1e chambre civile B

N° RG 22/05402

N° Portalis DBVL-V-B7G-TCZW

(Réf 1ère instance : 18/03444)

Mme, [H], [K]

C/

Mme, [S], [Z] épouse, [W]

Mme, [X], [B] épouse, [I]

M., [V], [B]

M., [Q], [Z]

M., [G], [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 25/03/2026

à :

M^e Eveno

M^e Kermeur

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MARS 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 9 décembre 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTE

Madame, [H], [K] venant aux droits de Madame, [M], [K] née, [E]

née le 1er décembre 1956 à, [Localité 1]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas EVENO, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Madame, [S], [J], [A], [Z] épouse, [W]

née le 30 avril 1982 à, [Localité 3]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 4]

Madame, [X], [B] épouse, [I]

née le 21 septembre 1962 à, [Localité 5]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 6]

Monsieur, [V], [T], [P], [B]

né le 20 mars 1955 à, [Localité 5]

,

[Adresse 4]

,

[Localité 7]

Monsieur, [Q], [U], [N], [Z]

né le 31 mai 1959 à, [Localité 5]

,

[Adresse 5]

,

[Localité 8]

Monsieur, [G], [L], [R], [Z]

né le 5 février 1987 à, [Localité 3]

,

[Adresse 6]

,

[Localité 9]

Tous cinq représentés par M^e Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Mme, [E] épouse, [K] a hérité de ses parents une parcelle cadastrée AY n°, [Cadastre 1] (anciennement I n°, [Cadastre 2]) sise à, [Adresse 1].

2. Les consorts, [B],-[Z] sont propriétaires de la parcelle contiguë cadastrée AY n°, [Cadastre 3] (anciennement I n°, [Cadastre 4]) sise à, [Adresse 7].

3. Un litige est né a sujet d’un mur qui sépare les deux fonds.

4. Par assignation délivrée les 22, 23, 24 et 25 août 2016 aux consorts, [B],-[Z], Mme, [M], [K] a saisi le tribunal d’instance de Saint-Nazaire, sur le fondement des dispositions de l’article 646 du code civil aux fins de bornage des parcelles AY, [Cadastre 1] et AY, [Cadastre 3].

5. Par jugement du 9 novembre 2016, le tribunal d’instance de Saint-Nazaire a sursis à statuer sur la demande de bornage et a ordonné une expertise préalable con’ée à M., [Y], aux 'ns de délimiter les propriétés respectives des parties.

6. L’expert a rendu son rapport le 3 mai 2017, lequel retient le caractère mitoyen du mur.

7. Estimant que l’expert n’avait pas répondu à l’ensemble des questions posées et qu’il avait hâtivement conclu au caractère mitoyen du mur séparant sa propriété de celle des consorts, [B],-[Z], Mme, [K] concluait in limine litis à la réouverture des opérations d’expertise et à défaut, elle sollicitait la désignation d’un nouvel expert. Au fond, elle concluait au caractère privatif du mur séparatif.

8. Les consorts, [B],-[Z], pour leur part, concluaient au débouté des demandes.

9. Retenant que le mur séparatif était mitoyen, par jugement du 21 mars 2018, le tribunal d’instance de Saint-Nazaire a :

— rejeté la demande de réouverture des opérations d’expertise,

— débouté Mme, [M], [K] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné Mme, [M], [K] à payer à Mme, [X], [B], M., [V], [B], Mme, [S], [Z] épouse, [W], M., [Q], [Z] et M., [G], [Z] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu a exécution provisoire,

— condamné Mme, [M], [K] aux dépens comprenant les frais d’expertise.

10. Mme, [M], [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe du 28 mai 2018.

11. Cette dernière est décédée le 22 novembre 2018.

12. Ses héritiers, M., [F], [K], Mme, [C], [K] épouse, [D] et Mme, [H], [K] (les consort, [K]) sont intervenus dans la procédure d’appel.

13. Par arrêt du 11 décembre 2019, la cour d’appel de Rennes a :

— confirmé le jugement,

— condamné in solidum M., [F], [K], Mme, [C], [K] épouse, [D], Mme, [H], [K] venant aux droits de Mme, [M], [K] à payer à Mme, [X], [B] épouse, [I], M., [V], [B], Mme, [S], [Z], M., [G], [Z], M., [Q], [Z] la somme de 3.000 € à titre d’indemnités pour frais irrépétibles,

— condamné in solidum M., [F], [K], Mme, [C], [K] épouse, [D], Mme, [H], [K] venant aux droits de Mme, [M], [K] aux entiers dépens.

14. Mme, [H], [K] a formé un pourvoi devant la Cour de cassation.

15. Par arrêt en date du 23 mars 2022, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 11 décembre 2019 entre les parties, par la cour d’appel de Rennes,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Rennes autrement composée,

— condamné Mmes, [Z] et, [B], MM., [G] et, [Q], [Z] et M., [B] aux dépens,

— rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

16. Le pourvoi faisait grief à la cour de ne pas avoir examiné un moyen soulevé par les consorts, [K], à savoir 'l’antériorité de la propriété des consorts, [K]'. En effet, pour contester l’application de la présomption de mitoyenneté du mur séparant leur propriété de celle de leurs voisins, ils faisaient valoir que la présomption légale de mitoyenneté d’un mur séparant deux propriétés est écartée dès lors que l’un des deux bâtiments concernés a été construit avant l’autre, à une époque où le mur litigieux devait être considéré comme appartenant exclusivement au propriétaire du premier bâtiment.

17. Au visa des articles 653 et 656 du code civil, la Cour de cassation a retenu la motivation suivante : 'Pour rejeter la demande en bornage, la cour d’appel de Rennes avait retenu qu’aucune précision sur la propriété des murs ne figure dans le titre d’acquisition des consorts, [K] établi en 1955, qui porte sur un bien entouré de murs , qu’aucun autre titre est de nature à donner une quelconque indication quant à la propriété privative du mur revendiquée, alors que les titres apportés par les consorts, [B]-, [Z] établis en 1981, 1961, et 1938 , mentionnaient tous les trois une jonction avec un mur mitoyen et pour le seul titre établi en 1981, l’existence d’une maison d’habitation.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si antérieurement à l’édification de constructions sur la parcelle AY n°, [Cadastre 3] appartenant aux consorts, [B],-[Z], la parcelle AY n,°[Cadastre 1], déjà entourée de mur en 1955 , n’était pas la seule en état de clôture, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »

18. Mme, [H], [K] a régularisé une déclaration de saisine le 2 septembre 2022.

19. Par arrêt du 20 juin 2023, la cour a :

— infirmé le jugement rendu le 21 mars 2018 par le tribunal d’instance de Saint-Nazaire en ce qu’il a rejeté la demande de réouverture des opérations d’expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau avant dire droit :

— ordonné une expertise judiciaire confiée à M., [O], [BM], avec pour mission de :

— se faire communiquer par les parties et consulter tous documents utiles et notamment, les titres de propriété, les plans et relevés topographiques, les documents et plans de la ville de, [Localité 2] et le rapport d’expertise judiciaire de M., [Y],

— se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties, les décrire, en particulier l’ implantation du mur litigieux par rapport aux constructions existantes et la présence de traces de portillons dans les murs de clôture de la propriété, [K],

— rechercher tous les documents et indices susceptible de renseigner sur la situation des lieux et l’existence de la voie alléguée par Mme, [K],

— rechercher tous indices permettant d’établir les caractères et la durée des possessions éventuellement invoquées,

— rechercher les signes apparents de mitoyenneté et de non mitoyenneté du mur séparatif des parcelles AY, [Cadastre 1] et AY, [Cadastre 3],

— rechercher tous indices permettant de déterminer les dates de construction du mur d’origine et de sa surélévation, de dire si le mur de clôture de la propriété, [K] présente une unicité de matériaux et de construction permettant de conclure que tous les pans ont été construits à la même époque et de dire si la construction du mur litigieux est contemporaine de celle de la maison bâtie sur la parcelle AY, [Cadastre 1],

— rechercher tout élément sur les conditions de réalisation et de financement de la surélévation du mur,

— rechercher si les deux parcelles AY, [Cadastre 1] et AY, [Cadastre 3] étaient en état de clôture au moment de la construction du mur,

— proposer la délimitation des parcelles et l’emplacement des bornes à planter,

— fournir tous éléments jugés utiles à la solution du litige.

— fixé à la somme de 5.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Mme, [H], [K] devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de la cour d’appel de Rennes dans un délai de trois mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque,

— dit que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe,

— dit qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire,

— dit que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de la cour dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous formes de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif,

— dit que lors du dépôt de son rapport en double exemplaire, accompagné de sa demande de rémunération, l’expert devra adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par le moyen de son choix permettant d’en établir la date de réception,

— dit que les parties pourront s’il y a lieu adresser à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des opérations leurs observations écrites sur la demande de rémunération faite par l’expert, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie de la demande de rémunération,

— désigné un magistrat de la première chambre civile de la cour d’appel de Rennes pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement,

— sursis à statuer sur les autres demandes,

— réservé les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

****

20. M., [BM] a déposé son rapport d’expertise le 29 mai 2024, concluant au caractère mitoyen du mur litigieux.

****

21. Suivant acte au rapport de Me, [XW], [TW], notaire à, [Localité 10], en date du 29 décembre 2023, M., [V], [B], Mme, [S], [Z] épouse, [W], M., [G], [Z], M., [Q], [Z] ont cédé leurs droits indivis à Mme, [X], [B] épouse, [I], désormais seule propriétaire de la propriété en litige.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

22. Mme, [H], [K] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions après expertise, transmises au greffe et notifiées le 26 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

Elle demande à la cour de :

— dire et juger que le mur séparatif de propriétés situé entre les parcelles AY n°, [Cadastre 1] et AY n°, [Cadastre 3] est la propriété de Mme, [K],

— condamner les consorts, [Z] à lui verser la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

23. Mme, [X], [I] née, [B] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions après expertise, transmises au greffe et notifiées le 14 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

Elle demande à la cour de :

— lui décerner acte de ce qu’elle vient aux droits de :

* Mme, [S], [J], [A], [Z] épouse, [W], née le 30 avril 1982

* Monsieur, [G], [L], [R], [Z], né le 5 février 1987

* Monsieur, [Q], [U], [N], [Z], né le 31 mai 1959

* Monsieur, [V], [T], [P], [B], né le 20 mars 1955

et qu’elle est désormais seule propriétaire de la parcelle cadastrée AY, [Cadastre 3] sise, [Adresse 7] à, [Localité 2] suivant acte de cession reçu le 29 décembre 2023 par Maître, [XW], [TW], notaire à, [Localité 10],

— débouter Mme, [H], [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire de M., [BM] du 29 mai 2024,

— juger que le mur séparatif des parcelles AY, [Cadastre 1] et AY, [Cadastre 3] est mitoyen,

— fixer la limite séparative des parcelles AY, [Cadastre 1] et A,Y[Cadastre 3] conformément à la proposition faite par M., [BM] à savoir suivant les sommets du mur séparatif identifiés B, C, D et E sur le plans annexé au rapport d’expertise,

— condamner Mme, [H], [K] à lui verser une somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme, [H], [K] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

MOTIVATION DE LA COUR

24. A titre liminaire, il convient de décerner acte à acte à Mme, [X], [B] épouse, [I] de ce qu’à la suite de l’acte de cession, reçu le 29 décembre 2023 par Me, [XW], [TW], notaire à, [Localité 10], elle vient aux droits de :

* Mme, [S], [J], [A], [Z] épouse, [W], née le 30 avril 1982

* Monsieur, [G], [L], [R], [Z], né le 5 février 1987

* Monsieur, [Q], [U], [N], [Z], né le 31 mai 1959

* Monsieur, [V], [T], [P], [B], né le 20 mars 1955

et qu’elle est désormais la seule propriétaire de la parcelle cadastrée AY, [Cadastre 3] sise, [Adresse 7].

25. Par conséquent, Mme, [H], [K] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes dirigées contre Mme, [S], [Z] épouse, [W], MM., [G] et, [Q], [Z] et, [V], [B].

1°/ Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise

26. Les rapports d’expertise sont un moyen de preuve au soutien des prétentions des parties et ne sont pas des titres susceptibles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire de M., [BM]. Cette demande est rejetée.

2°/ Sur le caractère mitoyen ou privatif du mur

a. Sur l’absence de présomption de mitoyenneté

27. L’article 653 du code civil dispose que 'Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.'

28. L’article 666, al. 1er du code civil dispose que 'Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il n’y a titre, prescription ou marque contraire.'

29. L’article 653 du code civil édicte une présomption de mitoyenneté des murs qui séparent des terrains voisins de même nature (deux terrains accueillant des bâtiments, deux jardins, deux cours, deux champs) et qui appartiennent à des propriétaires différents.

30. Néanmoins, en application de l’article 666 qui mentionne 'Un seul héritage est en état de clôture', si l’un des fonds n’est pas ou n’était pas clos, alors que l’autre était déjà délimité par un mur de clôture, sur la partie de la clôture qui sépare ces deux fonds, la présomption de mitoyenneté ne peut jouer.

31. Il est constant que la date d’appréciation du jeu de la présomption est la date à laquelle le mur a été construit et non pas au regard de la situation des bâtiments au jour de la demande en justice (Cass. 1ère civ. 8 février 1960).

32. Dès lors, il convient en l’espèce de raisonner en l’état des parcelles à la date où le mur a été construit, c’est à dire au début du siècle. A cette époque, les parcelles AY, [Cadastre 1] et, [Cadastre 3] actuelles n’existaient pas encore.

33. La parcelle AY, [Cadastre 1] correspond à l’ancienne parcelle I n°, [Cadastre 2] du cadastre napoléonien.

34. La parcelle AY, [Cadastre 3] est issue de la division de l’ancienne parcelle I n°, [Cadastre 4] qui intégrait alors également les parcelles AY, [Cadastre 5],, [Cadastre 6],, [Cadastre 7],,[Cadastre 8] et, [Cadastre 9].

35. Les parcelles AY, [Cadastre 3] ,,[Cadastre 5] et, [Cadastre 6], non bâties, faisaient partie d’un même tènement acquis par, [ZS], [IA] en 1858 de M., [WA]. A la suite du décès de, [ZS], [IA], survenu en 1909, ce tènement a fait l’objet d’une donation-partage par sa veuve à leur fils, [XS], [IA], qui lui-même a ensuite divisé le terrain en trois parcelles pour les vendre, selon acte du 20 octobre 1938. Aux termes de cet acte, la parcelle AY, [Cadastre 3] a été vendue à M., [MX] (auteur, [Z],-[B]), la parcelle AY, [Cadastre 5] a été cédée à M., [FD], tandis que la parcelle AY, [Cadastre 6] a été conservée par le vendeur,, [XS], [IA].

36. L’expert a conclu que les murs originels, en pierres maçonnées, entourant le chalet', [Adresse 8]' sur l’ancienne parcelle I n°, [Cadastre 2] ont vraisemblablement été construits à la même époque que le chalet lui-même, entre 1890 et 1900, puisque les mêmes matériaux et le même procédé de liaison de maçonnerie entre les pierres ont été utilisés. (Page 19).

37. D’après le premier plan de la ville de, [Localité 2], daté de 1913 (que M., [BM] a réussi à obtenir) et la photographie IGN de 1932 annexée au rapport de M., [Y], les parcelles qui constituaient la propriété, [IA] aujourd’hui cadastrée, [Cadastre 3],, [Cadastre 5] et, [Cadastre 6] (anciennement cadastrées I n°, [Cadastre 10]) sont alors totalement nues.

38. Les parcelles, [Cadastre 3] et, [Cadastre 5] le sont restées jusqu’en 1938 puisqu’aux termes de l’acte de vente du 20 octobre 1938, M., [IA] a vendu à MM, [MX] et, [FD] des terrains non bâtis.

39. Quant aux parcelles, [Cadastre 8] et, [Cadastre 9], dont la cour ignore si elles ont été acquises par, [ZS], [IA] en 1858 (qui les auraient alors revendues avant son décès) ou si elles sont restées la propriété de M., [WA], elles apparaissent déjà bâties sur le plan de 1913. L’expert, [BM] date les constructions édifiées sur cette parcelle autour des années 1900, en précisant toutefois que 'celles-ci sont venues en élévation du mur préalablement construit ' (page 19).

40. Il résulte de ces éléments, qu’au moment de sa construction, le mur litigieux implanté entre les parcelles I n,°[Cadastre 2] et, [Cadastre 4], séparait un fonds bâti en nature de cour et jardin (2225) et un fonds non bâti en nature de champs (2526p).

41. Or, dès lors que l’un des deux fonds est entièrement bâti tandis que l’autre ne l’est pas, la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil ne peut jouer.

42. Par ailleurs, conformément à l’alinéa 1er de l’ article 666 du code civil , si un seul des héritages est en état de clôture, la présomption est renversée. Aussi, la mitoyenneté doit-elle être écartée dès lors que l’un des deux bâtiments concernés a été construit avant l’autre, à une époque où le mur litigieux devait être considéré comme appartenant exclusivement au propriétaire du premier bâtiment.

43. Tel est le cas en l’espèce.

44. D’une part, comme précédemment indiqué, il est établi que ce mur de clôture en pierres maçonnées a été construit entre 1890 et 1900, à la même époque que le chalet, [Adresse 8].

45. D’autre part, si l’expert judiciaire a conclu à l’absence d’unicité du mur périmétrique (hauteurs et formes de chapeaux différentes), il a néanmoins indiqué que la propriété, [K] était vraisemblablement la seule en état de clôture par rapport à la propriété, [IA] (page 25). De fait, celle-ci a été divisée en 1938 pour être vendue en terrains nus. Les parcelles, [Cadastre 3] et, [Cadastre 5] issues de cette division n’ont donc pu être bâties que postérieurement à cette date.

46. Au demeurant, en page 8 de ses dernières conclusions, Mme, [I] ne conteste pas l’antériorité des murs de l’appelante par rapport à la date d’édification de sa maison.

47. Il s’ensuit que la mitoyenneté du mur litigieux, qui n’est pas présumée, doit être prouvée. La charge de la preuve incombe à Mme, [I] qui conteste le caractère privatif de la clôture à Mme, [K].

b. Sur les éléments de preuve de la mitoyenneté

* Les titres

48. Mme, [K] est propriétaire de la parcelle AY n,°[Cadastre 1], héritée de sa mère, Mme, [E] épouse, [K], décédée le 28 mai 2018. Cette dernière détenait cette propriété de ses parents, les époux, [E] qui l’avaient acquise sur adjudication le 13 août 1955 de l’Hospice de, [Localité 10], lequel la tenait d’un legs testamentaire effectué par M., [VE], décédé en cet hôpital. Ce dernier avait acquis ce bien (qui était alors un terrain nu) auprès de M., [CY], par acte du 19 avril 1887. Le seul titre produit aux débats est l’acte notarié après adjudication dressé le 13 août 1955 décrivant le bien acquis comme suit : 'Un chalet dénommé ,'[Adresse 8]' construit en pierres… Le tout entouré de murs, contenant environ 749 m².'

49. Mme, [K], conclut vainement que la mention selon laquelle le chalet était entouré de murs (au pluriel) inclut nécessairement lesdits murs dans la propriété. De fait, il n’était pas rare, dans les titres anciens, de désigner les environnants pour indiquer les limites de propriété. Ainsi, la mention des murs existants peut parfaitement n’avoir été faite que dans cet objectif. D’ailleurs, cet acte ne donne aucune indication sur le caractère privatif ou mitoyen des murs, comme l’ont justement relevé les experts, [Y] et, [BM].

50. En revanche, depuis 1938, tous les actes afférents à l’actuelle parcelle AY, [Cadastre 3] précisent que le mur bordant la propriété, [VE] ( actuelle parcelle, [Cadastre 1], propriété, [K]) est un mur mitoyen.

51.Ainsi, l’acte de donation, [YU],-[Z] du 10 juin 1981 décrit le bien comme une 'maison d’habitation… cour, jardinet où il existe un puits auquel ont droit divers propriétaires… Le tout d’un seul tenant et joignant à l’Est, [E] ou représentant (mur de clôture mitoyen)…'

1:Cet acte comporte une erreur d’orientation car la propriété, [E] (actuelle, [Cadastre 1]) était bien au Sud. Cette erreur a été corrigée dans les actes ultérieurs.

52. Les époux, [YU] ont acquis ce bien de M et Mme, [MX] selon acte du 28 septembre 1961 lequel évoque ' Un terrain d’une contenance de 491 m2 joignant au Nord et au couchant l,'[Adresse 9], au Midi un mur mitoyen avec, [VE]'.

53. Comme précédemment indiqué, M., [MX] avait lui-même acquis ce terrain de M., [IA], selon acte du 20 octobre 1938 portant vente après division d’un 'terrain d’une contenance de 491,89m², joignant au Nord et Couchant l,'[Adresse 9], au midi avec mur mitoyen M., [VE]…'

54. La mitoyenneté de la portion de mur litigieuse résulte donc clairement de tous les titres de la parcelles AY, [Cadastre 3], lesquels ne sont pas contradictoires avec celui de Mme, [K], dès lors que ce dernier ne donne aucune qualification de ce mur.

55. Le titre de Mme, [K] est également en cohérence avec les conclusions de l’expert judiciaire, [BM], qui après en avoir étudié tous les pans, affirme que le mur entourant la parcelle AY, [Cadastre 1], ne présente pas d’unicité sur la totalité de son périmètre. La hauteur et la forme des chaperons diffèrent en fonction des propriétés riveraines, ce qui selon lui, au vu du soin apporté par les compagnons maçons au début du siècle pour respecter les règles, us et coutumes (respect des pentes des chaperons en fonction des propriétaires) ne peut être le fruit du hasard.

Il ne voit aucune raison à ce que le mur présente des pentes de chaperons différentes selon les portions, s’il avait été la propriété de la parcelle AY n°, [Cadastre 1] sur la totalité de son périmètre.

56. D’ailleurs, le titre de Mme, [K] ne mentionne pas que le chalet est entouré d’un seul mur mais 'de murs', ce qui confirme l’absence d’unicité relevée par l’expert et explique pourquoi l’acte de 1955 ne pouvait aisément préciser le caractère privatif ou mitoyen des murs entourant la propriété.

* Les contenances

57. L’expert conclut que les surfaces mesurées des deux propriétés confirment une cohérence avec une limite passant par l’axe du mur (Sauf en front de voie et peut-être pour la partie Est qui serait privative à la propriété riveraine AY, [Cadastre 11]) tandis que la solution d’un périmètre incluant en totalité le mur à la propriété AY, [Cadastre 1] aboutirait à des écarts de surface incohérents par rapport aux titres, en ce que la parcelle AY, [Cadastre 1] augmenterait de 4% sa contenance tandis que la parcelle AY, [Cadastre 3] en perdrait 2,6%.

58. Il convient d’observer que Mme, [K] n’a pas utilement contesté ces constatations, étant précisé que l’expert s’est référé à la surface mentionnée dans les titres et non aux contenances cadastrales. Or, pour la parcelle AY, [Cadastre 3], la surface mentionnée dans l’acte de vente après division est bien de 191,89 m2, cette superficie incluant le puits, même si aujourd’hui celui-ci est hors les murs de la propriété de Mme, [I] (sur le domaine public).

* Les indices de mitoyenneté

59. En premier lieu, comme l’avait mis en évidence, le premier expert M., [Y], un premier indice de mitoyenneté résulte du cadastre napoléonien. Sur celui-ci, un mur mitoyen est signalé entre les deux anciennes parcelles I n,°[Cadastre 12] et I n,°[Cadastre 4] par des points à cheval sur la limite, ce qui est le signe d’une clôture mitoyenne. Au cadastre rénové, la représentation cadastrale (deux tirets de part et d’autre de la ligne) signale un mur mitoyen entre les parcelles A,Y[Cadastre 1] et A,Y[Cadastre 3].

60. La cour observe que sur le plan cadastral, le mur entourant la parcelle AY, [Cadastre 1] n’est pas signalé mitoyen sur la totalité de son périmètre. Il apparaît comme privatif à la parcelle, [Cadastre 11] à l’Ouest et à la parcelle, [Cadastre 13] au Sud Ouest et comme privatif à la parcelle, [Cadastre 1] seulement en sa partie Sud Est.

61. En deuxième lieu, le cadastre rénové corrobore les indices de mitoyenneté et de non-mitoyenneté relevés par l’expert judiciaire, en fonction des différentes portions de mur examinées ainsi que sa conclusion tendant à l’absence d’unicité du mur entourant la propriété, [K].

62. De fait, après avoir examiné la totalité du mur originel, M., [BM] conclut que celui-ci n’a pas la même configuration (forme des chaperons) ni la même hauteur sur toute la périphérie, celles-ci variant selon les propriétés riveraines. Côté Nord (jouxtant AY, [Cadastre 3],-[Cadastre 5],-[Cadastre 6],-[Cadastre 8],-[Cadastre 9]), le mur d’origine en pierres mesure environ un mètre de hauteur et les chaperons sont en double pente. La présence de ces chaperons bi-pentes sur le mur litigieux est particulièrement visible sur les photographies produites par Mme, [I] (datée entre 1962 et 1965) ce qui permet à l’expert d’affirmer qu’avant 1965, le mur originel avait un chaperon bi-pente symétrique, signe apparent de mitoyenneté.

63. Comme déjà indiqué, le choix délibéré des compagnons maçons du début du siècle de placer tantôt des chaperons dissymétriques avec une partie plane tantôt des chaperons bi-pentes n’est pas le fruit du hasard, mais de la volonté, en respectant les us et coutumes et les règles constructives de l’époque, d’indiquer l’appartenance du mur, en fonction des propriétés riveraines. Il est ainsi significatif que le mur Est, jouxtant l,'[Adresse 10], présente des chaperons orientés vers la parcelle AY, [Cadastre 1] tandis que le mur Ouest (d’une hauteur bien plus importante de 1,60 m) présente des chaperons orientés vers la parcelle AY, [Cadastre 11] (laquelle est bâtie de manière fort ancienne, déjà en 1913), ce qui suggère que le mur est privatif au voisin.

64. En troisième lieu, il s’avère que le mur d’origine a été, dans sa portion C-D', surélevé dans l’axe du premier mur, en rupture de pente. Il ressort de l’expertise, que cette surélévation s’est faite en deux temps.

65. Une première surélévation (palissade en bois et mur en parpaing), visible sur les photographies produites, est antérieure à 1965. Les conditions de ces rehausses, placées dans l’axe du mur originel, ne sont pas connues.

66. Les parties sont en désaccord sur les conditions de la seconde surélévation.

67. Mme, [K] affirme que son père a effectué et financé seul la rehausse de cette portion de mur. Mme, [I] soutient que les travaux ont été réalisés avec le concours de son grand-père (M., [YU]) qui les auraient financés pour moitié.

68. Les parties sont d’accord pour dire qu’à tout le moins, le père de Mme, [K] a participé à l’édification de ce mur. Celui-ci étant décédé en avril 72, le mur est donc antérieur à cette date.

69. Mme, [I] ne démontre pas la participation de ses auteurs au financement de ce mur. Il ne peut en effet être tiré aucun enseignement de la facture d’achat de parpaings qu’elle verse au débat, celle-ci étant, sans ambiguïté, datée de 1977 de sorte qu’elle est postérieure à la réalisation de la surélévation.

70. En toute hypothèse, c’est à Mme, [K] qui revendique le caractère privatif de ce mur en parpaings édifié sur le mur mitoyen originel, d’établir que la première comme la seconde surélévation ont été exclusivement réalisées et financées par ses auteurs.

71. Or, elle ne rapporte pas cette preuve, aucune attestation ni facture relative à de tels travaux n’étant produite.

72. Faute de preuve du caractère privatif de ce mur, c’est la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil qui trouve à s’appliquer, dès lors qu’à la date de sa construction, ce mur était bien destiné à séparer deux parcelles bâties, toutes deux en nature de cour et jardin.

73. De plus, il n’existe aucune marque contraire en ce que les parties sont également d’accord pour dire que la jardinière maçonnée construite coté AY, [Cadastre 3] en soubassement du mur surélevé et les couronnements du mur en parpaings ont été réalisés en 1990 (page 27 du rapport d’expertise).

74. Or, ces couronnements plats avec un débord coté AY, [Cadastre 3] sont parfaitement visibles et constituent un signe apparent de mitoyenneté. Il est certain que Mme, [M], [K], alors propriétaire des lieux, n’aurait pas laissé poser de tels couronnements sur un mur privatif. Elle a d’ailleurs attendu 26 ans avant d’émettre la moindre contestation, son assignation datant d’août 2016.

75. En quatrième lieu, l’expertise a également mis en évidence que le mur d’origine a été, dans sa portion D-D'-E, utilisé en tout ou partie pour l’édification d’une extension sur la parcelle AY, [Cadastre 3].

76. En effet, une première extension a été édifiée sur la parcelle AY, [Cadastre 3] dont le pignon Sud prenait appui sur la totalité du mur litigieux. Celle-ci est visible tant sur la photographie aérienne de 1951, que sur le cadastre rénové et enfin sur la photographie de M., [K] datant de 1962. L’expert a retrouvé les vestiges de ce pignon qui occupe encore la totalité du mur litigieux entre D'-E.

77. Cette extension a été reconstruite en 1990 et le nouveau pignon Sud a été implanté sur la moitié du mur originel (portion D-D') (page 20 du rapport).

78. Ces constructions sur la parcelle AY, [Cadastre 3] datant à minima de 1965 pour moitié ou en totalité sur le mur d’origine sont des indices apparents de mitoyenneté.

79. Il est observé que les constructions d’origine (déjà visibles sur le plan de 1913) édifiées sur les parcelles, [Cadastre 8] et, [Cadastre 9], l’avaient été en appui sur le mur en pierres, comme l’ont relevé les deux experts, [Y] et, [BM].

80. En définitive, en plusieurs endroits, le mur séparatif des parcelles l n°, [Cadastre 12] et I n,°[Cadastre 14] a supporté depuis des temps immémoriaux des constructions voisines prenant appui en totalité ou sur la moitié du mur, ce qui est un indice de ce que ce pan de mur a toujours correspondu à une clôture mitoyenne, comme le signale d’ailleurs le cadastre napoléonien.

81. Il existe donc des indices multiples, récents et anciens de mitoyenneté du mur originel et une présomption de mitoyenneté de la partie surélevée en parpaings, sans titre ni marque contraires.

82. En effet, en dernier lieu, la cour observe que les indices et marques contraires dont se prévaut Mme, [K], n’ont été repérés ni par M., [Y] ni par M., [BM].

83. Mme, [K] soutient en effet qu’il existait une voie ancienne, au nord de la parcelle aujourd’hui cadastrée AY n,°[Cadastre 1], sur laquelle ouvrait un portail.

84. Or, M., [BM] a effectué des recherches très poussées qui lui ont permis de conclure qu’aucune voie n’a existé à cet endroit, ce que démontre parfaitement le plan de la ville daté de 1913 annexé à son rapport. Cette voie n’est d’ailleurs jamais mentionnée dans les titres (pourtant anciens) afférents à la parcelle AY, [Cadastre 3], laquelle joignait directement le fonds, [VE].

85. De même, l’expert n’a retrouvé aucune trace d’un portail ouvrant sur la parcelle AY, [Cadastre 3].

86. Ces moyens sont inopérants.

87. Au total, la cour estime que la preuve est rapportée de ce que le mur originel en pierres séparant les parcelles actuelles AY, [Cadastre 3] et AY, [Cadastre 1] est mitoyen, à l’instar de sa partie surélevée.

88. Il en découle que la limite divisoire passe nécessairement au milieu du mur selon les points B,C, D, E sur le plan annexé au rapport d’expertise.

89. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme, [M], [K], aux droits de laquelle vient désormais Mme, [H], [K].

90. Celle-ci sera déboutée de toutes ses demandes.

3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

91. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme, [M], [K], aux droits de laquelle vient désormais Mme, [H], [K] aux dépens de première instance incluant les frais de l’expertise de M., [Y] et en ce qu’il l’a condamnée à payer aux consorts, [Z],-[B] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

92. Succombant à nouveau en appel, Mme, [H], [K] sera condamnée aux entiers dépens d’appel en ce compris les frais de l’expertise de M., [BM].

93. Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

94. Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer la somme de 6.000 € à Mme, [X], [I] sur ce même fondement .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant sur renvoi après cassation,

Décerne acte à Mme, [X], [B] épouse, [I] de ce qu’elle vient aux droits de :

* Mme, [S], [J], [A], [Z] épouse, [W], née le 30 avril 1982

* Monsieur, [G], [L], [R], [Z], né le 5 février 1987

* Monsieur, [Q], [U], [N], [Z], né le 31 mai 1959

* Monsieur, [V], [T], [P], [B], né le 20 mars 1955

et qu’elle est désormais seule propriétaire de la parcelle cadastrée AY, [Cadastre 3] sise, [Adresse 7] suivant acte de cession reçu le 29 décembre 2023 par Maître, [XW], [TW], Notaire à, [Localité 10],

Déboute Mme, [H], [K] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre Mme, [S], [Z] épouse, [W], MM., [G] et, [Q], [Z] et, [V], [B],

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 21 mars 2018,Y ajoutant,

Déboute, [X], [B] épouse, [I] de sa demande tendant à homologuer le rapport d’expertise judiciaire de M., [BM] du 29 mai 2024,

Déboute Mme, [H], [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Dit que le mur séparatif des parcelles AY, [Cadastre 1] et AY, [Cadastre 3] est mitoyen,

Fixe la limite séparative des parcelles AY, [Cadastre 1] et A,Y[Cadastre 3] conformément à la proposition faite par M., [BM], à savoir suivant les sommets du mur séparatif identifiés B, C, D et E sur le plans annexé au rapport d’expertise,

Déboute Mme, [H], [K] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme, [H], [K] à verser à Mme, [X], [B] épouse, [I] une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme, [H], [K] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise de M., [BM].

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.