MINUTE N° 24/245

Copie exécutoire à :

— M^e Christine

LAISSUE-STRAVOPODIS

— M^e Emmanuel BERGER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 13 Mai 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/00728 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IANP

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de Haguenau

APPELANT :

Monsieur [N] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/1461 du 09/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Flavien SCHRAEN, avocat au barreau de COLMAR, substituant M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [M] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emmanuel BERGER, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [Y] [K] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuel BERGER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN, en présence de M.[S], greffier stagiaire

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Monsieur [M] [U] et Madame [Y] [K] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [N] [L] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte du 18 août 2021, Monsieur et Madame [U] ont fait signifier à Monsieur [N] [L] un commandement de payer un arriéré locatif de 2 587,61 € dans un délai de deux mois sous peine de résiliation du bail, ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’acte.

Par acte du 15 novembre 2021 et conclusions ultérieures, Monsieur et Madame [U] ont assigné Monsieur [N] [L] devant le tribunal de proximité de Haguenau, aux fins de voir constater la résolution du bail par l’acquisition de la clause résolutoire au 18 octobre 2021, fixer à la somme de 550 € l’indemnité d’occupation due par le défendeur à compter de la résiliation du bail et aux fins de voir condamner au paiement d’une somme de 3 580 € au titre de l’arriéré de loyer et indemnité d’occupation arrêté au 31 décembre 2021, date de la remise des clés, ainsi qu’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

Monsieur [N] [L] a conclu à l’irrecevabilité de la saisine du juge des contentieux de la protection pour absence de tentative de conciliation, a sollicité condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pendant l’occupation du logement, a conclu subsidiairement à la nullité du bail pour absence de mentions obligatoires, à titre subsidiaire, a demandé qu’il soit retenu que le montant du loyer mensuel était de 350 € en numéraire, que le total

du s’élève à 2 030 € et a sollicité des délais de paiement à raison de 50 € par mois jusqu’à épuisement de la dette, subsidiairement paiement de la dette par compensation avec les dommages-intérêts sollicités.

Par jugement du 31 janvier 2023, le tribunal de proximité de Haguenau a :

— déclaré recevable la demande de résiliation de bail formée par Monsieur et Madame [U],

— constaté la résiliation du bail à compter du 19 octobre 2021,

— donné acte à Monsieur et Madame [U] du désistement de leur demande d’expulsion de Monsieur [N] [L],

— condamné Monsieur [N] [L] à payer à Monsieur et Madame [U], à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges exigibles comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés, soit 550 € par mois,

— condamné Monsieur [N] [L] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 3 580 € au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 465 € et à compter du jour du jugement pour le surplus,

— accordé à Monsieur [N] [L] un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette et dit qu’il devra le faire en vingt-trois mensualités de 70 € chacune et une vingt-quatrième mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais et ce en sus du paiement du loyer courant,

— dit que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement,

— débouté Monsieur [N] [L] de ses demandes relatives à l’octroi de dommages et intérêts,

— débouté les parties du surplus de leur demande,

— condamné Monsieur [N] [L] à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [N] [L] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 18 août 2021 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Monsieur [N] [L] a interjeté appel de cette décision le 16 février 2023.

Par dernières écritures notifiées le 2 janvier 2024, il conclut à l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

— prononcer la nullité du bail pour absence de mention obligatoire,

En conséquence,

— débouter Monsieur et Madame [U] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— dire et juger qu’il existe un bail verbal entre Monsieur et Madame [U] et Monsieur [N] [L],

— fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 350 € en numéraire,

— juger que le montant total de l’arriéré du s’élève à 2 030 €,

— accorder à Monsieur [N] [L] les plus larges délais de paiement de sa dette de loyer eu égard à sa situation particulière,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur et Madame [U] au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi lors de l’occupation du logement,

En cas de condamnation au paiement de l’arriéré de loyer,

— ordonner la compensation des créances entre les impayés de loyer et les dommages et intérêts sollicités par Monsieur [N] [L],

— confirmer le jugement pour le surplus,

— condamner Monsieur et Madame [U] aux entiers frais et dépens.

Il fait valoir que la version du bail dont se prévalent Monsieur et Madame [U] ne lui a jamais été transmise et qu’il ne l’a jamais signée ; que lui-même n’a reçu qu’une version incomplète du contrat courant janvier 2021 ; que les bailleurs ont signé en ses lieu et place sur le contrat qu’ils produisent ; que le bail qu’il a signé est nul en ce que manquent des mentions essentielles, de même que la notice d’information, un état des lieux d’entrée et le dossier de diagnostic technique.

À titre subsidiaire, il sollicite que soit constatée l’existence d’un bail verbal dont le montant du loyer en numéraire était de 350 € ; qu’il était convenu que pour une équivalence de 200 €, il devait accepter diverses contraintes ; que jusqu’au courriel des bailleurs du 15 juin 2021, il a acquitté le loyer convenu de 350 €.

Il admet n’avoir plus versé l’intégralité du loyer à partir de juillet 2021, en raison de sa situation financière précaire et sollicite de ce fait des délais de paiement pour acquitter la dette de 2 030 €.

Il fait valoir que pendant la durée d’occupation du bien loué, Madame [Y] [U] a adopté un comportement de plus en plus intrusif dans sa vie privée et a nui à sa jouissance paisible des lieux  ; qu’il a été contraint de déposer plainte à deux reprises pour des faits de harcèlement et de violation de domicile et qu’il a été contraint de quitter le logement en juillet 2021 avec son fils en bas âge ; que sa demande de dommages-intérêts est fondée au regard du préjudice subi.

Par dernières écritures notifiées le 26 juillet 2023, Monsieur et Madame [U] ont conclu à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demandent à la cour de condamner Monsieur [N] [L] aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à leur payer la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les mentions manuscrites portées sur les deux exemplaires du bail sont identiques, à l’exception du nom et prénom du locataire qui ne figure pas sur son exemplaire ; que cette omission n’est pas de nature à entacher la validité du contrat ; qu’il est sans importance que Monsieur [M] [U] n’ait pas apposé sa signature sur le contrat, en ce qu’il a pu être engagé par son épouse ; que les diagnostics avaient été effectués en 2015 lors de la précédente mise en location du logement ; que l’appelant n’a jamais réclamé les diagnostics, non plus qu’un état des lieux d’entrée, dans la mesure où il lui était urgent de trouver un logement.

Ils contestent que le montant du loyer aurait été convenu à hauteur de 350 € en espèces et avec une remise de 200 € en contrepartie de diverses contraintes et maintiennent que l’appelant reste redevable d’une dette locative de 3 580 €.

Ils concluent au rejet de la demande indemnitaire, au motif que les allégations formulées sont infondées.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Monsieur et Madame [U] versent aux débats un contrat type de location pour logement non meublé comportant leur nom et adresse postale ainsi que leur adresse e-mail, le nom du locataire [N] [L] [L], la localisation du logement consistant en une maison située [Adresse 1] à [Localité 5], détaillant les locaux concernés ainsi que leurs équipements, une prise d’effet au 1er août 2020 ainsi qu’un loyer mensuel de 550 €, une signature pour le bailleur ainsi qu’une signature pour le locataire et comporte sur chacune des pages le paraphe de chacun des deux signataires « RP » et « YF ».

Monsieur [N] [L] se prévaut quant à lui d’un contrat strictement identique au précédent quant à l’écriture ou sont néanmoins absentes les mentions suivantes : nom et prénom du locataire, localisation du logement.

Pour autant, l’exemplaire du contrat dont il se réclame comporte bien les autres indications, les paraphes, date et signatures du locataire, du bailleur, ainsi que le montant du loyer de 550 €. La signature portée sur les deux exemplaires du contrat pour le locataire est identique à celle apposée par Monsieur [N] [L] sur les procès-verbaux d’audition lors de ses dépôts de plainte du 25 juin 2021 et du 30 juin 2021, de sorte que c’est en vain que l’appelant soutient n’avoir pas signé la version du contrat produit par les époux [U], dans la mesure où, au terme de ses écritures d’appel, il entend se fonder sur la version que lui-même verse aux débats et qui comporte donc bien sa signature et son paraphe sur chaque page.

Le fait que ce contrat ne comporte pas, le cas échéant, certaines des mentions prévues à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir le nom du locataire, la surface habitable, la localisation du logement, la période de construction, signature et paraphe du deuxième bailleur partie au contrat, n’est pas de nature à entraîner la nullité de la convention dans la mesure où Monsieur [N] [L] ne conteste en rien avoir lui-même pris à bail et occupé le logement, propriété des époux [U] ; que Madame [Y] [U] avait parfaite capacité pour représenter son époux et signer seule le bail pour leur compte ; que la chose louée est suffisamment décrite ; que conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [N] [L] aurait pu mettre en demeure le bailleur de lui communiquer la surface habitable de la chose louée ainsi que le

montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, ce qu’il n’a pas fait et ce dont il ne tire au demeurant aucune conséquence autre qu’une nullité du contrat qui n’est pas encourue de ce fait.

Il en est de même de l’absence de production du dossier de diagnostic et d’un état des lieux d’entrée dont l’absence n’est pas de nature à entraîner la nullité du contrat par ailleurs exécuté par les parties.

Aux termes du bail, les parties sont convenues d’un loyer mensuel de 550 €, dont Monsieur [N] [L] ne remet d’ailleurs pas véritablement en cause le quantum, en ce qu’il prétend simplement qu’une somme de 200 € ne devait pas être acquittée en contrepartie de contraintes particulières mises à sa charge soit : laisser les bailleurs stocker dans la cave de la location des effets personnels, prendre l’engagement de ne pas agrandir sa famille, en tout cas sans qu’ils connaissent la personne et sans leur accord et ne pas adopter de chien.

Pour autant, l’étude de l’exemplaire du contrat de Monsieur [N] [L] révèle qu’aucune cave n’est incluse dans la location, qui porte en revanche sur cinq pièces principales, un grenier et un jardin et il ne résulte par ailleurs d’aucune pièce du dossier la preuve d’un accord particulier des parties quant aux conditions alléguées par l’appelant. En effet, contrairement à ce qu’affirme le locataire, il ne résulte nullement d’un courriel de Monsieur et Madame [U] en date du 15 juin 2021 la reconnaissance d’une minoration du loyer à 350 €, alors que les bailleurs énoncent au contraire que le loyer normal aurait été de 650 € et qu’ils lui demandent de payer le loyer fixé dans le contrat, soit 550 € ; qu’ils détaillent par ailleurs certains privilèges qu’ils avaient accordés à leur locataire, c’est-à-dire l’accès à des dépendances ou terrains agricoles non inclus dans la location et dont ils indiquent vouloir reprendre possession en raison d’un usage abusif par celui-ci.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que Monsieur [N] [L] devait s’acquitter d’un loyer mensuel de 550 €, de sorte que la dette locative doit bien être fixée à 3 580 € au 31 décembre 2021, date de remise des clés.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes des époux [U] relative au contrat.

Sur la demande indemnitaire :

Monsieur [N] [L] soutient avoir subi pendant le temps de l’occupation du logement un harcèlement et une intrusion de sa vie privée du fait des bailleurs et essentiellement de Madame [Y]

[U] et n’avoir pu jouir paisiblement des lieux.

Il se fonde essentiellement sur des dépôt de plainte qu’il a effectués le 25 juin 2021, dans lequel il se plaint de ce qu’il soupçonne Madame [Y] [U] de s’être introduite dans son domicile pour récupérer un ouvrage littéraire qu’elle lui avait prêté et qu’elle lui avait demandé de lui rendre, et le 30 juin 2021, par lequel il se plaint que Madame [Y] [U] « lui parle mal » et « lui crie dessus », adopte un ton autoritaire, lui donne des conseils médicaux et des indications sur ce qu’il devrait faire ou prendre, l’empêcherait de fermer le portail de la cour où son fils de deux ans pourrait jouer en toute sécurité et répandrait des billes anti limace bleues très attrayantes pour un enfant sur les zones où son fils pourrait avoir accès facilement et de ce qu’il subit un harcèlement moral.

Il convient cependant de relever que ces dépôts de plainte ne contiennent que des déclarations unilatérales du plaignant qui ne sont corroborées par aucun élément extrinsèque ; que la lettre adressée le 11 juillet 2021 par Monsieur [H] [U], fils des bailleurs, à Madame le procureur de la république près le tribunal de grande instance de Strasbourg et qu’il produit aux débats contient une longue description de violences psychologiques que l’auteur aurait subies depuis son enfance de la part de sa mère et de son beau-père Monsieur [M] [U] et de la part de ses frère et s’ur sous l’emprise de leurs parents ; que cette missive ne contient que des accusations non vérifiables portées par un fils à l’encontre de parents avec lesquels il ne s’entend manifestement pas et porte essentiellement sur des faits allégués invérifiables et dont aucune conséquence ne peut être tirée concernant les relations ayant existé entre le locataire et les bailleurs.

De même, les brefs témoignages des deux frères de Monsieur [N] [L], [R] et [W] [L], ne contiennent que des propos relatés par l’appelant sur des faits ou comportements dont ils n’ont pas été témoins.

Il est par ailleurs établi par la production d’une attestation de Madame [A] [B] que contrairement à ce qu’affirme Monsieur [N] [L], Madame [Y] [U] n’est nullement à l’origine de déclarations sur Facebook relatives à des violences qu’il aurait commises sur son enfant et dont l’attestante indique être l’auteur.

En l’absence de toute preuve d’une faute des intimés, c’est à juste titre, par une décision qui sera confirmée, que le premier juge a débouté Monsieur [N] [L] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Monsieur [N] [L] sera condamné aux dépens de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du même code.

Il sera en revanche fait droit à la demande des intimés au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits en appel, à hauteur de la somme de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à payer à Monsieur [M] [U] et à Madame [Y] [U] la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [N] [L] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente