Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 8 mars 2018, n° 17/00433

TGI Mulhouse 28 octobre 2016

CA Colmar
Infirmation partielle 8 mars 2018

Arguments

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Rejeté
Clause de non-garantie stipulée à l'acte de vente
La cour a jugé que les vendeurs ne peuvent invoquer cette clause car ils avaient connaissance des vices cachés avant la vente.
Rejeté
Visibilité des traces d'humidité avant l'achat
La cour a constaté que les infiltrations n'étaient pas visibles lors de la vente, rendant la demande des vendeurs infondée.
Accepté
Existence de vices cachés connus des vendeurs
La cour a confirmé que les vendeurs étaient responsables des vices cachés et devaient indemniser les acquéreurs pour les travaux de drainage.
Accepté
Inondation des sous-sols rendant le bien impropre à sa destination
La cour a reconnu que les infiltrations avaient effectivement causé un trouble de jouissance, justifiant l'indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 2 a, 8 mars 2018, n° 17/00433
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	17/00433
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Mulhouse, 28 octobre 2016
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Bernard POLLET, président
Avocat(s) :	Marc GERRERGuillaume HARTERMathilde CONTET-DE ROCHEGONDE

Texte intégral

MINUTE N° 18/144

Copie exécutoire à

—  M^e Guillaume HARTER

—  M^e Mathilde CONTET-DE ROCHEGONDE

Le 08/03/2018

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 08 Mars 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 17/00433

Décision déférée à la cour : 28 Octobre 2016 par le tribunal de grande instance de Mulhouse

APPELANTS :

Monsieur D Z

Madame F A

[…]

représentés par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour

INTIMES :

Monsieur H X

Madame J Y

[…]

représentés par M^e Mathilde CONTET-DE ROCHEGONDE, avocat à la cour

avocat plaidant : M^e Marc GERRER, avocat à Colmar

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Janvier 2018, en audience publique, devant la cour composée de :

M. POLLET, Président

Madame ARNOLD, Conseiller

Madame GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me SCHIRMANN, Greffier

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. C POLLET, président et M^me Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

DES PARTIES

M. X et M^me Y ont acquis de M. Z et de M^me A, le 11 février 2016, une maison d’habitation, située à Uffholtz, partiellement inachevée, pour un prix de 190 000 euros.

Le 19 février 2016, ils ont fait constater des traces d’humidité dans le sous-sol ainsi qu’à la base des murs de l’immeuble. L’expertise diligentée par leur compagnie d’assurance a confirmé l’existence d’infiltrations par les eaux de ruissellement.

Ils ont saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins d’obtenir réparation de leur préjudice.

Par jugement réputé contradictoire en date du 28 octobre 2016, le tribunal a condamné, in solidum, M. Z et M^me A à payer à M. X et à M^me Y la somme de 13 168,56 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Le tribunal a considéré que les vendeurs avaient connaissance du vice avant la vente et qu’ils étaient par conséquent tenus du coût de la reprise de la cause des infiltrations. Il a rejeté la demande au titre du trouble de jouissance.

Le 25 janvier 2017, M. Z et M^me A ont interjeté appel à l’encontre de ce jugement.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter les intimés de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner à leur payer à chacun une somme de 5

000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, et une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens d’appel et de première instance.

Ils rappellent que l’immeuble vendu était inachevé et que la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente doit jouer. Ils estiment que les traces d’humidité étaient visibles avant l’achat, ce qui exclut l’application de la garantie des vices cachés. Ils constatent que les acquéreurs indiquent avoir fait réaliser les travaux en septembre et octobre 2016, mais qu’ils ne produisent pas de facture au soutien de leur demande.

M. X et M^me Y sollicitent de la cour la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance. Ils demandent à la cour de condamner in solidum M. Z et M^me A à leur payer la somme de 3 000 euros à ce titre, ainsi qu’un montant de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Ils estiment prouver que les vices préexistaient à la vente, étaient connus des vendeurs, qui doivent donc leur garantie. Subsidiairement, ils font valoir qu’il y aurait manquement à l’obligation d’information et réticence dolosive de la part des vendeurs.

Ils indiquent avoir exposé la somme de 10 568,25 euros pour faire réaliser les travaux de drainage.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises à la cour,

— le 19 mai 2017 pour M. Z et M^me A,

— le 13 juin 2017 pour M. X et M^me Y.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance en date du 15 novembre 2017.

MOTIFS

Sur la demande principale

L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte authentique de vente contient en pages 13 et 14 une clause qui prévoit :

'L’acquéreur prend le bien dans l’état dans lequel il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment, en raison :

- des vices apparents

- des vices cachés .

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :(…)

- s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

Il appartient donc aux acquéreurs d’établir l’existence du vice, son antériorité à la vente, son caractère caché pour l’acquéreur, mais aussi, pour faire échec à la clause d’exclusion de garantie contenue dans l’acte, la connaissance du vice par le vendeur.

Le procès-verbal dressé par M^e B, huissier de justice, en date du 19 février 2016, constate l’existence d’infiltrations au niveau du sous-sol de l’habitation.

Ce constat est corroboré par le rapport d’expertise privée, réalisée par le cabinet Saretec, en date du 30 mai 2016, puisqu’il affirme que 'les désordres constatés sont significatifs d’infiltrations des eaux de ruissellement au droit des reprises de bétonnage entre ouvrages. S’agissant de l’angle nord-est, nous constatons que la descente d’eaux pluviales, évacuant la gouttière collectant le versant arrière, est déposée, et que les eaux de toiture se déversent directement en pied de façade. Cet état peut expliquer en partie les auréoles humides relevées sur les parpaings intérieurs du garage. La cause principale des venues d’eau au sous-sol du pavillon réside donc dans une insuffisance de drainage des eaux de ruissellement.'

Il en résulte que le vice est imputable au bien vendu, l’analyse de l’expert écartant l’hypothèse d’inondations ponctuelles liées à très fortes intempéries, puisqu’il préconise la mise en place d’un système de drainage périphérique du pavillon au niveau des fondations, avec un exutoire vers le réseau pluvial.

Il ne résulte d’aucun élément que l’existence d’infiltrations dans le sous-sol de la maison était visible lors de la vente du 11 février 2016. Les appelants ne sont donc pas fondés à invoquer le caractère apparent du vice pour les acquéreurs.

Le 24 février 2016, M^e B a constaté sur internet, après avoir procédé à la purge du cache et de l’historique du navigateur, que M. Z avait fait paraître le 30 janvier 2015, le message suivant sur son compte Facebook 'et voilà 20 cm d’eau dans la cave… la galère encore'. Ce message atteste non seulement de l’antériorité à la vente des inondations du sous-sol et de la gravité du vice, s’agissant d’un problème récurrent, mais aussi du fait que les vendeurs en avaient connaissance, alors même qu’ils déclaraient, page 22 de l’acte de vente, 'ne pas avoir constaté l’existence de zones de condensation interne, de traces d’humidité, de moisissures'.

De plus, la mise en place d’un réseau enterré de drainage, solution préconisée pour remédier à ces désordres, ne figure pas dans l’acte de vente au titre des travaux à faire pour achever l’immeuble, et ne peut pas non plus relever des travaux extérieurs restant à réaliser, alors que l’immeuble était enterré sur trois côtés selon les constatations non contestées de l’expert.

Le courrier de l’agent immobilier, mandaté pour la vente par M. Z et M^me A, en date du 27 janvier 2017, doit être écarté des débats, dès lors qu’il ne revêt pas

les conditions de forme requises pour valoir témoignage.

Les vendeurs ne sont par conséquent pas fondés à invoquer la clause de non-garantie des vices cachés. Ils sont tenus de garantir les acheteurs à raison des vices et affectant l’immeuble, connus d’eux et cachés pour les acquéreurs. Ils doivent indemniser le préjudice des acquéreurs, consistant en la nécessite de faire réaliser des travaux de drainage des eaux de ruissellement, pour un coût de 10 568, 25 euros conformément à la facture de l’entreprise C, produite en appel.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Le trouble de jouissance est avéré, dès lors que les infiltrations ont entraîné l’inondation des sous-sols, le rendant impropre à sa destination.

Les vendeurs sont tenus de réparer ce préjudice et sont condamnés à payer à M. X et M^me Y une indemnité de 1 500 euros à ce titre.

Sur le surplus

M. Z et M^me A succombant, ils seront condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de frais non compris dans les dépens exposés par M. X et M^me Y en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

INFIRME le jugement rendu le 28 octobre 2016 par le tribunal de grande instance de Mulhouse, sauf en ce qu’il condamné M. D L et M^me F A à payer à M. H X et à Madame J Y une somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau sur le surplus,

CONDAMNE M. D L et M^me F A, in solidum, à payer à M. H X et à Madame J Y, ensemble, une somme de 10 568,25 euros (dix mille cinq cent soixante huit euros et vingt cinq centimes) au titre des travaux de drainage et une somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre du trouble de jouissance ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. D L et M^me F A, in solidum, à payer à M. H X et Madame J Y, ensemble, une somme 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. D L et M^me F A, in solidum, aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président de chambre,