Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 27 février 2026, n° 24/01731

CA Saint-Denis de la Réunion
Infirmation 27 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a estimé que la dette de Mme [R] [T] était exigible, et que le syndicat avait produit les éléments nécessaires pour justifier sa demande.
Accepté
Frais de recouvrement dus par le débiteur
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par Mme [R] [T].
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu que le manquement de Mme [R] [T] à ses obligations de paiement avait causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 27 févr. 2026, n° 24/01731
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	24/01731
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amandine JAN
Parties :	représenté par son syndic en exercice La Société Gérer Immobilier

Texte intégral

ARRÊT N°

VAG

R.G : N° RG 24/01731 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GIH4

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[T]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 02 JUILLET 2024 suivant déclaration d’appel en date du 31 DECEMBRE 2024 RG n° 24/00941

APPELANTE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice La Société Gérer Immobilier

[Adresse 2]

Représentant : M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [R] [T]

[Adresse 3]

DATE DE CLÔTURE : 10 juillet 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 914-5, 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 28 Novembre 2025 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, assisté de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 Février 2026.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.

* * *

LA COUR :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [R] [T] est propriétaire des lots de copropriété 40 (appartement) et 54 (parking) situés dans la [Adresse 1] sise [Adresse 4].

L’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] a désigné les 25 octobre 2023 et 20 mars 2025 la société Gerer Immobilier Reunion en qualité de syndic de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la société Gerer Immobilier Reunion, a fait assigner Mme [R] [T] en paiement des charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Saint Denis.

Par jugement du 2 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes, en l’absence de production d’appel de fonds ou de mise en demeure.

Par déclaration du 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a relevé appel du jugement dans toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 juillet 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour de :

«  Vu les articles 10 alinéas 1 et 2, 10-1 alinéa 1, 14-1, 14-2 II et 15 alinéa 1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu les articles 35, 36, 55, 61-1 et 65 alinéa 2 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Vu l’article 1240 et 1343-2 du Code civil

Vu l’article 564 du Code de procédure civile

A TITRE PRINCIPAL :

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint Denis le 2 juillet 2024 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau :

CONDAMNER Madame [R] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

— la somme actualisée de 6 460 euros au titre des charges échues et provisions impayées, arrêtées au 26 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation

— la somme de 4 066.77 euros au titre des frais de recouvrement exposés par le Syndicat

— la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la signification de l’assignation

Y ajoutant :

CONDAMNER Madame [R] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel

A TITRE SUBSIDIAIRE :

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint Denis le 2 juillet 2024 en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau :

CONDAMNER Madame [R] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

— la somme de 5 724.63 euros au titre des charges échues et provisions impayées, arrêtées au 1er janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation

— la somme de 4 066.77 euros au titre des frais de recouvrement exposés par le Syndicat

— la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts

— la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la signification de l’assignation

Y ajoutant :

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] fait valoir pour l’essentiel :

— qu’aucune disposition ni de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ni du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’impose une mise en demeure ; que par ailleurs, elle a bien adressé une mise en demeure à Mme [R] [T] le 6 janvier 2023 ;

— que depuis août 2020, Mme [R] [T] a cessé tout paiement de ses charges ;

— que les frais de recouvrement se chiffrent à la somme de 4 066,77 euros ;

— que le manquement de Mme [R] [T] cause à la collectivité un préjudice certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dont il lui est dû réparation ; que la condamnation à des dommages-intérêts s’impose d’autant plus au cas d’espèce que Mme [R] [T] a cessé tout règlement depuis plusieurs années et qu’elle l’a déjà contraint à diligenter une action judiciaire à son encontre – une condamnation ayant d’ailleurs été prononcée le 17 décembre 2020.

***

La déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été signifiées à Mme [R] [T] à domicile par actes de commissaire de justice des 6 mars et 4 avril 2025.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de ses prétentions :

— la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaire de Mme [R] [T],

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 novembre 2019, 3 février 2021, 27 octobre 2022 et 26 octobre 2023 portant approbation des comptes et votant les budgets prévisionnels pour la période considérée,

— les appels de charges pour les années 2020 à 2025,

— le jugement par défaut du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 17 décembre 2020,

— plusieurs décomptes de charges,

— la mise en demeure du 6 janvier 2023.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris, la dette de Mme [R] [T] étant exigible.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne fournit aucun décompte détaillé de la somme de 6 460 euros. Il ressort toutefois des relevés de compte et appels de fonds produits aux débats, que suite à sa condamnation par jugement du 17 décembre 2020 à la somme de 7 534,32 euros arrêtée au 21 juillet 2020, Mme [R] [T] est redevable des charges de copropriété postérieures à cette date, arrêtées au 26 mars 2025, pour un total de 3 714,15 euros, somme à laquelle elle sera condamnée avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, date de la signification des conclusions et capitalisation des intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, en ce qui concerne les frais de constitution de dossier pour l’huissier et d’avocat, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. Enfin, les frais d’assignation relèvent des dépens.

Les frais de mise en demeure et de transmission et suivi du dossier avec avocat seront donc retenus dans la limite de (40 + 80 + 100 =) 220€, conformément au contrat de syndic.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte des développements précédents que l’appelante a manqué de manière récurrente à son obligation de payer les charges depuis de nombreuses années, sans fournir aucune explication. Sa mauvaise foi est ainsi établie et le syndicat des copropriétaires se trouve privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, ce qui lui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (3e Civ., 12 juillet 2018, pourvoi n° 17-21.518). Il convient donc de lui allouer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Enfin, Mme [R] [T] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme totale de 2 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du 2 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Saint-Denis,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4], représenté par son syndic la société Gerer Immobilier Réunion, la somme de 3 714,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, au titre des charges de copropriété dues entre le 22 juillet 2020 et le 26 mars 2025,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Mme [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4], représenté par son syndic la société Gerer Immobilier Réunion, la somme de 220 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne Mme [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4], représenté par son syndic la société Gerer Immobilier Réunion, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [R] [T] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne Mme [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4], représenté par son syndic la société Gerer Immobilier Réunion, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT