Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 8 mars 2022, n° 19/01723

TGI Montpellier 27 novembre 2018

CA Montpellier
Infirmation partielle 8 mars 2022

Arguments

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Rejeté
Non-respect de l'obligation d'information par le bailleur
La cour a estimé que la locataire n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice en lien avec le défaut d'information, rendant la demande de résolution du bail infondée.
Rejeté
Demande de remboursement suite à la résolution du bail
La cour a confirmé que la résolution du bail rendait sans objet les demandes de remboursement des loyers et charges, car la locataire avait des arriérés.
Accepté
Indemnité d'occupation due par la locataire
La cour a confirmé que la locataire devait payer une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail.
Accepté
Frais non remboursables exposés en première instance et en appel
La cour a jugé équitable de mettre à la charge de la locataire une part des frais non remboursables exposés par le bailleur.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, Madame X Y a fait appel d'un jugement du Tribunal de grande instance qui avait constaté la résolution de son bail commercial et l'avait condamnée à payer des arriérés de loyers et d'indemnités d'occupation. La question juridique principale portait sur la validité de la résolution du bail en raison d'un prétendu manquement du bailleur à son obligation d'information sur les risques environnementaux. La première instance a rejeté cette demande, estimant que X Y n'avait pas prouvé de préjudice. La Cour d'appel a confirmé ce jugement, soulignant que la résolution du bail n'était pas automatique et nécessitait la preuve d'un préjudice. Elle a également confirmé les condamnations financières à l'encontre de X Y, tout en ajoutant une condamnation au titre de l'article 700 pour les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 8 mars 2022, n° 19/01723
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	19/01723
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 27 novembre 2018, N° 14/07484
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Isabelle MERLY CHASSOUANTVirginie MANZI
Parties :	SCI ECB, SARL IDEA CONSEILS

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/01723 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OB3J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 NOVEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/07484

APPELANTE :

Madame X Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Virginie MANZI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/006862 du 13/12/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEES :

SARL IDEA CONSEILS inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 447 929 639 Société agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assisté de M^e Isabelle MERLY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SCI ECB

[…]

Représentée par M^e Renaud FRANCIN de la SELARL SELARL PLMC AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Claire ROSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Renaud FRANCIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Janvier 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 JANVIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport et Madame Z A.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Z A, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

La SCI ECB a consenti un bail commercial à X Y prenant effet pour une durée de neuf ans le 19 juin 2012.
Par acte du 10 juin 2014, le bailleur fait citer X Y pour faire constater la clause résolutoire visée dans un commandement de payer du 31 janvier 2014 devant le juge des référés qui se déclare incompétent.

Par acte du 5 décembre 2014 X Y fait citer devant le juge du fond la SCI ECB en résolution du bail, et en paiement de sommes au titre de remboursement de loyers et charges, dépôt de garantie, frais d’aménagement du local, au visa des dispositions du code de l’environnement pour n’avoir pas annexé au bail des documents de diagnostic des risques.

Par acte du 12 février 2016, la SCI ECB a fait appeler à l’instance la SARL IDEA Conseils pour la garantir de toute condamnation dans sa qualité de négociateur et rédacteur du contrat de bail.

Par ordonnance du 17 octobre 2016, le juge de la mise en état a condamné X Y à payer à titre de provision la somme de 41'300 € pour l’indemnité d’occupation pour la période du 1er mars 2014 au 16 juin 2016, et rejeté sa demande d’expertise.

Un arrêt du 1er juin 2017 a confirmé en appel l’ordonnance sur le paiement par provision, et infirmé en ce qu’elle rejette la demande d’expertise au motif que le juge de la mise en état était incompétent sur la prétention.

Le jugement rendu le 27 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Constater la résolution du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire le 28 février 2014.

• Donne acte aux parties de la libération effective des lieux à la date du 16 juin 2016. Condamne X Y à payer en deniers ou quittances les sommes de :•

• 7791,79 € au titre de l’arriéré de loyer et charges, outre intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2014,

• 44'854 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er mars 2014 au 16 juin 2016, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

• 4408,93 € au titre des travaux de réparation de la vitrine, outre intérêts au taux légal à compter du jugement. Rejette la demande de délais de paiement.•

• Dit n’y avoir lieu pour quiconque à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamne X Y aux dépens.•

Le jugement rejette le motif de résolution du contrat sur l’absence d’information par le bailleur sur l’état des risques, en ce que l’article L 125-5 du code de l’environnement ne prévoit pas une résolution de plein droit et que X Y ne rapporte pas la preuve d’un préjudice.

Il expose qu’elle n’établit ni une perte de chance alléguée de ne pas contracter avec un loyer moins élevé, ni que la fissure de la vitrine du local serait la conséquence d’un mouvement de terrain, ni que le défaut d’information des risques naturels serait à l’origine du manque d’attractivité du quartier.

Il rejette la demande subsidiaire d’expertise sur les désordres affectant la vitrine en ce que la mesure d’instruction n’a pas vocation à pallier la carence de l’administration de la preuve.
Le jugement retient la charge du locataire les frais de remise en état de la vitrine en application des clauses du bail.

X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 12 mars 2019.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 janvier 2022.

Les dernières écritures pour X Y ont été déposées le 29 octobre 2019.

Les dernières écritures pour la SCI ECB ont été déposées le 1er août 2019.

Les dernières écritures pour la SARL IDEA Conseils ont été déposées le 31 octobre 2019.

Le dispositif des écritures pour X Y énonce, en termes de prétentions :

Prononcer la résolution du contrat de bail du 19 juin 2012.•

• Condamner la SCI ECB au remboursement des sommes indûment versées au titre des loyers, charges locatives et dépôt de garantie, pour un montant total de 29'375,88 €.

• Condamner la SCI ECB au remboursement des sommes investies au titre des aménagements du local, pour un montant de 62'550,80 €.

• Ordonner la compensation avec l’indemnité d’occupation dont le montant ne pourra pas excéder 7500 € par an, soit 30'000 € de juin 2012 à juin 2016, et condamne la SCI ECB au paiement de la somme de 31'926,68 €.

• Subsidiairement, rejeter la demande du bailleur de réparations locatives, et au titre d’un intérêt légal majoré de cinq points, et ordonner une mesure d’expertise pour déterminer l’origine des désordres affectant la vitrine, les causes et les conséquences.

• En tout état de cause, condamner la SCI ECB et la SARL IDEA Conseils au paiement de la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

X Y soutient que l’obligation d’information par le bailleur au titre de l’article L 125-5 du code de l’environnement ne pose pas de condition de démonstration d’un préjudice, que l’obligation d’informer le locataire sur l’existence des risques naturels ou technologiques couvertes par un plan de prévention est assortie de la stipulation que le locataire peut en cas de non-respect poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix de location, que le bail ne contient aucune mention du document en annexe, que le document produit portant l’apparence du paraphe, sans signature complète, de X Y est un faux.

Elle produit une expertise graphologique pour apporter la preuve.

Elle prétend que le mandataire du bailleur, SARL IDEA Conseils, a failli à son obligation d’information et de conseil de professionnel de l’immobilier sur l’attractivité du quartier.

Elle soutient par ailleurs la réalité d’un préjudice du fait du défaut d’information, sans lequel elle n’aurait pas contracté à ce prix dans cette zone.

Elle demande après compensation des créances effectives le soldat sans bénéfice de 61'926,68 €.
Elle demande le rejet de la prétention du bailleur au bénéfice d’une clause pénale manifestement excessive qui impose une indemnité d’occupation de quatre fois le loyer et une majoration du taux d’intérêt légal.

Le dispositif des écritures pour la SCI ECB énonce :

• Confirmer le jugement, sauf en ce qu’il écarte l’application de la majoration de cinq points du taux d’intérêt légal, en ce qu’il limite la condamnation de X Y à la somme de 44'854 € d’indemnité d’occupation, et dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Et statuant à nouveau, condamner X Y au paiement de la somme de 179'415,46 € au titre des indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal majoré de cinq points, et au paiement de la somme de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et toute rémunération d’huissier aux fins de recouvrir les sommes.

• A titre subsidiaire, rejeter la prétention au titre d’aménagements réalisés dans les locaux, condamner à une indemnité d’occupation du montant du loyer contractuel majoré des charges, soit un total de 76'800 € ou subsidiairement de 72'000 € sans les charges, et prononcer toute compensation éventuelle.

• Condamner en toute hypothèse la SARL IDEA Conseils à la garantir de toute condamnation, et à lui payer la somme de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens et toute rémunération d’huissier aux fins de recouvrir les sommes.

La SCI ECB soutient que la contestation du paraphe du locataire sur le document d’information des risques n’est pas sérieuse, que l’expertise unilatérale produite n’est pas probante.

L’indication dans l’article L 125-5 du code de l’environnement que dans le cas du non-respect le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ne signifie pas une résolution automatique du bail, ce qui implique l’appréciation du juge sur la réalité d’un grief caractérisé par un préjudice qui n’est pas prouvé dans l’espèce.

Elle observe que la fissure sur la vitrine a été causée par la pose sans autorisation pour la locataire d’une vitrophanie plastifiée, que la locataire a continué l’exploitation sans verser aucune somme au bailleur depuis février 2014, de sorte qu’elle n’apporte aucune preuve d’une perte de chance d’une exploitation rentable imputable à un défaut d’information sur l’attractivité des lieux et les risques.

Elle soutient que les clauses pénales du bail n’ont pas un caractère manifestement excessif et doivent recevoir application.

Elle soutient au titre subsidiaire que X Y ne justifie pas d’un montant de travaux réalisés par une simple estimation, et qu’elle ne peut pas en même temps conserver le bénéfice du chiffre d’affaires réalisé grâce aux aménagements.

La SCI ECB demande la garantie du cabinet de gestion IDEA Conseils qui devaient veiller aux conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Le dispositif des écritures pour la SARL IDEA Conseils énonce en termes de prétentions':

Confirmer le jugement rendu le 27 novembre 2018.• • A titre subsidiaire, constater l’absence de lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué, et débouter la SCI ECB de ses demandes.

• À titre infiniment subsidiaire ramener à de plus justes proportions les préjudices.

• Condamner la SCI ECB à verser la somme de 4000 € au titre des frais non remboursables, et aux dépens.

La SARL IDEA Conseils produit les annexes du contrat de bail commercial comportant l’état des risques naturels et technologiques qu’elle prétend revêtus du paraphe de la locataire, et dénonce l’absence de fondement sérieux de la contestation d’écriture.

Elle soutient qu’il n’y a pas de sanction à un éventuel défaut de production en l’absence de griefs prouvés.

Elle expose que le diagnostic de performance énergétique n’était pas obligatoire en l’absence de système de chauffage.

Elle soutient qu’elle ne peut être condamnée en garantie du bailleur de la restitution des loyers ou de frais d’aménagement à la suite d’une annulation du contrat qui n’est pas constitutif d’un préjudice indemnisable, que par ailleurs la locataire qui a poursuivi son activité dans les locaux ne démontre aucun préjudice effectif.

MOTIFS

Sur la résolution du bail

L’article L 125-5 du code de l’environnement stipule que les locataires sont informés par le bailleur par un état des risques naturels et technologiques joint au bail commercial, avec la précision':

« En cas de non-respect des dispositions du présent article, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat, ou demander au juge une diminution du prix. ».

Il en résulte que la cour adopte et confirme le motif pertinent du premier juge que la loi ne prévoit pas une résolution de plein droit, mais que le locataire doit apporter la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec le défaut d’information.

Dans l’espèce, X Y n’apporte aucun élément d’une telle preuve, qui ne peut se déduire de la pétition adressée au maire des commerçants du quartier sur une insuffisance d’aménagements.

Il en résulte que sans qu’il soit nécessaire d’examiner la contestation de signature du paraphe sur des documents d’information des risques, ni la garantie de la SARL IDEA Conseils, la cour confirme le rejet de la demande de résolution du bail pour non-respect de l’obligation d’information du bailleur.

En revanche, l’absence de paiement des loyers causes du commandement délivré au locataire le 31 janvier 2014 n’est pas contestée, de sorte que le jugement sera confirmé dans la constatation de la résolution du bail en application de la clause résolutoire à la date du 28 février 2014.

Sur les demandes en paiement
La résolution du bail prononcée en application de la clause résolutoire rend sans objet les demandes de X Y en remboursement des loyers et dépôt de garantie, et des travaux d’aménagement effectués dans les locaux.

La cour confirme la charge du locataire des travaux de réparation de la vitrine en application des stipulations du bail, et le rejet de la demande d’expertise sur l’origine du désordre pour pallier la carence du locataire dans la preuve qui lui incombe d’une cause distincte de son obligation d’entretien.

Les seules pièces indiquées au soutien de la prétention, deux courriers de la locataire nécessairement dénués de force probante, et une copie d’écran de messagerie sans aucune certitude d’authentification indiquant sans autre élément de preuve que les fissures ne sont pas contestées par l’entreprise SBC, ne sont pas de nature à établir une responsabilité du bailleur.

L’argumentation dans les écritures de la locataire d’une absence de décompte détaillé de créances locatives et de justificatifs de charges ne constitue pas une critique sérieuse des motifs du premier juge qui retient une dette de loyer antérieure à la résiliation du 28 février 2014, et d’indemnités d’occupation pour la période postérieure jusqu’à la libération effective des lieux le 16 juin 2016, sur une base identique d’un montant de loyer et charges en vigueur au jour de la résiliation du bail, soit 1629,08 € par mois.

En effet, le bailleur produit un décompte des charges récupérables, et la justification des taxes foncières, sur lesquelles le locataire n’avait pas demandé de contrôle particulier avant la résiliation du bail.

Le premier juge a fait une appréciation pertinente du caractère manifestement excessif des clauses pénales stipulées dans le bail, d’un taux d’intérêt légal majoré de cinq points sur l’arriéré locatif cumulé avec une majoration forfaitaire de 10 % déjà appliquée, et d’une indemnité d’occupation au quadruple du loyer en cours.

Il en résulte que la cour confirme aussi le montant des condamnations prononcées au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation.

Sur les autres prétentions

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge respective de la SCI ECB et du négociateur du bail la SARL IDEA Conseils les frais non remboursables du litige qui les oppose.

Il est équitable en revanche de mettre à la charge de X Y une part des frais non remboursables exposés en première instance et en appel par la SCI ECB, dans une procédure judiciaire engagée par X Y depuis l’assignation du 5 décembre 2014, pour un montant de 8000 €.

X Y supportera les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition greffe';

Confirme le jugement rendu le 27 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier, sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu pour quiconque à l’indemnité de l’article 700 du code de procédure';

Et statuant à nouveau pour le chef infirmé, et y ajoutant':

Condamne X Y à payer à la SCI ECB la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en première instance et en appel';

Condamne X Y aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président

Ph. G.