MINUTE N° 26/207

Copie exécutoire à :

— M^e Orlane AUER

— M^e Patricia

CHEVALLIER-GASCHY

Copie conforme à :

— greffe JCP TJ Colmar

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 27 Avril 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02186

N° Portalis DBVW-V-B7J-IRQW

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 06 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar

APPELANTS :

Monsieur [M] [S]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/2959 du 22/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [A] [E] épouse [S]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/2960 du 22/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A. NEOLIA SA de HLM à conseil d’administration

Représentée par son représentant légal es qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 février 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me MASSON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 2 mai 2023 prenant effet le 1er juin 2023, la Sa Néolia a donné en location à M. [M] [S] et Mme [A] [E] épouse [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 516,03 euros, outre 56,27 euros de provision sur charges.

Les parties ont également conclu un contrat de location portant sur un garage fermé, prenant effet à la même date, moyennant un loyer mensuel de 45,93 euros.

Le 24 juillet 2024, la société Néolia a fait délivrer à M. et Mme [S] un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux contrats, portant sur la somme de 2 172,90 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 juin 2024 et la somme de 139,13 euros au titre du coût du commandement.

Par le même acte, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 décembre 2024, la société Néolia a fait assigner M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résolution des baux (appartement et garage),

— condamner M. et Mme [S] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’ils occupent sous peine d’astreinte de 20 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification d’avoir à quitter les lieux,

— condamner solidairement M. et Mme [S] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges, à compter du 4 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. et Mme [S] à payer une provision d’un montant de 3 110,99 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— en cas de délai de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire par laquelle tout non-respect de ce dernier entraînera l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

— condamner solidairement M. et Mme [S] au paiement d’une somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement M. et Mme [S] aux dépens, y compris ceux du commandement de payer.

Cités par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. et Mme [S] n’étaient pas présents ni représentés à l’audience du 4 mars 2025.

Par ordonnance réputée contradictoire du 6 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que les effets de la clause résolutoire figurant aux contrats de location conclus le 2 mai 2023 ont été acquis à la date du 25 septembre 2024,

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. et Mme [S] de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement et du garage situés [Adresse 1] à [Localité 2], si besoin avec le concours de la force publique, à défaut d’exécution volontaire de leur part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification d’avoir à libérer les lieux,

— rejeté la demande de prononcé d’astreinte,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. et Mme [S] à hauteur du montant des loyers et provisions sur charges qui aurait été dû si les baux n’avaient pas été résiliés (logement + garage) à compter du 25 septembre 2024,

— dit que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail,

— condamné solidairement M. et Mme [S] à payer à la société Néolia, à titre provisionnel, la somme de 2 939,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 octobre 2024 (logement + garage), augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— autorisé la capitalisation des intérêts échus, année après année,

— condamné solidairement M. et Mme [S] à payer à la société Néolia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. et Mme [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 juillet 2024,

— rappelé que les ordonnances de référés sont exécutoires par provision par application de l’article 489 du code de procédure civile.

M. et Mme [S] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 21 mai 2025.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 1er septembre 2025, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

en conséquence,

— infirmer la décision entreprise sauf en ce qu’elle a rappelé que les ordonnances de référés sont exécutoires par provision par application de l’article 489 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— débouter la société d’Hlm Néolia représentée par son représentant légal, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— enjoindre la société d’Hlm Néolia d’avoir à produire un décompte actualisé,

— déclarer que M. et Mme [S] ont régulièrement repris le paiement du loyer courant,

— accorder à M. et Mme [S] des délais de paiement jusqu’au jour du règlement des causes du commandement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

subsidiairement,

— accorder à M. et Mme [S] les plus larges délais de paiement pour se libérer du montant de leur dette,

— statuer ce que de droit sur les frais et dépens.

Les appelants font valoir qu’ils n’ont plus été en mesure de faire face au paiement du loyer et des charges en raison de leur situation personnelle, M. [S] connaissant un important épisode de dépression tandis que Mme [S] s’occupe des deux enfants du couple, dont l’un souffre d’importants troubles du comportement, ainsi que de sa maman qui est invalide à 80 %.

Ils indiquent qu’en dépit de leurs difficultés, ils ont repris le paiement du loyer courant et règlent de manière échelonnée le montant de l’arriéré locatif.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 27 janvier 2026, la société Néolia demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. et Mme [S] mal fondé,

— le rejeter,

— les débouter de l’ensemble de leurs fins et conclusions,

au regard de l’évolution de la dette,

— les condamner à un montant de 5 366,87 euros arrêté au 23 janvier 2026 augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 2 939,79 euros à compter de l’ordonnance dont appel, et à compter des présentes conclusions pour le surplus,

— confirmer la décision pour le surplus, en particulier s’agissant de la capitalisation des intérêts, des frais,

y ajoutant,

— dire et juger que les frais de notification à la Ccapex sont également à la charge des consorts [S],

— les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait valoir que la situation familiale des locataires ne saurait expliquer leur inertie dès lors qu’ils n’ont pas répondu aux sollicitations afin de trouver une solution amiable, qu’ils n’ont entrepris aucune démarche aux fins d’apurement de la dette de sorte que les aides au logement ont cessé d’être versées à compter de février 2025 et qu’ils ne se sont pas présentés à l’audience du 4 mars 2025.

Le bailleur soutient que la dette locative a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer et l’ordonnance de référé puisqu’elle était de 3 604,33 euros, hors frais de procédure, à la date du 20 octobre 2025 et que les locataires ne sont manifestement pas en mesure de l’apurer dans le délai légal.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande du bailleur tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le contrat de bail portant sur le logement comprend une clause résolutoire en son titre 7 conformément à l’article susvisé, en cas de non-paiement des loyers et charges.

Le contrat de location relatif au garage comprend également une clause résolutoire en son titre 5.

Le 24 juillet 2024, la société Néolia a fait délivrer à M. et Mme [S] un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux contrats, portant sur la somme de 2 172,90 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 juin 2024 et la somme de 139,13 euros au titre du coût du commandement.

Les appelants ne justifient pas avoir satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois.

Par conséquent, les clauses résolutoires des deux contrats sont acquises depuis le 25 septembre 2024, l’ordonnance déférée étant confirmée sur ce point.

Sur l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu’en matière de baux d’habitation, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.

En l’espèce, M. et Mme [S] ont acquitté les loyers courants depuis le mois de juin 2025.

Ils justifient également de paiements effectués en sus du loyer, à hauteur de 100 euros par mois, de juillet à octobre 2025, afin d’apurer leur dette locative d’un montant de 3 390,23 euros (hors frais de justice d’un montant de 1 109,72 euros) à la date du 20 octobre 2025.

Toutefois, la Sa Néolia verse aux débats un dernier décompte en date du 23 janvier 2026, lequel fait apparaître un solde locatif de 5 366,87 euros hors frais de procédure, en augmentation, les loyers d’octobre, novembre et décembre n’ayant pas été acquittés.

En l’absence de paiement régulier des loyers courants, il ne peut être accordé aux appelants des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail, étant relevé que le montant actuel de la somme de 5 366,87 euros, que les époux [S] seront condamnés à payer à l’intimée, ne permet pas son apurement dans le délai de maximal de trois ans pouvant être alloué aux débiteurs selon les modalités qu’ils ont proposées à hauteur de 100 euros par mois, et dont ils ne se sont acquittés que de juillet à octobre 2025.

Sur la demande de production d’un décompte actualisé :

M. et Mme [S] seront déboutés de leur demande, formulée dans leurs dernières conclusions du 1er septembre 2025, dès lors que le bailleur produit un décompte actualisé à la date du 23 janvier 2026.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le premier juge ayant fait une exacte appréciation des éléments du litige tels qu’ils lui étaient soumis à cette date, il convient de confirmer les chefs de cette décision afférents aux frais et dépens.

Parties perdante, M. et Mme [S] seront condamnés aux dépens d’appel et à payer à l’intimée une somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance déférée SAUF en ce qu’elle a :

' condamné solidairement M. [M] [S] et Mme [A] [E] épouse [S] à payer à la société Néolia, à titre provisionnel, la somme de 2 939,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 octobre 2024 (logement + garage), augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

Statuant à nouveau du chef de demande infirmé,

CONDAMNE solidairement M. [M] [S] et Mme [A] [E] épouse [S] à payer à la société Néolia, à titre provisionnel, la somme de 5 366,87 euros au titre des loyers et charges impayés afférents au logement et au garage à la date du 23 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance déférée sur la somme de 2 939,79 euros et à compter du 27 janvier 2026 sur le surplus,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de production d’un décompte actualisé,

DEBOUTE M. [M] [S] et Mme [A] [E] épouse [S] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [M] [S] et Mme [A] [E] épouse [S] à payer à la Sa Néolia la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [S] et Mme [A] [E] épouse [S] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente