COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50F

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 JANVIER 2021

N° RG 19/05619

N° Portalis DBV3-V-B7D-TL4I

AFFAIRE :

SAS ATLAND RESIDENTIEL anciennement dénommée DEVELOPPEMENT

…

C/

E DE A

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 19/02394

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sophie ROJAT

M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ SAS ATLAND RESIDENTIEL ANCIENNEMENT DENOMME DEVELOPPEMENT

N° SIRET : 382 561 249

[…]

[…]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

N° SIRET : 819 401 019

[…]

[…]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Sophie ROJAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 427

Représentant : M^e Benoit RAIMBERT de la SELARL SIMON ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0411 -

APPELANTES

****************

1 Monsieur E G DE A

né le […] à […]

[…]

[…]

THAÏLANDE

2/ Madame B X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1962453

Représentant : M^e Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0465

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Novembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

---

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 28 juin 2017, M^me B X et M. E-G De A ont consenti à la société Financière Rive Gauche (devenue Atland Developpement et aux droits de laquelle se trouve la société Atland Argenteuil Montmorency) une promesse de vente unilatérale portant sur une parcelle de terrain cadastrée section BK numéro 109, d’une contenance de 932 m , située au […] à Argenteuil (95), et supportant une maison à usage d’habitation (R+2) et un garage extérieur, moyennant un prix de vente de 1 150 000 euros et plusieurs conditions suspensives au bénéfice de la société Financière Rive Gauche.

Les conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard le 28 septembre 2018, délai prorogeable au 28 novembre 2018.

Par mail du 13 octobre 2017, la société Atland Développement proposait à M. de A, soit de proroger le délai de la promesse à février 2020, soit de signer une nouvelle promesse de vente (pour un moindre prix), souhaitant conditionner son achat à l’achat de la parcelle voisine. Après avoir échangé plusieurs mails, M. de A et M^me X ne souhaitant accepter aucune des propositions faites, la société Atland Développement actait le refus des promettants et évoquait les conditions de sortie de la promesse.

Par courrier du 13 avril 2018, sur sollicitations des promettants, la société Atland Argenteuil Montmorency affirmait son intention d’acquérir le bien.

Par courrier du 20 septembre 2018, la commune d’Argenteuil faisait part de sa volonté de visiter le bien et ce dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption.

Par courriel du 21 novembre 2018 et par courrier du 23 novembre 2018, la société Atland Argenteuil Montmorency informait les vendeurs de sa décision de lever l’option et de renoncer à 1'ensemble des conditions suspensives.

Le 29 novembre 2018, la société Atland Argenteuil Montmorency procédait entre les mains du notaire au versement de la somme de 1 165 000 euros correspondant au prix de vente et à la provision sur frais d’acte de vente.

Au mois de janvier 2018, sommation était faite par la société Atland Argenteuil Montmorency à M^me X et M. de A de signer la promesse de vente par voie authentique et de se présenter à cette fin le 20 février 2019.

Sur autorisation du président du tribunal de grande instance de Pontoise du 27 février 2019, les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency ont assigné, le 7 mars 2019 et selon la procédure à jour fixe, M^me X et M. de A aux fins de leur voir enjoindre de signer 1'acte de vente, ou à défaut que soit constatée la réitération de la vente à leur profit.

Par jugement du 15 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— écarté la pièce n°18 produite par la société Atland Développement et la société Atland Argenteuil Montmorency,

— déclaré la promesse du 28 juin 2017 caduque,

— condamné M^me X et M. de A à restituer à la société Atland Argenteuil Montmorency la somme de 6 000 euros,

— débouté la société Atland Développement et la société Atland Argenteuil Montmorency de 1'ensemble de leurs demandes à l’égard de M^me X et M. de A,

— débouté M^me X et M. de A de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société Atland Développement et la société Atland Argenteuil Montmorency à verser à M^me X et M. de A la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné la société Atland Développement et la société Atland Argenteuil Montmorency aux entiers dépens.

Par acte du 26 juillet 2019, les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency ont interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 20 avril 2020, demandent à la cour de :

Sur la fin de non recevoir invoquée à l’encontre de la société Atland Résidentiel :

— débouter M. de A et M^me X de la fin de non-recevoir invoquée a l’encontre de la société Atland Résidentiel (anciennement dénommée Atland Développement).

Sur l’appel principal :

— réformer le jugement du 15 juillet 2019,

— et statuant à nouveau, au fond :

— juger que la vente est parfaite depuis le jour où le bénéficiaire a justifié auprès des vendeurs de la consignation du paiement du prix entre les mains de son notaire, soit le 3 décembre 2018,

— juger le caractère parfait de la vente à la société Atland Argenteuil Montmorency des biens immobiliers situés […] à […], ainsi désignés : 'une maison à usage d’habitation élevée sur sous-sol total comprenant : Un rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine, séjour, salle à manger, placard. Un premier étage divisé en : quatre chambres, salle de bains, WC. Un deuxième étage divisé en : trois chambres, rangements, WC. Garage extérieur',

— ordonner en conséquence à M. de A et M^me X de régulariser avec la société Atland Argenteuil Montmorency un acte authentique de vente portant sur la parcelle BK n°109 aux conditions fixées par la promesse de vente du 28 juin 2017, dans un délai de 15 jours calendaires à compter de la signification de la décision à intervenir, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— dire qu’à défaut de régularisation de l’acte réitératif ci-dessus dans un délai maximum de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, ladite décision tiendra lieu d’acte authentique de vente aux conditions déterminées dans la promesse de vente du 28 juin 2017,

— condamner solidairement M. de A et M^me X à payer à la société Atland Argenteuil Montmorency la somme de 115 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 23 janvier 2019, en vue de la conclusion d’une nouvelle promesse de vente.

A titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré la promesse caduque :

— condamner M. de A et M^me X à verser à la société Atland Résidentiel (anciennement dénommée Atland Développement) et à la société Atland Argenteuil Montmorency la somme de 115 000 euros au titre de la réparation du préjudice subi par la rupture brutale des négociations.

Sur l’appel incident de M. de A et M^me X :

— débouter M. de A et M^me X de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause :

— condamner solidairement M. de A et M^me X au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. de A et M^me X aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 23 septembre 2020, M. de A et M^me X demandent à la cour de :

A titre liminaire :

— juger que la pièce n°18 produite aux débats par la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement viole le secret professionnel du notaire,

— rejeter des débats la pièce n°18 produite aux débats par la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement.

Sur la caducité de la promesse :

A titre principal :

— constater que les parties n’ont pas signé l’acte authentique de vente avant l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente conclue le 28 juin 2017 et que le prix et les frais n’ont pas non plus été payés dans ce délai, en conséquence,

— juger que la société Atland Argenteuil Montmorency n’a pas levé l’option conformément aux termes de la promesse de vente conclue le 28 juin 2017,

— juger que la promesse de vente conclue le 28 juin 2017 entre M^me X et M. de A d’une part et la société Financière Rive Gauche (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Atland Argenteuil Montmorency) est caduque et que la société Atland Argenteuil Montmorency est déchue de plein droit du droit d’exiger la réalisation de la promesse,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la promesse du 28 juin 2017 caduque,

— juger que contrairement à ce que l’appelante soutient, la vente n’est pas 'parfaite depuis le jour où le bénéficiaire a justifié auprès des vendeurs de la consignation du paiement du prix entre les mains de son notaire, soit le 3 décembre 2018",

— juger que le mail du 29 novembre 2018 de M. de A ne vaut pas preuve d’un quelconque 'avenant à la promesse', à défaut, juger que ce prétendu 'avenant’ est nul et de nul effet conformément à l’article 1589-2 du code civil, faute d’avoir été enregistré dans les 10 jours de sa date et à défaut conformément à l’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation, d’être dressé sous forme d’acte authentique.

A titre surabondant : juger que cet email n’exprime aucune volonté claire et non équivoque des deux promettants de modifier les conditions de la levée d’option ou de réalisation de la promesse, ou son délai.

A titre très surabondant : juger que M^me X, qui était également partie à la promesse, n’a donné aucun accord pour modifier les conditions de la levée d’option ou de réalisation de la promesse, ou son délai ; juger qu’à défaut d’accord de M^me X, la promesse ne saurait être considérée comme ayant été valablement modifiée,

— débouter la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire :

— juger que la société Financière Rive Gauche (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Atland Argenteuil Montmorency) s’était irrévocablement engagée à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme dans un délai de 4 mois à compter de la signature de la promesse de vente,

— juger que la société Atland Argenteuil Montmorency n’a pas déposé de demande d’autorisation d’urbanisme dans un délai de 4 mois à compter de la signature de la promesse de vente le 28 juin 2017,

— juger que la société Atland Argenteuil Montmorency n’a pas renoncé à la condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme dans les 30 jours ouvrés suivant la date d’expiration du délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention de ladite autorisation d’urbanisme (le 8 décembre 2017), en conséquence :

— juger que la promesse de vente conclue le 28 juin 2017 entre M^me X et M. de A d’une part et la société Financière Rive Gauche (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Atland Argenteuil Montmorency) est caduque de plein droit,

— débouter la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre très subsidiaire :

— juger que la société Atland Argenteuil Montmorency n’a pas fait dresser par acte authentique, pendant la durée de la promesse, un procès-verbal constatant sa décision d’acquérir le bien et le versement du prix de vente,

— juger qu’à défaut d’exercice par la société Atland Argenteuil Montmorency de cette faculté pendant la durée de la promesse, la promesse est résiliée de plein droit,

— juger que ce n’est que le 17 janvier 2019, soit après l’expiration de la promesse, que la société Atland Argenteuil Montmorency a fait dresser un procès-verbal, en conséquence :

— juger que la promesse de vente conclue le 28 juin 2017 entre M^me X et M. de A d’une part et la société Financière Rive Gauche (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Atland Argenteuil Montmorency) est résiliée de plein droit à la date d’expiration de la promesse,

— débouter la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire :

— constater et juger que la société Atland Argenteuil Montmorency a cessé de payer l’indemnité de 1 500 euros/mois à M. de A et M^me X à compter du mois de novembre 2017,

— prononcer la résolution de la promesse de vente conclue le 28 juin 2017 entre M^me X et M. de A d’une part et la société Financière Rive Gauche (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Atland Argenteuil Montmorency) pour manquement grave de la société Atland Argenteuil Montmorency à ses obligations,

— débouter la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Sur les autres demandes des appelantes :

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des prétendus 'frais générés par le retard subi dans la mise en oeuvre de l’opération du fait de la réticence abusive des vendeurs’ :

— juger que la promesse est caduque du fait de la société Argenteuil Montmorency,

— juger que la société Atland Argenteuil Montmorency ne justifie d’aucun préjudice,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Atland Argenteuil Montmorency de sa demande de dommages et intérêts,

— débouter la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d’une prétendue 'rupture brutale des négociations en vue de la conclusion d’une nouvelle promesse de vente’ :

— juger que M^me X, M. de A d’une part et la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement d’autre part n’étaient pas en négociation pour la conclusion d’une nouvelle promesse,

— juger que M^me X et M. de A n’ont pas rompu brutalement une négociation en vue de la conclusion d’une promesse,

— juger que la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement ne justifient d’aucun préjudice indemnisable,

— débouter la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Sur la demande de condamnation de M^me X et de M. de A à restituer la somme de 6 000 euros au titre des acomptes versés :

— si par extraordinaire la cour infirmait le jugement et considérait que la promesse n’est pas caduque, ni résiliée de plein droit, ni résolue, réformer le jugement entrepris en ce qui concerne la restitution de la somme de 6 000 euros,

— juger n’y avoir lieu à restitution de la somme demandée par la société Atland Argenteuil Montmorency,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. de A et M^me X à restituer la somme de 6 000 euros à la société Atland Argenteuil Montmorency.

Sur la demande de désignation d’un médiateur :

— juger que Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency n’ont jamais recherché une solution amiable,

— juger que les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency ne justifient pas de l’accord de M^me X et M. de A pour la désignation d’un médiateur,

— débouter la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement de leur demande de désignation d’un médiateur.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me X et M. de A de leur demande de condamnation in solidum des sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Statuant à nouveau :

— juger que les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency ont abusé de leur droit d’agir en justice,

— condamner les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency, in solidum à verser à M^me X et M. de A la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais et dépens :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency à payer à M. de A et M^me X la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, outre les dépens,

— y ajoutant : condamner les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency in solidum à leur payer, au titre de la procédure d’appel, la somme supplémentaire de 25 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2020.

SUR QUOI, LA COUR

Les premiers juges ont écarté la pièce 18 (un arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 24 mars 2015) produite par les sociétés Atland au motif qu’elle avait été communiquée en cours de délibéré.

Le tribunal a observé qu’il ressortait de la promesse unilatérale de vente que la levée d’option ne pouvait se manifester que par la formalisation de l’intention d’acheter, par le biais de la signature de l’acte authentique de vente. Il a précisé que si la promesse mentionnait également que l’échange des consentements à la vente pouvait être antérieur à l’acte de vente, cette mention ne retirait toutefois pas la force contractuelle de la mention précédente ne permettant qu’une formalisation possible de la levée d’option par la signature de l’acte authentique. De plus, il a indiqué que la promesse de vente

prévoyait également que si le promettant refusait de signer l’acte de vente, alors que toutes les conditions étaient réunies, le bénéficiaire pouvait faire dresser un procès-verbal et qu’à défaut d’exercice de cette faculté, la promesse était résiliée de plein droit. La société Atland Argenteuil Montmorency a fait établir ce procès-verbal le 17 janvier 2019, et les premiers juges ont observé que la promesse était consentie pour une période expirant au plus tard le 28 novembre 2018. Le tribunal a constaté que les parties ne produisaient aucun document émanant du notaire indiquant que certaines pièces lui manquaient afin de pouvoir rédiger l’acte de vente et jugé que le mail du 29 novembre 2018 de M. de A ne pouvait être considéré comme un accord de prorogation de la promesse puisque ce dernier n’évoquait aucune volonté de proroger le délai mais faisait de plus injonction à son contractant de lui fournir rapidement des pièces avant le 4 décembre 2018. Le tribunal a ainsi considéré que dans la mesure où la société Atland Argenteuil Montmorency n’avait fait dresser un procès-verbal que le 17 janvier 2019, hors du délai prévu conventionnellement, il y avait lieu de constater la caducité de la promesse et de débouter les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency de l’ensemble de leurs demandes.

De plus, le tribunal a indiqué qu’il avait été convenu entre les parties le versement de la somme de 1 500 euros par mois, versée par le bénéficiaire jusqu’à la réalisation de la promesse de vente, que cette somme représentait une partie du prix de vente et que dans l’hypothèse où l’une des conditions suspensives ne serait pas réalisée, cette somme devait être intégralement remboursée. Relevant qu’il n’était pas contesté que la société Atland Argenteuil Montmorency et la société Atland Développement avaient renoncé à l’acquisition des conditions suspensives, le tribunal a toutefois retenu que dans la mesure où la promesse de vente était caduque et où la somme versée mensuellement constituait un acompte sur le prix, elle devait être restituée à la société Atland Argenteuil Montmorency.

***

Sur la pièce n°18 des appelants

Les intimés demandent à la cour d’écarter des débats la pièce n°18 communiquée par les appelantes au motif qu’elle constitue une violation du secret professionnel pesant sur les notaires.

Cette pièce est un courrier daté du 30 juillet 2019 que M^me Y, notaire de la SCP Panhard & Associés, a adressé à sa cliente, la société Atland Argenteuil Montmorency, à sa demande, afin de lui exposer la synthèse des échanges qu’elle avait eus avec son confrère, M Z, représentant les vendeurs.

Il ne s’agit donc nullement d’une correspondance entre notaires, ou entre le notaire adverse et ses clients.

La finalité du secret professionnel, qui ne s’impose qu’à l’officier public, est la protection du client, lequel est parfaitement en droit de produire un courrier que lui a adressé son notaire pour lui rendre compte de ses diligences.

La demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°18 des appelants sera donc rejetée.

Sur le fond

Les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency font valoir que le délai de validité de la promesse avait été prorogé au-delà du 28 novembre 2018. En effet, elles observent que

la notaire chargée de la vente, maître Y, n’a jamais été en possession de l’ensemble des documents nécessaires à la régularisation de l’acte de vente, et ce malgré les nombreuses demandes qu’elle a faites et que, dans une telle hypothèse, la promesse de vente prévoit que le délai est prorogé automatiquement de 15 jours ouvrés et qu’ainsi, en l’espèce, le délai avait été prorogé jusqu’au 19 décembre 2018.

En réponse, M. de A et M^me X rappellent qu’aux termes de la promesse du 28 juin 2017, les parties avaient convenu que la levée d’option ne pourrait avoir lieu que par la signature de l’acte de vente définitif devant notaire, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais. Ils indiquent qu’il était également prévu que faute pour le bénéficiaire d’avoir signé l’acte de vente définitif dans le délai de réalisation de la promesse, fixé au 28 novembre 2018, après prorogation automatique, il serait déchu de plein droit du droit d’exiger la réalisation de la promesse, sauf accord préalable exprès et écrit. M. de A et M^me X soulignent qu’il est constant que les parties n’ont pas signé l’acte de vente devant notaire avant l’expiration de la promesse. Ils ajoutent que le fait de savoir si la promesse aurait été prorogée jusqu’au 19 décembre 2018 est inutile, dès lors que les parties n’ont pas non plus signé d’acte de vente devant notaire avant le 19 décembre 2018. En tout état de cause, M. de A et M^me X font valoir que l’attestation du notaire, sur laquelle se fondent les sociétés pour affirmer qu’une prorogation a eu lieu, n’a aucune force probante dans la mesure où elle a été rédigée par le seul notaire des appelantes et où elle fait référence à des emails dont le contenu ne peut pas être vérifié.

***

Il n’est pas discuté par les intimés que le délai de la promesse a été automatiquement prorogé jusqu’au 28 novembre 2018.

Il convient de rappeler les termes de la promesse s’agissant de la levée d’option :

'La levée d’option aura lieu exclusivement par la signature de l’acte de vente constatant la réalisation de la promesse et donc la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais, le tout en application des stipulations de l’acte. L’acte de vente sera reçu par le notaire soussigné avec la participation du notaire participant. En toute hypothèse, le transfert de propriété des biens immobiliers est reporté à la date de la constatation de la vente en la forme authentique, même si l’échange de consentement nécessaire à la formation de la convention est antérieur à l’acte de vente, en application de l’article 1196 alinéa 2 du code civil.'

Ainsi que l’a justement analysé le tribunal, il ressort des termes mêmes de la convention que la levée d’option ne peut se manifester par une simple intention d’acheter, exprimée à l’écrit ou à l’oral mais bien par la formalisation de cette intention par le biais de la signature de l’acte authentique de vente, les parties ayant pris le soin de surcroît de mentionner que cette forme de levée d’option était exclusive de toute autre.

Aux termes de l’article 12.1.2 b) de la promesse, il était expressément prévu que :

'Dans l’hypothèse où le notaire chargé de recevoir l’acte de vente ne serait pas en possession de l’ensemble des documents nécessaires à sa signature le cinquième jour précédant la date d’expiration de la promesse stipulée à l’article 12.1.1 (durée initiale), éventuellement prorogée par application du a) du présent article, la durée de la promesse, ainsi que la durée pour lever l’option aux conditions de l’acte seront automatiquement prorogées d’un délai maximum de huit (8) jours ouvrés à compter de la date de réception par ledit notaire du dernier document, et en tout état de cause au plus tard quinze

(15) jours ouvrés à compter de la date d’expiration de la promesse’ .

Les appelants font valoir que la promesse a été prorogée de 15 jours en application des dispositions précitées, sa validité expirant le 19 décembre 2018.

Il résulte en effet du courrier que leur a adressé leur notaire, maître Y, le 30 juillet 2019 dans lequel elle retrace ses diligences et ses échanges avec le notaire des intimés, que ceux-ci ne lui ont jamais envoyé toutes les pièces requises pour formaliser l’acte de vente, malgré ses nombreuses demandes.

Il est ainsi acquis que le 20 septembre 2018, maître Y a demandé au notaire des vendeurs de lui transmettre toutes les pièces nécessaires à l’établissement de l’acte de vente, qu’entre le 22 et le 25 octobre 2018, elle l’a avisé de ce que ses clients renonçaient au bénéfice de toutes les conditions suspensives et que, recevant partie des pièces nécessaires le 4 décembre 2018, elle a établi un acte de vente lacunaire qu’elle a transmis à son homologue le 12 décembre 2018.

Les intimés contestent le récit de maître Y mais ne produisent pas le moindre élément susceptible de le remettre en cause, alors qu’il eût été simple pour eux de solliciter leur propre notaire pour le contester.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le délai de validité de la promesse a été prorogé de 15 jours ouvrés à compter du 28 novembre 2018 et qu’il expirait donc le 19 décembre 2018.

Les parties étaient également convenues que faute pour le bénéficiaire d’avoir signé l’acte de vente définitif dans le délai de réalisation de la promesse, (souligné par la cour) il serait déchu de plein droit du droit d’exiger la réalisation de la promesse. L’article 12.3 de la promesse intitulé 'Non-réalisation’ stipulait en effet : 'Faute par le bénéficiaire d’avoir signé l’acte de vente au plus tard à la date stipulée à l’article 12.1.1 (durée initiale) (éventuellement prorogée conformément, le cas échéant, aux autres stipulations de l’acte), il sera déchu de plein droit du droit d’exiger la réalisation de la promesse, sauf accord préalable, exprès et écrit, de prorogation du délai de réalisation, et le promettant recouvrera son entière liberté, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité, et nonobstant toutes manifestations de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire.'

Enfin, l’article 12.4 de la promesse stipulait : 'Il est convenu entre les parties qu’en raison de l’acceptation de la promesse par le bénéficiaire, il s’est formé entre les parties une convention de promesse unilatérale de vente dans les termes de l’article 1124 du code civil.

Dans la commune intention des parties, et pendant toute la durée de la promesse, celle-ci ne pourra être révoquée que par leur consentement mutuel et ce conformément audeuxième alinéa dudit article 1124, qui dispose : "La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Il en résulte notamment que :

— le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions de l’acte ;

— toute rétractation unilatérale de la volonté du promettant sera inefficace du fait de l’acceptation de la promesse en tant que telle par le bénéficiaire, et qu’une telle rétractation ne pourra produire aucun effet sans l’accord exprès et écrit de ce dernier.

En outre, le promettant ne pourra pas se prévaloir de l’article 1590 du code civil en offrant de restituer le double de la somme versée (le cas échéant) à la sûreté du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Si le promettant refusait de signer l’acte de vente, dans les conditions stipulées à l’acte, alors que toutes les conditions suspensives stipulées à l’acte sont réalisées (ou réputées réalisées au sens de l’article 1304-3, alinéa 1^er , du code civil) ou que toutes les parties pouvant s’en prévaloir y ont renoncé conformément aux stipulations de l’acte, le bénéficiaire aura la faculté de faire dresser par acte authentique, pendant la durée de la promesse, un procès-verbal (souligné par la cour) aux termes duquel il devra être constaté :

— la décision du bénéficiaire d’acquérir les biens immobiliers aux conditions de l’acte et par conséquent la perfection de la vente ;

— le versement (i) du prix (déduction faite de toute somme versée, le cas échéant, à la sûreté du paiement de l’indemnité d’immobilisation) et (ii) de la provision sur frais afférente à l’acte de vente, le tout ainsi qu’il devra résulter de la comptabilité du notaire qui aura établi ce procès-verbal.

Le bénéficiaire s’engage à notifier au promettant une copie de ce procès-verbal dans les meilleurs délais à compter de sa signature.

A défaut d’exercice de cette faculté, la promesse sera résiliée de plein droit, et ce sans qu’il soit besoin d’une quelconque formalité notamment judiciaire.

Les présentes clauses sont stipulées sans préjudice de l’application des autres stipulations de l’acte.'

S’il n’est pas discuté que les appelants ont versé les fonds nécessaires à l’achat du bien et au paiement des frais le 3 décembre 2018, le procès-verbal dressé par acte authentique n’a été établi que le 17 janvier 2019, soit bien après la date d’expiration de la promesse.

Certes, le 29 novembre 2018, les acquéreurs ont adressé un mail à M de A lui rappelant qu’ils renonçaient à toutes les conditions suspensives et qu’il convenait de fixer un rendez-vous de signature de l’acte de vente, et M de A leur a répondu le 29 novembre : 'veuillez m’adresser la DIA, la renonciation de la ville, un relevé de compte montrant que les fonds ont été déposés, achat et frais, chez votre notaire ainsi que l’approbation de la mairie pour votre projet. Je souhaite obtenir ces éléments avant mardi. A défaut je me considérerai libéré de la promesse. Je vous ai fait confiance depuis très longtemps'.

Les appelants considèrent que l’objet de ce courriel était de modifier les conditions de la levée d’option et constituait un avenant à la promesse de vente, en sorte que la vente était parfaite depuis le 3 décembre 2018 date du versement des fonds dans la comptabilité du notaire.

Toutefois, les termes de ce courriel ne sauraient être analysés comme caractérisant chez les vendeurs (M de A n’étant en outre pas le seul vendeur) la volonté de modifier les dispositions contractuelles s’agissant des modalités de le levée d’option.

Contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la promesse de vente n’est pas caduque, mais résiliée de plein droit ainsi que le prévoyait l’article 12..4 de la promesse, à défaut d’exercice par le bénéficiaire de la faculté de faire dresser le procès-verbal requis en cas de refus du promettant de vendre.

La résiliation de la vente étant acquise, les appelants sont mal fondés en leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 150 000 euros pour rupture brutale des pourparlers, alors que la résiliation de la promesse de vente est intervenue pour des raisons purement formelles, exclusivement imputables à leur carence.

S’agissant de la demande de restitution par les appelants de la somme de 6 000 euros versée en exécution des termes de la promesse de vente, il convient de rappeler que l’article 11 portant sur les modalités de paiement et de versement de partie du prix prévoyait que les versements de 1 500 euros par mois jusqu’au 28 septembre 2018 constituaient une partie du prix de vente.

En conséquence, la vente n’étant pas intervenue, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les vendeurs à restituer aux appelants la somme de 6 000 euros versée en exécution de la promesse.

La procédure initiée par les appelants, pour mal fondée qu’elle soit, n’a pas dégénéré en abus. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais et dépens.

Il n’y a pas lieu d’allouer à hauteur d’appel une indemnisation complémentaire aux intimés au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Les appelants seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de M de A et de M^me X tendant à voir écarter des débats la pièce n°18 produite par les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency.

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la promesse en date du 28 juin 2017 caduque.

Statuant à nouveau de ce chef :

Dit que la promesse de vente du 28 juin 2017 est résiliée de plein droit.

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions.

Ajoutant :

Rejette la demande de M de A et M^me X au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum les sociétés Atland Développement et Atland Argenteuil Montmorency aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,