MINUTE N° 258/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 5 juin 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 5 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/04292 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H6XB

Décision déférée à la cour : 20 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTES et INTIMÉES SUR APPEL INCIDENT :

La S.C.I. DES FLEURS prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 2]

La S.A.R.L. MOR BRAZ IMMO prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 4]

représentées par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour

plaidant : M^e Lisa BENAYER, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE et APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :

L’Association ONE VOICE prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 1]

représentée par M^e Céline RICHARD, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 février 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mesdames Murielle ROBERT-NICOUD et Sophie GINDENSPERGER, conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2017, la SCI Des Fleurs a acquis auprès de l’association One Voice un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] (56), moyennant la somme de 780 000 euros, sous condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’une offre de prêt dans les 45 jours de l’acte.

Selon avenant au contrat signé le 2 novembre 2017, la réalisation de la condition suspensive a été reportée au 30 novembre 2017.

La promesse synallagmatique de vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Par ailleurs, la SARL Mor Braz immo s’est substituée à la SCI Des Fleurs.

Par acte d’huissier délivré le 23 juillet 2019, la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo, se plaignant du défaut de réitération de la promesse synallagmatique de vente malgré la réalisation de la condition suspensive, ont assigné l’association One Voice devant le tribunal de grande instance de Lorient afin d’engager sa responsabilité contractuelle et obtenir l’application de la clause pénale à hauteur de 78 000 euros, outre le paiement de dommages et intérêts d’un montant de 144 000 euros au titre du préjudice subi.

Par ordonnance en date du 3 avril 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lorient s’est déclaré territorialement incompétent pour connaître du litige et a renvoyé le dossier devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Selon jugement contradictoire rendu le 20 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— débouté la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo de leur demande de paiement au titre de la clause pénale,

— débouté la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté l’association One Voice de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

— condamné in solidum la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo aux dépens,

— condamné in solidum la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo à payer à l’association One Voice la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— débouté les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Le tribunal a relevé que :

— à la date du 30 novembre 2017, date butoir pour la réalisation de la condition suspensive, aussi bien qu’à la date du 15 janvier 2018, date que les parties s’accordent à reconnaître comme la date butoir pour la réitération de la vente, l’acquéreur n’avait pas reçu d’offre de prêt ferme définitive et sans réserve conforme aux caractéristiques du prêt défini dans le 'compromis’ du 22 septembre 2017, incluant notamment le taux d’intérêt,

— la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo ne rapportaient pas la preuve qu’elles avaient sollicité un prêt conforme aux caractéristiques, dans les délais définis par l’acte du 22 septembre 2017,

— si le 'compromis de vente’ prévoyait expressément la possibilité pour la SCI des Fleurs de se substituer toute personne physique ou morale de son choix au plus tard dans un délai de trois semaines avant la signature de l’acte authentique et si aucune des parties ne contestait le fait que la SARL Mor Braz immo se soit substituée à la SCI Des Fleurs, les conditions et modalités de cette substitution n’étaient justifiées par aucun élément, cette substitution n’apparaissant pas sur les extraits K Bis produits,

— il ne résultait pas de l’article 12 du 'compromis de vente’ que la condition suspensive du prêt était stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur,

— il était établi que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt était imputable à la carence et donc à la négligence de l’acquéreur,

— la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo ne rapportaient pas la preuve que la non-réitération de l’acte authentique serait imputable à un refus fautif de l’association One Voice,

— il n’était pas établi que la procédure ait été introduite par la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo dans l’intention de nuire à l’association One Voice.

Par acte du 25 novembre 2022, la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté l’association One Voice de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par ordonnance du 3 septembre 2024, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 27 février 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 août 2023, la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo demandent à la cour de :

Sur l’appel principal,

— dire l’appel bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo de leur demande en paiement au titre de la clause pénale,

— débouté la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo aux dépens et à payer une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700,

— débouté la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions,

Et statuant à nouveau,

— dire bien fondée la demande de la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo en ce que l’association One Voice n’a pas respecté les obligations contractuelles du 'compromis de vente immobilière’ signé le 22 septembre 2017 avec la SCI Des Fleurs qui a été substituée par la SARL Mor Braz immo de sorte que One Voice a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle,

En conséquence,

— condamner l’association One Voice à payer, en réparation du préjudice subi par la SARL Mor Braz immo la somme de 144 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

— condamner l’association One Voice à payer la somme de 78 000 euros à la SARL Mor Braz immo en application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente en date du 22 septembre 2017,

— débouter l’association One Voice de toutes conclusions contraires et de l’ensemble de ses fins, moyens, demandes et prétentions,

— condamner l’association One Voice au paiement de la somme de 5 000 euros à la SCI des Fleurs et de 5 000 euros à la SARL Mor Braz immo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’association One Voice aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Sur l’appel incident,

— le dire mal fondé,

— en débouter l’association One Voice ainsi que de l’ensemble de ses fins, moyens, demandes et prétentions,

— condamner l’association One Voice aux dépens de son appel incident.

La SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo font valoir que la condition suspensive a été réalisée en ce que :

— la Cour de cassation considère que la condition est levée lorsque la banque transmet son accord à l’acquéreur, et non pas à la date de justification de l’obtention de cette offre de prêt qui n’est enfermée dans aucun délai,

— le 30 novembre 2017, soit dans le délai contractuellement prévu, la Banque populaire Atlantique avait donné son accord à l’acquéreur pour le financement de ce bien,

— le mail du 30 novembre 2017 ne comporte pas de précision sur le taux d’intérêt qui a toutefois été indiqué dans un courriel de la banque le 1er décembre 2017,

— un taux conforme aux termes de la condition suspensive a donc été communiqué par la banque avant la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique, le 15 janvier 2018,

— le 4 décembre 2017, le notaire du vendeur informait le notaire de l’acquéreur que la Banque populaire Atlantique avait accordé un financement pour l’achat de ce bien immobilier et aucune condition de forme ni aucun délai n’était contractuellement fixé pour justifier de la réception de l’offre de prêt,

— le contrat de prêt a été adressé par le notaire de l’acquéreur au notaire du vendeur par courriel du 31 janvier 2018, en réponse à la transmission du projet d’acte de vente.

Elles soutiennent que l’association One Voice a décidé de bloquer la vente de mauvaise foi, d’autant plus qu’entre le courriel du 4 décembre 2017, date de la confirmation par le notaire de l’acquéreur à son confrère de la levée de la condition suspensive, et le 2 février 2018, date de réception par le notaire de l’acquéreur du courrier de la venderesse, cette dernière n’a jamais contesté la réalisation de la condition suspensive et ne l’a fait qu’après cette dernière date, soit postérieurement à la transmission du projet d’acte définitif. Elles prétendent ainsi que le vendeur a changé d’avis et a souhaité morceler le terrain afin d’augmenter le bénéfice qui pourrait être retiré de la vente en vendant le bien à un autre acquéreur.

La SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo soutiennent que la jurisprudence considère que lorsqu’une condition suspensive a été stipulée dans l’intérêt exclusif d’une partie, seule cette dernière peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ; que la condition suspensive d’obtention du prêt a été stipulée au profit de l’acquéreur, afin de le protéger dans l’hypothèse où il n’obtiendrait pas le financement bancaire nécessaire ; que c’est en effet uniquement à l’acquéreur d’obtenir et de justifier de l’obtention du financement nécessaire et le compromis prévoyait que la prorogation du délai de la condition suspensive ne pouvait se faire qu’à la demande de l’acquéreur ; que dans le doute, le contrat doit être interprété au profit de la partie qui s’oblige, soit en l’espèce au profit de l’acheteur qui s’oblige à payer le prix de vente à condition d’avoir obtenu le financement nécessaire.

Les appelantes prétendent que la date du 15 janvier 2018 fixée pour la réitération de la vente par acte authentique n’était pas extinctive et ne pouvait entraîner aucune conséquence juridique, sauf à constituer un point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait obliger l’autre à procéder à la réitération de la vente par la signature de l’acte authentique ; qu’à aucun moment lors de la rédaction du projet d’acte de vente définitif, l’association One Voice n’a fait part à quiconque d’une quelconque difficulté ; que la réitération de la vente n’est pas intervenue du seul fait du refus de l’association One Voice.

La SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo font valoir que l’association One Voice n’a pas exécuté ses obligations contractuelles et qu’elles sont bien fondées à invoquer le bénéfice de la clause pénale.

Elles sollicitent par ailleurs l’indemnisation de la perte de chance de réaliser une plus-value. Elles exposent ainsi qu’une opération immobilière était prévue suite à l’acquisition de ce bien, consistant en une division par lots afin de dégager un bénéfice lors de la revente ; qu’un géomètre était intervenu et avait divisé le terrain en quatre lots distincts ; que la plus value escomptée s’élevait à 160 000 euros et était parfaitement réalisable et probable, compte tenu des prix de l’immobilier à [Localité 5], d’autant plus que la maison présentait un potentiel évident et qu’elle était située en plein coeur du bourg ; que la perte de chance peut être évaluée à 90 % de la plus-value escomptée.

Sur l’appel incident, la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo soutiennent que l’association One Voice s’est opposée de parfaite mauvaise foi à la réalisation de la vente de sorte que la procédure ne présente pas de caractère abusif, dont la preuve n’est pas rapportée.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 novembre 2023, l’association One Voice demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel mal fondé,

— le rejeter,

Sur l’appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il déboute l’Association One Voice de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement et conjointement les sociétés SCI Des Fleurs et SARL Mor Braz Immo à payer à l’association One Voice la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— débouter les appelantes de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement et conjointement les sociétés SCI Des Fleurs et SARL Mor Braz Immo à payer à l’association One Voice la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure à hauteur de cour,

— condamner solidairement et conjointement les sociétés SCI Des Fleurs et SARL Mor Braz Immo aux frais et dépens de la procédure.

L’association One Voice soutient qu’elle est bien fondée à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, laquelle est imputable à la carence et donc à la négligence de l’acquéreur.

Elle relève que :

— la condition suspensive devait être considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai de 45 jours suivant la signature dudit 'compromis', d’une ou de plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies dans 'le compromis',

— les parties s’accordent sur le délai de remise de l’offre qui avait été prorogé par avenant jusqu’au 30 novembre 2017,

— l’offre de prêt a été adressée au notaire le 31 janvier 2018,

— le courrier électronique du 4 décembre 2017 dont se prévalent les appelantes ne contient aucun justificatif d’une offre de prêt de la Banque populaire Atlantique, conforme aux montants et aux conditions prévues à la promesse,

— elle n’a jamais eu connaissance du courriel de la banque comportant un accord de principe,

— cet accord de principe a été donné à la SARL Mor Braz immo alors que seule la SCI Des Fleurs était alors acquéreur,

— la condition n’est réalisée que par la transmission de l’offre à l’acquéreur,

— les acquéreurs n’ont jamais justifié de la constitution du dossier et de son dépôt auprès d’un organisme prêteur au plus tard dans le délai de 15 jours à compter du 22 septembre 2017, conformément au compromis,

— les dispositions de l’article L. 313-2 du code de la consommation ne s’appliquent pas aux acquéreurs qui sont des professionnels de l’immobilier, et le courriel du notaire des acquéreurs du 1er décembre 2017 rappelle sans ambiguïté le caractère professionnel du prêt,

— la non-réalisation des conditions suspensives rend la promesse nulle et non avenue de sorte que les bénéficiaires ne sont pas fondées à opposer l’article 15 du compromis de vente qui stipule que la date de réitération de l’acte authentique fixée au 15 janvier 2018 n’est pas une date extinctive.

Elle fait valoir que :

— elle n’a pas refusé de vendre le bien pour des motifs mercantiles mais a ensuite divisé le terrain pour en faciliter la vente et garantir une destination familiale en évitant l’abattage des arbres situés sur la propriété,

— elle a trouvé un acquéreur soucieux de la destination des biens qui lui ont finalement été cédés à un prix inférieur de 30 000 euros par rapport au prix convenu initialement avec la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo,

— si les acquéreurs avaient honoré leurs engagements, elle n’aurait pas refusé de vendre au prix convenu,

— elle a donné son accord à la restitution du dépôt de garantie dont l’agence immobilière Le Bec était le séquestre et ne peut être tenue pour fautive des agissements de cette dernière.

S’agissant de la perte de chance invoquée par la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo, l’association One Voice soutient que si les conditions bancaires suspensives étaient remplies et si leur chance de réaliser ce bénéfice était assurée, les appelantes n’auraient pas manqué d’engager une procédure de vente forcée. Elle relève en outre que les appelantes ont accepté la restitution de leur acompte et que les permis de démolir, construire et diviser n’avaient pas été accordés.

Elle invoque le caractère abusif de la procédure introduite par les appelantes, alors que les associés de la SARL Mor Braz immo sont avocats et ne pouvaient ignorer les conséquences des actions judiciaires engagées avec une légèreté blâmable.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières écritures des parties et n’a pas à répondre à des demandes tendant à voir « dire » qui correspondent seulement à la reprise de moyens développés dans les motifs des conclusions et ne constituent pas des prétentions.

Sur les demandes de la SCI Des Fleurs et de la SARL Mor Braz immo

La promesse synallagmatique de vente signée entre la SCI Des Fleurs et l’association One Voice comporte une clause pénale rédigée comme suit :

'- l’acquéreur devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 661 000 euros pour une durée maximum de 15 années au taux maximum de 2,5% l’an, hors assurance, la première année,

— s’oblige à constituer son dossier et à le déposer auprès d’un organisme prêteur, au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de ce jour,

— s’oblige à justifier au vendeur et au rédacteur des présentes de la réception de toute offre de prêt.

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai de 45 jours suivant la signature des présentes, d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus.

En cas de non-réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’oblige à en informer par écrit le vendeur et le rédacteur des présentes. Il s’engage à fournir au plus tard dans le délai de 48 heures ouvrables, une attestation écrite de la réponse négative de la ou des banques.'

Selon avenant en date du 2 novembre 2017, le délai de 45 jours a été prorogé jusqu’au 30 novembre 2017.

La promesse synallagmatique de vente et son avenant n’ont pas prévu de sanction directe du non-respect du délai prévu pour la réception de l’offre de prêt et sa justification au vendeur.

La SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo produisent un courriel qui leur a été adressé par la Banque populaire Atlantique en date du 30 novembre 2017 confirmant l’accord de l’établissement bancaire pour le financement du bien situé à [Localité 5] à hauteur de 620 000 euros sur une durée de 180 mois, sans que le taux d’intérêt soit précisé, ni qu’il soit justifié de l’information de l’acquéreur ou de son notaire quant à l’obtention du financement.

Par courriel du 1er décembre 2017, la Banque populaire Atlantique a informé l’emprunteur d’un taux d’intérêt indéterminé, selon les termes suivants : 'les conditions devraient être les suivantes, je n’ai pas le retour définitif sur les conditions ; le taux est une hypothèse haute. Taux fixe :1,60%'.

La SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo ne justifient pas avoir informé le vendeur de l’obtention d’un financement conforme aux stipulations de la condition suspensive avant le 31 janvier 2018, date à laquelle l’offre de prêt a été communiquée au notaire du vendeur. Le courriel du 4 décembre 2017 adressé par le notaire de l’acquéreur au notaire du vendeur, l’informant de l’accord de l’établissement bancaire pour le financement du bien sans autre précision, ne peut en effet permettre de justifier d’un financement bancaire précis et conforme aux exigences ci-dessus rappelées.

La justification par l’acquéreur de l’offre de prêt n’est ainsi intervenue que postérieurement au délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, mais également postérieurement à la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique aux termes de l’article 15 de la promesse synallagmatique de vente, que les parties s’accordent à fixer au 15 janvier 2018 et non au 15 janvier 2017 tel que mentionné par erreur dans la promesse.

Dans ces conditions, et alors qu’il n’est pas justifié que l’association One Voice ait expressément accepté un report de la date fixée pour la réitération de la vente par

acte authentique, elle est fondée à se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive. La preuve d’un refus fautif de l’association One Voice de réitérer la vente par acte authentique n’étant ainsi pas rapportée, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de la SCI Fleurs et la SARL Mor Braz immo au titre de la clause pénale, ainsi qu’au titre de la perte de chance.

Sur la demande de dommages et intérêts de l’association One Voice

L’exercice d’une action en justice, y compris l’exercice des voies de recours, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, de légèreté blâmable ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce qui n’est pas établi en l’espèce, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par l’association One Voice.

Sur les dépens et les frais de procédure

Le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également s’agissant des dépens et des dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo qui succombent en leur appel sont condamnées in solidum aux dépens et à payer à l’association One Voice la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME le jugement rendu le 20 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo in solidum aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la SCI Des Fleurs et la SARL Mor Braz immo in solidum à payer à l’association One Voice la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI Des Fleurs et de la SARL Mor Braz immo sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,