RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02979 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I6K7

AV

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NIMES

16 mai 2023 RG :2022J344

[X]

C/

S.A. ARCANSUD

Grosse délivrée

le 15 NOVEMBRE 2024

à

M^e Alain ROLLET

M^e Céline GUILLE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Commerce de NIMES en date du 16 Mai 2023, N°2022J344

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Claire OUGIER, Conseillère

Agnès VAREILLES, Conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [I] [X], agent commercial, immatriculé au RSAC de NIMES sous le numéro 320 855 208,

né le 12 Mars 1950 à [Localité 6] (30)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Alain ROLLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.A. ARCANSUD La SA ARCANSUD, Société à capital variable, dont le siège social est [Adresse 2] (France), immatriculée au RCS de AIX en PROVENCE sous le n°497220 434 Filiale du Groupe ARCADE VYV, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 15 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 20 septembre 2023 par Monsieur [I] [X] à l’encontre du jugement rendu le 16 mai 2023 par le tribunal de commerce de Nîmes dans l’instance n° RG 2022J344 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 30 juillet 2024 par Monsieur [I] [X], appelant, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 13 mars 2024 par la S.A. Arcansud, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 15 mai 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 10 octobre 2024.

Sur les faits

Suivant acte sous signature privée du 30 juin 2020, modifié par avenant du 29 janvier 2021, Monsieur [I] [X] (l’apporteur d’affaires) a conclu avec la société Arcansud (le promoteur immobilier) un contrat cadre d’apporteur d’affaires dans le cadre duquel il a présenté au promoteur immobilier deux vendeurs potentiels de biens immobiliers.

Il était convenu que, pour l’opération spécifique portant sur les deux biens immobiliers sis [Adresse 3] à [Localité 6], une rémunération fixe et forfaitaire de 33 000 euros hors taxes serait substituée à la rémunération forfaitaire de 5% hors taxes du prix hors taxes des biens apportés, prévue dans le contrat initial.

Le 2 février 2021, le promoteur immobilier a signé deux promesses unilatérales de vente portant sur des parcelles situées dans un lotissement dénommé [Adresse 5] à [Localité 6] avec des vendeurs présentés par l’apporteur d’affaires. Les promesses étaient assorties de la condition suspensive de la modification ou de la suppression du cahier des charges du lotissement.

Les promesses de vente n’ont pas été réitérées et sont devenues caduques.

Sur la procédure

Par exploit du 28 septembre 2022, l’apporteur d’affaires a fait citer le promoteur immobilier devant le tribunal de commerce de Nîmes aux fins d’obtenir le paiement de sa commission.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal, au visa des dispositions des articles 1103, 1104 du code civil, :

« Déboute Monsieur [I] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamne Monsieur [X] à payer à la SA Arcansud la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions contraires ;

Condamne Monsieur [X] [I] aux dépens de l’instance que le tribunal liquide et taxe à la somme de 70,55 euros en ce non compris le coût de la citation introductive d’instance, le coût de la signification de la présente décision, ainsi que tous autres frais et accessoires. ».

Monsieur [I] [X] a interjeté appel de cette décision aux fins de la voir réformer en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l’appelant demande à la cour de :

'Réformer le jugement du tribunal de commerce de Nîmes du 16 mai 2023 en ce qu’il a débouté Monsieur [I] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions et en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Condamner la société Arcansud au paiement de la somme de 33.000 euros à Monsieur [I] [X] au titre du dommage subi,

La condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait valoir que sa mission n’était pas de permettre l’accomplissement d’opérations de promotion immobilière, mais simplement de rechercher des propriétaires d’actifs fonciers et de les présenter au promoteur dans l’objectif de telles opérations. Sa prestation de l’apporteur d’affaires s’est arrêtée au moment de la signature des promesses de vente entre maître de l’ouvrage et vendeurs. Le contrat distingue le droit à rémunération de l’apporteur d’affaires qui résulte de la seule exécution de son obligation principale du fait générateur du paiement de la rémunération contractuelle due en contrepartie de l’exécution de l’obligation, lequel réside en la signature des actes authentiques de vente. Un lien direct existait conditionnant le paiement des honoraires stipulés à la réalisation de la condition suspensive contenue aux promesses de vente et donc aux diligences du promoteur pour y parvenir. L’apporteur d’affaires ayant exécuté en tous points ses obligations, son droit à rémunération était acquis dès la signature des promesses de vente. Par son seul comportement, le promoteur immobilier a empêché la signature des actes authentiques générant le paiement de la commission due, en compromettant la réalisation de la condition suspensive. Il n’a mis en oeuvre depuis la signature des promesses de vente aucun moyen mis à sa disposition pour obtenir la modification ou l’annulation du cahier des charges du lotissement. L’apporteur d’affaires ne saurait être contraint d’administrer la preuve d’un fait négatif. Postérieurement à la signature des promesses de vente, le promoteur n’a pas entrepris de démarche positive dans le but de lever la condition suspensive. Le manquement commis dans le cadre d’une convention à laquelle l’apporteur d’affaires n’était pas partie lui a causé un dommage en compromettant la réalisation des ventes. Le fondement de l’action est extra-contractuel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, l’intimée demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

«Confirmer en tout point le jugement entrepris rendu par le tribunal de commerce de Nîmes du 16 mai 2023,

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [X],

Condamner Monsieur [X] à payer à la société Arcansud la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

L’intimée réplique que l’article 7 du contrat d’apporteur d’affaires conditionne la rémunération à la réitération authentique des promesses. Aucune rémunération n’est due à l’apporteur d’affaires en l’absence de réitération des promesses.

L’intimée souligne que l’apporteur d’affaires ne rapporte pas la preuve d’un quelconque manquement contractuel de sa part dans ses relations avec les vendeurs. La modification ou l’annulation du cahier des charges devait lui permettre de s’affranchir des contraintes et de pouvoir notamment ériger plusieurs constructions et logements sur un seul lot. Elle a tout entrepris pour tenter d’obtenir la levée de la condition suspensive; elle y a renoncé face à la difficulté d’obtenir l’accord des colotis pour la modification du cahier des charges. Elle n’était pas tenue à l’impossible. Aucune faute contractuelle ne peut lui être imputée.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur l’action en responsabilité délictuelle

Il n’est pas contesté que l’apporteur d’affaires a rempli sa mission contractuelle qui consistait, aux termes de l’article 2 du contrat signé le 30 juin 2020 entre les parties, uniquement à présenter des vendeurs potentiels au promoteur immobilier.

L’article 7-2 du dit contrat prévoyait que le maître de l’ouvrage réglerait le montant de la rémunération de l’apporteur d’affaires dans un délai maximum de quinze jours après la signature de l’acte authentique.

Les ventes ayant fait l’objet des promesses du 2 février 2021 ne s’étant pas réalisées, l’apporteur d’affaires ne sollicite pas le paiement de la rémunération fixée, sur le fondement contractuel, mais recherche la responsabilité délictuelle du promoteur sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il incombe donc à l’apporteur d’affaires de rapporter la preuve d’une faute commise par le promoteur et d’un préjudice en lien de causalité directe avec cette faute.

L’apporteur d’affaires, tiers aux promesses de vente, peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel du promoteur dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. plén., 6 octobre 2006, n° 05-13.255) .

Le promoteur immobilier envisageait de réaliser sur les deux parcelles faisant l’objet des promesses de vente, après démolition des constructions existantes, un immeuble collectif de 46 logements et 69 parkings en sous-sol, incompatible avec les règles découlant du cahier des charges du lotissement qui interdisaient d’ériger plusieurs constructions et logements sur un lot.

La condition suspensive dont étaient assorties les promesses de vente indiquait que le cahier des charges devait être supprimé ou modifié de telle façon que le bénéficiaire des promesses puisse réaliser son projet immobilier dans les conditions initialement prévues.

Il était stipulé que :' De ce fait, le BENEFICIAIRE entend user de tous les moyens mis à sa disposition pour y parvenir, et notamment, à défaut d’obtenir la suppression pure et simple dudit cahier des charges à l’unanimité des colotis, solliciter la Commune afin de mettre en concordance les règles d’urbanisme du cahier des charges avec les dispositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU) (article L.442-11 du code de l’urbanisme), ou de modifier lesdites règles d’urbanisme en application des dispositions de l’article L 442-10 du code de l’urbanisme. »

En l’occurrence, les premiers juges ont relevé des démarches et pourparlers engagés par le promoteur immobilier, avant même la signature des promesses de vente, à savoir, un courriel du 19 octobre 2020 émanant du notaire en charge de la vente faisant état des obstacles au projet de promotion immobilière résultant du cahier des charges du lotissement, un courriel du 26 novembre 2020 attestant d’une prise de rendez-vous avec l’adjoint à l’urbanisme de la commune de [Localité 6], une consultation du Cridon du 9 novembre 2020 concernant la suppression ou la modification du cahier des charges. Ils ont également constaté que le promoteur immobilier avait échangé téléphoniquement et par courrier électronique, le 14 avril 2021, soit postérieurement à la signature des promesses de vente, avec le notaire pour connaître la démarche à suivre pour parvenir soit l’annulation du cahier des charges du lotissement, soit la modification des règles de nature réglementaire qu’il contient.

Il s’en suit que le promoteur immobilier rapporte la preuve de l’accomplissement de diligences suffisantes qui n’ont pu aboutir à la suppression ou modification du cahier des charges du lotissement, en l’absence de toute chance d’obtention du quorum exigé de 2/3 des colotis détenant au moins la moitié de la superficie du lotissement.

Par ailleurs, Monsieur [I] [X] n’invoque aucun préjudice qui résulterait pour lui du manquement du promoteur à son obligation d’informer les promettants de ses démarches.

Le jugement entrepris sera, par conséquent, confirmé en toutes ses dispositions.

2) Sur les frais du procès

L’appelant qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance d’appel.

L’équité commande d’allouer à l’intimée une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [I] [X] aux entiers dépens d’appel,

Condamne Monsieur [I] [X] à payer à la société Arcansud une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,