MINUTE N° 25/206

Copie exécutoire à :

— M^e Marion BORGHI

— M^e Céline RICHARD

Copie à :

— greffe du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 Avril 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/04294 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IGHU

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch- Graffenstaden

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

S.À.R.L. RSMG, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par M^e Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Monsieur [E] [W]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

Madame [N] [R] épouse [W]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 28 mars 2013, la Sarl RSMG a donné en location à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] un logement situé [Adresse 2], moyennant paiement d’un loyer mensuel révisable de 1 050 ' outre les charges locatives et d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte du 20 décembre 2021, la Sarl RSMG a fait citer Monsieur [W] et Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden, aux fins d’obtenir leur expulsion d’un garage occupé sans droit ni titre, situé dans le même immeuble.

Monsieur [W] et Madame [R] ont quitté les lieux en cours de procédure et un état des lieux de sortie a été établi le 21 juin 2022.

La Sarl RSMG a sollicité condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [W] et Madame [R] à lui payer une indemnité d’occupation de 300 ' par mois à compter du 21 juillet 2021 jusqu’au 21 juin 2022, date de remise des clés, soit la somme de 3 420 ', une somme de 2 000 ' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et violation du droit de propriété, une somme de 480 ' au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, une somme de 545,11 ' au titre du décompte des charges de l’année 2021 ainsi qu’une somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [W] et Madame [R] ont conclu au rejet des demandes et ont sollicité condamnation de la Sarl RSMG à leur rembourser la somme de 396 ' au titre des charges locatives de l’année 2020, une somme de 4 230 ' au titre des charges locatives relatives aux années 2021 et 2022, une somme de 1 050 ' en remboursement du dépôt de garantie, une somme de 10 % du loyer mensuel, soit 95 ' par mois de retard au titre de l’absence de restitution du dépôt de garantie à compter du 22 juillet 2022, une somme de 5 000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 28 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden a :

— débouté la Sarl RSMG de sa demande d’indemnité d’occupation,

— débouté la Sarl RSMG de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] à payer à la Sarl RSMG la somme de 300 ' au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la Sarl RSMG à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 396 ' au titre des charges locatives indûment payées pour l’année 2020, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la Sarl RSMG à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 2 820 ' à titre de restitution des provisions sur charges versées pour l’année 2021,

— débouté Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

— débouté Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la Sarl RSMG à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl RSMG aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation,

— ordonné la compensation des créances,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit par provision.

La Sarl RSMG a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 30 novembre 2023.

Par dernières écritures notifiées le 27 août 2024, elle conclut à l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] à verser à la Sarl RSMG la somme de 300 ' au titre des réparations locatives et en ce qu’elle a condamné la Sarl RSMG à rembourser à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 2 820 ' en restitution des provisions sur charges versées au titre de l’année 2021.

Elle demande à la cour de :

— condamner solidairement ou in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] à payer à la Sarl RSMG la somme de 480 ' au titre des réparations locatives,

— condamner solidairement ou in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] à restituer à la Sarl RSMG la somme de 2 820 ' au titre des appels mensuels de provision sur charges dus pour l’année 2021,

— condamner solidairement ou in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] à verser à la Sarl RSMG la somme de 545,11 ' au titre du solde de charges dues pour l’année 2021,

En tout état de cause,

— rejeter l’appel incident adverse,

— débouter Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, y compris de leur appel incident,

— condamner solidairement ou in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] à verser à la Sarl RSMG la somme de 2 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Elle fait valoir que les locataires ont commis des dégradations dans les lieux, en ce qu’ils ont recouvert le carrelage de la salle de bains avec une résine grise qui n’a pas été posée de manière esthétique et présente de nombreux débordements ; que la réfection du carrelage ne peut être entreprise sans déposer la baignoire encastrée ; que le premier juge a mésestimé le coût de la remise en état de ce désordre.

Concernant les charges locatives, elle indique produire le décompte définitif de l’année 2021 avec le mode de répartition et les justificatifs afférents, de sorte que les provisions étaient dues ; que subsiste un solde de 545,11 ' dont elle est fondée à obtenir paiement.

Par dernières écritures notifiées le 16 octobre 2024, Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] ont conclu ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel principal mal fondé et le rejeter,

— déclarer l’appel incident formé par Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement en date du 28 août 2023 en ce qu’il :

' condamne solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] à payer à la Sarl RSMG la somme de 300 ' au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

' condamne la Sarl RSMG à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 396 ' au titre des charges locatives indûment payées pour l’année 2020, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

' condamne la Sarl RSMG à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 2 820 ' à titre de restitution des provisions sur charges versées pour l’année 2021,

' déboute Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

' déboute Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

— débouter la Sarl RSMG de sa demande au titre des réparations locatives,

— débouter la Sarl RSMG de sa demande de condamnation au titre des charges locatives,

— condamner la Sarl RSMG à rembourser à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 4 230 ' au titre des charges locatives relatives à l’année 2021 et 2022,

— condamner la Sarl RSMG à rembourser à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 1 050 ' au titre du remboursement du dépôt de garantie,

— condamner la Sarl RSMG à payer la somme de 10 % du loyer mensuel, à savoir 95 ', par mois de retard pour l’absence de restitution du dépôt de garantie à compter du 22 juillet 2022 et jusqu’au jour du paiement effectif,

— condamner la Sarl RSMG à verser à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 5 000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la Sarl RSMG à payer des intérêts légaux pour l’ensemble des montants de la condamnation et dire et juger que ces intérêts se capitaliseront,

— confirmer le jugement pour le surplus,

En tout état de cause,

— condamner la Sarl RSMG aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel,

— condamner la Sarl RSMG à régler à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 3 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que le bailleur a exercé à leur encontre une action infondée alors que le garage qu’ils occupaient était inclus dans le contrat de bail ; qu’il réclamait également des charges abusives à hauteur de 396 ' pour l’année 2020 ; que leur intention de déménager est directement imputable au comportement injustifié du bailleur à leur égard, ce qui a entraîné pour eux un préjudice financier et moral qui n’a à tort pas été pris en compte par le premier juge.

Ils font valoir qu’à défaut pour le bailleur de produire le décompte, les justificatifs et clés de répartition des charges de l’année 2022, ils sont fondés à obtenir remboursement des provisions injustifiées ; que pour l’année 2021, il n’est pas fait mention de la quote-part de répartition des charges et qu’il est imputé une facture de réparation des canalisations qui n’incombe pas au locataire, ainsi qu’une facture de gaz d’un montant très supérieur à celui facturé l’année précédente.

Ils contestent les frais de réparation mis en compte quant au changement d’un carrelage qui datait de 1997 et était donc vétuste, ce d’autant qu’ils ont occupé les lieux pendant neuf ans, de sorte que la charge de la rénovation de la salle de bains incombe au propriétaire ; qu’il en est de même de la pose d’une nouvelle baignoire ; qu’ils sont fondés à obtenir restitution de l’intégralité du dépôt de garantie.

MOTIFS

Sur les charges locatives :

En vertu des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties prévoyait le versement de provision sur charges mensuelles.

Pour l’année 2021, la Sarl RSMG a mis en compte une somme de 333,35 ' au titre de la consommation d’eau, une somme de 1 700,73 ' au titre de la consommation de gaz, une somme de 161,08 ' au titre des ordures ménagères, une somme de 107,80 ' au titre de l’électricité des communs, une somme de 689,06 ' au titre du nettoyage des parties communes, une somme de 251,51 ' au titre de la réparation d’une canalisation ainsi qu’une somme de 121,59 ' au titre de l’entretien de la chaudière, soit un total de 3 365,11 ' dont à déduire les acomptes sur charges de 2 820 ', soit un solde de 545,11 ' à la charge des locataires.

Le détail du décompte des charges précise les tantièmes ainsi que le type de répartition, permettant de déterminer la part appliquée aux intimés et les montants mis en compte sont justifiés par les factures versées aux débats.

Alors que le mode de répartition de la consommation de gaz appliqué pour l’année 2021 est identique à celui, non contesté, appliqué pour l’année 2020, les intimés n’articulent pas de contestation fondée au titre de cette consommation.

En revanche, pour justifier la mise en compte de la somme de 251,51 ' au titre de la réparation d’une canalisation, la Sarl RSMG se fonde sur une facture d’un montant de 1 405 ' datée du 18 novembre 2021, relative à des travaux de curage nettoyage de canalisations par un véhicule combiné pompeur-hydrocureur et au titre d’une redevance pour traitement de sable de curage non pollué, effectués le 4 novembre 2021. Cette facture n’est pas en relation avec les frais de réparation imputés aux locataires. Il sera relevé par ailleurs que la Sarl RSMG ne conteste pas le jugement déféré en ce qu’il a exclu des charges pour l’année 2020 une somme de 396 ' au titre « entretien canalisation » sur la base de la facture du 18 novembre 2021.

Il convient en conséquence de déduire la somme injustifiée de 251,51 ', de sorte que les intimés sont redevables d’un solde de 293,60 ' pour solde des charges 2021, après déduction des acomptes de 2 820 '.

Concernant les charges pour 2022, la Sarl RSMG ne produit ni décompte de charges, ni factures justificatives, de sorte qu’il sera fait droit à la demande des intimés tendant à la restitution des acomptes indûment versés à hauteur de 1 410 '.

Sur les réparations locatives :

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 21 juin 2022 par Maître [M], commissaire de justice, que les locataires ont mis en place une résine grise recouvrant le carrelage mural d’origine sur le pan de mur côté baignoire ainsi que sur l’habillage de la baignoire et son pourtour ; qu’il existe des débords de résine grise sur la baignoire.

La Sarl RSMG met en compte, sur la base d’un devis n° 210202 du 24 août 2022 de la société Travolo, une somme de 1 250 ' pour la pose de carrelage dans la salle de bains, une somme de 180 ' pour le débarras des meubles de la salle de bains et du dressing et une somme de 100 ' pour la livraison du matériel, soit la somme totale de 1 530 '.

Il a été retenu à juste titre par le premier juge que tant les énonciations du commissaire de justice que les photographies figurant sur l’état des lieux de sortie montrent que la pose de résine n’a pas été effectuée de manière esthétique, en ce que notamment des débordements sont visibles.

Les intimés ne peuvent soutenir que le carrelage aurait été vétuste, en ce que la construction de l’immeuble date de 1997, dans la mesure où la date de la pose de ce revêtement n’est pas établie ; qu’il n’est en rien démontré que le carrelage présent sur les autres murs de la salle de bains présente un tel caractère de vétusté ; qu’il est reproché aux locataires d’avoir commis une dégradation en mettant en 'uvre de façon impropre un revêtement par-dessus le carrelage.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a mis à leur charge le remplacement du carrelage à hauteur de 1 250 ' TTC.

Le devis faisant mention du débarrassage des meubles de la salle de bains et du dressing et non pas de l’enlèvement de la baignoire en vue de l’exécution des travaux de carrelage, il ne peut être fait droit à la demande de la Sarl RSMG tendant à la mise en compte de la somme supplémentaire de 180 ', aucun élément du dossier ne permettant d’établir la nécessité de procéder à l’enlèvement de la baignoire avant de pouvoir procéder au changement du carrelage sur son pourtour.

Par ailleurs, le devis faisant également référence à des travaux de peinture et la pose de parquet qui ne sont pas imputés aux intimés, il n’y a pas lieu de mettre en compte une somme supplémentaire pour la livraison de matériel.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de l’appelante à hauteur de la somme de 300 ' après déduction du dépôt de garantie de 950 '.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Le jugement déféré étant confirmé quant aux réparations locatives, il n’y a pas lieu de faire droit à l’appel incident formé par les intimés tendant au remboursement du dépôt de garantie et au paiement de sa majoration.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

Le jugement déféré n’étant pas remis en cause par la Sarl RSMG en ce qu’il a rejeté sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation pour l’utilisation d’un garage, il est établi que les revendications formées par la bailleresse envers Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] aux termes de son assignation en date du 20 décembre 2021 étaient infondées.

Pour autant, alors que le contrat de bail liant les parties ne porte effectivement pas mention de la mise à disposition d’un garage, il n’est pas démontré que le droit d’agir en justice de la Sarl RSMG a dégénéré en abus.

Par ailleurs, les intimés ont choisi de donner leur congé et de quitter les lieux en cours de procédure alors qu’aucune contestation n’était élevée quant à la validité du contrat de bail portant sur l’appartement et autres annexes et qu’il n’est pas démontré l’existence d’un acharnement particulier de la société bailleresse à leur encontre en vue d’obtenir leur départ prématuré.

Ils ne démontrent donc pas avoir subi du fait de la bailleresse un préjudice matériel, étant relevé que le préjudice moral dont ils se prévalent ne peut être mis en lien avec une faute de la partie adverse dans l’exercice de ses droits.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande indemnitaire.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées, étant relevé notamment que le rejet des prétentions de la Sarl RSMG quant aux charges pour l’exercice 2021 ne procède que de sa carence dans l’administration de la preuve qui lui incombait.

Chacune des parties prospérant partiellement en ses prétentions en appel, il sera fait masse des dépens de l’instance qui seront mis à leur charge respective à hauteur de la moitié.

Chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné la Sarl RSMG à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 2 820 ' en restitution des provisions sur charges versées pour l’année 2021 et en ce qu’il a rejeté en l’état la demande en remboursement des provisions sur charges pour l’année 2022,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

REJETTE la demande de Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] tendant à la restitution des provisions sur charges acquittées pour l’année 2021 à hauteur de 2 820 ',

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] à payer à la Sarl RSMG la somme de 293,60 ' pour solde des charges 2021, portant intérêts au taux légal à compter de la demande le 27 août 2024,

CONDAMNE la Sarl RSMG à rembourser à Monsieur [E] [W] et Madame [N] [R] la somme de 1 410 ' au titre des provisions sur charges acquittées pour l’année 2022,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

FAIT masse des dépens d’appel et CONDAMNE chaque partie à les payer à concurrence de la moitié.

Le Greffier La Présidente