MINUTE N° 26/183

Copie exécutoire à :

— M^e Nicolas CLAUSMANN

Copie conforme à :

— M^e Ahlem

RAMOUL-BENKHODJA

— greffe JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 07 Avril 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01982

N° Portalis DBVW-V-B7J-IRF4

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [J] [B]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1509 du 08/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représenté par M^e Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR

Madame [L] [U] épouse [B]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1510 du 08/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par M^e Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

S.A. SMA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 février 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 15 octobre 2018 prenant effet le 9 novembre 2018, M. et Mme [W] représentés par la Sas Nexity [X] ont donné en location à Mme [L] [B] et M. [J] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 690 euros, outre une provision sur charges de 125 euros.

Les bailleurs, par l’intermédiaire de la Sa Nexity [X], ont souscrit une assurance les garantissant contre les loyers impayés et les réparations locatives auprès de la Sa Sma.

M. et Mme [B] ont quitté le logement et un état des lieux contradictoire a été réalisé le 31 août 2022.

Le 9 août 2023, la Sas Nexity [X], subrogée conventionnelle dans les droits de M. et Mme [W], a donné quittance subrogative à la Sa Sma pour le règlement de la somme de 8 942,55 euros correspondant au règlement provisionnel avant recours des dettes locatives de M. et Mme [B].

Par actes de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la Sa Sma a fait assigner M. et Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 8 942,55 euros avec intérêts au taux légal et de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sa Sma a fait valoir que M. et Mme [B] restaient devoir des frais de remise en état du logement et d’un solde de charges locatives au titre de l’année 2022.

Assignés par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. et Mme [B] n’étaient pas présents, ni représentés à l’audience du 11 octobre 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à la Sa Sma la somme de 8 146,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné in solidum M. et Mme [B] aux dépens,

— condamné in solidum M. et Mme [B] à payer à la Sa Sma la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constaté l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que M. et Mme [B] étaient redevables de la taxe d’ordure ménagère de l’année 2022 proratisée sur 8 mois de temps de présence (166,44 euros), d’un solde des charges régularisées pour la période du 1er octobre 2021 au 31 août 2022 (221,72 euros) et de frais de remise en état du logement du fait de dégradations locatives (8 366,49 euros) soit la somme totale de 8 754,65 euros dont il convenait de déduire le solde créditeur de leur compte locataire (81,60 euros) et le montant du dépôt de garantie (690 euros), soit une somme restant due de 8 146,25 euros.

M. et Mme [B] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 5 mai 2025.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 18 décembre 2025, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

'- déclarer l’appel des époux [B] recevable et bien fondé,

y faire droit,

— infirmer la première décision en ce qu’elle a :

' condamne solidairement, M. et Mme [B] à payer la Sa Sma la somme de 8 146,25 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

' condamne in solidum M. et Mme [B] aux dépens,

' condamne in solidum M. et Mme [B] à payer à la Sa Sma, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer la première décision.

statuant à nouveau,

— juger que l’état de l’appartement, à la sortie des époux [B] ne présentait pas un état de dégradation qui justifierait la prise en charge coût de cette rénovation par les époux [B],

— juger que le montant sollicité par les bailleurs est excessif par rapport à l’état de l’appartement à la sortie des locataires,

— juger que les bailleurs ne justifient pas de dégradations des époux [B] du bien loué,

— juger que les bailleurs ne justifient la nécessité d’effectuer l’ensemble des travaux qui est mis à la charge des locataires au titre des dégradations,

en conséquence,

— débouter les bailleurs de l’intégralité de leurs demandes,

— juger qu’il n’y a lieu à condamnation des époux [B] au paiement de la somme de 8146,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement 10 décembre 2024,

— juger qu’il n’y a lieu à condamnation des époux [B] au paiement de la somme 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre infiniment subsidiaire,

— réduire l’ensemble de ces montants à de plus justes proportions,

sur l’appel incident

— déclarer l’appel incident de la Sa Sma irrecevable et mal fondé,

— le rejeter,

— débouter la Sa Sma de l’intégralité de ses conclusions, fins et demandes,

en tout état de cause,

— débouter la Sa Sma de l’intégralité de ses conclusions, fins et demandes,

— la condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700-2 du code de procédure civile au profit de M^e Ramoul-Benkhodja.'

Les appelants contestent les sommes qui leur sont réclamées au titre des dégradations locatives. Ils indiquent que l’état des lieux de sortie fait état d’un bon état d’entretien de l’appartement et qu’ils ne peuvent être tenus de ce qui relève de l’usure normale des lieux après quatre années d’occupation.

M. et Mme [B] soutiennent que la somme de 511,22 euros réclamée au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du 1er octobre 2021 au 30 août 2022 n’est pas justifiée.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 26 septembre 2025, la Sa Sma demande à la cour de :

' – confirmer le jugement rendu le 10 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a :

' déclaré la Sa Sma recevable en ses demandes,

' condamné solidairement M. et Mme [B] au paiement de la somme de 8 146,25 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

' condamné in solidum M. et Mme [B] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— réformer en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de la société Sa Sma et statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme [B] au paiement de la somme de 796,30 euros au titre du solde des charges pour l’exercice 2022 au titre du stationnement, à la régularisation des charges et au travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

y ajoutant,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de M. et Mme [B],

— condamner in solidum M. et Mme [B] à payer à la société Sa Sma la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la présente instance d’appel,

— condamner in solidum M. et Mme [B] aux entiers dépens de la présente instance d’appel et de ses suites.'

L’intimée fait valoir que les travaux réalisés dans l’appartement ont été rendus nécessaires par le défaut d’entretien normal du logement par M. et Mme [B] et que le coût peut leur être imputé.

Elle précise que les réparations locatives ont fait l’objet d’une minoration afin de tenir compte de la vétusté.

L’intimée soutient également que les appelants restent devoir la somme de 511,22 euros au titre du solde des charges de l’année 2022 et la somme de 166,44 euros au titre de la taxe des ordures ménagères de l’année 2022 (prorata), soit une somme de 677,66 euros dont il convient de déduire le solde créditeur du compte locataire au 1er novembre 2020 d’un montant de 81,60 euros.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 janvier 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les réparations locatives :

Il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

En l’espèce, la société Sma fait état de frais de remise en état du logement d’un montant de 9 036,49 euros qui se décompose comme suit :

— réfection des murs du séjour et des chambres : 1 920,23 euros

— remplacement des plinthes : 705,38 euros

— remplacement du revêtement de sol : 4 647,64 euros

— réfection du plan de travail et de la hotte aspirante : 1 073,24 euros

— nettoyage du logement : 690 euros

1. la réfection des murs du séjour et des chambres :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 9 novembre 2018 que les murs du séjour et des chambres étaient dans un état neuf et propre.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 31 août 2022 mentionne que les murs du séjour sont dans un état moyen avec des traces noires et sales, des traces de meubles et un crochet vissé et que les murs des chambres sont également dans un état moyen avec des traces de meubles, crayonnage, des trous de chevilles poussiéreux, ternis par le chauffage.

A l’exception des traces de meubles et du ternissement lié au chauffage qui relèvent de l’usage normal de la chose louée, il s’agit de dégradations locatives qui ne peuvent se justifier par la vétusté, l’appartement ayant été occupé par les locataires pendant moins de 4 ans.

L’intimée justifie, par la production d’une facture de la Sarl peinture [M] [E] de la remise en peinture des murs du salon et des trois chambres pour un montant total de 2 400,31 euros TTC auquel un coefficient de vétusté de 20 % a été appliqué.

Il en résulte une somme de 1 920,23 euros qui sera mise à la charge des locataires au titre des dégradations locatives.

2. le remplacement des plinthes :

L’état des lieux d’entrée mentionne que les plinthes étaient à l’état neuf alors que l’état des lieux de sortie fait état :

— dans le séjour : « usage normal ' quelques traces ' champ abimé ' poussiéreux »

— dans la chambre 2 : « état moyen ' quelques traces ' poussiéreux »

— dans la chambre 3 : « état moyen ' quelques traces ' écaillé »

— hall d’entrée : « état moyen ' quelques traces ' champ abîmé »

L’intimée justifie, par la production d’une facture de la Sarl peinture [M] [E] du remplacement des plinthes de deux chambres, du séjour (partiellement), de la kitchenette et du couloir pour un montant total de 742,50 euros TTC auquel un coefficient de vétusté de 5 % a été appliqué.

Cependant, l’état des lieux de sortie ne fait pas mention de dégradations des plinthes de la kitchenette et la mention « usage normal » retenue pour les plinthes du séjour ne permet pas de caractériser l’existence d’une dégradation imputable aux locataires.

Par conséquent, seul le remplacement des plinthes des chambres et du hall d’entrée sera imputé aux locataires au titre des dégradations locatives pour un montant évalué à la somme de 350 euros TTC auquel un coefficient de vétusté de 10 % sera appliqué, soit une somme de 315 euros mise à leur charge.

3. le remplacement du revêtement de sol :

L’état des lieux d’entrée mentionne que les sols du logement, revêtus de lino PVC, étaient à l’état neuf.

L’état des lieux de sortie fait état d’un « usage normal » du sol avec quelques traces et de la poussière dans le hall d’entrée, d’un « usage normal » avec des rayures et quelques traces dans le dégagement, d’un « mauvais état » avec « tâche importante » et « brûlure » dans la cuisine, d’un « mauvais état » avec traces, accroc et saleté dans le séjour, d’un « usage normal » avec quelques traces dans la chambre 1, d’un « état moyen » avec accroc, traces et saleté dans la chambre 2 et d’un « état moyen » avec traces et tâches dans la chambre 3.

L’intimée justifie, par la production d’une facture de la Sarl peinture [M] [E] du remplacement des sols du séjour, de la kitchenette, du couloir, du dégagement et de deux chambres pour un montant total de 4 892,25 euros TTC auquel un coefficient de vétusté de 5 % a été appliqué.

Cependant, la mention « usage normal » retenue dans l’état des lieux de sortie pour les sols du hall d’entrée (couloir) et du dégagement ne permet pas de caractériser l’existence d’une dégradation imputable aux locataires.

Par conséquent, seul le remplacement des sols de la cuisine, du séjour et des chambres 2 et 3 sera imputé aux locataires au titre des dégradations locatives pour un montant évalué à la somme de 4 000 euros TTC auquel un coefficient de vétusté de 10 % sera appliqué, soit une somme de 3 600 euros mise à leur charge.

4. réfection du plan de travail et de la hotte aspirante :

L’état des lieux d’entrée mentionne que la hotte aspirante et le plan de travail de la cuisine étaient à l’état neuf.

L’état des lieux de sortie fait état d’un plan de travail à l’état moyen avec champ abimé et de petits éclats ainsi qu’une hotte aspirante à l’état moyen avec point de rouille et trace d’huile de graisse et des filtres métalliques en mauvais état.

Il s’agit de dégradations locatives qui ne peuvent se justifier par la vétusté au vu de la durée d’occupation du logement.

L’intimée justifie de la réfection de la hotte et du plan de travail pour un montant total de 1 073,24 euros TTC.

Cette somme sera mise à la charge des locataires au titre des dégradations locatives.

5. nettoyage du logement :

Comme l’a justement relevé le premier juge, l’état des lieux de sortie ne fait pas ressortir la nécessité d’un nettoyage complet du logement, ni de procéder au remplacement de quatre dalles de la terrasse.

Par conséquent, la somme de 690 euros mise en compte au titre du nettoyage du logement n’apparaît pas justifiée.

Il en résulte que M. et Mme [B] sont redevables d’une somme totale de 6 908,47 euros (1920,23 + 315 + 3 600 + 1 073,24) au titre des dégradations locatives.

Sur les charges locatives :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge.

En l’espèce, l’intimée produit l’avis de taxe foncière au titre de l’année 2022 qui mentionne une somme de 250 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Les locataires ayant quitté le logement le 31 août 2022, ils sont redevables d’une somme de 166,44 euros correspondant à la durée d’occupation du logement.

Par ailleurs, la société Sma produit les comptes individuels de charges locatives émis par la société Nexity pour les périodes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

Ces documents contiennent le détail de la régularisation des charges de M. et Mme [B] avec le mode de répartition par poste budgétaire selon leur quote-part pour le logement (lot 123), la cave (lot 155) et le parking (lot 322).

Les locataires ne formulent aucune observation ni contestation pertinente à l’encontre de ces régularisations et il n’est pas soutenu par les appelants que les pièces justificatives afférentes n’auraient pas été mises à leur disposition par le bailleur.

Au titre de l’exercice 2021/2022, le compte individuel de charges locatives fait apparaître les sommes de 1592,65 euros pour le logement, 4,08 euros pour la cave et 33,88 euros pour le parking, soit une somme totale de 1 630,61 euros.

Compte tenu des provisions sur charges (1375 euros) versées par les locataires au cours de la période, ils restent recevables de la somme de 255,61 euros.

La somme de 255 euros réclamée par l’intimée au titre de cet exercice apparaît donc fondée.

S’agissant de l’exercice 2020/2021, le compte individuel de charges locatives fait apparaître en synthèse que le total des charges récupérables de l’exercice se porte à la somme de 1 491,58 euros alors que les provisions appelées sont de 1 500 euros, de sorte qu’aucune somme ne saurait être réclamée aux appelants au titre de cet exercice.

Il en résulte que la somme restant due par M. et Mme [B] au titre des charges locatives s’élève à la somme totale de 421,44 euros (166,44 + 255).

Sur les comptes entre les parties :

Il résulte des développements qui précèdent que M. et Mme [B] restent redevables des sommes suivantes :

— solde de charges locatives incluant la taxe sur les ordures ménagères : 421,44 euros

— dégradations locatives : 6 908,47 euros

Soit la somme totale de 7 329,91, dont il convient de déduire le solde créditeur du compte locataire au 1er novembre 2022 (81,60 euros) et le montant du dépôt de garantie (690 euros).

Par conséquent, M. et Mme [B] seront condamnés solidairement à payer à la Sa Sma la somme de 6 558,31 euros au titre des dégradations locatives et du solde des charges locatives, le jugement déféré étant infirmé sur le quantum de la condamnation prononcée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant pour l’essentiel, M. et Mme [S] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a condamné solidairement M. [J] [B] et Mme [L] [B] à payer à la Sa Sma la somme de 8 146,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau du chef de demande infirmé,

CONDAMNE solidairement M. [J] [B] et Mme [L] [B] à payer à la Sa Sma la somme de 6 558,31 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, au titre des dégradations locatives et du solde des charges locatives,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [J] [B] et Mme [L] [B] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la Sa Sma de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [J] [B] et Mme [L] [B] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente