MINUTE N° 25/597

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

— M^e Raphaël REINS

Copie conforme à :

— greffe du JCP du TJ [Localité 7]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Décembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03935

N° Portalis DBVW-V-B7I-IM6W

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [E] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Madame [O] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 6 novembre 2018 prenant effet le 1er décembre 2018, M. [E] [I] a donné en location à Mme [O] [X] et M. [L] [S] une maison située [Adresse 2] à [Localité 6] (68) moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 1 200 euros.

Un dépôt de garantie de 1 200 euros a été versé par les locataires.

Le 21 septembre 2020, Mme [X] et M. [S] ont délivré congé au bailleur.

L’état des lieux de sortie établi le 7 décembre 2020 mentionne au titre des dégradations « 1 radiateur chambre 2 déplacé flexibles » ainsi que le désaccord de Mme [X] concernant cette mention.

Par courrier du 8 février 2021, Mme [X] a sollicité de M. [I] la restitution du dépôt de garantie.

Par courrier du 29 juin 2021, M. [I] a remboursé partiellement le dépôt de garantie à hauteur de 1 000 euros, déduction faite des frais de réparation du radiateur.

Par courrier du 8 juillet 2021, Mme [X] a sollicité du bailleur le paiement de majorations de retard à hauteur de 10 % du loyer mensuel hors charges compte tenu de la restitution tardive du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 novembre 2022, Mme [X] a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, sollicitant en dernier lieu de voir :

— condamner M. [I] au paiement des sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 2021 :

' 200 euros au titre de la déduction irrégulière opérée sur le dépôt de garantie,

' 4 320 euros, subsidiairement 840 euros, au titre des majorations de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie,

' 500 euros en réparation du préjudice subi,

' 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] a soutenu que la retenue de 200 euros effectuée par le bailleur sur le dépôt de garantie était irrégulière, en l’absence de dégradation du radiateur, et que le dépôt de garantie avait été restitué avec 36 mois de retard.

M. [I] a conclu à l’irrecevabilité et au rejet des prétentions de Mme [X] et à sa condamnation au paiement des sommes de 9 100 euros au titre du préjudice lié à la perte des loyers et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur a fait valoir que les locataires avaient commis des dégradations et qu’il n’avait pu relouer sa maison pendant sept mois en raison des travaux de réparation.

Par jugement contradictoire du 13 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— déclaré la demande de Mme [X] recevable,

— condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 200 euros au titre de la déduction irrégulière opérée sur le dépôt de garantie, majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021,

— condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 4 320 euros au titre des majorations de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie, majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021,

— condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 200 euros au titre du préjudice moral,

— rejeté la demande de M. [I] au titre du préjudice lié à la perte de loyers,

— condamné M. [I] aux dépens,

— condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le bailleur ne démontrait pas l’existence d’une dégradation du radiateur, la facture produite mentionnant uniquement « une remise en lieu et place d’un radiateur’avec raccordement de l’ensemble », de sorte que la retenue de 200 euros effectuée sur le dépôt de garantie était irrégulière.

Il a également fixé le montant de la majoration de 10 % du loyer mensuel prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai légal, à 4 320 euros (120 euros X 36 mois de retard).

M. [I] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 23 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 16 octobre 2025, M. [I] demande à la cour de :

— déclarer le concluant recevable et fondé en son appel,

y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en tant qu’il a :

' déclaré la demande de Mme [X] recevable et fondée,

' condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 200 euros au titre de la déduction irrégulière opérée sur le dépôt de garantie majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021,

' condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 4 320 euros au titre des majorations de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021,

' condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 200 euros au titre du préjudice moral,

' rejeté la demande de M. [I] au titre de préjudice lié à la perte de loyers,

' condamné M. [I] aux dépens,

' condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté M. [I] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— déclarer Mme [X] irrecevable et en tous les cas mal fondée en ses demandes,

— les rejeter,

— débouter Mme [X] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

subsidiairement,

— limiter les condamnations et juger qu’à compter de juillet 2021 la majoration devrait s’appliquer uniquement sur la somme de 200 euros soit 10 % de 200 euros soit 20 euros par mois jusqu’au jugement et à défaut jusqu’à la requête aux fins d’être autoriser à consigner ou jusqu’à l’ordonnance du 23 juin 2025 et débouter Mme [X] de ses demandes,

— déclarer Mme [X] mal fondée en son appel incident,

— le rejeter,

— la débouter de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— condamner Mme [X] à payer au concluant la somme de 2 400 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’impossibilité de relouer le logement durant 2 mois,

— condamner Mme [X] aux entiers dépens des deux instances et à payer au concluant la somme de 2500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant fait valoir qu’il n’a jamais été informé par la locataire de ce que le radiateur, selon les dires de cette dernière, serait tombé tout seul, ce qui l’aurait conduit à effectuer des réparations de fortune en le déplaçant et en installant des flexibles. M. [I] indique que l’installation de chauffage est raccordée à une chaudière à condensation à gaz et qu’il appartenait à Mme [X] de l’en informer, ce qu’elle n’a pas fait.

M. [I] soutient qu’il a fait appel à un professionnel pour réinstaller le radiateur dans l’état où il se trouvait lors de l’entrée dans les lieux des locataires et que le coût de cette intervention s’est élevé à 206,80 euros, de sorte que la retenue effectuée sur le dépôt de garantie à hauteur de 200 euros était justifiée.

L’appelant indique que la pénalité de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas dès lors que l’état des lieux de sortie est différent de l’état des lieux d’entrée.

Subsidiairement, il précise que le délai de restitution a commencé à courir le 7 février 2021 et qu’une éventuelle majoration ne serait due que pour une période de 5 mois, de février à juin 2021. Il ajoute qu’à compter du mois de juin 2021, la majoration ne pourrait s’appliquer que sur la seule somme de 200 euros qui n’a pas été restituée.

Enfin, il déclare avoir perdu deux mois de location en raison des travaux de réparation qu’il a fait entreprendre en raison de la non-conformité du système de chauffage.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 20 septembre 2025, Mme [X] demande à la cour de :

sur l’appel principal,

— déclarer l’appel principal formé par M. [I] mal fondé,

en conséquence,

— le rejeter,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes,

— déclarer les demandes de la concluante recevables et bien fondées, y faire droit, corrélativement,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' déclaré la demande de Mme [X] recevable,

' condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 200 euros au titre de la déduction irrégulière opérée sur le dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal depuis le 8 juillet 2021,

' rejeté la demande de M. [I] au titre du préjudice lié à la perte de loyers,

' condamné M. [I] aux dépens,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

sur l’appel incident,

— déclarer régulier, recevable et bien fondé l’appel incident formé par la concluante,

— faire droit à l’ensemble des demandes formulées par la concluante,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes,

corrélativement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 4 320 euros au titre des majorations de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal depuis le 8 juillet 2021,

' condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 200 euros au titre du préjudice moral,

' condamné M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau sur ces points,

— condamner M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 6.720 euros au titre des majorations de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal depuis le 08 juillet 2021,

— condamner M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral et financier,

— condamner M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance

en tout état de cause,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions en tant qu’elles sont mal fondées et irrecevables car notamment prescrites,

— condamner M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles à hauteur d’appel,

— condamner M. [I] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, y compris d’exécution forcée,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus.

L’intimée fait valoir que le radiateur de la chambre n° 2 est tombé au sol durant la location de manière fortuite, sans intervention d’un tiers, et qu’elle a entrepris des travaux aux fins de remise en place du radiateur qui est redevenu fonctionnel.

Elle précise qu’il ne s’agissait pas d’une réparation locative sur le plan juridique et qu’elle n’a pas entrepris de travaux de nature à transformer les lieux ou les équipements, de sorte qu’elle n’avait pas à obtenir l’accord du bailleur.

Mme [X] ajoute que M. [I] a été informé téléphoniquement de cette situation, bien avant l’état des lieux de sortie, et que le radiateur était fonctionnel lorsque les locataires ont quitté les lieux, la facture produite ne faisant état d’aucun dysfonctionnement. Elle indique que le choix de M. [I] de faire modifier, pour des raisons esthétiques, l’emplacement du radiateur ne saurait être mis à la charge des locataires.

Sur la majoration de 10 %, l’intimée soutient que la remise des clefs est intervenue le 7 décembre 2020 et que le dépôt de garantie a été restitué de manière incomplète par lettre réceptionnée le 8 juillet 2021 alors qu’il aurait dû être restitué au plus tard le 7 janvier 2021. Elle affirme qu’il y a lieu d’appliquer la majoration pour chaque période mensuelle commencée en retard indépendamment du montant de la retenue opérée par le bailleur dès lors que la déduction opérée est irrégulière. Elle précise également que M. [I] n’a toujours pas procédé à un quelconque remboursement et que la majoration continue de s’appliquer à ce jour.

Sur la demande du bailleur au titre de la perte de loyer, Mme [X] fait valoir que les locaux ont été restitués sans dégradation et que le choix de M. [I] de faire modifier l’emplacement du radiateur pour des raisons esthétiques ne justifie nullement l’octroi d’une indemnité à son bénéfice.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 21 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les réparations locatives et la retenue opérée sur le dépôt de garantie :

Il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 6 novembre 2018 que la maison donnée en location était en très bon état et disposait de quatre radiateurs.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 7 décembre 2020 mentionne au titre des dégradations « un radiateur chambre 2 déplacé flexibles » ainsi que le désaccord de la locataire sur ce point.

M. [I] produit une facture de la Sarl NPF Aqua chaleur du 4 février 2021, d’un montant de 206,80 euros, pour justifier des dépenses engagées dans le logement loué après le départ de la locataire au titre de la remise en état du radiateur déplacé.

Cette facture, relative à la remise en place du radiateur à l’emplacement d’origine avec raccordement, remplissage, purge et essai, est parfaitement cohérente avec les mentions figurant sur l’état des lieux de sortie.

Aucun élément du dossier ne permet de corroborer les dires de la locataire selon lesquelles le radiateur serait tombé au sol de manière fortuite, sans l’intervention d’un tiers, et qu’elle aurait informé le propriétaire de cette situation.

La cour considère que Mme [X] est tenue de prendre à sa charge la remise en place et le raccordement du radiateur à l’emplacement d’origine au titre des réparations locatives.

Par conséquent, le bailleur était fondé à effectuer une retenue de 200 euros sur le dépôt de garantie au titre des réparations locatives, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

Sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration :

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 impose de restituer les sommes affectées, dans un délai d’un à deux mois à compter de la remise des clés : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, deux mois dans le cas contraire. Toute retenue effectuée par le propriétaire doit être dûment justifiée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

La majoration est calculée à partir du loyer mensuel et court, par fractions mensuelles, jusqu’à la restitution du dépôt de garantie, indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le locataire.

Cette pénalité spécifique ne se cumule pas avec les intérêts de retard au taux légal (Civ. 3e, 15 nov. 2018, n° 17-26.986).

En l’espèce, il est constant que M. [I] a restitué le solde de 1 000 euros du dépôt de garantie par courrier envoyé le 2 juillet 2021 alors que cette restitution aurait dû intervenir dans les deux mois de la remise des clefs, soit le 7 février 2021 au plus tard.

Même si le dépôt de garantie ne doit pas être restitué en totalité, les termes de l’article 22 précité ne minorent pas la base de calcul de l’indemnité prévue qui reste calculée sur 10 % du loyer mensuel par mois de retard soit : 120 euros x 5 mensualités = 600 euros.

En conséquence, M. [I] sera condamné à payer à Mme [X] la somme de 600 euros au titre de la pénalité de 10 %, le jugement déféré étant infirmé sur le quantum de la condamnation prononcée.

Cette pénalité spécifique ne se cumulant pas avec les intérêts de retard au taux légal, le jugement déféré sera également infirmé en ce qu’il a condamné l’appelant au paiement des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et financier :

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, Mme [X] ne justifie d’aucun préjudice moral en lien avec le retard de restitution du solde du dépôt de garantie.

S’agissant du préjudice financier, si le bailleur a failli à son obligation de restituer le solde du dépôt de garantie dans le délai légal, aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par la pénalité précédemment allouée n’est démontré.

Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [I] au titre de l’impossibilité de relouer le logement :

M. [I] ne justifie pas que la dégradation du radiateur l’a empêché de relouer son logement pendant deux mois.

Il n’est d’ailleurs pas démontré que la maison aurait été proposée à la location suite au départ de Mme [X].

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

L’appelant ayant été partiellement accueilli en ses demandes, il y a lieu de dire qu’il sera fait masse des dépens d’appel et que la moitié sera mise à la charge de M. [I] et l’autre moitié à celle de Mme [X].

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a :

— déclaré la demande de Mme [O] [X] recevable,

— rejeté la demande de M. [E] [I] au titre du préjudice lié à la perte de loyers,

— condamné M. [E] [I] aux dépens,

— condamné M. [E] [I] à payer à Mme [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE M. [E] [I] à payer à Mme [O] [X] la somme de 600 euros au titre des majorations de retard pour restitution tardive du dépôt de garantie,

DEBOUTE Mme [O] [X] de sa demande de condamnation au titre des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 2021,

DEBOUTE Mme [O] [X] de sa demande de condamnation au titre de la déduction d’un montant de 200 euros opérée sur le dépôt de garantie,

DEBOUTE Mme [O] [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et financier,

FAIT masse des dépens d’appel et CONDAMNE M. [E] [I] à en payer la moitié et Mme [O] [X] à en payer l’autre moitié,

DEBOUTE M. [E] [I] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [O] [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente