IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 31 Mars 2026

N° RG 25/00610 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HWXM

Décision attaquée : Jugement du Président du TJ d’ANNECY en date du 17 Mars 2025

Appelant

M. [D] [Y]

né le 29 Mai 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Frédérique MARQUOIS-BELLON, avocat au barreau d’ANNECY

Intimés

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] Q3-Q4 pris en la personne de son Syndic en exercice, l’Agence Société ALBANAISE DE GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Delphine MONTFORT-BACHELET, avocat plaidant au barreau de CHAMBERY

Mme [H] [X]

née le 11 Mars 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Sans avocat constitué

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Date de l’ordonnance de clôture : 02 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 février 2026

Date de mise à disposition : 31 mars 2026

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Ines REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

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Faits et procédure

Par acte notarié en date du 31 août 2011, la société European homes centre a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [D] [Y] et son épouse Mme [H] [X] un appartement, deux caves et un garage au sein de la copropriété «  [Adresse 2], [Adresse 2] » située [Adresse 2] à [Localité 3] constituant les lots 18, 207, 208 et 218 de l’état descriptif de division.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 06 juillet 2023, restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice l’agence Société Albanaise de Gestion Immobilière (l’agence SAGI) a mis en demeure Mme [X] et M. [Y] de s’acquitter de leurs charges de copropriété impayées, puis a adressé une dernière relance, après mise en demeure, le 25 août 2023.

Par actes de commissaire de justice des 03 avril et 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] a fait assigner Mme [X] et M. [Y] devant le président du tribunal judiciaire d’Annecy, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vue d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de 4.434,72 euros au titre des charges échues entre le 1er décembre 2017 et le 30 novembre 2024, la somme de 1.708,56 euros au titre des charges à échoir pour l’année 2024, les frais de relances, de transmission de dossiers, de contentieux et du commandement de payer, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, outre leur condamnation à lui payer la somme indemnitaire de 2.000 euros pour résistance abusive et injustifiée.

Par jugement du 17 mars 2025, le président du tribunal judiciaire d’Annecy a :

— Déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2],

— Déclaré que les condamnations seront prononcées à titre solidaire entre Mme [X] et M. [Y]

— Déclaré prescrites les sommes dues par Mme [X] antérieures au 18 avril 2019 ainsi que les sommes dues par M. [Y] antérieures au 3 avril 2019,

— Condamné solidairement Mme [X] et M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice l’agence société Albanaise de Gestion Immobiliere, la somme de 5.477,18 euros au titre des charges de copropriétés échues selon décompte arrêté au 15 décembre 2024,

— Condamné solidairement Mme [X] et M. [Y] à lui payer la somme de 1.756, 20 euros au titre des charges de copropriétés à échoir,

— Constaté que la décision de recevabilité de la commission de surendettement est inopposable au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2],

— Condamné solidairement Mme [X] et M. [Y] à lui payer la somme de 310, 14 euros au titre des frais facturés par le syndic, rendus nécessaires par la défaillance du débiteur en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— Débouté M. [D] [Y] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

— Condamné solidairement Mme [X] et M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, sans préjudice de l’application des dispositions de l’aide juridictionnelle.

Au visa principal des motifs suivants :

Sur la demande d’irrecevabilité formulée par Mme [X],

' La demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à l’encontre de Mme [Y] est recevable, car la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec avis de réception en date du 08 juillet 2023 était à destination de M. et Mme [Y], le syndicat des copropriétaires n’ayant pas été informé du divorce des époux [Y] et du déménagement de Mme [X].

Sur la demande au titre de la solidarité,

' Le règlement de copropriété contient une clause de solidarité qui stipule qu’en cas d’indivision, il y aura solidarité entre les indivisaires quant au règlement de toutes les dépenses afférentes aux lots, de sorte que les condamnations seront prononcées à titre solidaire

Sur la demande au titre de la prescription,

' La prescription quinquennale s’applique aux actions en recouvrement des sommes dues et le syndicat de copropriétaire ne peut réclamer les charges échues antérieures au 18 avril 2019 pour Mme [X] et au 03 avril 2019 pour M. [Y]. Cependant, les sommes versées par les copropriétaires depuis le 1er décembre 2018 et encaissées par le syndicat des copropriétaires viennent en déduction des dettes les plus anciennes.

Sur la demande au titre du recouvrement des charges échues et à échoir,

' Conformément au relevé de compte charges, Mme [X] et M. [Y] sont redevables de la somme de 6 373,61 euros au titre des charges de copropriété échues desquelles il convient notamment de déduire les frais non justifiés susceptibles de relever des dépens. En application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient d’ajouter les provisions n° 2, 3, 4 devenues exigibles ainsi que les provisions n° 2, 3, 4 pour les fonds de travaux ALUR.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement,

' La décision de recevabilité de la Commission de surendettement déclarant le dossier de Mme [X] recevable n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires, dès lors qu’elle n’a pas déclaré à la Banque de France sa dette à l’égard du syndicat de copropriété

Sur la demande de remboursement des frais relevant de l’article 10-1,

' Le syndicat des copropriétaires justifie de la somme versée au titre des frais facturés par le syndic rendus nécessaires par la défaillance des débiteurs qui seront condamnés à les rembourser à ce titre

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires,

' La situation financière des défendeurs, notamment celle de Mme [X] permet de considérer que le défaut de paiement n’est pas constitutif de mauvaise foi et qu’il ne peut, en conséquence, donner lieu à des dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y],

' Les agissements constitutifs de dénigrement l’ayant impacté personnellement sont des actes d’individus résidant au sein de l’immeuble et non du syndicat des copropriétaires.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 18 avril 2025, M. [Y] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a :

— Condamné solidairement avec Mme [X] à payer les sommes de :

—  5.477,18 euros au titre des charges de copropriété échues selon décompte arrêté au 15 décembre 2024,

—  1.756,20 euros au titre des charges de copropriété à échoir,

—  310,14 euros au titre des frais facturés par le syndic rendus nécessaires par la défaillance du débiteur en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

— Débouté de sa demande formulée au titre de dommages et intérêts.

La déclaration d’appel a été signifiée à Mme [X] à l’étude du commissaire de justice et elle n’a pas constitué avocat.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 15 janvier 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [Y] demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu en date du 17 mars 2025 par M. le président du tribunal judiciaire d’Annecy en ce qu’il a :

— condamné solidairement Mme [X] et M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, l’agence SAGI, la somme de 5.477,18 euros au titre des charges de copropriétés échues selon décompte arrêté au 15 décembre 2024,

— condamné solidairement Mme [X] et M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] par son syndic en exercice l’agence SAGI, la somme de 1.756,20 euros au titre des charges de copropriétés à échoir,

— constaté que la décision de recevabilité de la commission de surendettement est inopposable au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2],

— condamné solidairement Mme [X] et M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice l’agence SAGI, la somme de 310,14 euros au titre des frais facturés par le syndic et rendus nécessaires par la défaillance du débiteur en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté M. [Y] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau,

— Constater que pour la période du 1er décembre 2018 au 7 mars 2023 M. [D] [Y] s’est acquitté de la somme de 7 .862, 51 euros auprès de l’agence SAGI agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2]

— Constater que pour la période du 3 avril 2019 au 15 décembre 2024, outre les charges de copropriété à échoir, la juridiction de première instance a condamné M. [D] [Y] à payer une somme globale de 7.233,38 euros,

— Constater par conséquent que M. [Y] a payé la somme de 629, 13 euros en trop, somme qui devra lui être remboursée de la part de la SAGI agissant es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2],

— Condamner l’agence SAGI agissant es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à M. [Y] la somme de 629,13 euros,

— Constater que M. [Y] s’est acquitté d’une somme globale d’un montant de 21.653, 08 euros auprès de l’agence SAGI es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2],

— Constater que M. [Y] a fait l’objet d’une saisie sur compte bancaire en date du 1er juillet 2005 à hauteur de 883,37 euros,

— Constater que par conséquent M. [Y] s’est parfaitement acquitté des charges de copropriétés dues,

— Débouter la SAGI agissant es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] de toutes demandes de condamnations formulées à l’encontre de M. [Y],

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à M. [Y] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et ce compte tenu du dénigrement dont il a fait l’objet,

A titre subsidiaire et si par extraordinaire une condamnation devrait être prononcée à l’encontre de M. [Y],

— Lui octroyer des délais de paiement les plus larges qui soient,

— Constater que la somme saisie au titre de la saisie sur les comptes bancaires dont M. [Y] a fait l’objet viendra en déduction des éventuelles condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à payer à M. [Y] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] fait valoir, en substance, que :

Sur la condamnation de M. [Y] à payer les charges de copropriété,

' Il s’est acquitté de la somme de 7.862,51 euros au titre des charges pour la période arrêtée au 15 décembre 2024, alors que le montant des condamnations mises à sa charge est de 7.233,38 euros, de sorte qu’il a versé en trop une somme d’un montant de 629,13 euros qu’il conviendra de lui rembourser. Il ne peut être condamné à payer de nouveau une quelconque somme dans la mesure où il a déjà réglé la somme globale de 21.653,08 euros.

' Le montant total de 10.602,22 euros sollicité par le syndicat des copropriétaires au titre des exercices 2025 et 2026, en plus des condamnations déjà obtenues en première instance, devra être réduit de la somme de 3.478,38 euros puisque il a déjà été condamné à régler une somme au titre des provisions à valoir sur les charges de copropriété. Les sommes saisies sur compte bancaire doivent également être déduites des montants réclamés.

' Il s’est acquitté tant des charges de copropriété courantes que de sa quote-part au titre des arriérés dus.

Sur la condamnation au titre des frais,

' Il appartient au syndicat des copropriétaires de verser au débat les justificatifs des frais de relance, des frais de mise au contentieux du 25 août 2023 et de ceux du commandement de payer pour lesquels M. [Y] a été condamné en première instance. La condamnation aux frais du commandement de payer ne peut être prononcée qu’à l’encontre de Mme [X] puisqu’il a été émis en raison de l’absence de tout règlement de sa part, tandis que lui-même s’est acquitté de toutes ses charges et n’est pas concerné par le commandement.

Sur la demande formulée à titre de dommages et intérêts,

' Si le syndicat des copropriétaires n’avait pas rendu publique sa situation, M. [Y] n’aurait pas subi les actes de dénigrements dont il a fait l’objet.

Par dernières écritures en date du 11 décembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] demande à la cour de :

— Débouter M. [Y] de l’intégralité de son appel,

— Rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par M. [Y],

— Rejeter toute autre demande du défendeur,

— Confirmer le jugement sauf à actualiser les créances du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2].

Y ajoutant,

— Condamner solidairement Mme [X] et M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] la somme de 4.957 euros due au 30 novembre 2024,

Outre celles de l’exercice 2024/2025 :

—  01 décembre 2024 : 545,16 euros + 40,24 euros

—  01 mars 2025 : 565,43 euros + 40,24 euros

—  01juin 2025 : 814,97 euros + 55,97 euros

—  01 septembre 2025 : 648,62 euros + 45,47 euros

—  01 décembre 2025 : 674,02 euros + 48,26 euros

Total exercice 2024/2025 : 3.478,38 euros

— Condamner les mêmes solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] les provisions sur les prochains trimestres soit du 1er mars 2026, 1er juin 2026, 1er septembre 2026, au titre de l’article 19-2 soit 3 trimestres x 722,28 euros soit 2.166.84 euros

— Condamner solidairement Mme [X] et M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] les frais :

— de relance à hauteur de 39,65 euros

— de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice conformément au contrat de syndic soit la somme de 367,92 euros

— frais de mise au contentieux du 25 août 2023 : 66,10 euros

— commandement de payer par commissaire de justice : 310,14 euros

— Réformer le jugement en ce que le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau sur ce point,

— Condamner solidairement M. [Y] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

— Confirmer les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— Condamner solidairement M. [Y] et Mme [X] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de mise en demeure, qui seront recouvrés pour les dépens d’appel par Maître Audrey Bollonjeon, avocat associé de la selurl Bollonjeon, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] fait valoir, en substance, que :

Sur les sommes dues par M. [Y] et Mme [X],

' Quand bien même M. [Y] a versé des sommes, elles ne suffisent pas à compenser celles dues actuellement conformément au décompte actualisé versé aux débats, de sorte que le syndicat des copropriétaires n’a pas à lui rembourser les 629,13 euros prétendument trop-perçus. M. [Y] opère une confusion avec les sommes qu’il a versées en exécution du précédent jugement en date du 18 avril 2017 rendu par la juridiction de proximité qui a condamné les époux [Y] au paiement de la somme de 2.312,86 euros. Les sommes versées jusqu’au 04 octobre 2021 ont été imputées sur les dettes les plus anciennes donc sur les charges dues antérieurement au 03 avril 2019.

' Concernant les charges échues depuis le 03 avril 2019, M. [Y] ne s’en est que partiellement acquitté, de sorte que c’est à bon droit que le jugement de première instance l’a condamné.

' Il convient d’ajouter la dette accumulée depuis le premier jugement puisque les charges exigibles postérieurement à celui-ci n’ont pas été réglées régulièrement.

Sur la solidarité entre les débiteurs,

' Le règlement de copropriété versé aux débats prévoit qu’en cas d’indivision, les copropriétaires indivisaires sont tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat.

Sur les frais réclamés par le syndicat des copropriétaires,

' Les frais de relance, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, de mise au contentieux du 25 août 2023 et ceux afférents au commandement de payer sont justifiés et doivent être supportés par M. [Y] et Mme [X].

Sur les demandes de dommages et intérêts,

' La résistance abusive des époux [Y] justifie que des dommages et intérêts soient versés au syndicat des copropriétaires. Ce dernier n’est par ailleurs nullement à l’origine du harcèlement dont M. [Y] prétend avoir été l’objet, il lui a au contraire écrit pour dénoncer le comportement inadmissible des copropriétaires avec lesquels il a rencontré des difficultés.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience du 17 février 2026 ainsi qu’à la décision entreprise.

L’affaire a été clôturée le 02 Février 2026 et retenue à l’audience du 17 Février 2026.

Motifs et décision

A titre liminaire, il sera relevé que Mme [X] n’a pas constitué avocat devant la cour et que M. [Y] ne reprend pas à son compte les moyens que cette dernière avait développés devant le premier juge.

Il en résulte que les dispositions du jugement relatives à la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires nonobstant l’absence de mise en demeure adressée à Mme [X] seule, à la prescription des charges échues antérieurement au 18 avril 2019, et à l’incidence de l’existence d’une procédure de surendettement concernant Mme [X] sont définitives.

I- Sur la solidarité des consorts [Y]-[X] à l’égard des charges de copropriété

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, si la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire, il est toutefois reconnu que la présence d’une clause de solidarité entre les indivisaires dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée. (3ème Civ. 1er décembre 2004 n°06-13.459, 3ème Civ. 23 mai 2007, n° 06-13.459)

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit à la section III Indivision ' Démembrement de la propriété que : « Il y aura solidarité entre les indivisaires quant au règlement de toutes les dépenses afférentes aux lots. » (pièce 34 SDC).

Par ailleurs, il résulte de l’attestation de l’étude de notaires Socquet ' Marine, notaires associés à [Localité 3], en date du 31 août 2011, qu’a été réalisée ce jour-là, la vente en l’état futur d’achèvement par la société European Homes centre au profit de M. [D] [Y] et Mme [H] [X], son épouse, des lots 18, 207, 208, 218 de l’ensemble immobilier en cours de construction dénommé [Adresse 2].(pièce n°1 SDC).

Enfin, l’ordonnance de non-conciliation en date du 31 janvier 2019 mentionne que les époux [Y]-[X] se sont mariés le 26 septembre 2009 et qu’ils ont conclu le 18 septembre 2009 un contrat de mariage aux termes duquel ils ont adopté le régime de la séparation de biens.(pièce n°1 [Y])

Ces derniers sont donc propriétaires indivis des biens dont ils ont fait l’acquisition dans l’ensemble immobilier [Adresse 2] de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’ils étaient tenus solidairement au paiement des charges de copropriété, chacun des débiteurs étant tenu à l’égard du syndicat des copropriétaires de la totalité de la dette.

Il en résulte que M. [Y] ne peut sérieusement soutenir que si une éventuelle condamnation devait être prononcée, elle ne pourrait l’être qu’à l’égard de Mme [X], dans la mesure où il aurait pour sa part parfaitement rempli ses obligations à l’égard du syndicat des copropriétaires.

II – Sur le recouvrement des charges échues et à échoir selon arrêté de compte au 15 décembre 2024

Le syndicat des copropriétaires a produit et produit devant la cour, les éléments suivants justifiant de sa demande :

— L’attestation de propriété des consorts [Y] [X],

— Les contrats de syndic conclus pour une année et renouvelés chaque année,

— Le relevé de compte charges arrêté au 15 décembre 2024,

— Le décompte actualisé pour les sommes dues à compter du 3 avril 2019,

— La mise en demeure de payer du 6 juillet 2023 avec la preuve de sa réception,

— Le jugement de la juridiction de proximité d’Annecy du 18 avril 2017 condamnant Mme [X] et M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.312,86 euros au titre d’un appel de fonds au 28 février 2017, et leur accordant des délais soit 11 versements mensuels de 200 euros et le solde le 12ème mois.

— Les procès-verbaux d’assemblée générale du 23/02/2017, du 08/04/2017, du 27/02/2018, du 19/02/2019, du 26/02/2020, du 12/04/2021, du 31/03/2022, du 07 /03/2023, du 20/02/2024.

Pour contester la créance du syndicat des copropriétaires, M. [Y] fait valoir qu’il a versé depuis le 1er décembre 2018 une somme mensuelle de 100 euros correspondant au montant de sa quote-part suite au jugement rendu le 18 avril 2017, et qu’il a versé les sommes suivantes :

—  1.683,86 euros du 1er décembre 2018 au 26 février 2020

—  1.991,86 euros du 1er décembre 2019 au 12 avril 2008

—  2.008 euros du 1er décembre 2020 au 31 mars 2022

—  2.228, 79 euros du 1er décembre 2021 au 7 mars 2023. (pièce 5 [Y]).

Soit un montant global de 7.862, 51 euros.

Il soutient que pour la période correspondant aux charges arrêtées au 15 décembre 2024, le montant des condamnations mises à sa charge par le premier juge est d’un montant de 7.233,38 euros et qu’il a ainsi versé en trop une somme de 629,13 euros.

Il fait valoir, en outre, que pour la période allant du 1er décembre 2022 au 1er octobre 2024, il résulte du tableau qu’il produit en pièce 6, qu’il a versé sur cette période une somme totale de 13.790,57 euros.

Force est de constater que M. [Y] fait une lecture totalement erronée desdits documents.

S’agissant de la pièce 5, il résulte des décomptes qu’au 7 mars 2023 le compte de M. [Y] et Mme [X] était débiteur de 4.631,92 euros et de la pièce 6 qu’au 1er octobre 2024 il était débiteur de 5.788,21.

M. [Y] omet de prendre en compte, d’une part l’existence d’un report à nouveau au début de chaque tableau, report à nouveau qui montre l’existence d’un arriéré existant, d’autre part le fait que conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, les versements se sont imputés sur les dettes les plus anciennes.

Ainsi, le montant des charges proprement dites restant dues au 15 décembre 2024 s’établit à la somme retenue par le premier juge soit 5.477,18 euros.

Par ailleurs, en application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, c’est à bon droit que le premier juge a ajouté les provisions n° 2, 3, 4 devenues exigibles d’un montant de 545,16 euros chacune ainsi que les provisions n° 2, 3, 4 pour les fonds de travaux ALUR d’un montant de 40, 24 euros chacune, soit une somme totale de 1.756,20 euros.

III – Sur les frais exposés par le syndicat des copropriétaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce en son premier alinéa :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

En l’espèce, il est justifié par le syndicat des frais nécessaires suivants :

— Frais de mise en demeure selon courrier recommandé avec AR du 6 juillet 2023 : 39,65 euros (pièces 20, 35 et 17 SDC),

— Frais de relance mise au contentieux du 25 août 2023 : 39,65 euros (pièces 17, 21 et 37 SDC),

— Frais de commandement de payer par huissier : 310,14 euros (pièce 38 SDC),

— Frais de constitution de dossier transmis par le syndic à l’auxiliaire de justice conformément aux contrats de syndic, représentant la somme de 367,92 euros (pièce 2, 36 et 18 SDC),

Soit une somme totale de 757, 36 euros et le jugement sera infirmé en ce sens.

IV – Sur l’actualisation des charges dues

Les règlements effectués

M. [Y] a procédé à deux règlements après le 1er décembre 2024, l’un de 300 euros le 25 février 2025, l’autre de 700 euros le 10 juin 2025 qui s’imputent sur la dette la plus ancienne, à savoir les charges dues au 15 décembre 2024 (5.477,21 euros ' 1.000 euros) soit un arriéré de 4.477,18 euros.

Les conséquences de l’approbation des comptes de l’exercice 2023/2024

Par ailleurs, le premier juge a condamné les consorts [Y]/ [X] au titre des charges de l’exercice allant du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024.

L’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mars 2015 (pièce 41 SDC) a approuvé les comptes de l’exercice 2023/2024 pour un montant supérieur aux provisions appelées auprès des copropriétaires au cours de l’exercice.

Il en résulte une majoration pour les consorts [Y]/[X] de 479,82 euros (pièce 42 SDC état de répartition du 1/12/23 au 31/11/24)

Sur les charges à échoir devenues exigibles

En outre, s’agissant des charges à échoir, le premier juge, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, formulée dans son assignation délivrée les 3 et 18 avril 2024, actualisée à l’audience du 17 février 2025, en condamnant les consorts [Y]/[X] aux appels de fonds à venir (provisions 2, 3, 4 sur l’exercice allant du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025) représentant une somme de 1.756,20 euros.

Ce montant initialement prévu, a été modifié à la hausse suite à un ajustement budgétaire et, par ailleurs, il s’agit d’appels de fonds désormais exigibles :

—  01/12/2024: 545,16 euros + 40,24 euros

—  01/03/2025: 565,43 euros + 40,24 euros (pièce 43 SDC)

—  01/06/2025: 814,97 euros + 55,97 euros (pièce 44 SDC)

—  01/09/2025: 648,62 euros + 45,47 euros (pièce 48 SDC)

—  01/12/2025: 674,02 euros + 48,26 euros (pièce 49 SDC)

Total exercice 2024/2025 : 3 478,38 euros soit une somme supplémentaire de 1.722,18 euros

Il en résulte que le montant de la dette actualisée des consorts [Y]/[X] au titre des charges impayées, s’établit au 1er décembre 2025 à la somme de 6.679,18 euros (4.477,18 + 479,82 + 1.722 ,18) et le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la demande en recouvrement des charges à échoir au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Les prochains trimestres à échoir sont les suivants :

—  01/03/2026 : 674,02 euros + 48,26 euros = 722,28 euros

—  01/06/2026 : 674,02 euros + 48,26 euros = 722,28 euros

—  01/09/2026 : 674,02 euros + 48,26 euros = 722,28 euros

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de paiement de la somme de 2.166,84 euros.

V – Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

En l’absence d’élément nouveau, c’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive, exempte d’insuffisance que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires en retenant la situation financière des défendeurs et notamment celle de Mme [X], permettait de considérer que la mauvaise foi invoquée par le syndicat des copropriétaires n’était pas caractérisée.

VI – Sur la demande de dommages intérêts formulée par M. [Y]

M. [Y] impute au syndicat des copropriétaires le dénigrement dont il a fait l’objet de la part de certains copropriétaires.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, les justificatifs qu’il produit démontrent que les agissements l’ayant impactés personnellement sont les actes d’individus au sein de l’immeuble et non du syndicat des copropriétaires.

Devant la cour, M. [Y] fait valoir que si le syndicat des copropriétaires n’avait pas rendu public sa situation, il n’aurait pas été victime de ces agissements.

La publicité qu’il évoque résulte du PV de l’assemblée générale du 7 mars 2023 qui a notamment voté pour la saisie immobilière des biens de deux copropriétaires dont les consorts [Y] – [X].

Or, il est constant que l’engagement d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre d’un copropriétaire nécessite une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

La révélation de la situation débitrice des consorts [Y]/[X] résulte de cette décision et ne peut être reprochée au syndic qui a rempli ses obligations en faisant voter cette délibération, ni au syndicat de copropriétaires qui devait voter sur ce point mis à l’ordre du jour.

Par ailleurs, ces dénigrements sont l''uvre de quatre membres du conseil syndical que le syndic a fermement condamnés (pièce 4 [Y]).

Il ne peut dès lors être imputé au syndicat des copropriétaires des agissements individuels de copropriétaires et le jugement qui a rejeté la demande indemnitaire de M. [Y] sera confirmé.

VII – Sur les mesures accessoires

M. [Y] qui échoue en son appel est tenu aux dépens exposés devant la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires au titre des frais iréépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision réputée contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ses dispositions concernant la condamnation solidaire de M. [D] [Y] et Mme [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic l’agence SAGI :

— la somme de 5.477,18 euros au titre des charges de copropriété échues au 15 décembre 2024,

— la somme de 1.750,20 euros au titre des charges de copropriété à échoir,

— la somme de 310,14 euros au titre des frais facturés par le syndic rendus nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [D] [Y] et Mme [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic l’agence SAGI, la somme de 6.679,18 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 1er décembre 2025,

Condamne solidairement M. [D] [Y] et Mme [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic l’agence SAGI la somme de 2.166,84 euros au titre des charges de copropriété à échoir,

Condamne solidairement M. [D] [Y] et Mme [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic l’agence SAGI, la somme de 757,36 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires,

Confirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [D] [Y] et Mme [H] [X] aux dépens exposés en appel avec distraction de ces derniers au profit de M^e Audrey Bollonjeon, avocat associé de la Selurl Bollonjon,

Condamne solidairement M. [D] [Y] et Mme [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic l’agence SAGI, la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Guillaume SAUVAGE, en remplacement de M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, P / La Présidente,