[…]

MINUTE N° 21/203

Copie exécutoire à :

—  M^e David FRANCK

—  M^e Dominique Serge BERGMANN

Le 29 mars 2021

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 29 Mars 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/03182 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HEJG

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 mai 2019 par le tribunal d’instance de Strasbourg

APPELANTE :

Madame A X

[…]

[…]

Représentée par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG

(aide juridictionnelle Totale numéro 2019/4158 du 11/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIMEE :

SAEM ALSACE HABITAT, venant aux droits de la SAEM IMMOBILIERE DU BAS-RHIN

prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique Serge BERGMANN, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 février 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 26 juillet 2004 la Société Anonyme d’Economie Mixte Immobilière du Bas-Rhin (Sibar) a donné en location à M^me A Y née X un logement situé […], moyennant le versement d’un loyer initial hors charges de 307,65 euros.

Par acte d’huissier du 2 février 2018, la Sibar a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail au regard d’un arriéré de paiement de 1 700 euros en principal.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2018, la Sibar a saisi le tribunal d’instance de Strasbourg d’une action dirigée contre M^me Y née X afin de voir constater les effets de la clause résolutoire du bail, de voir ordonner l’expulsion de sa locataire et d’obtenir sa condamnation, outre aux entiers frais et dépens, à lui payer:

— une somme de 1 564,42 euros représentant des arriérés, majorée des intérêts légaux,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers indexés majorés des avances sur charges,

— une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 17 mai 2019, le tribunal d’instance de Strasbourg a, avec exécution provisoire :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, ont été réunies à la date 3 avril 2018,

— condamné M^me Y née X à payer à la Sibar, en deniers ou quittances, la somme de 2 315,57 euros au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d’occupation échus au […], majorée des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2018 sur la somme de 1 564,42 euros et à compter de ce jour pour le surplus,

— autorisé M^me Y née X à se libérer de sa dette en 36 mensualités dont trente-deux mensualités de 70 euros et les quatre dernières représentant le solde, les intérêts et les frais,

— dit que chaque mensualité devra être payée, en sus des loyers courants, avant le huitième jour de chaque mois, que la première mensualité devra l’être avant le huitième jour du mois suivant celui au cours duquel la présente décision sera signifiée, et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, la totalité de la dette redeviendra exigible,

— ordonné, dans une telle hypothèse à M^me Y née X de libérer l’appartement et de restituer les clés et dit qu’à défaut, la Sibar pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné dans une telle hypothèse M^me Y née X à payer à la Sibar, en quittance ou denier et avant déduction des éventuelles aides au paiement des loyers, une indemnité mensuelle d’occupation de 545,04 euros, égale aux loyers et avances sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1^er mars 2019 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dit que ladite indemnité sera majorée à l’avenir des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, sous réserve du décompte de régularisation des charges et de la déduction du dépôt de garantie,

— condamné M^me Y née X aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer, soit 141,65 euros,

— débouté la Sibar de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 10 juillet 2019, M^me Y née X a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions en date du 26 novembre 2020, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, M^me Y née X entend voir infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau de :

— constater, dire et juger qu’elle s’est vue interdire de régler les loyers antérieurs au […],

— constater, dire et juger qu’elle a fait l’objet d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du […] et jusqu’au 25 juillet 2021, en rappelant que si elle que si elle s’acquitte du paiement du loyer et des charges pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— débouter la Sibar de toutes ses fins et prétentions.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que sa demande de traitement de sa situation de surendettement a été déclarée recevable par la commission de surendettement des Particuliers du Bas-Rhin le […], proposant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle souligne qu’en l’absence de contestation, la mesure proposée est entrée en application le […] et fait obstacle à ce qu’elle soit tenue au paiement des sommes réclamées par la société intimée.

Elle souligne que le jugement entrepris ne lui a été signifié que le 19 juin 2019, de sorte que la première mensualité devait être payée le 08 juillet 2019, soit le huitième jour du mois suivant celui au cours duquel le jugement de première instance lui a été signifié, alors que depuis le […] elle s’était vu interdire de payer ses dettes antérieures. Elle conteste toute mauvaise foi de sa part exposant avoir saisi la commission de surendettement dès qu’elle n’est plus parvenue à faire face à ses dettes et n’a jamais tenté de dissimuler cette procédure à sa bailleresse qui pour sa part n’a pas contesté les décisions prises par la commission.

Elle affirme avoir repris le paiement de ses échéances courantes et que l’effacement de ses dettes antérieures au […], n’a pas été pris en considération. En tout état de cause, s’il existait un impayé, il serait de faible montant et pourrait se résorber dans le cadre des délais de paiement prévus par l’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989, alors que les effets de la clause résolutoire ont été automatiquement, et de plein droit, suspendus pendant 2 ans à compter du […] et ce jusqu’au 25 juillet 2021.

Elle soutient néanmoins ne plus avoir aucune dette envers la Sibar qui bénéficierait d’un trop perçu de 535,68 euros avant même le paiement de l’échéance du mois de juin 2020.

Dans ses dernières conclusions en date du 1^er octobre 2020, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, la Saem Alsace Habitat qui entend se voir donner acte de ce qu’elle vient aux droits de la Sibar, demande à la cour de constater que le dispositif des conclusions adverses du 11 mars 2020 comporte des éléments ne constituant pas des chefs de demande et, condamnant M^me Y née X aux dépens des deux instances, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Elle rappelle que l’audience de première instance s’est tenue le 1^er mars 2019 alors que la commission de surendettement s’est prononcée sur la recevabilité de la déclaration de M^me Y née X le […] et souligne qu’elle seule connaissait alors l’existence de cette procédure et ne s’est pas présentée devant le premier juge.

Elle conteste ainsi la bonne foi de sa locataire et soutient qu’elle ne pourrait se prévaloir des dispositions de la loi «'Elan'» en ce qu’elles ont modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, alors que de surcroit elle n’avait pas repris le paiement de ses échéances courantes au jour où le premier juge a statué.

En tout état de cause elle soutient que la locataire ne paye jamais le montant exact de son loyer et se réfère à son dernier décompte pour faire valoir que subsistent des impayés et rappelle que l’effacement de la dette locative n’équivaut pas à un règlement et ne fait pas disparaître la notion de manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer.

MOTIFS

Il n’est pas discuté que la Saem Alsace Habitat vienne aux droits de la Saem Immobilière du Bas-Rhin qu’elle a absorbée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. De plus, et suivant les dispositions de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La recevabilité de l’action de la bailleresse, parfaitement circonstanciée par le premier juge n’a pas été formellement remise en cause.

Le bail en litige contenait une clause résolutoire pour non paiement des loyers et il est constant qu’un commandement de payer visant cette clause a été délivré à la locataire le 2 février 2018 au regard d’un arriéré locatif de 1700,20 euros.

Ce commandement étant demeuré sans effets pendant plus de deux mois, c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en date du 3 avril 2018, la décision de recevabilité de la demande de traitement de sa situation de surendettement par la locataire, intervenue le […], soit postérieurement à la résiliation du bail, étant sans emport sur cette dernière.

Dès lors c’est à bon droit que le premier juge a constaté que depuis le 3 avril 2018 M^me Y née X était occupante sans droit ni titre et que son expulsion pouvait être ordonnée, sous réserve des délais de paiement qui seraient accordés.

Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

Sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Au jour de la résiliation du bail, échéance courante non comprise, l’arriéré locatif accumulé par M^me Y née X s’élevait à un montant de 1449,24 euros.

En outre et depuis la résiliation du bail, cette dernière est redevable envers sa bailleresse d’une indemnité compensant l’occupation indue de son logement par son ancienne locataire.

Aux termes de motifs complets et pertinents que la cour adopte, le premier juge a fixé le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle à celui des loyers et avances sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et dit qu’elle serait due à compter du 3 avril 2018 jusqu’à libération effective des lieux loués ; une telle indemnité ne se substituant aux loyers dus qu’en cas de non-respect des délais de paiement.

Dès lors le jugement entrepris sera confirmé de ce dernier chef de même qu’alors qu’il a constaté que l’arriéré locatif accumulé par M^me Z née X au […], échéance courante incluse, s’élevait à la somme de 2315,57 euros.

Sur les effets de la procédure de désendettement mise en 'uvre au bénéfice de M^me Z née X

L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 énonce que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers (…), le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le

paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dans sa décision du […], la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a entendu imposer à M^me Z née X une mesure de rétablissement personnel sans liquidation. En l’absence de contestation tant de la recevabilité de la demande de M^me Z née X de traitement de sa situation d’endettement que des mesures de désendettement dans les délais prévus, la commission précitée a constaté que lesdites mesures qu’elle a imposées sont entrées en application en date du […], effaçant à cette date la dette locative accumulée.

Les décomptes produits par la bailleresse ont tenu compte d’un effacement de la dette au 30 juin 2019, mais omis de prendre en compte celui, accumulé depuis cette date et jusqu’au […], soit un montant de 458 euros.

Or il ressort du dernier décompte produit, en l’espèce arrêté au 30 juin 2020, qu’échéance courante comprise facturée à cette dernière date, M^me Z née X aurait, compte tenu de ce dernier élément, accumulé un arriéré locatif de 163 euros (622-458). Etant rappelé que les échéances sont payables, à terme échu le dernier jour de chaque mois, il n’est pas démontré que la locataire soit défaillante en ses obligations, le paiement de l’échéance de juin 2020 n’apparaissait pas encore sur le décompte précité qui n’a pas été réactualisé.

Ainsi et en application des dispositions impératives de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 susvisées, il y a lieu, infirmant la décision entreprise sur les délais accordés par le premier juge et ses conséquences, de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dont bénéficiait M^me Z née X pour une durée de deux ans.

En cas de respect par M^me Z née X de l’ensemble de ses obligations locatives, durant les délais ainsi accordés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire du bail reprendra son plein effet et le propriétaire pourra poursuivre la procédure d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure seront confirmées.

Si le jugement entrepris doit être pour partie infirmé, ce n’est que la résultante du défaut de comparution de M^me Y née X en première instance, alors qu’elle détenait les éléments qui auraient permis au premier juge de rendre une décision conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle supportera en conséquence la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONSTATE que la Saem Alsace Habitat vient aux droits de la Saem Immobilière du Bas-Rhin,

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance de Strasbourg en date du 17 mai 2019 sauf en ce qu’il :

— a condamné M^me A Y née X au paiement d’un arriéré locatif arrêté au […] d’un montant de 2315,57 euros (deux mille trois cent quinze euros et cinquante sept centimes),

— a accordé à M^me A Y née X des délais de paiement sur une durée de 36 mois pour s’acquitter de sa dette, outre paiement des échéances courantes,

— a ordonné à défaut de respect des délais ainsi accordés l’évacuation de M^me A Y née X et à défaut de libération volontaire de sa part, son expulsion,

— a condamné M^me A Y née X dans une telle hypothèse au paiement d’une indemnité d’occupation de 545,04 euros (cinq cent quarante cinq euros et quatre centimes),

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

CONSTATE l’effacement de la dette locative accumulée par M^me A Y née X au […],

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail à compter du […] et jusqu’au 25 juillet 2021,

DIT qu’en cas de paiement de l’ensemble des échéances prévues par le bail, en loyer et charges, durant le délai de suspension ainsi fixé, la clause résolutoire du bail sera réputée n’avoir jamais joué et le contrat de bail se poursuivra normalement,

EN CAS DE NON RESPECT de ces obligations à l’issue de la période de suspension de la clause résolutoire du bail :

DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié en date du 3 avril 2018,

CONDAMNE M^me A Y née X à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés […] à 67 200 Strasbourg dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux qui lui sera délivré,

DIT qu’à défaut de libération volontaire de sa part pendant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M^me A Y née X, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un huissier ou d’un serrurier voire de la force publique après accord de l’autorité compétente,

CONDAMNE M^me A Y née X à payer à la Saem Alsace Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de l’échéance qui aurait été due, en loyer et charge, si le bail s’était poursuivi normalement et ce à compter du 25 juillet 2021 et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs entre les mains de la bailleresse ou de son représentant,

CONDAMNE M^me A Y née X aux entiers dépens de la présente procédure.

La Greffière, La Présidente de chambre,