, du code civil, les articles L131-1, L 414-1 et L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution de :

— Dire et Juger M. [K] irrecevable et non fondé en son appel ;

— Le débouter de l’intégralité de ses demandes ;

— Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— Dire et Juger Mme [T] [F] et M. [G] [F], recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles ;

— Condamner M. [R] [K] à payer à chacun des défendeurs une somme de

1 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive en application de l’article 1241 du code civil ;

— Le condamner à payer à chacun des défendeurs la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils répliquent que le jugement dont appel est en cours d’exécution, le commissaire de justice ayant reçu le concours de la force publique et la demande est devenue sans objet puisque M. [K] a quitté les lieux en septembre 2023, sans les informer. Néanmoins, ils contestent la proposition de rachat invoquée par M. [K], le prix proposé étant manifestement inférieur aux estimations, ils ajoutent que si l’immeuble était dégradé c’est que pendant les vingt années qu’il l’a occupé avec sa mère, M. [K] n’a réalisé aucuns travaux d’entretien alors que cela incombait à Mme [K] en sa qualité d’usufruitière pour ce qui concerne des gros travaux invoqués par M. [K], ils affirment n’avoir jamais reçu aucune réclamation à ce sujet.

S’agissant des travaux réalisés par M. [K], il soulèvent que ceux-ci ont été réalisés sans qu’ils en soient informés, M. [K] a modifié la structure de l’immeuble en abattant un mur sans autorisation des nu-propriétaires. Ils rappellent que m. [K] a bénéficié de fait d’un délai pour quitter les lieux depuis le décès de sa mère en 2022. Ils maintiennent leur demande d’indemnité d’occupation tant sur le principe que sur le quantum. S’agissant de l’enrichissement sans cause invoqué il font valoir que les états des lieux réalisés en 2002 et en 2022 montrent que l’immeuble s’est fortement dégradé, n’étant dorénavant plus habitable, par ailleurs M. [K] ne justifie pas du coût des travaux et donc d’un appauvrissement de même que ne se trouve pas jsutifié au vu de l’état de l’immeuble de leur enrichissement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 octobre 2024

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de délais

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Aux termes de ses écritures, M. [K] ne conteste pas être occupant sans droit ni titre, ni la mesure d’expulsion, il se borne à solliciter des délais, la cour n’étant donc pas saisie de ce chef.

Pour justifier de cette demande, M. [K] soutient avoir engagé des pourparlers pour racheter l’immeuble et y avoir réalisé des travaux important, les délais lui permettant de poursuivre les pourparlers.

Outre que l’octroi de délai pour poursuivre des pourparlers n’entre pas dans les prévisions de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, il ressort des pièces produites que M. [K] n’a pas engagé de sérieux pourparlers avec les intimés. Contrairement à ce qu’il soutient, ce sont les propriétaires qui dès le 25 avril 2022, ont proposé à M. [K] d’acquérir le bien au prix de 115 000 euros correspondant à l’évaluation faite par le notaire, M. [K] communique de son côté une offre d’achat adressée le 25 août 2022, dix ans plus tard alors que la procédure d’expulsion était engagée et dont on peut douter du sérieux, aucun justificatif d’envoi de la correspondance n’étant joint et le prix proposé correspondant au prix des vendeurs, rien ne justifie du refus de ceux-ci.

Par ailleurs, M. [K] produit lui-même la correspondance des services sociaux prenant en considération sa demande de logement, de sorte qu’il n’est pas établi que son relogement ne pouvait avoir lieu.

M. et Mme [F] justifient avoir poursuivi l’exécution du jugement et obtenu le concours de la force publique, ils communiquent en outre une lettre de voisins faisant état de ce que la maison était vide, ce que ne dément pas M. [K], en conséquence il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a refusé des délais.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [K] ne conteste pas le principe de l’indemnité d’occupation, amis demande qu’elle soit réduite eu égard à la valeur de l’immeuble.

M. et Mme [F] produisent l’évaluation de l’immeuble du notaire, celui-ci a été estimé le 17 mars 2022 à une valeur comprise entre 95 000 et 105 000 euros.

Ils produisent également le constat d’état des lieux dressé en présence de Mme [K] le 13 novembre 2002 par Me [S], huissier de justice, qui montre que l’immeuble était entretenu, les portes et châssis de fenêtres peints et que des traces d’infiltrations ont été constatées dans une chambre à l’étage.

Si M. [K] soutient que l’immeuble doit être estimé à 54 000 euros, il convient de constater qu’il résulte de la comparaison du rapport de visite du 2 août 2022 qu’il produit lui-même, avec le procès-verbal de constat établi en 2002, que les dégradations affectant la maison résultent du défaut d’entretien qui incombait à l’usufruitier et à l’occupant.

Il est manifeste que le bien n’a pas été entretenu tout le temps que M.[K] a occupé la maison, les portes et fenêtres sont dégradées, les peintures n’ont pas été refaites.

Par ailleurs il faut observer que M. [K] qui conteste la valeur de l’immeuble servant de base à l’indemnité d’occupation, soutient de manière contradictoire avoir offert de l’acquérir au prix de 115 000 euros.

En revanche, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, en proposant de fixer l’indemnité d’occupation à 300 euros par mois en prenant comme référence pour l’immeuble une valeur de 100 000 euros, le notaire a bien tenu compte de la vétusté du bien, cette indemnité ne correspondant pas à la valeur locative usuellement retenue de 5,5 % de la valeur du bien. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M [K] au paiement d’une indemnité mensuelle de 300 euros à compter du 12 janvier 2022 et jusqu’à son départ effectif des lieux

Sur la demande d’indemnité au titre des travaux réalisés

Selon l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Il a été démontré par la comparaison entre le procès-verbal de constat d’état des lieux dressé en 2002 et le rapport de visite réalisé en 2022, que M. [K] a laissé le bien se dégradé. Il fait état de travaux qu’il a réalisé dans l’immeuble, la réfection de la cuisine, le changement d’une porte.

Il ressort toutefois des pièces versées, que M. [K] a modifié la disposition des lieux, en supprimant l’arrivée de gaz dans la cuisine, une cheminée et un mur de séparation entre la cuisine et le séjour sans solliciter l’autorisation des propriétaires, qu’en outre, il ne justifie pas du coût des travaux réalisés, de sorte qu’ainsi que la justement retenu le premier juge, il n’est pas justifié de sa part d’un quelconque enrichissement, l’état général de l’immeuble s’étant détérioré malgré les travaux invoqué, cette détérioration ne permettant pas d’établir un enrichissement des propriétaires, en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

M. et Mme [F] sollicitent une somme de 1 000 euros à titre d’indemnité en raison de la mauvaise foi de l’appelant.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute ayant causé un préjudice en lien avec cette faute.

En l’espèce, les intimés se borne à indiquer que la procédure d’appel leur cause un préjudice, sans justifier d’un préjudice distinct de celui lié à la procédure réparé par les indemnités versées au titre des frais irrépétibles, ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé de ces chefs, M. [K] succombant en appel sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer .la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

M. [K] sera débouté de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement rendu le 12 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

CONDAMNE M. [R] [K] aux entiers dépens engagés en appel,

CONDAMNE M. [R] [K] à payer à M. [G] [F] et Mme [T] [F] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille