COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 05 Février 2026

N° RG 23/01123 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HJOF

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 27 Juin 2023, RG 22/00900

Appelant

M. [N] [X]

né le 02 Janvier 1974 à [Localité 6] – SUISSE, demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Cédric DURUZ, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

Mme [P] [R] épouse [W]

née le 11 Septembre 1976 à [Localité 5] – ROUMANIE, demeurant [Adresse 3]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS RTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 28 octobre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré assistée de Mesdames Aurore [M] et [T] [Z], greffières stagiaires, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 avril 2018, M. [N] [X] a donné à bail à Mme [P] [R] épouse [W] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 8] pour une durée d’une année, moyennant un loyer mensuel initial de 1 490 euros, outre les charges.

Conformément aux dispositions contractuelles, à compter du 6 avril 2019, le bail a été reconduit pour une durée de trois ans.

Par courrier du 16 juin 2021, M. [X] a fait notifier à Mme [W] un congé pour reprise dudit logement.

La locataire a quitté les lieux le 5 avril 2022.

Indiquant avoir subi d’importants troubles de jouissance, par actes du 24 mars 2022, Mme [W] a fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon les Bains en demandant, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs et des articles L.153-1, L.153-2 et L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la nullité du congé pour reprise délivré au preneur, à défaut pour le bailleur d’invoquer et de justifier le caractère réel et sérieux,

juger que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et de remise au locataire d’un logement décent,

appliquer une réduction d’un tiers du prix du loyer depuis le mois d’août 2019 et jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état et mise en conformité qui s’imposent,

condamner le bailleur à lui payer :

—  17 500 euros au titre de la réduction d’un tiers du loyer depuis le mois d’août 2019 jusqu’en mars 2022,

—  3 000 euros en indemnisation de son préjudice moral,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Par jugement contradictoire du 27 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— dit que le bail a été résilié à l’initiative de la locataire le 5 avril 2022,

— déclaré irrecevable la demande en annulation du congé pour reprise et la demande de travaux avec réduction du loyer,

— condamné M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance pendant la période d’août 2019 à mars 2022,

— condamné M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamné M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [X] aux dépens.

Par acte du 21 juillet 2023, M. [X] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [X] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que le bail a été résilié à l’initiative de la locataire le 5 avril 2022,

— déclaré irrecevable la demande en annulation du congé pour reprise et la demande de travaux avec réduction du loyer,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance pendant la période d’août 2019 à mars 2022,

— condamné M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamné M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [X] aux dépens,

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [W] à verser à M. [X] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [W] à verser à M. [X] une somme de 4 000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [W] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que le bail a été résilié à l’initiative de la locataire le 5 avril 2022,

— condamné M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance pendant la période d’août 2019 à mars 2022, sauf sur le montant,

— condamné M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, sauf sur le montant,

— condamné M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a limité le préjudice de jouissance Mme [W] à la somme de 5 000 euros et le préjudice moral à la somme de 2 000 euros,

— juger nul et de nul effet le congé pour reprise que M. [X] a donné à Mme [W] à défaut pour le bailleur d’invoquer et justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise,

— juger que M. [X] a manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et de remise au locataire d’un logement décent,

— débouter M. [X] de l’intégralité de ses fins demandes et conclusions,

En conséquence,

— condamner M. [X] à payer à Mme [W] la somme 16 000 euros en réparation des troubles locatifs et préjudices de jouissance subis entre les mois d’août 2019 et avril 2022,

— condamner M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 3 000 euros en indemnisation de son préjudice moral,

— condamner M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 4 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner M. [X] aux entiers frais et dépens de l’instance avec pour les dépens d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELURL Bollojeon, avocat associé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’irrecevabilité de la demande en nullité du congé pour reprise et en travaux avec réduction des loyers :

Dans le dispositif de ses dernières conclusions Mme [W] ne demande pas l’infirmation du jugement en ce qu’il déclare ses demandes irrecevables. M. [X] en demande expressément la confirmation.

De surcroît dans la partie discussion de ses dernières conclusions Mme [W] admet : 'Certes, à ce jour, cette demande est dépourvue d’objet dans la mesure où Mme [W] a restitué les lieux le 05 avril 2022", et ne soutient pas avoir eu intérêt à agir à la date de l’assignation.

Le jugement est confirmé en ce qu’il déclare ces demandes irrecevables. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes au fond.

Sur le préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l’état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc à la locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

Le bailleur doit prendre les mesures nécessaires pour remédier au caractère non décent du logement.

Il ressort du rapport de visite du 12 mars 2021 dressé par l'[Localité 4], délégation départementale de Haute-Savoie, que le logement donné à bail par M. [X] présentait des traces visibles d’humidité, notamment dans le carnotzet qui ne dispose pas d’ouvrant ni de chauffage, qu’il y avait des traces de moisissures et salpêtre dans la buanderie et le carnotzet, et que l’atmosphère du logement était lourde, particulièrement dans les pièces sans ouvrant. Le rapport relève également l’absence de dispositif de sortie d’air dans le logement, et l’absence d’un système de ventilation permanent fonctionnel, ainsi qu’un risque d’intoxication au monoxyde de carbone. Le rapport note en outre l’existence de remontées d’eaux usées de la salle de bain dans la chambre et la présence de mille-pattes. Il ne conclut pas à une insalubrité totale du logement, mais à plusieurs non-conformités au règlement sanitaire départemental. Il liste de nombreux risques sanitaires associés à ces non-conformités, tels que pathologies pulmonaires, fatigue, maux de têtes, stress. Dans une lettre du 23 décembre 2021 la maire de la commune de [Localité 9] rappelle au bailleur une précédente mise en demeure du 8 juin 2021 pour réaliser les travaux, et note que depuis lors aucune évolution notable n’a été constatée (pièce 23 de l’appelant).

Les procès-verbaux de constat du 31 mai 2021 et 13 décembre 2021 produits par l’intimée confirment l’humidité du logement et de certains murs, et indiquent de plus l’absence de chauffage dans la salle de bains. Le second relève une extension des moisissures et champignons dans le bureau – carnotzet.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 5 avril 2022 dressé par commissaire de justice confirme la présence persistante d’humidité dans le logement, en indiquant des peintures friables sur certains murs, de l’humidité et des traces d’infiltration dans le carnotzet et la buanderie, des moisissures dans le carnotzet et du salpêtre dans la buanderie, une très forte odeur d’humidité dans la salle de bain, une trace noire de type moisissure en pied de mur d’une chambre du côté cuisine, et l’absence de VMC (pièce 25 de l’appelant).

Les échanges de courriels produits en pièce 3 par l’appelant témoignent en outre de la présence d’une humidité anormale et d’infiltrations d’eau ayant affecté le logement loué en mars 2019.

Il ressort d’un rapport de l’entreprise RAS du 30 avril 2019, produit en pièce 5 par l’appelant, que celui-ci était informé de l’existence de remontées d’eaux usées par capillarité dans les murs situés autour de la buanderie en raison d’un dégât des eaux survenu dans l’immeuble. Un rapport du cabinet Polyexpert du 19 mars 2020 indique que M. [X] était également informé de traces d’humidité et de salpêtre localisées sur un mur du bureau, qui est un mur semi-enterré de la maison, pour lequel le bailleur a confirmé à l’expert privé l’absence de drain périphérique. Si M. [X] a fait installer en octobre 2018 une centrale de traitement d’air 'pour traiter l’appartement du rez-de-chaussée', 'ayant des problèmes de ventilation', il ne s’est pas assuré que ce traitement était suffisant, et il résulte au contraire des différents rapports qui lui ont été communiqués ensuite que l’appartement en location était toujours humide.

Il ressort de tout ce qui précède que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrer ou entretenir un logement respectant l’ensemble des critères de décence.

Les défauts de conformité relevés par l'[Localité 4], l’humidité globale et persistante dans le logement, la respiration d’un air vicié et malsain, et l’aspect visuel dégradé de certains murs, n’ont pas permis une jouissance paisible, et ont créé pour la locataire un trouble de jouissance important. Au regard des pièces affectées et de la nature du trouble, et au regard du loyer, d’un montant initial de 1590 euros par mois, la cour évalue le préjudice subi à la somme de 8 000 euros sur la période d’août 2019 à mars 2022 inclus. Le jugement est infirmé quant au montant alloué.

Sur le préjudice moral :

Il ressort d’un certificat médical du Dr [J] du 21 octobre 2021 que Mme [W] s’est plainte auprès de celui-ci de céphalées quotidiennes chroniques qu’elle a reliées au degré d’humidité et d’insalubrité de son appartement, et qui disparaissaient quand elle s’absentait plusieurs jours. Sans que le lien entre les céphalées alléguées et l’humidité du logement ne soit formellement démontré par ce certificat, il en ressort en tout état de cause que Mme [W] était moralement affectée par l’état du logement qu’elle occupait. L’insalubrité du logement a généré pour la locataire un préjudice moral, distinct du trouble de jouissance, que le tribunal a justement évalué à la somme de 2 000 euros. Le jugement est confirmé sur ce chef de demande.

— Sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive :

L’action en justice est un droit, et Mme [W] n’en a pas abusé en engageant la procédure et en sollicitant des dommages-intérêts. La demande en dommages-intérêts pour procédure abusive formée par le bailleur est rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

Les dispositions du jugement afférentes aux frais et dépens sont confirmées.

M. [X], partie perdante en appel, devra supporter les dépens de la procédure d’appel, et verser à Mme [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M. [X] à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance pendant la période d’août 2019 à mars 2022,

Statuant à nouveau sur la disposition infirmée :

Condamne M. [N] [X] à payer à Mme [P] [R] épouse [W] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance pendant la période d’août 2019 à mars 2022,

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. [N] [X] aux entiers dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [N] [X] à payer à Mme [P] [R] épouse [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 05 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président