MINUTE N° 518/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 23 octobre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01528 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IBW5

Décision déférée à la cour : 28 Février 2023 par le tribunal judiciaire

de [Localité 3]

APPELANTE :

Madame [D] [E] [M]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour.

INTIMÉE :

La S.A.R.L. ALSAGEST prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère,

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Mme [D] [E], née [M] a acquis un appartement en l’état futur d’achèvement dont elle a pris possession en 2010.

Suivant mandat de gestion intégrale du 5 mars 2010, elle en a confié la gestion locative à la société Alsagest, pour une durée de neuf ans, renouvelable par tacite reconduction par période triennale.

Se plaignant de la vacance locative du bien depuis le 26 juin 2016 et de la négligence de la société Alsagest, elle a résilié le mandat de gestion par lettre du 21 juin 2017, cette résiliation étant confirmée par lettre de la société Alsagest du 27 juillet 2017, à compter de cette date.

En 2019, l’administration fiscale a engagé à l’encontre de Mme [E] une procédure de rectification des déclarations d’imposition de 2016 à 2018, remettant en cause les réductions d’impôts opérées au titre du régime 'Scellier', au motif notamment que l’appartement était resté vacant pendant plus de douze mois.

Par acte introductif d’instance du 21 décembre 2021, Mme [E] a agi à l’encontre de la société Alsagest en indemnisation de son préjudice financier et moral.

Par jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— rejeté les demandes de dommages-intérêts de Mme [E],

— rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Alsagest,

— condamné Mme [E] à verser à la société Alsagest la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de Mme [E] à ce titre,

— condamné Mme [E] aux dépens,

— constaté l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, il a, d’abord, relevé que n’étaient pas discutés le placement de l’investissement locatif sous le régime fiscal 'Scellier’ et la connaissance de cette particularité par la société Alsagest lors de la signature du mandat de gestion locative.

Pour retenir l’absence de preuve d’une faute de la société Alsagest dans l’exécution de son mandat de gestion locative, il a, après avoir rappelé ses obligations contractuelles, considéré que les documents produits par Mme [E] étaient insuffisants à établir une faute voire une négligence de sa part dans l’exécution de son mandat, alors que, selon courrier du 22 juin 2017, la société Alsagest avait rappelé que la propriétaire lui avait indiqué « ne pas vouloir de dossier avec garant » et n’accepter que des dossiers agréés par l’assurance vacance locative, et, l’informant de l’absence de réception de dossiers agréés, elle lui avait proposé une baisse de loyer. Il a ajouté que la demanderesse ne justifiait pas avoir été en capacité de relouer rapidement son appartement au contraire de l’agence immobilière, à qui elle avait imposé des conditions strictes de sélection des candidatures, et que l’agence justifiait avoir publié une annonce locative dès juillet 2016, soit un mois après le départ de la dernière locataire, puis en décembre 2016 et janvier 2017, mais aussi avoir organisé des visites de l’appartement, encore en février 2017, et avoir traité des candidatures jusqu’en mars 2017.

Pour rejeter la demande de dommages-intérêts de la société Alsagest pour procédure abusive, il a retenu que la seule circonstance que Mme [E] n’ait pas pris le soin de répondre à la lettre du conseil de la société Alsagest du 30 juin 2021 ne suffisait pas à caractériser une quelconque mauvaise foi ou obstination inconsidérée.

Le 13 avril 2023, Mme [E] a interjeté appel de cette décision en ses dispositions qui lui sont défavorables.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 juillet 2023, Mme [E] demande à la cour de :

— recevoir son appel et le déclarer bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris,

statuant à nouveau :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— déclarer que la société Alsagest a commis une faute lui ayant causé un préjudice pécuniaire et moral,

en conséquence :

— condamner la société Alsagest à lui payer les sommes de :

—  15'000 euros au titre de la réparation du préjudice matériel qu’elle a subi,

—  5 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral qu’elle a subi,

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les deux instances.

Elle précise, qu’après une procédure de recouvrement forcé et une notification de saisie administrative à tiers détenteur, l’administration fiscale avait accepté de considérer qu’elle n’était pour rien dans la situation de défaut de location et qu’elle avait effectué des diligences dès qu’elle avait « repris les choses en main », de sorte qu’elle avait pu bénéficier d’un dégrèvement concernant le principal. Elle a cependant dû exposer de lourds frais irrépétibles, dont elle demande remboursement à la société Alsagest, considérant que le redressement fiscal n’aurait jamais eu lieu sans sa faute.

Elle soutient que le mandataire devait notamment veiller à louer ou à relouer le bien et rechercher avec diligence un locataire en cas de vacance, n’ignorant pas qu’elle bénéficiait d’une réduction d’impôt si son appartement était occupé et n’était pas vacant plus de douze mois. Elle reproche à la société Alsagest de n’avoir mis en 'uvre aucune recherche sérieuse, en dépit de ses relances, et de ne pas lui avoir transmis le rapport trimestriel comme il était prévu par le contrat. Elle ajoute que la société Alsagest est tenue d’une obligation de résultat, que l’appartement s’est trouvé vacant à compter du 26 juin 2016, que le premier courriel versé aux débats par la société Alsagest relatif à la relocation date du 26 juillet 2016, qu’il n’existe aucun compte rendu avant fin de 2016, que si des particuliers ont pris contact avec l’agence, celle-ci ne démontre pas y avoir donné suite et qu’il a fallu attendre le 30 janvier, puis le 20 février et le 10 mars 2017 pour que le mandataire se manifeste à nouveau, alors qu’elle l’avait relancé à plusieurs reprises. Elle précise s’être substituée à son gérant défaillant en faisant paraître elle-même, le 18 juin 2017, une annonce et avoir trouvé un locataire en moins de dix jours.

Elle indique que son dommage est constitué par les frais qu’elle a dû exposer, soit 9 000 euros au titre des honoraires d’intervention de l’avocat fiscaliste pour obtenir le dégrèvement et 1 000 euros au titre de frais d’avis à tiers détenteur et d’actes non récupérés, ainsi que par la perte de loyer, d’un montant minimum de 5 000 euros.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 octobre 2023, la société Alsagest demande à la cour de :

— déclarer l’appel mal fondé,

par conséquent :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter l’appelante de toutes ses fins et conclusions,

— la condamner reconventionnellement au règlement d’un montant de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Elle fait valoir que Mme [E] bénéficiait auprès de la compagnie Assurgérance d’une couverture 'perte de loyer’ avec option vacance locative, couvrant douze mois de loyer sur la base du dernier quittancement.

Elle soutient avoir parfaitement rempli son obligation de moyens, indiquant avoir, dans le mois de la sortie de la locataire en juillet 2016, reçu des candidats locataires, qui n’ont pu être retenus en l’absence d’agrément de la compagnie d’assurances, elle-même générée par l’absence de justificatifs de revenus. Elle souligne avoir dû refuser des candidats présentant une caution, que la candidate locataire intéressée fin novembre/début décembre 2016 n’avait pas donné suite et qu’il était possible à Mme [E] de demander, ce qui avait été évoqué, la suspension de la couverture d’assurance pour lui substituer le cautionnement de personnes physiques, ce qu’elle avait refusé. Elle évoque une candidate, mais qui n’avait pas donné suite, et les visites qu’elle a réalisées, demeurées toutefois sans suite. Elle invoque également sa réponse du 30 juin 2021 à la sommation du conseil de Mme [E].

Elle ajoute que les poursuites de l’administration fiscale ne concernaient pas tant les prélèvements sociaux et impôt sur le revenu, que les taxes foncières qui étaient demeurées impayées. Elle conteste être responsable du niveau d’honoraires exigés par l’avocat fiscaliste pour rédiger un recours sans aucune procédure contentieuse 'à la clé'.

Elle souligne que l’appelante a loué ses locaux à deux candidats locataires qu’elle avait trouvés elle-même un an plus tôt, que ceux-ci n’avait, alors, pas été agréés par la compagnie d’assurances en raison de saisies-arrêt sur salaire de la candidate, ce qui signifie que l’appelante a accepté une situation qui avait été refusée douze mois plus tôt par la compagnie d’assurances.

À titre subsidiaire, elle soutient que les frais d’avis à tiers détenteur se seraient élevés à 800 euros et non à 1 000 euros et que Mme [E] ne subit aucun préjudice moral.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1991, alinéa 1er, du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon le mandat de gestion liant les parties, la société Alsagest 'pourra louer’ le bien, et il sera loué 'moyennant un loyer de 630 euros par mois, plus les charges d’un montant de … euros'. En conséquence du mandat, le mandant autorisait le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration, et notamment 'faire tout ce qu’il jugera utile en vue de procéder à la recherche de locataire et de mener à bonne fin la conclusion de la location des biens sus désignés, faire tout ce qu’il jugera utile pour parvenir à la location…'. Le mandat précisait qu’il conférait au mandataire une obligation de moyen.

Il est constant que la société Alsagest connaissait les conséquences fiscales pour Mme [E] d’un défaut de location pendant une durée de douze mois.

Après le départ d’un locataire fin juin 2016, aucun contrat de bail n’a été conclu par l’intermédiaire de la société Alsagest, dont le mandat a été résilié à l’initiative de Mme [E] selon courrier du 21 juin 2017.

Si à la fin de l’année 2016, Mme [E] avait contacté la société Alsagest, pour lui indiquer qu’elle n’avait reçu aucun versement depuis fin juin et demander des versement, elle s’enquérait fin février 2017 du moment où serait effectué le 'virement pour loyers impayés', la société Alsagest répondant sur ce point, ainsi que sur l’indemnisation au titre du sinistre 'vacance locative’ qui était prévue jusqu’au 31 janvier 2017 et dont le paiement allait lui être transmis. Puis, le 16 mai 2017, Mme [E] recontactait l’agence pour obtenir des 'nouvelles relatives à mon appartement'. Le lendemain, la société Alsagest lui répondait que l’indemnisation allait cesser, car le logement était vacant depuis une année et que son service commercial allait prochainement faire un point sur les 'retours des visites', Mme [E] lui reprochant, alors, le 12 juin 2017, ne pas avoir obtenu de nouvelles, y compris du service commercial et lui demandant la raison pour laquelle le service commercial attendait une année pour la contacter.

Il n’est pas contesté que la société Alsagest a fait appel à l’assureur intervenant en cas de vacance locative et a reversé à l’appelante les indemnités d’assurances déduction faite des sommes dues par Mme [E] pour son logement.

Le 22 juin 2017, la société Alsagest contactait Mme [E] pour l’informer avoir effectué de nombreuses visites. Dans le même message, elle lui écrivait que celle-ci lui avait indiqué ne pas vouloir de dossiers avec garant mais qu’ils soient agrées par l’assurance vacance locative, puis lui précisait que d’autres F3 se libéraient dans la résidence avec des loyers inférieurs à 600 euros et lui proposait de baisser le montant du loyer, actuellement affiché à 630,96 euros, à 590 euros, et ce afin de louer le bien au plus vite.

La société Alsagest justifie qu’elle avait fait paraître des annonces de location du bien, à la suite du départ du locataire fin juin 2026. Si elle ne démontre pas avoir immédiatement fait paraître une annonce, elle a toutefois eu des échanges avec un premier candidat fin juillet 2016 à qui elle avait demandé un justificatif quant à une mention du bulletin de salaire de sa compagne qui pouvait évoquer une saisie sur salaires, tout en interrogeant parallèlement l’assurance. Certes, elle ne justifie pas de la réponse obtenue ni d’un rappel à l’adresse du candidat et de l’assurance. Mais, elle justifie aussi avoir obtenu l’accord de l’assurance pour une autre locataire au mois d’août 2016.

A la suite de la publication d’une annonce sur trois sites internet, elle justifie, pour l’une avoir été contactée par une personne courant novembre et qui lui avait indiqué début décembre 2016, ne pas conclure le contrat à la suite de la visite des lieux, et, en février 2017 par une autre personne ayant finalement annulé la visite. Pour une autre annonce, elle justifie avoir été contactée par deux personnes fin décembre 2016, et par une autre personne en mars 2017. Pour une troisième annonce, elle a été contactée fin janvier 2017.

De son côté, Mme [E] justifie, qu’après avoir publié une annonce sur un site internet le 18 juin 2017, elle a immédiatement, et dans les jours suivants, été contactée par de nombreuses personnes.

Si elle a ainsi trouvé elle-même, suite à sa propre annonce, très rapidement un locataire, il peut être observé qu’elle ne produit pas son annonce et ne démontre pas avoir mis le bien en location aux mêmes conditions que celles prévues par le mandat de gestion. A titre surabondant, il sera relevé que cela n’était pas le cas, puisqu’il ressort de certains messages qu’elle avait mis le bien en location pour un loyer d’un montant inférieur à celui prévu, à hauteur de 630 euros, par le mandat de gestion, et sans préciser s’il comprenait ou non les charges. En effet, plusieurs personnes l’ont interrogée sur le fait de savoir si le loyer indiqué comprenait ou non les charges, l’une demandant si les charges sont comprises 'dans les 615" et une autre si 'le loyer est de 610 € charge comprise'.

En outre, il peut être relevé qu’elle a finalement loué le bien à des personnes qui, certes, avaient répondu à son annonce du 18 juin 2017, mais qui avaient également déjà contacté la société Alsagest, visité le bien en juillet 2016 par l’intermédiaire de cette dernière, laquelle attendait alors des précisions quant à la mention précitée du bulletin de salaire et une réponse de l’assurance.

En tous les cas, compte tenu des démarches effectuées par la société Alsagest, celle-ci n’a pas manqué à ses obligations, ayant été suffisamment diligente pour rechercher un locataire aux conditions prévues par le mandat de gestion.

En outre, il n’est pas démontré que l’absence de compte-rendu régulier de la société Alsagest ait causé un préjudice à Mme [E], qui avait été, comme il résulte des courriels, informée de l’absence de locataire et de la mise en oeuvre de l’assurance vacance locative.

En conséquence, l’action en responsabilité engagée à l’encontre de la société Alsagest ne peut être accueillie.

Les demandes de Mme [E] seront rejetées, le jugement étant confirmé de ce chef.

Succombant, elle supportera les entiers dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d’appel.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a statué sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A hauteur d’appel, Mme [E] sera condamnée à payer à la société Alsagest la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa propre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 28 février 2023 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Mme [D] [E] née [M] à supporter les dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [D] [E] née [M] à payer à la société Alsagest la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [D] [E], née [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente,