CG

MINUTE N° 221/2020

Copies exécutoires à

Maître CHEVALLIER-GASCHY

Maître CROVISIER

Le 03 septembre 2020

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 septembre 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/03302 – N° Portalis DBVW-V-B7C-G2II

Décision déférée à la cour : jugement du 23 mai 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et demanderesse :

Madame F-G Z

demeurant […]

[…]

représentée par Maître CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

INTIMÉS et défendeurs :

1 – Madame B X

demeurant […]

[…]

2 – Monsieur D Y

demeurant […]

[…]

représentés par Maître CROVISIER, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 et de l’ordonnance de Madame la Première Présidente du 31 mars 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2020 sans audience, les parties régulièrement avisées, ne s’y étant pas opposées, devant la Cour, composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits, procédure, prétentions et moyens des parties

Par acte du 11 mai 2011, passé devant M^e Liliane Nicastro-Tangredi, notaire à Strasbourg, avec le concours de M^e I-J K, assistant M^me X, cette dernière et son ex-mari, M. Y, ont vendu à M^me Z, une maison d’habitation avec piscine de plein air, située […], sur un terrain, cadastré section […], d’une contenance de 8,38 ares, formant le lot n° 249 du lotissement « Le domaine du golf de La Wantzenau », moyennant le prix de 590 000 euros.

M^me Z a installé une clôture à l’arrière de la propriété, auparavant non clôturée, dont il s’est avéré qu’elle empiétait sur la parcelle voisine, cadastrée section 46, n°535/15, propriété de la société d’aménagement et d’équipement de Strasbourg (la Sers) ; par courrier recommandé du 22 décembre 2014, cette dernière a mis M^me Z en demeure d’acquérir la parcelle 535/15 d’une superficie de 1,62 ares, ou d’enlever sa clôture avant le 31 janvier 2015. M^me Z a fait savoir à la Sers, le 29 janvier 2015, qu’elle avait décidé d’acheter la parcelle.

La Sers avait déjà proposé en 2008 aux vendeurs l’acquisition de cette parcelle, espace végétal jouxtant la zone artisanale, mais ceux-ci n’y avaient pas donné suite, compte tenu de l’opposition de M. Y, en raison de la procédure de divorce l’opposant à M^me X.

Soutenant qu’elle avait été trompée par les vendeurs de la maison, qui ne l’avaient pas avertie de ce que cette partie de terrain, non matériellement délimitée et sur laquelle étaient partiellement implantés un abri de piscine et une balançoire, n’était pas comprise dans l’assiette de la vente, M^me Z les a assignés, par acte d’huissier du 27 février 2015, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, aux fins d’indemnisation, sur le fondement du dol.

Par jugement du 23 mai 2018, le tribunal a déclaré la demande recevable, mais en a débouté M^me Z, en la condamnant aux dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.

Pour l’essentiel, le tribunal a retenu que le consentement de M^me Z avait été vicié, au motif que les vendeurs, au courant de la difficulté affectant la délimitation de leur terrain, ne justifiaient pas l’en avoir informée et qu’ils lui avaient fait croire, lors des visites, que la limite était constituée par la butte de terre et la rangée de peupliers, ces limites physiques de la propriété incluant la parcelle litigieuse ; en revanche, le tribunal a estimé que M^me Z ne démontrait pas que l’erreur commise avait été déterminante de son consentement.

M^me Z a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 20 juillet 2018.

*

Par conclusions du 2 juillet 2019, M^me Z demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, en conséquence, de condamner solidairement M. Y et M^me X à lui payer les sommes suivantes :

—  11 275,39 euros au titre du prix d’acquisition de la parcelle 535/15 et 1 646,80 euros au titre des frais d’acte et droits de mutation,

—  5 000 euros de dommages et intérêts, au titre de son préjudice moral et de jouissance,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui, elle fait valoir qu’elle croyait légitimement être devenue propriétaire du terrain à l’arrière de sa maison jusqu’au pied de la butte, comme présenté par les vendeurs, qui ne lui avaient jamais indiqué, non plus, qu’une partie de l’abri de piscine et la balançoire étaient sur la propriété voisine ; elle relève que M. Y avait été relancé, moins de deux mois avant la vente, pour prendre position sur la proposition de la Sers d’acquérir la parcelle, mais qu’il ne lui avait pas transmis cette information, et qu’aucune clause de l’acte ne précisait que la parcelle 535/15 n’appartenait pas aux vendeurs qui n’en avaient que la jouissance.

Elle ajoute que la parcelle 535/15 de 1,62 ares correspond à la moitié du jardin, compte tenu de l’emplacement occupé par la maison, et que la taille du jardin et ses équipements étaient déterminants de son consentement, car elle recherchait un grand jardin et avait été séduite par la piscine avec un dôme. Elle soutient que, si elle avait été informée des limites de la parcelle 535/15 appartenant à la Sers, elle aurait pris contact avec elle pour procéder à une acquisition globale, au même prix.

Elle se fonde, à titre principal sur le dol (réticence dolosive), à titre subsidiaire sur la responsabilité contractuelle des vendeurs pour manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information sur la consistance effective des lieux, lui ayant fait perdre toute chance de négocier le prix de vente à la baisse pour tenir compte de l’acquisition à faire auprès de la Sers, et, plus subsidiairement encore, sur la garantie d’éviction.

Sur son préjudice, si la cour devait considérer qu’il s’agit d’une perte de chance de contracter à moindre prix, elle estime que cette perte de chance est de 100 %, puisqu’elle aurait pu s’enquérir du prix proposé par la Sers et négocier d’autant le prix à la baisse.

*

Par conclusions du 30 septembre 2019, M. Y et M^me X demandent à la cour

d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a reconnu l’existence d’un dol, mais de le confirmer en ce qu’il a débouté l’appelante, et de la condamner à leur payer 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que 3 000 euros en application au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent tout réticence, M^me X ayant, selon eux, insisté, lors des visites de M^me Z avec son compagnon, sur la « bande tampon » séparant la maison de la zone artisanale, laissée à la disposition des riverains en contrepartie de son entretien jusqu’à sa vente, et attiré son attention sur « la régularisation de la situation » à effectuer pour en conserver la jouissance. Ils soutiennent que l’attestation de l’agent immobilier est de complaisance, pour être agréable à M^me Z qui a payé la commission, et que celle de son compagnon est partiale.

Ils ajoutent que l’appelante ne démontre pas que la superficie du jardin constituait un élément déterminant de sa décision d’acquérir et que le prix qu’elle a accepté de payer correspondait à la contenance de terrain acheté, de sorte qu’il n’y a pas de perte de chance de négocier le prix, ni de préjudice de jouissance ou moral.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions précitées.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance en date du 5 novembre 2019.

À l’audience de plaidoiries initialement fixée au 14 février 2020, l’affaire a été renvoyée, à la demande des avocats des parties, au 11 juin 2020, compte tenu d’un mouvement de protestation du barreau ; à cette date, elle a été mise en délibéré sans audience, compte tenu des circonstances sanitaires, en l’absence d’opposition des parties, régulièrement avisées.

MOTIFS

Les intimés ne critiquent pas le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la demande recevable. Il sera donc confirmé sur ce point.

Sur le dol

Aux termes de l’article 1116, ancien, du code civil, applicable en l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par la dissimulation d’un fait, qui, s’il avait été connu du cocontractant, l’aurait empêché de contracter.

Le droit de demander la nullité de la convention n’exclut pas l’exercice par la victime d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de l’auteur du dol la réparation du préjudice qu’elle a subi.

La victime du dol, qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, peut alors obtenir réparation du préjudice correspondant à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, les vendeurs ont dissimulé à M^me Z que la parcelle qu’ils lui vendaient ne comprenait pas le fond du jardin jusqu’à la butte, sur une partie duquel étaient implantés l’abri de piscine et la balançoire. L’attestation de M. A, établie le 17 janvier 2019, au cours de l’instance d’appel, ne démontre pas le contraire, alors qu’il se contente d’indiquer qu’il était « présent au domicile de M^me X un jour de visite des acheteurs de sa maison », sans préciser s’il les a accompagnés lorsque « les acheteurs et M^me X ont fait le tour du jardin » et sont « tous montés sur une petite butte située sur une zone de transition », où elle leur a donné des explications sur « les limites du terrain », dont il se garde de décrire le contenu.

M. Y et M^me X prétendent vainement avoir prévenu M^me Z de ce que la parcelle au fond du jardin appartenait à la Sers, alors qu’ils n’en ont fait aucune mention dans l’acte de vente et n’ont pas évoqué la proposition de vente qui leur avait été faite par la Sers, pour laquelle M. Y avait encore été relancé par écrit le 22 mars 2011, soit entre l’avant-contrat sous seing privé du 16 janvier 2011 et l’acte de vente du 11 mai 2011, moins de deux mois avant celui-ci, ainsi que M^me Z en justifie.

Le fait que la contenance de 8,38 ares, mentionnée à l’acte, correspondait bien à la surface vendue et n’englobait donc pas le bout de terrain litigieux, propriété de la Sers, n’exonèrent pas les vendeurs de leur responsabilité, M^me Z ne pouvant, en l’absence de clôture, se rendre compte de visu de la limite exacte de la parcelle acquise, et pouvant légitimement penser que les équipements vendus avec le terrain n’empiétaient pas sur la propriété voisine.

Si, dans leur courrier du 14 mai 2013, les vendeurs ont contesté avoir su, en l’absence de borne apparente et de clôture lors de leur propre achat, que l’abri de piscine dépassait du terrain, tout en disant l’admettre suite à la vérification sur place des 4 et 5 mai 2013 au vu des nouvelles bornes implantées, leur mauvaise foi est caractérisée du seul fait qu’ils n’ont pas mentionné dans l’acte de vente le statut particulier de la bande de terrain et la proposition de vente qui leur avait été faite par la Sers.

Il est évident que, sans cette erreur sur la délimitation du jardin, M^me Z n’aurait pas acheté l’immeuble, puisque, dès qu’elle a eu connaissance de l’empiétement de sa clôture, elle a fait les démarches pour acquérir la parcelle de la Sers ; au vu du courrier qui lui a été adressé par cette dernière le 11 juin 2012, elle a en effet été informée, à cette date, du déplacement d’un géomètre le 20 juin 2012 pour examiner « l’éventualité d’une mauvaise implantation de la clôture » et, au vu du courrier qui lui a été adressé par M^e Glock le 11 octobre

2012, elle a rapidement pris contact avec un notaire pour acquérir la parcelle de la Sers, puisqu’il lui indiquait, dès cette date, le montant du prix et des frais, en lui demandant son mode de financement. Si la vente n’a pas eu lieu immédiatement, mais seulement, au vu de l’état de frais du notaire, le 8 avril 2015, après mise en demeure du 22 décembre 2014 de la Sers, c’est parce que M^me Z a d’abord tenté, par l’intermédiaire d’un avocat, d’obtenir amiablement un paiement provisionnel par les intimés de la somme à acquitter.

L’agent immobilier, M. L I-M, qui lui a fait visiter le bien, atteste, en outre, que M^me Z a été séduite « surtout par les extérieurs avec une surface engazonnée à l’arrière de la maison pour les enfants, une piscine avec un dôme la recouvrant » et que ces éléments l’ont amenée à signer la vente.

Il est certain qu’elle n’aurait pas acquis un abri de piscine, d’ailleurs valorisé dans l’acte à 15 000 euros, qui empiétait sur le terrain d’autrui, ni un jardin réduit de façon importante par la perte de 1,62 ares.

Le préjudice résultant de la réticence dolosive consiste, puisqu’elle a souhaité garder le bien en achetant la parcelle litigieuse, en une perte de chance pour elle d’acheter le bien moins cher. La cour estime qu’en l’espèce, elle avait 90 % de chance d’obtenir une baisse du prix d’achat, à hauteur du coût supplémentaire à supporter pour acquérir la parcelle de la Sers, d’autant que ce coût était connu des vendeurs puisqu’ils prétendent, dans leur lettre du 14 mai 2013, qu’ils avaient fait part à M^me Z du prix de 6 000 euros l’are, soit le prix auquel la Sers a vendu la parcelle, hors TVA et frais.

Au vu de l’état de frais du notaire du 3 août 2015, ces frais se sont élevés à 1 646,80 euros ; le prix payé allégué par M^me Z de 11 275,39 euros, correspondant à 9 720 euros HT et 1 555,39 euros de TVA, selon courrier du notaire du 11 octobre 2012, peut être retenu, dès lors que l’état de frais mentionne un montant de vente de 11 611 euros, soit un coût total supporté de 12 922,12 euros.

En conséquence, les intimés seront condamnés à payer l’appelante 90% de ce coût, soit la somme de 11 630 euros, au titre de son préjudice matériel.

Il convient également de lui accorder la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance qu’elle a subi du fait du dol dont elle a été victime.

Le jugement déféré, ayant rejeté la demande de M^me Z, sera donc infirmé.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Les intimés succombant, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue de l’appel, le jugement sera également infirmé en ses dispositions sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. Les intimés, qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’ à payer la somme de 3 000 euros à l’appelante, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais exposés en première instance et en appel, eux-mêmes étant déboutés de leur propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sans audience, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a déclaré la demande recevable et en ce qu’il a débouté M. D Y et M^me B X de leur demande reconventionnelle ;

Statuant à nouveau dans ces limites et y ajoutant,

CONDAMNE M. D Y et M^me B X, in solidum, à payer à M^me F-G Z les sommes suivantes :

—  11 630 € (onze mille six cent trente euros) au titre de son préjudice matériel,

—  4 000 € (quatre mille euros) au titre de son préjudice moral,

—  3 000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. D Y et M^me B X de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel ;

CONDAMNE M. D Y et M^me B X, in solidum, aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE