MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/406

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Juillet 2025

N° RG 22/01826 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HDQG

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 12 Août 2022

Appelant

Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SASU NEXITY LAMY, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représenté par la SELARL LEVANTI, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

S.C.I. AIRISE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL CABINET MEROTTO, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

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Date de l’ordonnance de clôture : 17 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 mai 2025

Date de mise à disposition : 01 juillet 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La SCI Airise est propriétaire dans l’ensemble immobilier Le Sosna situé [Adresse 3] à Morzine (74110) de divers lots. Le 25 mai 2018, un dégât des eaux ne concernant pas le lot appartenant à la SCI Airise est survenu dans la copropriété.

Les techniciens mandatés par le Syndicat des copropriétaires Le Sosna représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy, sont intervenus dans l’appartement concerné et ont également coupé l’alimentation en eau chaude de la montée, y-compris celle de l’appartement de la SCI Airise. Constatant que l’eau froide coulait, la copropriétaire a mis fin à cette anomalie, pensant que les robinets étaient fermés. La remise en alimentation de l’eau chaude de la copropriété le 28 mai 2018 a alors occasionné une surconsommation dans le lot de la SCIAirise.

La SCI Airise et le Syndicat des copropriétaires Le Sosna ont engagé des discussions pour solder la facture d’eau et une répartition par moitié du montant de la surconsommation a été décidée avec échelonnement pour la copropriétaire, et paiement de la dernière mensualité le 5 août 2020.

Néanmoins, par assemblée générale du 10 mars 2020, il a été décidé de laisser le complet paiement de la surconsommation à la société Airise.

Par acte d’huissier du 2 juillet 2020, la société Airise a assigné le Syndicat des copropriétaires Le Sosna représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, devant le tribunal judiciaire de Thonon les Bains notamment aux fins de voir annuler la résolution n°27 du procès-verbal d’assemblée générale du 10 mars 2020.

Par jugement du 12 août 2022, le tribunal judiciaire de Thonon les Bains, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Annulé la résolution n°27 du procès-verbal d’assemblée générale du 10 mars 2020 ;

— Condamné le Syndicat des copropriétaires Le Sosna représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, à payer la somme de 2.000 euros à la SCI Airise au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté le Syndicat des copropriétaires Le Sosna représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le Syndicat des copropriétaires Le Sosna représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, au paiement des entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par M^e Merotto selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dispensé la SCI Airise de toute participation aux frais de la procédure.

Au visa principalement des motifs suivants :

Le litige relatif à la surconsommation d’eau a donné lieu à un accord transactionnel entre les parties, la SCI Airise acceptant de prendre en charge 50% de la surconsommation et le Syndicat des copropriétaires Le Sosna représenté par son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, l’autre moitié ;

La décision prise par les copropriétaires l’a été au détriment de la SCI Airise et consistait à revenir sur une décision prise par le syndic et caractérise un abus de majorité puisque la SCI Airise se retrouvait par définition seule à défendre ses intérêts.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 21 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires Le Sosna représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 20 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des copropriétaires Le Sosna représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— Réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

— Dire et juger que le refus exprimé par l’assemblée générale, seule autorité compétente, de dispenser un copropriétaire de charges dues, ne constitue pas un abus de majorité ;

En conséquence,

— Débouter la SCI Airise de sa demande principale ;

— Constater que l’assemblée générale a pu, sans commettre de faute, refuser d’accorder à la SCI Airise la remise partielle de sa dette de charges d’eau dès lors que la facilité de paiement consentie sans pouvoir, par un membre du conseil syndical et le syndic, ne vaut pas accord du syndicat sur ladite remise ;

— Constater enfin l’absence de préjudice ;

En conséquence,

— Débouter la SCI Airise de sa demande subsidiaire ;

— Condamner la SCI Airise à verser au syndicat une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires Le Sosna représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy fait notamment valoir que :

Cette décision n’est pas contraire à l’intérêt collectif et elle n’est pas prise dans l’intérêt exclusif de certains copropriétaires mais dans l’intérêt de la copropriété ;

Si la décision « consistait à revenir sur une décision prise par le syndic », il n’en résulte pas un abus de majorité puisque une « décision » du syndic concernant d’éventuelles dispenses de charges ne peut engager le syndicat ;

Au surplus, ce vote ne favorise nullement les intérêts personnels de certains copropriétaires (distinct de celui de la collectivité) dès lors que tous les copropriétaires présents ont voté pour refuser de prendre en charge la moitié de la surconsommation due à la faute de la SCI Airise ;

Seule l’assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir, légalement, de voter les comptes et donc d’accorder ou de refuser une remise à un copropriétaire et les quelques échanges intervenus entre un membre du conseil syndical, le syndic et la SCI Airise, quand bien même ils auraient connu un commencement d’exécution, n’ont pu engager le syndicat.

Par dernières écritures du 26 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Airise demande à la cour de :

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » de l’intégralité de ses demandes ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Thonon les Bains du 12 août 2022 ;

A titre subsidiaire, dans le cas où la cour d’appel réformerait la décision entreprise et n’annulerait pas la résolution n°27 du procès-verbal d’assemblée générale du 10 mars 2020,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » à lui payer la somme de 3.449,77 euros, consécutivement à la résiliation de l’accord liant les parties ;

En tout état de cause,

— Ordonner qu’elle soit dispensée de participer à la dépense des frais de justice exposés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Sosna » à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Sosna » aux dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit de M^e Forquin, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Airise fait notamment valoir que :

La résolution n° 27 a donné lieu à un vote favorable non pas pour préserver les intérêts collectifs du Syndicat des copropriétaires mais pour la « sanctionner » d’avoir engagé une action en référé contre le Syndicat des copropriétaires ;

Elle a toujours contesté devoir la somme réclamée (pièce n°20) et n’a accepté d’en régler la moitié que pour mettre définitivement un terme au différend ;

Dans la mesure où l’accord serait annulé du fait de la résolution votée, la somme payée dans le cadre de l’accord devrait lui être remboursée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 17 février 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mai 2025.

MOTIFS ET DECISION

L’article 42 de la loi du 10 juin 1965 dispose que 'Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. (..)'

Il y a excès de pouvoir lorsque l’assemblée se prononce sur des questions hors de l’objet légal du syndicat, qui est d’assurer la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, ou encore d’assumer la responsabilité des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, en application de l’article 14 de la loi précitée.

Il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3ème Civ. 16 novembre 2023, pourvoi n°22-18.908).

La société Airise a assigné en justice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Sosna le 2 juillet 2020 aux fins d’obtenir annulation de la résolution n°27 du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mars 2020.

Ainsi que le rappelle la copropriétaire, bien que de façon superflue, son action, introduite le 2 juillet suivant la notification du 5 mai précédent, est recevable, la SCI Airise ayant quitté l’assemblée générale après le vote de la résolution n°20, et devant donc être considérée comme défaillante pour le vote de la résolution n°27.

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que :

— par mail du 9 juillet 2019, M. [O], gérant de la société Airise, adressait un récapitulatif d’accord conclu avec le conseil syndical 'vous m’informez que le conseil syndical maintient toujours sa proposition de réduire de 50% ma sur-consommation d’EC suite à un dégât des eaux qui n’est pas de mon fait. 251 m3 à 27,4882 € = 6899,54 € soit 50% = 3449,77 €. Proposition qui m’avait déjà était faite en août 2018 dans les mêmes termes et que j’accepte finalement pour clore ce litige.',

— cet accord a reçu exécution, puisque figurait au crédit du compte de copropriétaire de la société Airise le 29 juillet 2019 la somme de 3.449,77 euros, et que M. [O] a, par mail du 31 juillet 2019, indiqué 'pour le règlement de cette somme (3449,77 €), je propose de la régler en douze mensualités, onze de 300 €/mois et la dernière de 149,77 €', et que le relevé du compte charge de la copropriétaire au 4 mars 2020 montre que les échéances ont bien été réglées,

— la résolution n°27 explique dans un premier temps la genèse de la surconsommation d’eau de la copropriétaire 'à la suite d’un dégât des eaux survenu le 25 mai 2018 au niveau de l’appartement n°41, nos techniciens ont dû couper l’alimentation d’eau chaude et d’eau froide des 2 colonnes alimentant cet appartement ainsi que l’eau chaude générale du sosna 2. (…) La SCI Airise est venue dans son appartement le dimanche 27 mai et a utilisé l’eau. Malheureusement, cet appartement avait de l’eau froide mais pas d’eau chaude. La SCI Airise est partie de son appartement en laissant son mitigeur ouvert ainsi que ses vannes, aussi bien que lorsque l’eau a été remise en route le lundi 28 mai 2018, l’eau dans sa baignoire s’est mise à couler. (…) Une consommation de 251 m3 a donc pu être constatée. Il est d’usage dans les communes et villes que la communauté prenne en charge une partie de la dépense d’eau.'

— dans un second temps, la résolution indique 'il a donc été proposé à la SCI Airise une facturation à 50%. Cependant, au vu des litiges opposant la SCI Airise à la copropriété, il appartient à l’assemblée générale de statuer sur ce point. Après échanges de vues, l’assemblée générale : refuse d’assurer à hauteur de 50% la charge d’eau de la SCI Airise pour un montant de 3 449,77 euros et demande au syndic d’assurer l’entièreté du recouvrement des charges d’eau', ce qui met en évidence que non seulement la décision était contraire aux usages favorables en vigueur, mais qu’en outre, celle-ci est prise en vue de favoriser la majorité et au détriment de la société Airise, suite à l’action engagée par celle-ci pour contraindre le syndic à faire libérer des parties communes occupées par d’autres copropriétaires (assignation en référé délivrée le 26 novembre 2019 ayant donné lieu à un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 31 janvier 2023 condamnant le syndicat des copropriétaires à libérer les gaines palières, locaux et placards listés dans le constat d’huissier du 31 octobre 2019, sous astreinte, et après un arrêt de cassation du 21 avril 2022),

— la proposition de résolution était donc bien étrangère à la fois à l’objet social du syndicat des copropriétaires, et remettait en cause une précédente décision au préjudice d’un copropriétaire sans motif valable autre que celui de nuire à la SCI Airise, en représailles de l’action engagée aux fins d’obtenir la libération des parties communes.

La décision de première instance sera intégralement confirmée.

Succombant en son appel, le syndicat des copropriétaires supportera, outre les dépens de l’instance, une indemnité procédurale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec application de l’article 10-1 de la loi de 1965 au bénéfice de la SCI Airise.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Sosna aux dépens de l’instance d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de M^e Forquin,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Sosna à payer à la société Airise la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense la société Airise de toute participation aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 01 juillet 2025

à

la SELARL LEVANTI

M^e Christian FORQUIN

Copie exécutoire délivrée le 01 juillet 2025

à

la SELARL LEVANTI

M^e Christian FORQUIN