MR/SL

N° Minute

1C25/474

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 02 Septembre 2025

N° RG 22/01637 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HCW4

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 09 Juin 2022

Appelante

S.A.S. APC DEVELOPPEMENT, dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentée par M^e Jérôme OLIVIER, avocat au barreau d’ANNECY

Intimées

SARL NEPTUNE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. MJ ALPES es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Neptune, demeurant [Adresse 4]

Représentées par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par la SELAS FIDAL, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 26 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 juin 2025

Date de mise à disposition : 02 septembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte authentique du 1er octobre 2009, la société Sogelac a donné à bail commercial à la société Neptune un tènement immobilier situé à [Localité 7], comprenant un bâtiment à usage d’hôtel et une maison à usage d’habitation, pour 9 années jusqu’au 30 septembre 2018.

Par acte d’huissier du 26 mars 2018, la société Neptune, qui exploite son fonds de commerce d’hôtellerie sous l’enseigne Résidel a sollicité le renouvellement de son bail.

Par acte d’huissier du 29 mars 2018, la société Sogelac a délivré un congé pour vendre à la société Neptune, pour le 30 septembre 2018.

Le 12 avril 2018, la société Sogelac a signifié à la société Neptune le refus de renouvellement de son bail commercial.

Le preneur s’est alors rapproché du bailleur afin que ce dernier effectue une proposition s’agissant de l’indemnité d’éviction due en raison du non renouvellement du bail.

Une visite contradictoire des lieux a été organisée à la demande du bailleur le 30 mai 2018 laquelle a donné lieu à un procès-verbal de constat.

Par acte d’huissier du 7 novembre 2018, la société Sogelac a assigné la société Neptune devant le président du tribunal de grande instance d’Annecy notamment aux fins de voir désigner un expert avec la mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction et les indemnités accessoires auxquelles la société Neptune pourrait prétendre.

Par ordonnance du 17 décembre 2018, le Juge des référés a fait droit à la demande de la société Sogelac et désigné M. [K] en qualité d’expert pour y procéder.

L’expert a rendu son rapport le 30 septembre 2019.

Par acte d’huissier du 27 mars 2020, la société Neptune a assigné la société Sogelac aux droits de laquelle vient désormais la société APC Développement, devant le tribunal judiciaire d’Annecy, notamment aux fins de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 619.001 euros.

Par jugement du 9 juin 2022, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

— Condamné la société APC Développement à payer à la société Neptune au titre de l’indemnité d’éviction, les sommes suivantes :

— indemnité principale : 325.665 euros,

— indemnité de remploi : 32.566,50 euros,

indemnité de déménagement : 2.500 euros,

indemnité pour trouble commercial : 12.560 euros,

frais divers : 14.190 euros ;

— Rejeté la demande de la société Neptune concernant les travaux non amortis et le coût des licenciements ;

— Débouté la société APC Développement de sa demande au titre des frais de remise en état et de compensation ;

— Condamné la société APC Développement à payer à la société Neptune la somme de 5.000 euros sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la société APC Développement de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes autres demandes, demandes plus amples et contraires ;

— Condamné la société APC Développement aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de M^e Defaux en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

le principe du bien-fondé des demandes de la société Neptune au titre du non-renouvellement du bail et l’application des dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce au bénéfice du locataire évincé en l’espèce la société Neptune n’est pas contesté par le bailleur ; seuls les montants à fixer sont discutés par la société APC Développement ;

en l’absence de tout élément au soutien de la demande de la société APC, la réclamation au titre de la remise en état des lieux et celle subséquente de compensation ne peuvent qu’être rejetées.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 14 septembre 2022, la société APC Développement a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a rejeté la demande de la société Neptune concernant les travaux non amortis et le coût des licenciements.

Par arrêt de référé du 11 mai 2023, la Première Présidente de la cour d’appel de Chambéry a :

— déclaré irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire d’Annecy en date du 9 juin 202 et l’a en tout état de cause, rejetée ;

— autorisé la SAS APC développement à consigner la somme de 150.000 euros entre les mains de la Caisse des Dépôts et consignations dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— dit que la SARL Nepture peut poursuivre l’exécution provisoire du surplus des causes de condamnation de la décision du tribunal judiciaire d’Annecy en date du 9 juin 2022 ou de la totalité des causes à défaut de consignation dans le délai prescrit ;

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Neptune a été placée en redressement judiciaire le 2 juillet 2024, procédure convertie en liquidation judiciaire le 24 juillet 2024, et la société MJ Alpes a été nommée en qualité de liquidateur judiciaire.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 5 mai 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société APC Développement sollicite de la cour :

Sur l’indemnité d’éviction principale

— Dire et juger que la méthode de valorisation uniquement par le chiffre d’affaires retenu par le Tribunal judiciaire d’Annecy dans son jugement en date du 09 juin 2022 est inappropriée et n’aurait pas dû être retenue ;

— Dire et juger que l’occupation sans droit ni titre validée par un jugement du Tribunal de Commerce a un impact important sur la valorisation de l’indemnité d’éviction;

— Dire et juger que le manque d’entretien des locaux a un impact important (de l’ordre de 60.000 euros) sur la valorisation de l’indemnité d’éviction ;

— Dire et juger que le poste « rémunération du personnel » a manifestement été sous-évalué dans le calcul de l’indemnité d’éviction et doit être porté à 84.800 euros avec toutes les conséquences qui s’en suivent ;

En conséquence,

— Annuler et réformer le jugement du Tribunal Judiciaire d’Annecy du 9 juin 2022 en ce qu’il :

« CONDAMNE la SAS APC DEVELOPPEMENT à payer à la SARL NEPTUNE au titre de l’indemnité d’éviction, les sommes suivantes :

*indemnité principale : 325 665 euros

*indemnité de remploi : 32 566,50 euros

[']

*indemnité pour trouble commercial : 12 560 euros

*frais divers : 14 190 euros »

Et, statuant à nouveau,

— Dire et juger qu’il convient de retenir un Chiffre d’Affaires de 224.709 euros (pour correspondre aux surfaces incluses au bail) et d’appliquer un coefficient de 40% pour le calcul par la méthode par Chiffre d’Affaires ;

— Dire et juger qu’il convient d’appliquer un coefficient de 3,77 et de prendre en compte un EBE retraité de 11.425,90 €uros pour le calcul par la méthode par l’EBE ;

— Dire et juger qu’il convient d’appliquer une combinaison de la méthode par le Chiffre d’Affaires et par l’EBE pour calculer le montant de l’indemnité d’éviction principale ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 72.000 euros au bénéfice de la société Neptune ;

Sur les indemnités accessoires

— Annuler et réformer le jugement du Tribunal Judiciaire d’ANNECY du 9 juin 2022 en ce qu’il :

« CONDAMNE la SAS APC DEVELOPPEMENT à payer à la SARL NEPTUNE au titre de l’indemnité d’éviction, les sommes suivantes :

*indemnité principale : 325 665 euros

*indemnité de remploi : 32 566,50 euros

[']

*indemnité pour trouble commercial : 12 560 euros

*frais divers : 14 190 euros »

Et, statuant à nouveau,

Sur l’indemnité de remploi

— Dire et juger que la société NEPTUNE a décidé de se réinstaller dans un fonds de commerce dont l’activité est différente de celui pour lequel elle réclame une indemnité de remploi ;

— Dire et juger que la société NEPTUNE ne se réinstallera pas dans un fonds de commerce dont l’activité est l’hôtellerie ;

En conséquence,

— Dire et juger n’y avoir droit à indemnité de remploi

Sur l’indemnité pour trouble commercial

— Constater que l’indemnité fixée par le jugement du 9 juin 2022 est surévaluée à la lumière des derniers éléments comptables de la société Neptune ;

En conséquence,

— Fixer l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 3.841,25 euros ;

Sur les frais divers

— Dire et juger que l’indemnité pour frais divers a été calculée en fonction de la date d’expiration de plusieurs contrats en cours lorsque le rapport a été rédigé qui sont arrivés à échéance depuis lors ;

— Dire et juger le défaut de justification de l’existence et de l’actualité de ces frais divers;

En conséquence,

— Dire et juger qu’en l’absence de justificatif (ex. : factures acquittées), il n’y pas lieu d’obtenir une indemnisation au titre des frais divers ;

— Confirmer partiellement le jugement du Tribunal Judiciaire d’Annecy du 9 juin 2022 en ce qu’il a :

— alloué à la société Neptune la somme de 2.500 euros au titre des frais de déménagement,

— débouté la société Neptune de l’ensemble de ses autres demandes.

En tout état de cause,

— Débouter la société Neptune de l’ensemble de ses demandes formulées dans le cadre de son appel incident ;

— Annuler réformer le jugement du Tribunal Judiciaire d’Annecy du 9 juin 2022 en ce qu’il :

« – CONDAMNE la SAS APC DEVELOPPEMENT à payer à la SARL NEPTUNE la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNE la SAS APC DÉVELOPPEMENT aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maitre DEFAUX en application de l’article 699 du code de procédure civile »

— Condamner la société Neptune à verser à la société APC Développement la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société Neptune aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société APC Développement fait notamment valoir que:

le fonds de commerce a été surévalué et par l’effet dévolutif de l’appel, la Cour fixera une indemnité principale fondée sur la combinaison des méthodes par le Chiffre d’Affaires et par l’EBE ;

certains coefficients de pondération retenus dans les calculs devront être rectifiés afin de tenir compte des nouveaux éléments apportés et notamment afin de tenir compte du fait que la société Neptune a été condamnée par le tribunal de commerce d’Annecy le 31 janvier 2024 pour une occupation sans droit ni titre au paiement de 118.400 euros d’indemnité d’occupation alors que l’expert n’a pas tenu compte de cette occupation illicite ;

certaines indemnités accessoires apparaissent largement surévaluées et d’autres non justifiées, notamment l’indemnité de remploi ou l’indemnité pour trouble commercial.

Par dernières écritures du 26 mai 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la selarl MJ Alpes, agissant en qualité de liquidateur de la société Neptune demande à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 9 juin 2022 en ce qu’il a condamné la société APC Développement à lui payer une indemnité d’éviction ;

— Le réformer s’agissant du quantum alloué ;

Et statuant à nouveau,

— Fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 586.728 euros ;

En conséquence,

— Condamner la société APC Développement au paiement d’une somme de 586.728 euros ;

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 9 juin 2022 en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

— Débouter la société APC Développement de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner la société APC développement au paiement d’une somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société APC Développement aux entiers dépens de l’instance, dont distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Bollonjeon, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la selarl MJ Alpes, agissant en qualité de liquidateur de la société Neptune fait notamment valoir que :

Retenir une valorisation du fonds à hauteur de 95% du CA paraît sérieusement critiquable alors même que cette valeur a été retenue, dans le cadre des références de l’expert, pour un hôtel de gare non classé réalisant un chiffre d’affaires incomparable avec celui généré par le fonds de la société Le Neptune, ce qui retire tout crédit à l’analyse comparative de l’expert ;

Les méthodes de valorisation de l’Expert Judiciaire sont cohérentes et le raisonnement est correct, mais il faut cependant y apporter les correctifs d’erreurs de calcul, notamment en ce que les dettes ont été déduites au lieu d’être ajoutées et les dotations ont été déduites de l’EBE au lieu d’y être ajoutées.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Après deux révocations de l’ordonnance de clôture, celle-ci a été fixée au 26 mai 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 juin 2025.

MOTIFS ET DECISION

L’article L145-14 du code de commerce dispose 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'

L’expert judiciaire [D] [K], désigné par ordonnance de référé du 17 décembre 2018, a déposé son rapport le 30 septembre 2019. Diverses critiques sont émises par les parties concernant les évaluations de ce rapport.

I- Sur l’indemnité principale

Sur la consistance et la qualité du fonds de commerce

L’expert a indiqué 'avoir visité les locaux, objets de l’expertise, qui consistent en un établissement hôtelier avec partie privative (logement de fonction) sur terrain attenant.' Il a notamment évalué que 'dans l’ensemble, les prestations proposées dans les chambres que nous avons pu visiter et les autres parties de l’hôtel sont en bon état de conservation mais peuvent être qualifiées de basiques et assez peu modernes. A notre sens, les prestations sont conformes pour un hôtel-bureau 2 étoiles.'

L’argumentation de la société APC développement faisant état de dégradations locatives mises en évidence au départ des lieux de la locataire doit être écartée, en ce que l’expert s’est clairement positionné sur l’état des locaux et a apprécié l’indemnité d’éviction en conséquence, sans qu’il puisse être retenu que l’écoulement de trois années entre le rapport d’expert en 2019 et la restitution des lieux en 2022 ait eu une incidence significative sur la qualité du fonds de commerce.

Il a en outre été inclus dans la visite, des éléments que la société APC a contesté figurer dans la consistance du bail, notamment le local piscine, la salle de petit-déjeuners, un garage et la chambre-appartement n°301. Sur ces points, il y a lieu d’observer qu’en date du 24 janvier 2023, soit après jugement du 9 juin 2022 ayant fixé l’indemnité d’éviction, la société APC a soutenu que les locaux précités, pourtant situés au sein même du tènement immobilier comprenant un bâtiment à usage d’hôtel édifié sur un terrain cadastré section AK n°[Cadastre 3] et au sein de la maison à usage d’habitation composée de salon (…) Édifiée sur un terrain cadastré section AK n°[Cadastre 2], qui sont les locaux décrits comme compris dans le bail, en seraient exclus, de sorte qu’occupés par la locataire sans droit ni titre, une indemnité d’occupation serait due. Si le tribunal de commerce d’Annecy a condamné la société Neptune par jugement du 31 janvier 2024 à payer la somme de 118.400 euros au titre de l’indemnisation de l’occupation sans droit ni titre du local à usage de piscine, du local utilisé pour servir les petits déjeuners aux clients de l’hôtel, de l’appartement n°301, sa motivation reste lapidaire pour ne pas dire incompréhensible au regard des termes du contrat de bail. Selon les conclusions de la société Neptune, un appel a été interjeté, et aucune déclaration de créance n’a été formulée sur ce chef au sein de la procédure collective par l’appelante.

Il y a lieu de rappeler en outre que la consistance du fonds doit être appréciée à la date du refus de renouvellement (3ème Civ. 20 octobre 1971, pourvoi n°72-12.102 P). En l’espèce, le rapport de l’expert énonce 'en accord avec les parties et leurs conseils, nous avons visité certaines chambres seulement, à savoir : les chambres 112 (PMR), 111 (chambre double supérieure), 108 (chambre standard), 107 (appt 6 couchages), 204 (duplex 4 couchages) en plus de la chambre 301 sur l’autre bâtiment', et il n’a été émis aucune observation sur l’intégration au sein du bail de la chambre 301, de la salle petits déjeuners, pour laquelle Mme [C] avait spécifiquement précisé 'l’établissement lui-même n’a pas obtenu de certificat d’accessibilité PMR en raison de l’absence de rambarde le long de la rampe d’accès à la partie accueil/salle de petits déjeuners (…)' et que les superficies de ces locaux ont été intégrées par l’expert dans les calculs des surfaces louées figurant en page 15 du rapport.

Même si la contestation de la société Neptune n’a pas été qualifiée de cette façon, la société APC développement, qui n’a pas discuté la consistance du bail en première instance, ni au cours des opérations d’expertise judiciaire, est irrecevable à se contredire au détriment de la bailleresse en appel en excipant de l’existence de locaux occupés sans droit ni titre, alors qu’elle admettait implicitement mais de façon non équivoque tout au long de la procédure de référé et de fond qu’ils faisaient partie intégrante du bail.

Sur l’emploi de salariés

L’expert [K] a estimé que l’effectif moyen de 5,5 employés pour 22 chambres correspondait aux nécessités de l’établissement, et a rejeté la demande d’inclusion d’une rémunération spécifique pour M. [C], rappelant en outre que 'dans ce type de ratio, le gérant propriétaire de l’affaire et disposant d’un logement de fonction sur place compte double au regard des heures effectives en comparaison avec un responsable d’hôtel salarié (non propriétaire) et ne disposant pas d’un logement sur place.'

Sur la rentabilité et l’évaluation globale du fonds

L’expert judiciaire désigné, qui s’est livré à une analyse approfondie du secteur géographique, a pris en compte les éléments du secteur d’activité. Il a ainsi retenu que le fonds 'se situe sur le créneau le moins porteur dans l’hôtellerie, les prestations sont vieillissantes, les taux d’occupation sont inférieurs de 8 à 12% par rapports aux hôtels de même catégorie recensés sur les deux Savoie et inférieurs de 15 à 20% par rapport aux hôtels toutes catégories confondues situés sur le même territoire (lac d'[Localité 5]), réel potentiel de développement sous réserve de procéder à des investissements significatifs, grand logement de fonction affecté à l’exploitation, emplacement globalement favorable (visibilité, proximité du lac) mais souffre malgré tout de l’absence de restaurant et d’épicerie dans le voisinage immédiat, loyer grevant de façon importante les comptes d’exploitation.'

Dès lors, la longue argumentation de la société APC développement, qui ne vise qu’à revenir sur des éléments déjà étudiés par l’expert, ou à voir modifier les éléments du bail qui étaient précédemment admis tout au long de la procédure par les parties (superficie globale et inclusion de la salle de petits déjeuners, de la salle de piscine et de l’appartement 301) ne sont pas nouveaux et ont fait l’objet de réponses argumentées par l’expert, qui a répondu aux dires qui lui ont été présentés.

Sur l’utilisation des différentes méthodes

L’expert [K] a procédé à l’évaluation du fonds selon plusieurs méthodes :

— par le chiffre d’affaire : 326 400 euros,

— par l’EBE retraité : 240 300 euros,

— par le financement : 258 700 euros,

— par la réactualisation du prix d’acquisition : 258 700 euros.

Un avis de M. [H] du 28 janvier 2022 est fourni par la société Neptune, celui-ci prétend qu’une erreur a été commise dans la réactualisation du prix d’acquisition, puisque la société a acquis les parts sociales incluant le fonds de commerce, alors que 'l’acquéreur d’une société reprend à sa charge les dettes de la société. C’est pourquoi, pour évaluer le prix de la société on déduit les dettes de la valeur du fonds de commerce’ et 'dans le rapport d’expertise, l’actif a été ajouté au prix de la société et le montant des dettes a été déduit : (…) Il s’agit d’une erreur, le montant de la dette (246.751,48 €) aurait dû être ajouté pour obtenir la valeur du fonds de commerce en 2012', ce qui conduit à retenir une valeur du fonds de commerce en 2018 de 545.500 euros.

Il est en outre à relever que dans un courrier du 30 décembre 2020, la société In Extenso, expert comptable de la société Neptune, pointe également cette erreur 'le tableau figurant en page 42 a été établi à l’envers. Il est normalement utilisé pour déterminer la valeur des parts d’une société lorsqu’on connaît la valeur du fonds. En effet, la valeur d’une société est différente d’une valeur de fonds puisqu’on cède à la fois des actifs et des passifs. On retient ainsi la valeur du fonds à laquelle on ajoute les autres actifs puis on déduit les dettes. (…) Ce qui aboutit à une valeur du fonds retenue en 2012 de 628.624,12 € et non de 331.375,88 comme cela est indiqué page 42.' Il est également retenu une valeur de 545.500 euros pour la valeur par actualisation du prix d’achat en 2018.

Pour le surplus, les erreurs pointées dans les autres méthodes de calcul employées par l’expert judiciaire ne sont pas vérifiables, ainsi la prise en compte de l’avantage en nature correspondant au logement de la gérante, qui a été intégré dans la réflexion globale ou la l’absence de déduction de la dotation aux amortissements.

La juridiction de première instance a par ailleurs actualisé la valeur par l’approche du chiffre d’affaire, en intégrant le résultat de l’année 2019, puisque l’expert [K] avait réalisé son calcul sur les résultats des années 2016, 2017 et 2018, le résultat de l’année suivante n’étant pas encore connu, et celui des années 2020 et 2021 devant être écarté en raison des incidences de l’épidémie de covid-19. Le calcul avait permis de retenir une valeur de 325 665 euros, retenu également pour l’indemnité d’éviction.

La moyenne des quatre méthodes d’évaluation conduit à fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 342.500 euros.

II- Sur les indemnités accessoires

Frais de remploi

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que les premiers juges ont retenu que :

— l’indemnité de remploi est destinée à couvrir les droits et frais de mutation à payer pour l’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, et est due sauf s’il est démontré que le locataire ne se réinstallera pas,

— la pratique habituelle est de fixer cette indemnité à hauteur de 10% du montant de l’indemnité principale,

— il convient d’observer que la société Neptune s’est réinstallée dans un fonds de 'crêperie, toutes opérations industrielles et commerciales de fabrication, distribution sous toutes formes et prestations de services s’y rapportant, de tous articles, produits, composants, ingrédients destinés à l’alimentation humaine, bar, salon de thé, vente à consommer sur place et à emporter, ou l’exploitation d’autres établissements ouverts au public, la fourniture de logement sous toutes ses formes, l’hôtellerie, la parahôtellerie, la location meublée, l’exploitation et la gestion de toutes résidences locatives ou résidence hôtelières', de sorte que la prétention de l’appelante tendant au rejet de ce chef d’indemnité sera rejetée, et qu’au regard de la demande de confirmation de l’intimée, l’indemnité de remploi arrêtée à 32 566,50 euros sera retenue.

Frais de déménagement

Ce chef du jugement n’étant pas critiqué, il sera également confirmé.

Indemnité pour trouble commercial

Au regard de la faiblesse de l’argumentation de la société APC développement, qui argue de la diminution du résultat de la société Neptune en 2021, alors que cette période était toujours impactée par l’épidémie de covid-19 ayant touché le secteur touristique, il y a lieu de confirmer la décision de première instance dont la cour adopte la motivation sur ce point.

Frais divers

Contrairement à ce qu’indique la société appelante, l’expert a évalué ce poste de préjudice à hauteur de 14.190 euros, en se fondant sur des justificatifs de frais de résiliation d’abonnements qu’il a détaillé dans la réponse aux dires en HT (maintenance wifi pour 2130 euros, maintenance téléphonie pour 3210 euros, assistance informatique 200 euros, maint Vidéo : 292,28 euros, SDEZ : 7 290 euros, misterbooking : 645 euros, free : 49 euros, et Apicius : 383 euros). La décision de première instance sera également confirmée sur ce point.

III- Sur les demandes accessoires

Succombant au fond, la société APC Développement supportera les dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale qu’il ne paraît pas inéquitable de fixer à 10.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné la société APC Développement à payer une indemnité principale de 325.665 euros à la société Neptune,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société APC Développement à payer à la société Neptune, représentée par son liquidateur judiciaire, la selarl MJ Alpes, la somme de 342.500 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction,

Y ajoutant,

Condamne la société APC Développement aux dépens de l’instance d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de M^e Bollonjeon,

Condamne la société APC Développement à payer la somme de 10.000 euros à la société Neptune, représentée par son liquidateur judiciaire, la selarl MJ Alpes, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 02 septembre 2025

à

M^e Jérôme OLIVIER

la SELARL BOLLONJEON

Copie exécutoire délivrée le 02 septembre 2025

à

M^e Jérôme OLIVIER

la SELARL BOLLONJEON