Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 16 JANVIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14521 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGISC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 1121001400

APPELANT

Monsieur [R], [N], [W] [F]

né le 9 avril 1969 à [Localité 13] (Togo)

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par M^e Georgiana ALBU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1304

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/022874 du 14/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMEE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

RCS n° B552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 18 septembre 1998, la société Immobilière 3F a donné à bail à M. [R] [W] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel révisable. Le contrat inclut la location d’un emplacement de stationnement accessoire n°76 situé à la même adresse.

Par avenant du 30 décembre 2013, la société Immobilière 3F a donné à bail à M. [R] [W] [F] un emplacement de stationnement n°141 situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel révisable.

Par avenant du 23 octobre 2015, la société Immobilière 3F a donné à bail à M. [R] [W] [F] un emplacement de stationnement n°88 situé [Adresse 9], contre le paiement d’un loyer mensuel révisable.

Par acte d’huissier du 25 mars 2021, la société Immobilière 3F a fait délivrer un commandement à M. [R] [W] [F] de payer la somme de 4.945,20 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par assignation du 2 juillet 2021 (notifiée le 8 juillet 2021 au représentant de l’Etat dans le Département), la société Immobilière 3F a fait citer M. [R] [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat et à défaut le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion du défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 7.239,02 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— sa condamnation à payer au demandeur une indemnité d’occupation augmentée des charges, du lendemain de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux ;

— sa condamnation au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience, le bailleur a actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 12.076,23 euros, terme du mois de février 2022 inclus. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et a demandé le rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles.

M. [R] [W] [F] a demandé à titre reconventionnel l’octroi de délais de paiement suspensifs à hauteur de 300 euros par mois en sus du loyer. Il a sollicité également la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ainsi que la condamnation du bailleur à procéder aux réparations sous astreinte.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Déclare l’action de la société Immobilière 3F recevable,

Constate la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation et ses accessoires comprenant les baux relatifs aux emplacements de stationnement situés [Adresse 2] aux [Adresse 12], conclu le 18 septembre 1998 entre la société Immobilière 3F, d’une part, et M. [R] [W] [F] d’autre part,

Condamne M. [R] [W] [F] à libérer les lieux situés [Adresse 3] comprenant tant le logement que les deux emplacements de stationnement, en satisfaisant aux obligations du locataire,

Condamne M. [R] [W] [F] à libérer l’emplacement de stationnement n°88 situé [Adresse 8], en satisfaisant aux obligations du locataire,

A défaut,

Ordonne l’expulsion de M. [R] [W] [F] de l’ensemble des lieux considérés, et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Rappelle, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [R] [W] [F] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 12.076,23 euros au titre des loyers et charges impayés terme de février 2022 inclus, selon décompte arrêté au 8 mars 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2021 (date du commandement de payer) sur la somme de 4.945,20 euros, à compter du 2 juillet 2021 (date de l’assignation) sur la somme de 7.239,02 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Condamne M. [R] [W] [F] à payer à la société Immobilière 3 F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 26 mai 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

Rejette la demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes au surplus,

Condamne M. [R] [W] [F] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

Rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 29 juillet 2022 par M. [R] [F],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 octobre 2022 par lesquelles M. [R] [F] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [R] [W] [F] ;

Y faisant droit,

Infirmer la décision contestée ;

Y faisant droit jugeant de nouveau,

Accorder à M. [R] [W] [F] un délai de 3 ans pour apurer sa dette locative,

Suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

Condamner la société Immobilière 3F à verser à M. [R] [W] [F] la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance subi ;

Condamner la société Immobilière 3F à réaliser les travaux visant à l’installation d’un système de ventilation sous astreinte de 100 euros par mois de retard ;

Condamner la société immobilière 3F à verser la somme de 2.000 euros à Maître Georgiana Albu au titre des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

Condamner l’intimée aux entiers dépens d’appel et de première instance, ceux d’appel pouvant être recouvrés par Maître Georgiana Albu.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 janvier 2023 au terme desquelles la SA Immobilière 3F demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 7 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions,

Débouter M. [R] [W] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

Y ajoutant :

Condamner M. [R] [W] [F] au paiement, au profit de la Société Immobilière 3F, de la somme de 12.185,97 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus ;

Condamner M. [R] [W] [F] au paiement au profit de la Société Immobilière 3F d’une indemnité de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le condamner, en outre, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 25 mars 2021, dépens qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la société Immobilière 3F en résiliation du bail et ses accessoires, expulsion et paiement de la dette locative

M. [F] conteste le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du bail et ses accessoires et ordonné son expulsion, en rejetant sa demande de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, tandis que la société Immobilière 3F sollicite la confirmation du jugement sur ces points et l’actualisation de la dette locative.

* Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La société Immobilière 3F sollicite la condamnation de M. [F] au paiement de la somme actualisée de 12.185,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus.

Elle justifie de sa créance par un décompte actualisé, non contesté, dont il résulte que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés s’élève bien à ladite somme.

Il convient dès lors de condamner M. [F] au paiement la somme actualisée de 12.185,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus.

* Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.

En l’espèce, M. [F] maintient qu’il est en situation de régler la somme de 300 euros en sus du loyer courant, grâce à son travail et aux aides financières de ses proches.

Or, s’il verse aux débats comme en première instance, une promesse d’embauche signée par le gérant de la société Agence Express Courses, pour un contrat de travail à durée indéterminée à temps complet à compter du 1er avril 2022, il ne justifie ni de ce contrat de travail, ni de ses fiches de salaire et ne produit pas ses avis d’imposition.

Ses ressources ne sont donc pas justifiées.

Par ailleurs, s’il produit une attestation de ce même gérant énonçant qu’il est prêt à l’aider financièrement tous les mois à hauteur de 300 euros, aucun justificatif n’est produit concernant ces versements.

Au demeurant, il apparaît que la dette actualisée se maintient à un niveau élevé et a même légèrement augmenté depuis le décompte de première instance, puisqu’elle est passée de 12.076,23 euros, terme de février 2022 inclus à 12.185,97 euros, terme de décembre 2022 inclus, ce qui signifie que les versements effectués, s’ils couvrent les indemnités d’occupation mensuelles, ne permettent pas de résorber l’arriéré.

Il en résulte que le locataire ne justifie pas être en situation de régler la dette locative selon les termes de l’article 24 V précité.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il n’a pas accordé à M. [F] de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, en ce qu’il a constaté la résiliation du bail d’habitation à compter du 26 mai 2021, date à laquelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en ce qu’il a étendu ses effets aux trois baux de stationnement accessoires au contrat de bail principal, et en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [F] et de tous occupants de son chef.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [R] [W] [F] à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et aux fins de travaux

M. [F] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes à titre de dommages-intérêts à hauteur de 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et en condamnation de la société Immobilière 3F à effectuer des travaux d’installation d’un système de ventilation sous astreinte.

La société Immobilière 3F conclut à la confirmation du jugement.

* Sur le trouble de jouissance de M. [F]

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que des obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 précité dispose plus particulièrement que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et qu’il est tenu :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n° 11-27.650 ; 3ème Civ., 23 novembre 2011 n°10-25978).

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n 12-20.993) ; mais celui qui invoque des désordres doit rapporter la preuve de leur existence et, le cas échéant leur imputabilité au bailleur.

M. [F] soutient, comme devant le premier juge, l’existence de désordres importants d’humidité affectant le logement qu’il occupe et plus généralement l’ensemble de l’immeuble.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu les éléments suivants :

— les photographies révélant de multiples taches d’humidité, non datées et non circonstanciées ont une portée probatoire limitée,

— le rapport d’expertise amiable d’août 2018, s’il mentionne un dégât des eaux survenu dans le logement, précise que son origine est indéterminée et n’identifie pas les tiers responsables, de sorte qu’aucun élément ne permet d’établir le manquement du bailleur à l’origine des désordres constatés,

— les attestations de voisins du 20 mars 2022 par lesquelles ils mentionnent la présence d’humidité dans leur logement, ne démontrent pas la présence et la persistance d’humidité dans le logement de M. [F].

La cour ajoute que l’expert Elex précise dans son rapport d’août 2018 que le taux d’humidité sur les supports dégradés est de 0% et que les réparations ont été effectuées.

S’il mentionne qu’elles ont été effectuées par le plombier de l’immeuble, cette circonstance ne saurait établir la responsabilité du bailleur.

Par ailleurs, l’expert chiffre et propose dans son rapport l’indemnisation des dommages aux embellissements locatifs de M. [F].

Or, celui-ci ne justifie pas des indemnités perçues par son assureur, ni de la persistance des désordres.

M. [F] n’établit pas avoir subi un préjudice de jouissance du fait d’un manquement du bailleur de nature à justifier une indemnisation.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les travaux d’installation d’un système de ventilation

M. [F] procède par simple affirmation quand il énonce que 'le bailleur ne procède pas non plus à l’installation d’un système de ventilation permettant l’aération de l’appartement'.

Au demeurant, le bail étant résilié et M. [F] étant occupant sans droit ni titre depuis le 26 mai 2021, celui-ci apparaît mal fondé à solliciter de la société Immobilière 3F qu’elle exécute dans le logement les travaux d’installation d’un système de ventilation.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

M. [F], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 6 juillet 1991, en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [R] [W] [F] à payer à la société Immobilière 3F la somme réactualisée de 12.185,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus.

Et y ajoutant,

Condamne M. [R] [W] [F] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président