GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 03 Mars 2026

N° RG 23/00782 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HHX5

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 21 Mars 2023

Appelante

S.A.S. ENTREPRISE MAROTO, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL CABINET BOUZOL, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E], dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représenté par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté parla SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

S.A.M. C.V. SMABTP, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SCP LE RAY BELLINA DOYEN, avocats au barreau de CHAMBERY

S.C.P. BTSG en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI MERIBEL ASPEN, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Sans avocat constitué

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Date de l’ordonnance de clôture : 10 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 janvier 2026

Date de mise à disposition : 03 mars 2026

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

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Faits et procédure

La SCI Méribel Aspen a fait rénover l’ancien hôtel [E] dans la station de [N], sur la commune [Localité 1] pour le transformer en une résidence de 29 appartements comprenant un espace bien-être et soumise au statut de la copropriété.

Le lot n°18 'peinture intérieure’ a été confié à la société Entreprise Maroto pour un montant total de 430.000 euros HT, soit 514.280 euros TTC. La société Entreprise Maroto est assurée par la société d’assurance Smabtp. La réception a été prononcée avec réserves le 30 octobre 2014.

Les parties communes ont été livrées au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] le 24 juillet 2014.

Par acte d’huissier du 10 mai 2017, la société Entreprise Maroto a fait assigner la SCI Méribel Aspen devant le tribunal de grande instance d’Albertville afin d’obtenir le paiement du solde de son marché.

Parallèlement, par ordonnance du 7 juin 2017, rendue sur assignation de la société Entreprise Maroto et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] à l’initiative de la SCI Méribel Aspen, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 11 janvier 2018, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport définitif le 30 novembre 2018.

Suivant exploits en date du 21 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] a fait citer les sociétés Méribel Aspen, Entreprise Maroto et Smabtp en réparation des désordres affectant le sol, les pieds de murs des parkings, ainsi que le sol de divers locaux techniques.

Par jugement du 8 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SCI Méribel Aspen, ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Entreprise Maroto à attraire à la cause son liquidateur, la société BTSG. Ces instances ont été jointes.

Par jugement réputé contradictoire en date du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Déclaré l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] recevable ;

— Condamné la société Entreprise Maroto à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 125.220,72 euros TTC au titre des travaux de reprise de la peinture des parkings P1, P2 et P3, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Condamné la société Entreprise Maroto à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 6.244,80 euros TTC au titre du coût des travaux de finitions de la peinture dans les locaux techniques, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] de ses autres demandes ;

— Débouté la société Entreprise Maroto de sa demande en garantie dirigée contre la société d’assurance Smabtp ;

— Fixé les créances de la société Entreprise Maroto au passif de la procédure collective ouverte contre la SCI Méribel Aspen à hauteur de :

—  56.981, 51 euros TTC au titre du solde du marché de travaux lot 18 bis peinture intérieure

—  32.940,45 euros TTC au titre de la retenue de garantie pour le même lot, outre intérêts au taux légal échus entre le 29 mars 2016 et le 8 décembre 2021,

— Débouté la SCI Méribel Aspen de sa demande de compensation des créances ;

— Condamné la société Entreprise Maroto à supporter la moitié des dépens de la présente instance ainsi que l’intégralité des dépens de l’instance en référé-expertise dont les frais d’expertise judiciaire ;

— Condamné la SCI Méribel Aspen à supporter la moitié des dépens de la présente instance ;

— Autorisé M^e Viard et la SCP Louchet-Capdeville, avocats au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la pallie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— Condamné la société Entreprise Maroto à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 4.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Méribel Aspen à payer à la société Entreprise Maroto la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] à payer à la société d’assurance Smabtp la somme de 1.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

le syndicat des copropriétaires est recevable à agir pour obtenir réparation de l’intégralité des désordres constatés, dès lors que ces derniers sont généralisés et affectent tant les voies de circulation, parties communes, que les emplacements privatifs de parking, de manière indifférenciée et indivisible ;

les désordres affectant les peintures des parkings présentaient bien un caractère caché à la réception mais ne revêtent pas un caractère décennal en l’absence de preuve d’une atteinte à la destination de l’ouvrage ;

il se déduit des constatations expertales et des analyses effectuées par le bureau Cebtp, commis en qualité de sapiteur, que les dégradations affectant la peinture des parkings P1, P2 et P3 sont imputables à la société Entreprise Maroto ;

le caractère généralisé des désordres justifie la reprise intégrale des parkings ;

le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve d’aucune faute qui aurait été commise par la SCI Méribel Aspen ;

l’absence de réalisation des peintures dans les locaux techniques, visée à la réception, engage la responsabilité contractuelle de la société Entreprise Maroto ;

la garantie de la société Smabtp ne couvre nullement la responsabilité contractuelle de la société Entreprise Maroto ;

le solde du marché qui reste dû à la société Entreprise Maroto n’est pas contesté et sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Méribel Aspen, sans que cette dernière ne puisse invoquer la moindre compensation, en l’absence de dettes réciproques.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 16 mai 2023, la société Entreprise Maroto a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Déclaré l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] recevable ;

— Condamné la société Entreprise Maroto à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 125.220,72 euros TTC au titre des travaux de reprise de la peinture des parkings P1, P2 et P3, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Condamné la société Entreprise Maroto à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 6.244,80 euros TTC au titre du coût des travaux de finitions de la peinture dans les locaux techniques, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

— Débouté la société Entreprise Maroto de sa demande en garantie dirigée contre la société d’assurance Smabtp,

— Condamné la société Entreprise Maroto à supporter la moitié des dépens de la présente instance ainsi que l’intégralité des dépens de l’instance en référé-expertise dont les frais d’expertise judiciaire,

— Autorisé M^e Viard et la SCP Louchet-Capdeville, avocats au barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la pallie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— Condamné la société Entreprise Maroto à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 4.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par ordonnance réputée contradictoire du 24 octobre 2023, la première présidente de la cour d’appel de Chambéry, relevant que l’exécution de la totalité des condamnations mises à sa charge aurait des conséquences manifestement excessives pour l’appelante, a :

— Ordonné l’arrêt partiel de l’exécution provisoire du jugement du 21 mars 2023 rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville à concurrence de 71 000 euros ;

— Rappelé que la décision peut être exécutée à titre provisoire pour le surplus ;

— Débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la société Entreprise Maroto aux dépens.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 27 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Entreprise Maroto sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

— Déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] ;

En conséquence,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] de sa demande en condamnation en paiement de la société Entreprise Maroto ;

A titre subsidiaire,

— Constatant que la cause des désordres des peintures de parking n’est pas clairement établie,

— Juger que la causalité n’est pas établie ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] de sa demande en condamnation en paiement de la société Entreprise Maroto concernant les travaux de parking;

— Constatant la levée des réserves relatives aux travaux de peinture des locaux ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] de sa demande en condamnation en paiement de la société Entreprise Maroto des travaux de peinture des locaux ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Constatant des désordres limités, réduire à de plus justes proportions le montant des travaux à réaliser ;

— Condamner la société Entreprise Maroto à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 75.000 euros au titre des travaux de reprise de la peinture des parkings P1, P2 et P3, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Dire que la société d’assurance Smabtp doit sa garantie à la société Entreprise Maroto;

— Condamner la société d’assurance Smabtp à relever et garantie la société Entreprise Maroto de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

Constatant la levée des réserves relatives aux travaux de peinture des locaux,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] de sa demande en condamnation en paiement de la société Entreprise Maroto des travaux de peinture des locaux ;

Dans tous les cas,

— Rejeter toutes demandes reconventionnelles adverses formées par appel incident;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] et la Smabtp in solidum ou qui mieux d’entre eux le devra à payer la société Entreprise Maroto la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] et la Smabtp aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières écritures du 10 octobre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] demande à la cour de :

— Réformer le jugement déféré sur les chefs de jugements suivants en ce que le Tribunal a:

— débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Z] de ses autres demandes ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Aspen Maroto à payer à la société d’assurance Smabtp la somme de mille euros (1.000 euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Confirmer le Jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a déclaré l’action du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [E] recevable;

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [E],

A titre principal, sur la responsabilité décennale des sociétés société Entreprise Maroto et SCI Méribel Aspen ainsi que les garanties dues par la société Smabtp,

— Infirmer le Jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a considéré que les désordres affectant les peintures des parkings n’ont pas de caractère décennal et en conséquence a débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre des sociétés société Entreprise Maroto et SCI [E] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ainsi que de ses demandes de garantie à l’encontre de la société Smabtp ;

Statuant à nouveau,

— Juger que les désordres constatés dans le rapport d’expertise de M. [E] rendent l’ouvrage impropre à sa destination ;

— Condamner les Sociétés SCI Méribel Aspen prise en la personne de son liquidateur et société Entreprise Maroto au titre de leur responsabilité civile décennale à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [E] ;

— Condamner la société Smabtp à garantir la société Entreprise Maroto de toutes les condamnations prononcées à son encontre sur ce fondement ;

A titre subsidiaire, sur la responsabilité contractuelle des sociétés Entreprise Maroto et SCI Méribel Aspen,

— Confirmer le Jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a fait droit aux demandes Syndicat des copropriétaires en retenant la responsabilité contractuelle de la société Entreprise Maroto ;

— Infirmer le Jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre la SCI Méribel Aspen sur le fondement contractuel et statuant a nouveau condamner la SCI Méribel Aspen prise en la personne de son liquidateur in solidum avec la société Entreprise Maroto sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, dès lors que la SCI Méribel Aspen a commis une faute en ne livrant pas au syndicat des copropriétaires un ouvrage exempt de vice ;

En tout état de cause,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions des sociétés Entreprise Maroto, BTSG en sa qualité de liquidateur de la SCI Méribel Aspen et Smabtp ;

Concernant la dégradation des peintures des parkings,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a condamné la société Entreprise Maroto à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [E] la somme de 125.220,72 euros TTC au titre des travaux de reprise de la peinture des parking P1, P2 et P3, outre intérêts au taux légal à compter dudit jugement ;

— Infirmer ledit jugement en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la SCI Méribel Aspen au titre des travaux de reprise de la peinture des parking P1, P2 et P3 et statuant à nouveau :

— Condamner la société SCI Méribel Aspen prise en la personne de son liquidateur, in solidum avec la société Entreprise Maroto, également à payer au Syndicat des copropriétaire de l’Immeuble [E] la somme de 125.220,72 euros TTC au titre desdits travaux de reprise de la peinture des parking P1, P2 et P3, outre intérêts au taux légal à compter dudit jugement ;

— En conséquence, fixer la somme de 125.220,72 euros TTC au passif de la liquidation de la SCI Méribel Aspen au titre des travaux de reprise de la peinture des parking P1, P2 et P3 à titre privilégié et à défaut à titre chirographaire outre intérêts au taux légal à compter du jugement dont appel ;

Concernant l’absence de réalisation des peintures dans les locaux techniques,

— Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a condamné la société société Entreprise Maroto à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [E] la somme de six mille deux cent quarante-quatre euros et quatre-vingts centimes TTC (6.244,80 euros), au titre du coût des travaux de finitions de la peinture dans les locaux techniques, outre intérêts au taux légal à compter dudit jugement ;

— Infirmer ledit jugement en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la SCI Méribel Aspen au titre du coût des travaux de finitions de la peinture dans les locaux techniques, et statuant à nouveau,

— Condamner la société SCI Méribel Aspen prise en la personne de son liquidateur, in solidum avec la société Entreprise Maroto, également à payer au Syndicat des copropriétaire de l’Immeuble [E] la somme de 6.244,80 euros TTC, au titre du coût des travaux de finitions de la peinture dans les locaux techniques, outre intérêts au taux légal à compter dudit jugement,

— En conséquence, fixer la somme de 6.244,80 euros TTC au passif de la liquidation de la SCI Méribel Aspen au titre du coût des travaux de finitions de la peinture dans les locaux techniques à titre privilégié et à défaut à titre chirographaire outre intérêts au taux légal à compter du jugement dont appel ;

Concernant les frais de maîtrise d''uvre,

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a débouté Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [E] concernant ses demandes d’indemnisation des honoraires de maîtrise d''uvre afférents aux travaux de reprise et statuant à nouveau :

— Condamner in solidum les sociétés SCI Méribel Aspen prise en la personne de son liquidateur et société Entreprise Maroto à lui payer la somme de 10.517,24 euros TTC au titre des frais de maîtrise d''uvre,

— En conséquence, fixer la somme de 10.517,24 euros TTC au passif de la liquidation de la SCI Méribel Aspen au titre au titre des frais de maîtrise d''uvre à titre privilégié et à défaut à titre chirographaire.

Sur l’exécution provisoire,

— Confirmer le Jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

De la procédure devant le tribunal judiciaire d’Albertville,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a condamné :

— la société Entreprise Maroto à supporter la moitié des dépens de la première instance devant ledit tribunal au fond ainsi que l’intégralité des dépens de l’instance en référé-expertise dont les frais d’expertise judiciaire,

— la société SCI Méribel à supporter la moitié des dépens de la première instance devant ledit tribunal ;

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a autorisé Maître Viard et la SCP Louchet-Capdeville, avocats au Barreau d’Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a condamné la société Entreprise Maroto à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’albertville du 21 mars 2023 en ce qu’il a condamné Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] à payer à la société d’assurance Smabtp la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

De la procédure la cour d’appel de Chambery,

— Condamner in solidum les sociétés BTSG en sa qualité de liquidateur de la SCI Meribel Aspen, Entreprise Maroto et Smabtp à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, au titre de la procédure d’appel.

Par dernières écritures du 20 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Smabtp demande à la cour de :

— Confirmer purement et simplement le jugement déféré en ce qu’il a débouté toutes les parties de leurs demandes à l’encontre de la Smabtp ;

— Condamner la société Entreprise Maroto à payer à la Smabtp la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens de l’instance.

Régulièrement citée à sa personne, la société BTSG, prise en sa qualité de liquidateur de la SCI Méribel Aspen, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 10 novembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

Motifs de la décision

I – Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, 'le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant même contre certains copropriétaires, il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».

La société Entreprise Maroto conteste la qualité à agir du syndicat des copropriétaires, au motif que les malfaçons, non généralisées, n’affecteraient que certaines places de stationnement, qui constituent des parties privatives, et qu’elles ne trouveraient pas leur origine dans les parties communes.

Il est cependant de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires, qui a notamment pour mission d’assurer la sauvegarde des droits afférents à la totalité de l’immeuble, peut agir en réparation de désordres qui affectant à la fois les parties communes et les parties privatives, de manière indivisible, ou lorsque les dommages causés aux parties privatives ne peuvent être séparés des désordres affectant les parties communes soit parce que les uns ne sont que l’extension des autres, soit parce que leurs causes ne peuvent être dissociées (voir sur ce point notamment : Cass. Civ., 3ème, 11 mai 2005, n° 04-11.186).

En l’espèce, le règlement de copropriété qui est versé aux débats classe effectivement les emplacements de stationnement dans les parties privatives, mais classe par contre dans les parties communes la rampe d’entrée et de sortie du parc de stationnement, ainsi que ses aires de circulation.

Or, l’expert judiciaire a clairement mis en exergue, aux termes de son rapport, qui se trouve illustré par de nombreuses photographies, et corroboré par le rapport établi par le cabinet Cebtp, commis en qualité de sapiteur, que 'l’ensemble de la peinture de sol des parkings P1 à P3 est dégradé (et que) les désordres se présentent sous la forme de :

larges écailles qui se décollent en lambeaux,

décollement au droit de fissures,

défaut d’adhérence peinture/support,

usure prématurée du revêtement.

Les pieds de mur ds parkings P1 et P2 sont également dégradés sur une hauteur d’environ 80 cm. Les désordres se présentent sous la forme de larges écailles qui se décollent en lambeaux'.

Tant les parties communes que les parties privatives se trouvent ainsi affectées par les désordres, qui concernent aussi bien, et de manière indistincte, les parties peintes en gris qui représentent les axes de circulation, parties communes, que les parties peintes en bleu qui représentent les emplacements de stationnement, parties privatives. Ce constat se déduit du reste clairement de l’examen des photographies des lieux qui sont versées aux débats.

L’expert a en outre clairement indiqué, en réponse au dire qui lui a été soumis par la société Entreprise Maroto, que les désordres présentaient bien un caractère généralisé, l’entreprise ne pouvant sérieusement se prévaloir de l’existence de quelques zones non dégradées au regard de la superficie totale du parking, d’environ 1 700 m2. Par ailleurs, la cour observe que les analyses qui ont été effectuées par le cabinet Cebtp en cours d’expertise, par voie de sondages, mettant en exergue des défauts de mise en oeuvre imputables à l’appelante, concernent également les zones qui ne se trouvent pas encore affectées de défauts visibles. Force est de constater en conséquence que les désordres affectant les parties privatives et les parties communes ne peuvent être dissociés et ont bien la même origine.

Se trouve ainsi caractérisée l’existence de désordres généralisés, affectant l’ensemble des trois espaces de parking de la copropriété, tant dans ses parties privatives que dans ses parties communes. Il existe en tout état de cause un dommage collectif affectant l’ensemble des copropriétaires.

L’action du syndicat des copropriétaires ne pourra donc qu’être déclarée recevable.

II – Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre de la responsabilité décennale

Aux termes de l’article 1792 du code civil, 'tout constructeur d’un ouvrage

est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination'.

Le régime de garantie institué par ce texte, qui crée une présomption de responsabilité d’ordre public et ne requiert que la preuve du lien d’imputabilité entre les travaux et le dommage, se trouve notamment subordonné à la démonstration de ce que des désordres, apparus dans un délai de dix ans suivant la réception, n’étaient pas apparents pour le maître d’ouvrage lors de celle-ci, et compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

En l’espèce, la société Entreprise Maroto et son assureur soutiennent que les désordres constatés par l’expert auraient présenté un caractère apparent à la réception. Force est de constater cependant que, comme l’a relevé le premier juge, les réserves qui se trouvent mentionnées dans le procès-verbal de réception du 30 octobre 2014 ne portent que sur diverses non-finitions affectant les peintures des sols du parking, et non sur les désordres qui font l’objet de la présente instance, puisque ce n’est qu’en 2016, dans le cadre du rapport amiable établi par la société Acobat, que l’écaillement de la peinture affectant les trois parkings a été mis en exergue. Et les intimées ne font état d’aucun élément qui serait susceptible de démontrer que les désordres généralisés affectant les parkings auraient été apparents à la réception dans toute leur ampleur et leurs conséquences.

Il est par contre de jurisprudence constante que pour engager la responsabilité d’un constructeur sur le fondement de l’article 1792 du code civil, les désordres constatés doivent porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination dans le délai décennal d’épreuve. Il appartient ainsi à celui qui agit sur ce fondement de rapporter la preuve que les désordres dont il se prévaut présenteront de manière certaine la gravité requise dans les dix ans de la réception (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 3ème, 3 décembre 2002, n°01-13.855, et Cour de cassation, Civ 3ème, 31 mars 2003, n°03-15.766).

L’expert a relevé, aux termes de son rapport, que «les désordres constatés ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage dans la mesure où ils n’affectent ni le clos ni le couvert. Cependant, de par sa destination, à savoir assurer une fonction de protection, il est évident qu’au regard des constats effectués, la peinture mise en place n’assure plus ce rôle. La propriété principale de cette peinture étant de résister aux impacts mécaniques et agents chimiques, ne remplit pas cette fonction ; Par conséquent, ce défaut de protection viendra inexorablement affecter son support, jusqu’à le rendre impropre à sa destination ».

Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, ces constatations expertales ne permettent nullement de démontrer qu’il existerait une atteinte actuelle à la destination de l’immeuble, alors qu’il est constant que le parking restait, au jour du dépôt du rapport d’expertise, parfaitement utilisable, sans danger pour ses utilisateurs. Il est constant par ailleurs que la peinture ne constitue pas l’ouvrage. Le support ne présentait en outre, au jour de l’expertise, pas de désordre, seule la peinture n’assurant plus son rôle de protection, sans que la moindre atteinte à la structure du sol ne se trouve caractérisée.

Si l’expert évoque une atteinte 'inexorable’ du support, susceptible de le rendre impropre à sa destination, la cour ne peut que constater qu’il ne détermine nullement la date à laquelle les désordres atteindront de manière certaine une telle gravité décennale. Et le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément postérieur au rapport d’expertise qui serait susceptible de démontrer que l’impropriété à destination de l’ouvrage se trouverait caractérisée, alors que la réception remonte à plus de dix ans au jour du prononcé de la présente décision.

Par ailleurs, comme l’a relevé le premier juge, les fissures qui se trouvent décrites dans le rapport Saretec, missionné par l’assureur dommages-ouvrage, sont liées à l’absence de réalisation d’un traitement étanche au niveau du joint de dilatation et au niveau du joint étanche sur les places de parking. Or, il est constant en l’espèce que, comme l’a constaté l’expert judiciaire, la peinture mise en oeuvre par la société Entreprise Maroto assurait une simple fonction de protection vis à vis des agents chimiques et des contraintes mécaniques, mais en aucun cas une fonction d’étanchéité.

Quant aux fissures et infiltrations affectant les garages, elles sont imputées par l’expert aux lots étanchéité et maçonnerie, et sont donc parfaitement étrangères au présent litige, le rapport d’expertise établissant clairement, sans être utilement contredit, que les désordres affectant les peintures sont uniquement dus à des défauts de mise en oeuvre imputables à l’appelante.

Les demandes qui sont formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1792 du code civil ne pourront ainsi être accueillies.

III – Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre de la responsabilité contractuelle

Sur la dégradation des peintures des parkings

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part'.

Le syndicat des copropriétaires bénéficie de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenaient à son auteur et dispose à ce titre, contre les locateurs d’ouvrage, d’une action directe de nature contractuelle. Il est en outre de jurisprudence constante que l’entrepreneur est tenu d’une obligation de résultat d’exécuter des travaux conformément aux règles de l’art.

En se fondant sur les analyses effectuées par le cabinet Cebtp, missionné en qualité de sapiteur, l’expert judiciaire a constaté que 'les décollements de peinture de sol observés dans les parkings n°1, 2 et 3 de la résidence [E] 33 [Localité 2] (73) sont dus aux causes suivantes, concomitantes ou non :

— une application en quantité insuffisante du produit SOL’ASTRAL;

— un défaut de préparation du subjectile, d’absorption trop faible'.

Contrairement à ce que fait valoir l’appelante dans ses dernières écritures, reprenant sur ce point le dire qu’elle avait soumis à l’expert, cette constatation expertale repose sur des analyses précises, scientifiquement établies, et non sur de simples constats visuels. Le cabinet Cebtp a ainsi clairement mis en exergue des défauts de mise en oeuvre qui lui sont imputables, au regard notamment des prescriptions du DTU 59.3 applicable à ses travaux, et la cour ne peut que constater que la société Entreprise Maroto n’a pas souhaité qu’il soit procédé à de nouvelles analyses, ni ne produit dans le cadre de la présente instance le moindre élément objectif qui serait susceptible de remettre en cause l’avis de l’expert.

Sa responsabilité contractuelle se trouve ainsi clairement engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires entend également voir engager la responsabilité contractuelle de la SCI Méribel Aspen, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil. Force est cependant de constater qu’il ne produit pas le contrat de vente le liant à la SCI ou les plans de la vente, ni ne fait état de non-conformité contractuelles affectant l’immeuble, alors qu’il est constant que la SCI a exécuté son obligation de livraison. L’expert n’a par ailleurs retenu aucun manquement à ses obligations de maître d’ouvrage. Il est de jurisprudence constante que ce dernier ne doit pas s’immiscer dans les opérations de construction, et il n’est tenu à ce titre d’aucun devoir de surveillance des travaux.

La cour observe en outre que les désordres présentaient un caractère caché à la réception pour la SCI Méribel Aspen, profane en matière de construction, et qu’il n’est fait état d’aucune malfaçon ou non-conformité qui aurait été visible et qui n’aurait pas été réservée, de manière fautive. Comme il a été précédemment exposé, les désordres litigieux ne sont apparus que postérieurement à la réception et leur cause n’a pu être identifiée que suite à des investigations techniques.

Aucune faute qui aurait été commise par la SCI ne se trouvant ainsi caractérisée, le jugement entrepris ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires formées par le syndicat à son encontre.

L’expert a évalué le montant des travaux de reprise des dégradations affectant les sols des parkings à hauteur d’une somme totale de 125 220, 72 euros TTC, après avoir retenu le moins onéreux des deux devis d’entreprise qui lui ont été fournis par le syndicat des copropriétaires. De son côté, la société Entreprise Maroto ne produit aucun devis alternatif et ne démontre nullement que le montant retenu par l’expert serait surévalué. L’appelante ne saurait par ailleurs utilement arguer de ce que seules les zones affectées par les désordres devraient être reprises, alors que, comme il a été précédemment exposé, les désordres présentent un caractère généralisé, et que les mêmes défauts de mise en oeuvre affectent l’ensemble des sols du parking, ce qui justifie la reprise de l’intégralité des peintures.

Il ne sera pas fait droit, par contre, à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir ajouter au montant du devis retenu par l’expert un poste afférent au coût d’une maîtrise d’oeuvre, alors que les travaux de reprise sont clairement définis et ne nécessitent pas l’intervention de plusieurs entreprises. Du reste, le syndicat n’apporte aucune explication de ce chef.

Sur l’absence de réalisation des peintures dans les locaux techniques

Il s’agit d’un désordre réservé à la réception, qui engage la responsabilité contractuelle de la société Entreprise Maroto. Cette dernière n’apporte en effet aucun élément susceptible de démontrer qu’elle aurait, comme elle le prétend, procédé à la levée de cette réserve, le document qu’elle verse aux débats, unilatéralement établi, étant dépourvu de la moindre valeur probante, ce d’autant que l’expert a clairement mis en exergue la persistance de cette non-finition au jour du dépôt de son rapport. L’expert a évalué le coût des travaux nécessaires à hauteur d’un montant, non contesté, de 6 244, 80 euros TTC, qui sera mis à la charge de l’appelante.

La demande qui est formée de ce chef par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Méribel Aspen ne pourra par contre être accueillie, dès lors que les désordres apparents affectant un immeuble vendu en état futur d’achèvement relèvent exclusivement de la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil, ce qui exclut, selon une jurisprudence constante, la responsabilité contractuelle pour faute prouvée du vendeur (pour une application récente, voir par exemple : Civ 3ème, 13 février 2025, n°23-15.846).

IV – Sur la garantie de la Smabtp

La société Entreprise Maroto soutient que le contrat d’assurance qu’elle a souscrit auprès de la société Smabtp couvrirait, en son avenant du 9 août 2004, sa responsabilité contractuelle.

Aux termes de cet avenant, l’appelante a souscrit deux options : ' tous dommages à votre ouvrage avant réception’ et 'tous dommages aux matériels, engins et véhicules'. Il se déduit cependant de l’examen de cet avenant, ainsi que des conditions particulières et des conditions générales qui sont produites par l’assureur, que ces deux options s’inscrivent dans la garantie de dommages, et non de responsabilité, mobilisable en cas d’ 'incendie, explosion, effondrement, tempête, ouragan ou cyclone, catastrophes naturelles', prévue à l’article 4.3.1, et ne peuvent donc trouver application en l’espèce.

L’ensemble des documents contractuels qui sont versés aux débats, ainsi que les attestations d’assurance, concordantes, limitent par ailleurs l’assurance de responsabilité de la Smabtp à la responsabilité engagée par le souscripteur sur un fondement décennal ou au titre de la garantie de bon fonctionnement. La police couvre également les dommages extérieurs à l’ouvrage du sociétaire, mais en aucun cas la responsabilité contractuelle encourue par l’entreprise pour les désordres affectant les travaux qu’il a réalisés.

Les demandes formées à l’encontre de l’assureur ne pourront donc qu’être rejetées.

En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

V – Sur les demandes accessoires

En tant que partie perdante, la société Entreprise Merotto sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d’appel.

Les autres demandes qui sont formées de ce chef seront enfin rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions entreprises le jugement rendu le 21 mars 2023 par le tribunal judiciaire d’Albertville,

Y ajoutant,

Condamne la société Entreprise Maroto aux dépens d’appel,

Condamne la société Entreprise Maroto à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [E] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d’appel,

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Guillaume SAUVAGE, en remplacement de M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,