MINUTE N° 215/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 15 mai 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03811 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H56Z

Décision déférée à la cour : 15 Septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE et INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT :

La S.À.R.L. MUC HABITAT prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat à la cour

INTIMÉS et APPELANTS SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [J] [H] et

Madame [C] [H]

demeurant tous deux [Adresse 2]

représentés par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour

plaidant : M^e GENTIT, avocat au barreau de Strasbourg

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 16 février 2016, M. [J] [H] et Mme [C] [H] (les époux [H]) ont conclu avec la SARL Muc Habitat un 'contrat M. O – maison individuelle neuve', et lui ont confié le lot terrassement et gros oeuvre.

La date d’ouverture du chantier a été fixée au 13 juin 2016 ; la réception de certains lots a été effectuée selon procès-verbaux de réception sans réserve du 29 septembre 2017.

Se plaignant de l’inachèvement des travaux, de plusieurs désordres et d’un retard de livraison, les époux [H] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg qui, par ordonnance du 26 octobre 2018, a ordonné une expertise, confiée à Mme [N], laquelle a rendu son rapport définitif le 28 juin 2019.

Le 8 juin 2020, les époux [H] ont agi en indemnisation contre la société Muc Habitat, et son dirigeant, M. [P] [E], devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, lequel a, par jugement du 15 septembre 2022 :

— condamné la société Muc Habitat à payer aux époux [H] les sommes de :

—  3 335 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre du remboursement des honoraires pour la souscription d’une assurance dommages-ouvrage,

—  59 750 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre des pénalités de retard de livraison,

—  4 257,16 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre du trop perçu d’honoraires de maîtrise d’oeuvre,

—  7 500 euros HT, outre la TVA en vigueur à la date du paiement, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre du coût des travaux de réparation des désordres relatifs :

— aux défauts de réglage des menuiseries extérieures,

— aux dysfonctionnements des volets roulants,

— au décollement d’une crémone sur la porte-fenêtre du séjour,

— à l’absence de bouchons sur les lisses du garde-corps de la terrasse,

— à l’absence de garde-corps complet sur la terrasse,

— aux dégradations des couvertines,

— à l’inachèvement ponctuel et à l’absence de finition du crépis,

— au dysfonctionnement et à la dégradation du portillon,

— aux inachèvements des aménagements paysagers et du pavage,

—  1 500 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre de leur préjudice de jouissance,

—  5 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre de leur préjudice moral,

— débouté les époux [H] de leurs demandes au titre :

— du coût des travaux ne pouvant être chiffrés pour remédier aux désordres inachèvements, malfaçons et non-conformités,

— du préjudice causé par la présence des désordres,

— des frais de changement de serrure,

— des frais de conservation de leur bien immobilier,

— du préjudice subi du fait de l’absence de transmission des certificats, documents administratifs et techniques,

— débouté les époux [H] de leur demande indemnitaire à l’encontre de M. [E],

— condamné la société Muc Habitat aux dépens, en ce compris les frais d’expertise (RG 18-688),

— condamné la société Muc Habitat à payer aux époux [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

— débouté les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Le 12 octobre 2022, la société Muc Habitat a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a condamnée au paiement des sommes précitées.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 décembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 septembre 2024, la société Muc Habitat demande à la cour de :

— déclarer l’appel incident des époux [H] mal fondé, les en débouter ainsi que de l’intégralité de leurs fins, moyens et conclusions,

— déclarer son appel bien fondé, et y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il la condamne à payer diverses sommes, qu’elle liste, aux époux [H] et les dépens,

statuant à nouveau sur ces différents points :

— débouter les époux [H] de leurs demandes, fins et conclusions,

subsidiairement :

— réduire substantiellement le montant des indemnités mises en compte, et, en tout état de cause, le plafonner à la somme de 352,40 euros,

— fixer l’indemnité au titre des frais de conservation et d’ouverture du bien à la somme de 87,96 euros,

— débouter les époux [H] de leurs autres demandes,

en tout état de cause :

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner les époux [H] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [H] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, y compris de la procédure de référé ayant abouti à l’ordonnance du 26 octobre 2018.

Par leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 octobre 2023, les époux [H] demandent à la cour de :

Sur l’appel principal de la société Muc Habitat :

— déclarer l’appel mal fondé, le rejeter,

— débouter la société Muc Habitat de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la société Muc Habitat à leur payer les sommes de :

—  3 335 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre du remboursement des honoraires pour la souscription d’une assurance dommages-ouvrage ;

—  59 750 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision au titre des pénalités de retard de livraison ;

—  5 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision au titre de leur préjudice moral ;

— condamné la société Muc Habitat aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

— retenu le principe d’une condamnation au titre :

— du trop-perçu d’honoraires ;

— du coût des travaux de réparation des désordres ;

— du préjudice de jouissance ;

— de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur leur appel incident :

— le déclarer régulier, recevable et bien fondé ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il :

— a limité la condamnation de la société Muc Habitat à leur payer les sommes de :

—  4 257,16 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre du trop perçu d’honoraires de maîtrise d’oeuvre,

—  7 500 euros HT, outre la TVA en vigueur à la date du paiement, et les intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre du coût des travaux de réparation des désordres ;

—  1 500 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice de jouissance ;

— les a déboutés de leurs demandes au titre :

— du coût des travaux ne pouvant être chiffrés pour remédier aux désordres, inachèvements, malfaçons et non conformités;

— du préjudice causé par la présence des désordres ;

— des frais de changement de serrure ;

— des frais de conservation de leur bien immobilier ;

— du préjudice subi du fait de l’absence de transmission des certificats, documents administratifs et techniques ;

— a condamné la société Muc Habitat à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a débouté les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

statuant à nouveau :

— condamner la société Muc Habitat à leur payer les sommes de :

—  5 533,60 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait des honoraires trop payés ;

—  9 900 euros HT, soit 11 880 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi par le coût des travaux nécessaires pouvant être chiffrés pour remédier aux désordres, inachèvements, malfaçons et non conformités ;

—  10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi par le coût des travaux nécessaires ne pouvant être chiffrés pour remédier aux désordres, inachèvements, malfaçons et non conformités ;

—  5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’interdiction d’accès à la terrasse en l’absence de garde-corps et/ou d’escalier ;

—  5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la présence des désordres ;

—  87,96 euros au titre des frais engagés pour le changement de serrure;

—  276,40 euros au titre des frais engagés pour la conservation du bien;

—  30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut de transmission des certificats et documents administratifs et techniques ;

—  10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

En tout état de cause :

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— débouter la société Muc Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société Muc Habitat à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure à hauteur d’appel ;

— condamner la société Muc Habitat aux entiers frais et dépens nés de l’appel.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur les honoraires payés pour l’assurance dommages-ouvrage :

Le tribunal a retenu que la société Muc Habitat s’était contractuellement engagée auprès des époux [H] à souscrire, au nom et pour leur compte, une assurance dommages-ouvrage, ce qu’elle n’avait pas fait, manquant ainsi à son obligation contractuelle.

La société Muc Habitat conteste, d’une part, avoir été contractuellement tenue d’effectuer une telle souscription en lieu et place des époux [H], soutenant que cette obligation leur incombait en application de l’article L.242-1 du code des assurances, et d’autre part, avoir perçu la somme de 3 335 euros à titre d’honoraires pour une telle souscription, soutenant qu’il s’agissait d’une avance sur les frais de dossier, qui a été utilisée pour couvrir les dépenses liées à la préparation du projet de construction.

Les époux [H] soutiennent que la société Muc Habitat leur avait indiqué qu’elle se chargeait, en leur nom, de souscrire une telle assurance, ce qu’elle leur a facturé selon note d’honoraires du 25 octobre 2016, mais qu’elle n’a jamais souscrit une telle assurance. Ils indiquent, qu’à partir du moment où elle leur a facturé une telle prestation, un contrat les a liés sur ce point. Ils demandent le remboursement de la somme versée à ce titre.

Sur ce,

Le contrat conclu entre les parties, dont la qualification de maîtrise d’oeuvre n’est pas discutée, ne prévoit pas que la société Muc Habitat souscrira, au nom et pour le compte des époux [H], une assurance dommages-ouvrage et ne prévoit pas d’honoraires à ce titre.

Toutefois, les époux [H] produisent la facture de la société Muc Habitat du 25 octobre 2016 émise pour 'honoraire Assurance dommage’ d’un montant de 3 335 euros TTC, ainsi que leur demande de déblocage de fonds adressée le 29 octobre 2016 à leur banque à ce titre, et le justificatif du virement d’un tel montant effectué le 15 novembre 2016.

La société Muc ne justifie pas avoir effectué la diligence pour laquelle elle a facturé des honoraires, ni avoir imputé cette somme, qu’elle admet avoir reçue, sur celles dues par les époux [H] au titre du contrat de maîtrise d’oeuvre, de sorte qu’elle sera tenue de leur rembourser ce coût, le jugement étant confirmé de ce chef.

2. Sur les honoraires payés au titre du contrat de maîtrise d’oeuvre :

Compte tenu de la somme payée de 7 048 euros à ce titre, le tribunal a retenu un trop payé d’un montant de 4 257,16 euros, dans la mesure où les prestations correspondantes avaient été réalisées de la manière suivante :

1. pour les études préliminaires à mise au point des marchés de travaux : un taux global de 33 % compte tenu des prestations réalisées suivantes :

1.1 études préliminaires : 2 % (l’expert avait retenu un taux de 0 %)

1.2 études d’avant-projet : 0 % (comme l’expert)

1.3 dossier de permis de construire : 100 %

1.4 études de projet : 55 % (l’expert avait retenu 50 %)

1.5 assistance pour la passation des contrats de travaux (par corps d’état séparés) : 40 % (comme l’expert)

1.6 visa : 0 % (comme l’expert),

2. direction de l’exécution des contrats de travaux : 50 % (comme l’expert)

3. assistance aux opérations de réception : 40 % (comme l’expert)

4. réception : 40 %

A titre liminaire, il convient de relever que les époux [H] reprochent à la société Muc Habitat d’avoir conclu un contrat qui n’est pas en adéquation avec la construction, mais qu’ils n’en tirent aucune conséquence.

Sur le point 1.1, la société Muc Habitat ne produit aucun élément permettant de démontrer qu’elle a exécuté la mission contractuellement définie au contrat sur ce point, et notamment aucune étude préliminaire. Un taux de 0 % sera retenu.

Sur le point 1.2, elle produit des plans du 8 mars 2016, avec des échelles comprises entre 1/100 et 1/50, ainsi que la notice descriptive des lots du 16 février 2016. En revanche, elle ne justifie pas avoir établi une estimation du coût prévisionnel des travaux. Elle établit donc avoir rempli cette mission à hauteur de 50 %.

Sur le point 1.3, elle produit divers éléments du dossier du permis de construire, y compris le formulaire d’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique au dépôt de la demande de permis de construire du 21 mars 2016. De plus, le permis de construire, demandé le 29 mars 2016, a été accordé le 30 mai 2016. Elle établit ainsi avoir rempli cette mission à 100 %, ce qui ne permet toutefois pas de considérer qu’elle avait intégralement rempli les missions précédentes.

Sur le point 1.4, elle produit des 'plans d’exécution’ datés des 20 et 23 juin 2016 à l’échelle 1/100 et 1/50, ainsi qu’un document intitulé 'liste des documents à fournir au maître d’oeuvre avant démarrage des travaux', signé le 8 juin 2016 par les parties, incluant un programme listant cinq réunions de chantier et l’échelonnement des travaux par corps d’état sur environ quatre, six puis deux mois et enfin une semaine, outre deux plannings prévisionnels non signés. De plus, il n’est pas contesté qu’elle a rédigé les descriptifs de douze lots. Elle produit également l’esquisse réalisée par un géomètre le 11 mai 2016, et il n’est pas contesté que, comme elle soutient, elle ait elle-même contacté ledit géomètre à cet effet. Si elle ne justifie pas avoir vérifié l’incidence financière découlant des conditions de réalisation des travaux, il n’est pas soutenu que les travaux ont dépassé l’enveloppe financière prévue. En revanche, elle ne produit aucun autre document précisant le programme, ni de CCTP, ni un document établissant un coût ferme et définitif par corps d’état. Elle établit donc avoir rempli cette mission à hauteur de 50 %.

Sur le point 1.5, elle justifie avoir dressé une liste de dix entreprises à consulter, mais une seule par lot, et avoir consulté douze entreprises, sans mise en concurrence, puisque seuls les descriptifs de douze lots sont produits aux débats, qui ont été signés par le maître de l’ouvrage et l’entreprise concernée. En outre, à l’exception des pièces précitées, elle ne justifie pas avoir établi un dossier de consultation des entreprises complet, ni mis au point les contrats de travaux. Elle établit ainsi avoir rempli sa mission à hauteur de 40 %.

Sur le point 1.6, aucune étude d’exécution réalisée par les entreprises n’est produite, de sorte qu’elle n’a pu y apposer son visa. Un taux d’exécution de 0 % sera retenu.

Ainsi, sur le point 1, un taux global de 40 % sera retenu, de sorte que seule 40 % de la somme convenue pour ce point lui est due, soit celle de 2 548 x 40 % = 1 019,20 euros.

Sur le point 2, elle ne justifie pas avoir établi un ordre de service, ni un planning général autre que ceux précités – l’un étant très imprécis sur les délais et les deux autres non signés -, ni compte-rendu des réunions de chantier – à l’exception d’une feuille de présence à la réunion du 8 juin 2016 à laquelle seuls les époux [H] étaient présents -, ni avoir vérifié les factures, cette mission lui incombant, peu important que le contrat ait prévu une planification des paiements aux entreprises, ni dressé de décompte définitif en fin de chantier. Pour autant, il n’est pas contesté

que la société Muc Habitat a organisé et dirigé des réunions de chantier qui ont permis la réalisation de la maison. Un taux d’exécution de 50 % sera retenu, de sorte que seule 50 % de la somme convenue pour ce point 2 lui est due, soit une somme de 1 500/2 = 750 euros.

Sur les points 3 et 4, seuls sept lots sur quatorze ont fait l’objet de procès-verbaux de réception, étant précisé que, contrairement à ce que soutiennent les époux [H], ceux-ci sont complets, peu important qu’aucune date ne figure à l’emplacement prévu pour la date d’effet de la réception sans réserves dès lors que lesdits procès-verbaux sont datés et signés par le maître de l’ouvrage et chaque entreprise concernée. En revanche, trois d’entre eux ne sont pas signés par le maître d’oeuvre et celui-ci ne démontre pas avoir assisté le maître de l’ouvrage pour la réception des lots concernés. Enfin, s’agissant des procès-verbaux signés par la société Muc Habitat, le fait qu’ils indiquent que la réception a eu lieu sans réserve ne suffit pas à démontrer un manquement de sa part à son obligation d’assistance à réception. Au surplus, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ne sont pas produits, et il convient de constater, d’une part, que l’expert relève qu’aucun élément ne permet d’attester que le bâtiment est conforme à la réglementation thermique et, d’autre part, que le formulaire d’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique au dépôt de la demande de permis de construire du 21 mars 2016 est insuffisant pour s’assurer de la conformité des travaux effectués à ce titre.

En conséquence, un taux d’accomplissement de cette mission de 40 % sera retenu pour chacun de ces points, de sorte que seule 40 % des sommes dues pour les points 3 et 4 est due à la société Muc Habitat, soit 600 euros pour chacun (1 500 x 40 %).

Ainsi, seuls sont dus des honoraires à hauteur de la somme de 2 969,20 euros (1 019,20 + 750 + 600 + 600).

Les honoraires ayant été payés à hauteur de 7 048 euros, la société Muc Habitat sera tenue de rembourser aux époux [H] la somme de 4 078,80 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.

3. Sur le retard de livraison du bien :

Le tribunal a retenu que le délai de livraison prévu était de douze mois et approuvé l’expert d’avoir retenu un retard de 239 jours à compter de la date d’ouverture du chantier le 13 juin 2016 jusqu’au 8 février 2018, date de la facture de changement de serrure. Compte tenu de l’indemnité de retard prévue à 250 euros par jour de retard, il l’a fixée à la somme de 59 750 euros.

La société Muc Habitat, qui admet un délai de livraison d’une année, soutient que la date de déclaration d’ouverture du chantier résulte d’un document qui ne fige pas une date de démarrage de travaux, et qu’une franchise de trente jours pour les démarrer est usuelle dans les contrats de promotion immobilière, de sorte que la date de livraison théorique serait au 13 juillet 2017.

S’agissant de la date de livraison réelle du bien, elle soutient qu’elle doit être fixée au 9 octobre 2017, date à laquelle les époux [H] ont pris possession du bien. Contestant toute contrainte, elle indique que la remise des clés est confirmée par le paiement du solde des honoraires à cette date, lequel ne devait être réglé qu’à la réception de l’ouvrage comme il résulte du contrat de maîtrise d’oeuvre. Elle ajoute que la majorité des travaux de construction était achevée le 29 septembre 2017, comme il résulte des procès-verbaux de réception signés par M. [H] sans réserve (lots gros oeuvre, plâtrerie, chauffage, sanitaire, chape, échafaudage et porte de garage), et que les lots non réceptionnés étaient pour la plupart achevés à cette date et auraient alors pu faire l’objet d’une réception (étanchéité-zinguerie, menuiseries extérieures, électricité VMC et menuiseries intérieures), mais que les époux [H] ont, lors de la réunion du 9 octobre 2017, refusé de signer ces autres procès-verbaux de réception, tout en payant le solde des honoraires.

Elle ajoute que la preuve de la remise des clés résulte de ce qu’ils ont procédé à l’exécution des travaux des lots non prévus par le contrat de maîtrise d’oeuvre, comme il ressort du procès-verbal d’huissier du 10 novembre 2017.

A titre subsidiaire, elle soutient que la date de livraison se situe le 10 novembre 2017, date dudit procès-verbal de constat d’huissier, qui montre que les époux [H] ont fait procéder à l’exécution des travaux des lots de construction qu’ils ne lui avaient pas confiés aux termes du contrat de maîtrise d’oeuvre (carrelage, parquet, cuisine équipée, peintures/papiers peints).

Les époux [H] répliquent que la société Muc Habitat s’était engagée à respecter un délai de livraison de douze mois, et, qu’à défaut, des indemnités de retard de 250 euros par jour seraient dues. Ils considèrent que le chantier, ouvert le 13 juin 2016, devait être livré au plus tard le 13 juin 2017, mais soutiennent n’en avoir pris possession que le 8 février 2018, après avoir été contraints de forcer la serrure, la société Muc Habitat ayant prétendument 'égaré les clés'. Ils contestent la date invoquée par cette dernière comme étant celle de la livraison du bien, soulignant l’absence de preuve à cet égard, outre qu’elle a fait réaliser un procès-verbal de constat le 10 novembre 2017 ce qui exclut que les clés leur aient été remises en octobre 2017. Ils soulignent que les opérations de réception n’ont jamais eu lieu et qu’ils ont été contraints de payer les honoraires dus pour l’assistance aux opérations de pré-réception et réception.

Sur ce,

Les parties conviennent que le délai de livraison prévu était de douze mois et qu’une indemnité de retard de 250 euros par jour de retard avait été convenue, ce qui est d’ailleurs mentionné sur le document signé par la société Muc Habitat le 16 février 2016.

Il résulte de la déclaration d’ouverture de chantier que le chantier a commencé le 13 juin 2016. Le contrat liant les parties n’étant pas un contrat de promotion immobilière et la société Muc Habitat ne démontrant pas que le délai de démarrage des travaux devait ou pouvait être décalé, ni même l’a été, il convient de retenir cette date comme point de départ du délai de douze mois.

Il en résulte que la livraison devait avoir lieu le 13 juin 2017, sous peine de pénalités de retard.

La société Muc Habitat ne démontre cependant pas que les époux [H] ont été mis en possession des clés de la maison avant le 8 février 2018.

Il importe peu, à cet égard, que les parties aient signé des procès-verbaux de réception de plusieurs lots le 29 septembre 2017 et que, selon l’expert, d’autres lots étaient en état d’être réceptionnés à cette date.

En outre, s’il est constant que, lors d’une réunion du 9 octobre 2017, les époux [H] ont remis à la société Muc Habitat un chèque d’un montant de 3 000 euros, correspondant aux honoraires prévus à hauteur de 1 500 euros au titre de l’assistance aux opérations de réception et de 1 500 euros au titre de la réception, ceux-ci démontrent que la preuve de la livraison du bien ne peut résulter d’une telle remise de chèque.

En effet, dès le 18 octobre 2017, ils ont écrit à la société Muc Habitat, que 'la maîtrise d’oeuvre a menacé de venir démonter certains ouvrages sur le chantier et a obligé la maîtrise d’ouvrage à payer l’intégralité des honoraires, sans qu’aucune assistance aux opérations de réception (1 500 euros) ni réception (1 500 euros) n’ont été prononcées', qu’ils refusaient que ce chèque soit encaissé 'puisque signé sous la pression', et précisant que 'n’ayant aucun élément attestant un retard justifié de la part de la maîtrise d’oeuvre dans sa mission, et au vu du planning des travaux', ils appliquaient les pénalités de retard à compter du 14 juin 2017, en la mettant en demeure de réaliser jusqu’à fin octobre 2017 ces deux missions et de verser les indemnités de retard.

Puis, par lettre du 6 novembre 2017, ils lui demandaient de leur donner une date pour la remise des clés du logement, précisant que, dès la réception, elle pourrait encaisser le chèque établi le 9 octobre 2017 ; et par courriel du 24 novembre 2017, ils la sommaient de leur donner toute explication quant à l’encaissement du chèque, ainsi qu’une date de livraison du bien.

En outre, par lettre de leur avocat du 21 décembre 2017, ils la mettaient en demeure d’effectuer une réunion de pré-réception, d’effectuer la réception, d’achever la pose d’une clôture et de leur payer diverses sommes au titre de malfaçons, pénalités de retard, réparation de leurs préjudices et de frais. De plus, par lettre de leur avocat du 30 janvier 2018, ils contestaient que les clés leur aient été remises. Et, enfin, par lettre du 21 mars 2018, leur avocat demandait au conseil de la société Muc Habitat le remboursement des frais de changement de serrure, en précisant qu’ils avaient été engagés après que celle-ci eut indiqué, lors de la réunion du 8 février 2018, ne plus être en possession des clés.

Par ailleurs, le fait que le procès-verbal d’huissier de justice du 10 novembre 2017 montre qu’avaient été réalisés, à cette date, des travaux dont les époux [H] s’étaient réservés la réalisation, tels que, par exemple, l’installation de la cuisine, ne suffit pas à démontrer qu’ils étaient déjà en possession des clés et que la maison leur avait été livrée. D’ailleurs, à cette date, la réalisation même du constat d’huissier de justice à la demande de la société Muc Habitat et en l’absence des époux [H], ainsi que les mentions dudit constat, montrent que celle-ci disposait encore de son 'pass'.

Il résulte de l’ensemble des éléments précités qu’est rapportée la preuve que la livraison du bien a eu lieu le 8 février 2018, date à laquelle les époux [H] justifient avoir procédé à un changement de serrure selon la facture du 12 février 2018 jointe à la lettre précitée de leur conseil du 21 mars 2018.

Sur l’application de la pénalité de retard :

Invoquant l’article 1231-5 du code civil, la société Muc Habitat soutient que la pénalité de retard de 250 euros par jour de retard est totalement disproportionnée et relève de l’erreur. Elle considère que le montant demandé est excessif au vu du

faible retard de livraison du bien, de l’absence de préjudice subi par les époux [H] qui étaient hébergés par des tiers et n’ont donc pas exposé de frais de logement et de ce que la somme de 59 750 euros représente près de 40 % du montant total du marché.

Elle soutient qu’il est pertinent de faire un parallèle avec les pénalités prévues par l’article 'L.231-14 du code de la construction et de l’habitation’ prévoyant que les pénalités prévues en cas de retard de livraison ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard, ce qui en l’espèce reviendrait à 42,33 euros par jour, et que, pour aider le juge à fixer une indemnité de retard en adéquation avec la pratique, les usages et la réalité du marché, il peut être tenu compte du montant des honoraires, soit 5 873 euros HT.

Elle ajoute que le contrat de maîtrise a prévu un plafonnement de l’indemnité de retard, car il prévoit une pénalité de 3 % par semaine de retard dans la limite de 5 % du montant des honoraires, soit 352,40 euros TTC.

Les époux [H] contestent toute minoration du montant des indemnités de retard, qui ont été prévues par le contrat, et soutiennent que le contrat ne prévoit pas un plafonnement des indemnités de retard de la livraison.

Sur ce,

Les délais prévus dans le contrat de maîtrise d’oeuvre, ainsi que la pénalité prévue en cas de non-respect de ces délais, sont relatifs aux délais d’exécution des missions du maître d’oeuvre, et sont distincts des délais de livraison et de la pénalité prévue en cas de retard de ladite livraison. Le plafonnement prévu par ledit contrat ne concerne pas les indemnités de retard de livraison du bien.

En revanche, eu égard au retard de livraison du bien, de plus de sept mois, et au préjudice subi en conséquence par les époux [H], qui indiquent avoir été hébergés par des tiers sans prétendre avoir dû exposer un loyer pendant la période de retard de livraison du bien, l’application de l’indemnité de 250 euros par jour sur ladite période conduit à une indemnité manifestement excessive, qu’il convient, en application de l’article 1231-5 du code civil, de réduire à la somme de 30 000 euros.

La société Muc Habitat sera ainsi condamnée à leur payer cette somme, le jugement étant infirmé de ce chef.

4. Sur les désordres :

Le tribunal a considéré que les désordres ont été constatés par l’huissier de justice ainsi que par l’expert lors de la réunion sur site du 30 janvier 2019.

Il a listé les désordres dont la matérialité était établie, puis les a distingués, selon qu’il y avait eu réception ou non :

— comme relevant de la responsabilité contractuelle de droit commun. Sur ces points, il a retenu que la société Muc Habitat n’avait pas mis en oeuvre tous les moyens que lui imposait sa mission d’architecte et avait manqué à son obligation de suivi du chantier et que ces manquements avait contribué à la réalisation des désordres relatifs aux défauts de réglage des menuiseries extérieures, aux dysfonctionnements des volets roulants, au décollement d’une crémone sur la porte-fenêtre du séjour, à l’absence de bouchons sur les lisses du garde-corps, à l’absence de garde-corps complet sur la terrasse, aux dégradations des couvertines, à l’inachèvement ponctuel et à l’absence de finition du crépis, au dysfonctionnement et à la dégradation du portillon, aux inachèvements des aménagements paysagers et du pavage,

— comme étant apparents lors de la réception sans réserves, et dont il n’était pas prouvé qu’ils étaient survenus ou s’étaient révélés dans toute leur ampleur ou leurs conséquences après la réception, de sorte qu’ils avaient été purgés (l’absence de trappe d’accès à l’extracteur de la VMC ; fissure horizontale sur la terrasse ; dégradations des couvertines du mur de la descente de garage ; fissure verticale sur le mur de la descente de garage, fissures dans la dalle du sous-sol, infiltrations et remontées d’eau au sous-sol).

La société Muc Habitat conteste l’existence de désordres, soutenant que le rapport d’expertise qui se base sur un procès-verbal de constat d’huissier établi huit mois après la livraison, sans contenir de photographies, ne constitue pas une preuve suffisante de leur réalité. Elle invoque l’absence d’impartialité de l’expert qui s’est contenté de reprendre les constats de l’huissier de justice mandaté par les époux [H].

Sur ce point, il convient de relever que l’expert s’est rendu sur les lieux, puisqu’il a organisé une réunion d’expertise sur place le 30 janvier 2019 en présence des parties et de leur conseil, et qu’il n’a reçu aucun dire après avoir diffusé son pré-rapport.

Il sera également rappelé que l’avis de l’expert ne lie pas la cour, qui apprécie les faits compte tenu de l’ensemble des pièces produites, y compris le constat d’huissier de justice du 17 mai 2018 établi à la demande des époux [H].

4.1. S’agissant des désordres du lot carrelage, il n’est pas contesté que, comme le soutient la société Muc Habitat et l’indique l’expert, ces travaux n’avaient pas été confiés à cette société dans le cadre du contrat de maîtrise d’oeuvre. La demande des époux [H] à son égard n’est donc pas fondée.

4.2. S’agissant des désordres des cloisons intérieures, les époux [H] ne démontrent l’existence d’aucun désordre, ni d’une quelconque responsabilité de la société Muc Habitat, étant d’ailleurs relevé que l’expert précise ne pas avoir pu vérifier le fait, invoqué par les époux [H], selon lesquels les dimensions des cloisons intérieures prévues par les plans n’auraient pas été respectées, ces derniers ayant fait procéder aux travaux de pose de la cuisine sans émettre la moindre réserve sur la conformité des cloisons. La demande des époux [H] sur ce point n’est donc pas fondée.

4.3. S’agissant du lot gros-oeuvre, confié à la société Muc Habitat :

Comme le soutient la société Muc Habitat, sa responsabilité ne peut être recherchée à ce titre en tant que maître d’oeuvre, mais peut l’être en tant qu’entreprise chargée de ce lot.

Le 29 septembre 2017, un procès-verbal de réception de ce lot a été signé sans réserve.

L’expert judiciaire a relevé, d’une part, des désordres qu’elle impute à un défaut de mise en oeuvre du gros-oeuvre et à un inachèvement (fissure horizontale sur la terrasse, gravats sous la terrasse, couvertines sur le mur de la descente de garage sales, rayées, l’une étant fissurée et un joint n’étant pas étanche, fissures au sous-sol), et, d’autre part, d’un désordre qu’elle considère comme compromettant la solidité de l’ouvrage et le rendant impropre à sa destination, qui est dû à un défaut de mise en oeuvre du gros-oeuvre (une fissure sur le mur de la descente du garage).

S’agissant de la gravité de ce dernier désordre, le rapport d’expertise est trop imprécis, l’expert, bien qu’ayant qualifié la fissure de traversante, n’ayant relevé aucun élément de nature à démontrer une impropriété de l’ouvrage à sa destinations ni explicité en quoi sa solidité serait affectée. En outre, les photographies du constat d’huissier du 17 mai 2018 conduisent à retenir que cette fissure ne répond pas à ces caractéristiques.

S’agissant des autres désordres mentionnés par l’expert, les époux [H] ne contestent pas l’appréciation du tribunal selon laquelle ils étaient apparents à la réception, laquelle a été effectuée, selon procès-verbal du 29 septembre 2017 sans réserve.

En conséquence, s’agissant des désordres précités, la société Muc Habitat n’est pas tenue sur le fondement de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil, et n’engage pas sa responsabilité contractuelle.

En outre, l’expert a relevé des infiltrations et remontées au sous-sol, en ce que de l’eau stagne sur le sol, la gaine par laquelle passe le tuyau d’alimentation du gaz est pleine d’eau, et la pompe de relevage ne s’arrête pas. Dans son constat du 17 mai 2018, l’huissier de justice avait également constaté ces deux premiers points et indiqué que M. [H] déclarait le troisième point. Cependant, si l’expert mentionne 'l’importance des remontées d’eau qui se produisent périodiquement’ et considère, qu’en conséquence, ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination, il n’apporte aucune précision sur ladite importance, ni sur la manière dont il a pu constater, lui-même, la périodicité desdites remontées et leur fréquence. De plus, le fait que l’huissier ait également procédé, le 17 mai 2018, aux constats précités, ne suffit pas à apporter cette preuve. En outre, l’expert n’émet que des hypothèses sur la cause de ces infiltrations et remontées d’eau.

En conséquence, la société Muc Habitat ne peut être tenue des travaux de remise en état à ce titre, en l’absence de preuve suffisante d’une impropriété de l’ouvrage à sa destination ou d’une atteinte à sa solidité, d’une part, d’une faute qui lui soit imputable, d’autre part. La demande formée par les époux [H] au titre des travaux, qui n’ont pu être chiffrés, sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

4.4. S’agissant de la terrasse :

Sur l’absence de bouchons sur les lisses de la terrasse, l’expert a retenu un défaut de mise en oeuvre, plus précisément de finition du lot serrurerie.

Un tel constat, pas plus que les autres pièces du dossier, ne permettent de démontrer l’existence d’une faute du maître d’oeuvre. La demande sera donc rejetée.

Sur l’absence d’un escalier ou d’un garde-corps au niveau de la terrasse :

Les époux [H] les rattachent au lot gros-oeuvre, ajoutant que le plan d’exécution du 23 juin 2016 prévoit un escalier.

La société Muc Habitat les rattache au lot serrurerie et soutient qu’il n’était pas prévu contractuellement par le contrat de maîtrise d’oeuvre et que sa seule indication sur un plan ou le fait que les époux [H] ne puissent accéder de l’extérieur à leur terrasse ne suffit pas à démontrer qu’un escalier était intégré à ce contrat. Elle ajoute qu’en tout état de cause, cette absence ne compromet pas la solidité de la maison et ne la rend pas impropre à sa destination, même de terrasse. En outre, la terrasse est accessible depuis l’intérieur de la maison.

Sur ce, l’expert a rattaché l’absence de garde-corps et/ou d’escalier au niveau de la terrasse, au lot serrurerie. Il a précisé qu’au vu des pièces du dossier, il semblait que cet escalier n’était pas contractuellement prévu, et ce pour une raison inconnue, mais, que, compte tenu de la différence d’altitude entre la terrasse et le jardin, il était nécessaire, soit de mettre en place un escalier, soit de complèter le garde-corps de manière à ce que la terrasse ne soit pas directement accessible par le jardin. Il a ajouté que du fait de cet inachèvement, ce manque rendait l’ouvrage impropre à sa destination et pouvait constituer un danger pour les personnes. Enfin, il a indiqué qu’il résultait d’un défaut de conception de la part de la maîtrise d’oeuvre.

La terrasse étant surélevée par rapport au jardin (comme il résulte des plans et photographies produites), il appartenait à la société Muc Habitat de prévoir la pose, soit d’un escalier, soit un garde-corps autour de la terrasse. Les photographies produites montrent que la terrasse est entourée d’un garde-corps, à l’exception d’un endroit, ouvert sur le vide.

Si le plan produit par la société Muc Habitat en pièce 5 comporte effectivement un escalier reliant le jardin et la terrasse, ce seul plan ne suffit pour autant pas à démontrer qu’un escalier était contractuellement prévu à cet endroit.

En conséquence, dès lors qu’il n’est pas démontré que l’escalier relevait du lot gros oeuvre, la société Muc Habitat sera tenue de supporter les conséquences de son défaut de conception, et de prendre à sa charge l’ajout du garde-corps manquant sur la terrasse, le lot serrurerie n’ayant pas fait l’objet d’une réception.

L’expert estimant à 700 euros HT le coût de fixation des bouchons précités et de la fourniture et la pose d’un complément de garde-corps, le préjudice subi par les époux [H] résultant du manquement de la société Muc Habitat au titre de la fourniture et de la pose d’un complément de garde-corps sera évalué à la somme de 650 euros HT, soit 780 euros TTC.

4.5. S’agissant des désordres du lot VMC, l’expert a constaté l’absence de trappe permettant l’accès à l’extracteur pour la maintenance, ou le remplacement du moteur si nécessaire.

Il précise, en page 19, que cette absence de trappe d’accès à l’extracteur de VMC dans la salle de bains compromet la solidité de l’ouvrage et/ou le rendait impropre à sa destination, après avoir pourtant indiqué le contraire en page 17 de son rapport.

La cour considère qu’une telle absence ne peut compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.

Par ailleurs, l’expert précise que cette absence de trappe constitue une non-conformité aux règles de l’art et aux normes en vigueur.

Ce désordre ne pouvait être connu des époux [H], dont il n’est pas soutenu qu’ils aient une quelconque compétence en la matière. Il convient dès lors de considérer qu’il n’était, pour eux, pas apparent.

S’agissant d’un défaut de conception, il engage la responsabilité de la société Muc Habitat.

L’expert estimant à 400 euros HT le coût de travaux de plâtrerie et pose d’une trappe d’accès, et les travaux de reprise de peinture, le préjudice subi par les époux [H] résultant du manquement de la société Muc Habitat à ce titre sera évalué à la somme de 400 euros HT, soit 480 euros TTC.

4.6. S’agissant des autres désordres :

Enfin, l’expert a décrit des désordres, en donnant un avis sur leur cause, affectant les lots suivants, dont aucun n’a fait l’objet d’un procès-verbal de réception : lot menuiseries extérieures (défauts de réglage, non fonctionnement des volets roulants et décollement d’une crémone, qui sont dus à la qualité très moyenne des menuiseries et à des défauts de réglage), le lot zinguerie (les couvertines sont rayées et bosselées, les désordres dus à un défaut de finition sur les couvertines qui n’ont pas été correctement calées et dont l’épaisseur de métal est faible, et probablement pas protégées pendant le chantier), le lot crépissage (les ouvrages de crépissage sont ponctuellement inachevés et présentent des défauts de finition), le lot aménagement extérieurs (le portillon, qui n’a pas fait l’objet d’une protection provisoire du portillon, a été abîmé, et présente un défaut de réglage de l’ouvrant par rapport au dormant; les espaces verts ne sont pas finis ; une clôture est absente et le pavage n’est pas fini).

Aucun de ces lots n’a fait l’objet d’un procès-verbal de réception.

S’agissant des dégradations ainsi relevées, il n’est pas démontré la date de leur survenance, ni leur imputabilité, l’avis de l’expert sur leurs causes n’étant pas corroboré par des éléments objectifs. Ainsi, il n’est pas démontré l’existence d’un manquement de la société Muc Habitat dans l’exécution de ses missions de maîtrise d’oeuvre à ce titre.

S’agissant des autres désordres, ils sont causés par des défauts de réglages ou de finition et aucune faute n’est démontrée à l’encontre du maître d’oeuvre à ce titre. La demande sera donc rejetée sur ce point.

Statuant par voie d’infirmation, la société Muc Habitat sera dès lors condamnée à payer aux époux [H] la somme de 1 260 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel et dont la SARL Muc Habitat est responsable, le surplus de leur demande étant rejeté.

5. Sur le préjudice de jouissance dû à l’interdiction d’accès à la terrasse en l’absence de garde-corps et d’escalier :

Ce sont par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que les époux [H] n’ont pu jouir pleinement de leur terrasse entre le 8 février 2018 et le 28 juin 2019, date du rapport d’expertise, à partir de laquelle ils auraient pu faire complèter le garde-corps pour y accèder, et l’a évalué à la somme de 1 500 euros. Le jugement sera confirmé de ce chef.

6. Sur le préjudice moral :

Les époux [H] justifient avoir subi préjudice moral du fait des manquements de la société Muc Habitat, caractérisé par le fait d’avoir dû engager une procédure judiciaire et faire face au stress qui y est inhérent, mais aussi d’avoir subi un préjudice moral résultant du défaut de jouissance paisible de leur maison au regard des désordres l’affectant et pour lesquels la société Muc Habitat encourt la responsabilité qui a été retenue ci-dessus, et ce pendant plusieurs années. Leur préjudice moral imputable à cette société sera évalué à la somme de 1 500 euros, le jugement étant infirmé sur ce point.

7. Sur le préjudice résultant de la présence de désordres (infiltrations d’eau dans le garage, inachèvements sur les aménagements extérieurs, désordre sur les menuiseries extérieures et impossibilité d’utiliser les volets roulants, désordres esthétiques du crépissage) :

Les époux [H] ne justifient pas avoir subi un préjudice dont ils n’auraient pas déjà obtenu réparation par les sommes précitées ou, pour ceux pour lesquels la responsabilité de la société Muc Habitat n’a pas été retenue, une faute de cette société leur ayant causé le préjudice dont ils demandent à être indemnisés. Leur demande sera donc rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

8. Sur l’absence de production des documents et pièces administratives et techniques dues :

Ce sont par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que, si la société Muc Habitat avait manqué à son obligation contractuelle, les époux [H] ne justifiaient pas d’un préjudice certain, et ne demandaient pas la réparation d’une perte de chance. En effet, en soutenant qu’ils auront du mal à vendre leur maison et subiront une perte de valeur vénale, ils n’évoquent qu’un préjudice hypothétique et non pas futur et certain. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande à ce titre.

9. Sur les frais engagés pour la conservation et l’ouverture du bien :

Les époux [H] justifient avoir changé la serrure et il résulte des différents courriers précités relatifs à l’absence de remise des clés par la société Muc Habitat, que celle-ci en est responsable pour ne pas leur avoir remis les clés malgré plusieurs demandes. Celle-ci sera condamnée à leur payer la somme de 87,96 euros pour le changement de serrure, le jugement étant infirmé sur ce point.

En revanche, aucune faute n’étant imputable à la société Muc Habitat au titre des infiltrations, la demande en paiement de la somme de 276,40 euros pour les frais de conservation sera rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

10. Sur les frais et dépens :

Succombant, la société Muc Habitat sera condamnée à supporter les dépens de première instance, incluant les frais d’expertise, le jugement étant confirmé de ce chef, et d’appel.

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera condamnée à payer aux époux [H] la somme de 5 000 euros pour la première instance, le jugement étant infirmé en ce sens, et celle de 2 500 euros pour l’instance d’appel, sa propre demande étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Statuant dans les limites de l’appel principal et de l’appel incident :

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourd du 15 septembre 2022, mais seulement en ce qu’il a :

— condamné la SARL Muc Habitat à payer M. [J] [H] et à Mme [C] [H] les sommes de :

—  3 335 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre du remboursement des honoraires pour la souscription d’une assurance dommages-ouvrage,

—  1 500 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre de leur préjudice de jouissance,

— débouté M. [J] [H] et Mme [C] [H] de leurs demandes au titre :

— du coût des travaux ne pouvant être chiffrés pour remédier aux désordres inachèvements, malfaçons et non-conformités,

— du préjudice causé par la présence des désordres,

— des frais de conservation de leur bien immobilier,

— du préjudice subi du fait de l’absence de transmission des certificats, documents administratifs et techniques,

— condamné la SARL Muc Habitat aux dépens, en ce compris les frais d’expertise (RG 18-688),

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne la SARL Muc Habitat à payer à M. [J] [H] et à Mme [C] [H] les sommes de :

—  30 000 euros (trente mille euros) au titre des pénalités de retard de livraison,

—  4 078,80 euros (quatre mille soixante-dix-huit euros et quatre-vingts centimes) au titre du trop-perçu d’honoraires de maîtrise d’oeuvre,

—  1 260 euros (mille deux cent soixante euros) TTC en réparation de leur préjudice matériel dont la SARL Muc Habitat est responsable,

—  1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de leur préjudice moral,

—  87,96 euros (quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des frais de changement de serrure,

—  5 000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

Rejette le surplus des demandes de M. [J] [H] et Mme [C] [H] des chefs précités ;

Condamne la société Muc Habitat à supporter les dépens d’appel ;

Condamne la société Muc Habitat à payer à M. [J] [H] et à Mme [C] [H] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel ;

Rejette le surplus des demandes, y compris de la société Muc Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,