N° Minute : 2C25/121

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 20 Mars 2025

N° RG 23/00414 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HGKZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 26 Janvier 2023, RG 22/01586

Appelants

Mme [Z] [X] [K]

née le 21 Juillet 1966 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]

Mme [J] [K]

née le 21 Juillet 1966 à [Localité 17], demeurant [Adresse 5]

M. [R] [F] [I] [T] [K]

né le 08 Décembre 1958 à [Localité 17], demeurant [Adresse 2] – ITALIE

Représentés par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

L’association Syndicale Libre de l’Ensemble Immobilier ONIRISM dont le siège social est sis [Adresse 4] prise par la société SYNALP IMMOBILIER, en qualité de syndic désigné, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 14], prise en la personne de son représentant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par la SELAS CCMC AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 07 janvier 2025 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— M^me Elsa LAVERGNE, Conseillère, Secrétaire Générale,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le plan local d’urbanisme de la Commune de [Localité 15] a approuvé le 5 février 2014 une Opération d’Aménagement et de Programmation (OAP) dénommée '[Adresse 16]' prévoyant la réalisation d’environ 55 logements.

Dans ce cadre, la société Cogedim a fait construire un programme immobilier dénommé 'Onirism’ constitué de 8 logements individuels et de 37 logements collectifs sur un terrain situé au lieu-dit '[Localité 18]' selon un permis de construire délivré le 5 novembre 2015.

L’Association Syndicale Libre de l’Ensemble Immobilier Onirism (ci-après ASL Onirism) a été créée pour l’entretien, la gestion, la réalisation de travaux et d’actions d’intérêt commun concernant l’ensemble immobilier Onirism, conformément à ses statuts établis par acte notarié le 6 septembre 2018 et régulièrement publiés dans le journal officiel du 30 novembre 2021. La parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 9], anciennement cadastrée n°D[Cadastre 10], devenue les parcelles cadastrées D n°[Cadastre 12] et n°[Cadastre 13], constituent la voie de desserte interne de l’ensemble immobilier. Elles ont été cédées par la société Cogedim à l’ASL Onirism.

Les consorts [K] sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées section D n°[Cadastre 11], [Cadastre 3], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], situées au Nord-Est de l’ensemble immobilier Onirism.

Les consorts [K] revendiquent l’existence d’une servitude de passage conventionnelle au bénéfice de leurs fonds, et au détriment notamment de l’ancienne parcelle cadastrée section D n°[Cadastre 10] devenue les parcelles n°[Cadastre 12] et [Cadastre 13]. Ils ont signé avec la société Sagec, promoteur immobilier, un compromis de vente suivant acte notarié du 26 novembre 2020 portant sur leurs parcelles, sous la condition suspensive du bénéfice d’une servitude de passage par le lotissement Onirism.

Par assignation à jour fixe délivrée à l’ASL Onirism le 2 septembre 2022, les consorts [K] ont saisi le tribunal judiciaire de Chambéry aux fins notamment de régularisation de l’acte constitutif de la prétendue servitude de passage.

Par jugement contradictoire du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

— débouté les consorts [K] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné in solidum les consorts [K] à payer à l’ASL Onirism la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum les consorts [K] aux entiers dépens de l’instance,

— constaté que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 13 mars 2023, les consorts [K] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [K] demandent à la cour de :

— les juger recevables et bien fondés en leur appel,

Et en conséquence,

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— ordonner à l’ASL Onirism de régulariser l’acte constitutif de servitude de passage tous usages au profit du fonds leur appartenant, dans les termes et selon les modalités figurant dans les actes authentiques de vente, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner l’ASL Onirism prise en la personne de son syndic à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive,

— condamner l’ASL Onirism prise en la personne de son syndic à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’ASL Onirism aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l’ASL Onirism demande à la cour de :

— débouter les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer le jugement déféré,

— condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la servitude conventionnelle

Les consorts [K] exposent que leurs fonds bénéficient d’une servitude réelle et perpétuelle sur la parcelle [Cadastre 10], servitude qui aurait été constatée dans un titre, en l’espèce les actes authentiques de vente régularisés entre la société Cogedim et les co-lotis. Pour eux, ces actes confirment l’accord des propriétaires à l’instauration de la charge. Ils ajoutent qu’il résulte d’un échange de courriels que les membres du conseil syndical ne contestent pas l’existence de la servitude. Ils jugent indifférent que la servitude litigieuse n’ait pas fait l’objet d’un acte conclu avec les propriétaires du fonds servant, dès lors que le droit réel figure bien sur le titre du fonds servant. Ils reconnaissent néanmoins n’avoir jamais conclu de convention avec le propriétaire initial (la société Cogedim) ni avec l’ASL Onirism. Mais ils estiment pour autant que tous les co-lotis, membres de l’ASL Onirism, ont donné leur accord individuel à la servitude ; pour eux, même si l’ASL Onirism est une personne distincte de ses membres, elle n’en reste pas moins l’émanation. Ils en concluent qu’une servitude a bien été consentie, ne saurait être remise en cause et doit, dès lors, faire l’objet d’une régularisation par devant notaire.

L’ASL Onirism relève que le titre de propriété des consorts [K] ne fait mention d’aucune servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. Elle ajoute que l’acte de cession à titre gratuit des parcelles en question par la société Cogedim à elle même, ne mentionne pas davantage de servitude de passage au bénéfice des fonds des consorts [K]. Elle ajoute que :

— les mentions portées sur un acte d’urbanisme ne peuvent pas être constitutives d’une servitude ;

— l’acte de vente produit concernant un co-lotis ne concerne pas la cession des parcelles désignées comme fonds servant lesquelles sont restées la propriété de la société Cogedim jusqu’à ce que celle-ci les lui cède par acte du 22 mars 2022 ;

— les tentatives de régularisation d’une servitude entre les consorts [K] et la société Cogedim n’ont jamais abouties ;

— que les consorts [K] confondent la personne morale et ses membres qui ont pourtant des personnalités juridiques distinctes ;

— que le courriel de reconnaissance évoqué par les appelants a été rédigé par un membre de la société Synalp alors qu’elle-même n’avait pas encore accompli les formalités légales de publicité de sorte que l’auteur de ce courriel ne l’engage en rien.

Sur ce :

L’article 691 du code civil dispose que : 'Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.'. Il est constant qu’une servitude de passage constitue une servitude discontinues.

En l’espèce les consorts [K] reconnaissent dans leurs écritures n’avoir jamais conclu de convention avec le propriétaire initial (la société Cogedim) ni avec l’ASL Onirism (conclusions p. 9).

L’article 695 du code civil prévoit que : 'Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.'. Il est constant en jurisprudence qu’un titre récognitif doit, pour acquérir valeur probante, faire référence au titre constitutif de la servitude (cass. civ. 27 mai 2009, n°08-11.665).

En l’espèce le seul acte produit par les consorts [K] qui pourrait valoir à titre d’acte récognitif, est l’acte de vente intervenu entre la société Cogedim et les consorts [U] le 20 novembre 2018 (pièce n°2). Toutefois cet acte ne mentionne aucunement l’acte constitutif de la servitude mais donne simplement mandat au notaire pour 'régulariser’ des servitudes dont la servitude litigieuse. Il en résulte que, par définition, aucun acte constitutif n’a encore été conclu. Il ressort d’ailleurs des écritures et des pièces des consorts [K] que le projet non abouti de constitution de la servitude date de 2020, soit bien après l’acte d’achat de leur bien par les consorts [U] (pièce n°3).

La cour relève encore, après le tribunal, que le courriel en date du 12 octobre 2021, rédigé par M. [Y] [D] au nom d’une société Synalp et qui s’exprime au nom des membres du bureau d’un conseil syndical ne peut valoir preuve de la constitution d’une servitude (pièce appelant n°8). Les statuts de l’ASL Onirism ont été reçus par devant notaire le 6 septembre 2018 mais sa création n’a été publiée au Journal Officiel que le 30 novembre 2021 (pièce intimé n°1). En d’autres termes l’ASL Onirism n’avait pas la personnalité juridique au moment du courriel litigieux lequel est, au demeurant, dépourvu de la qualité d’acte récognitif. Enfin, il est constant que l’ ASL Onirism n’est devenue propriétaire des parcelles concernées qu’en mars 2022, soit postérieurement à l’avis en question.

Il convient de noter par ailleurs que, contrairement à ce qu’affirme les consorts [K], l’accord de l’ensemble des co-lotis à la servitude, à le supposer établi (les appelants ne versent en effet que l’acte d’achat de l’un d’entre eux) ne peut pas être assimilé à l’accord du propriétaire du fonds prétendument servant, en l’espèce l’ASL Onirism, lequel possède, comme les appelants le reconnaissent pourtant, une personnalité morale distincte.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [K] de leur demande tendant à voir l’ASL Onirism être condamnée sous astreinte à régulariser un acte de constitution de servitude.

2. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les consorts [K]

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière. En l’espèce aucun élément ne démontre que l’ASL Onirism s’est défendue en première instance et en appel en étant animée par l’une ou l’autre de ses intentions ou en se fondant sur une erreur grossière. Au demeurant elle a obtenu gain de cause. Les consorts [K] seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

3. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile les consorts [K] qui succombent seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Ils seront, dans le même temps, déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par les consorts [K] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par l’ASL Onirism en première instance et en cause d’appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a condamnés à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront condamnés in solidum lui verser une nouvelle somme de 2 500 euros au même titre en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [Z] [K], Mme [J] [K] et M. [R] [K] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [Z] [K], Mme [J] [K] et M. [R] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [Z] [K], Mme [J] [K] et M. [R] [K] à payer à l’ASL Onirism la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 20 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

20/03/2025

la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES

la SELAS CCMC AVOCATS

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