[S] [E] épouse [Z]

C/

[U] [N] [E]

[H] [A] [E] épouse [I]

[O] [G] [E]

[P] [F] [E]

[J] [R] [E] épouse [L]

[B] [T] [E] épouse [K]

[C] [D] [E]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

3ème chambre civile

ARRÊT DU 15 MAI 2025

N° RG 24/01177 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GQNW

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 28 août 2024,

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 24/00255

APPELANTE :

Madame [S] [E] épouse [Z]

née le [Date naissance 10] 1962 à [Localité 28] (21)

domiciliée :

[Adresse 24]

[Localité 16]

représentée par M^e Anne-Line CUNIN, membre de la SELARL DU PARC – MONNET – BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91

INTIMÉS :

Monsieur [U] [N] [E]

né le [Date naissance 13] 1969 à [Localité 28] (21)

domicilié :

[Adresse 21]

[Localité 26]

Madame [H] [A] [E] épouse [I]

née le [Date naissance 17] 1965 à [Localité 26] (21)

domiciliée :

[Adresse 25]

[Localité 15]

Monsieur [O] [G] [E]

né le [Date naissance 22] 1960 à [Localité 28] (21)

domicilié :

[Adresse 4]

[Localité 26]

Mademoiselle [P] [F] [E]

née le [Date naissance 20] 1955 à [Localité 28] (21)

domiciliée :

[Adresse 23]

[Localité 26]

Madame [J] [R] [E] épouse [L]

née le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 28] (21)

domiciliée :

[Adresse 11]

[Localité 26]

Madame [B] [T] [E] épouse [K]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 26] (21)

domiciliée :

[Adresse 18]

[Localité 14]

Monsieur [C] [D] [E]

né le [Date naissance 12] 1949 à [Localité 26] (21)

domicilié :

[Adresse 19]

[Localité 5]

représentés par M^e Paul BROCHERIEUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Frédéric PILLOT, Président de chambre,

Anne SEMELET-DENISSE, Conseiller,

Marie-Dominique TRAPET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sandrine COLOMBO,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Frédéric PILLOT, Président de chambre, et par Sandrine COLOMBO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte de partage de M^e Leiris du 26 juin 2015 les consorts [E] (Mme [S] [E]-[Z], M. [C] [E], Mme [B] [E] épouse [K], Mme [J] [E] épouse [L], Mme [P] [E], M. [O] [E], Mme [H] [E] épouse [I], M. [U] [E]) sont propriétaires en indivision de parcelles situées sur la commune de [Localité 26] et cadastrées

— AA n° [Cadastre 6] lieudit «[Localité 32]»

— AA n° [Cadastre 7] lieudit «[Localité 27]»

— AA n° [Cadastre 8] lieudit «[Localité 27]»

— AA n° [Cadastre 9] lieudit «[Localité 29]».

Par courriel du 8 janvier 2024, la Société [31] a formalisé une offre d’acquisition auprès des divers indivisaires pour une superficie de 5 313 m² moyennant un prix d’acquisition de 40,00 euros le m², soit un prix revenant à l’indivision de 212.520,00 euros net vendeur.

Mme [S] [E]-[Z] a fait savoir qu’elle n’entendait pas donner suite, le prix ne lui convenant pas, ce malgré sollicitation renouvelée par courrier recommandé envoyé par le conseil des autres co-indivisiaires.

Par exploit du 15 mai 2024, M. [C] [E], Mme [B] [E] épouse [K], Mme [J] [E] épouse [L], Mme [P] [E], M. [O] [E], Mme [H] [E] épouse [I] et M. [U] [E] ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant, selon la procédure accélérée au fond, Mme [S] [E] épouse [Z] aux fins de voir :

— autoriser les requérants à régulariser et signer pour le compte de l’ensemble de l’indivision la promesse de vente établie par Me [V] [Y] au profit de la société par actions simplifiées [30] moyennant le prix de 212 520 euros versés aux débats en pièce 9 et ensuite la vente dans ces mêmes conditions,

— dire que la promesse de vente pourra être régularisée par les requérants pour le compte de l’ensemble de l’indivision nonobstant le refus de régularisation de Mme [S] [E] qui se retrouvera liée par cette promesse et qu’il en sera de même par la suite pour la vente,

— condamner Mme [S] [E] à leur verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Par jugement du 28 août 2024, le président du tribunal judiciaire de Dijon a':

— autorisé M. [C] [E], Mme [B] [E] épouse [K], Mme [J] [E] épouse [L], Mme [P] [E], M. [O] [E], Mme [H] [E] épouse [I] et M. [U] [E] à régulariser et signer pour le compte de l’ensemble de l’indivision, la promesse de vente, versée aux débats en pièce 9 par Me [W] établie par Me [V] [Y], notaire, à la société par actions simplifiees [30], portant sur la surface d’environ 53 ares et 13 centiares moyennant le prix de 212 520 euros, sauf à parfaire ou à diminuer selon la surface cadastrale des parcelles venues après division cadastrale, et à régulariser et signer l’acte authentique de vente dans les mêmes conditions,

— condamné Mme [S] [E] épouse [Z] à payer à M. [C] [E], Mme [B] [E] épouse [K], Mme [J] [E] épouse [L], Mme [P] [E], M. [O] [E], Mme [H] [E] épouse [I] et M. [U] [E] ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [S] [E] épouse [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] [E] épouse [Z] aux entiers dépens.

Par déclaration du 19 septembre 2024, Mme [S] [E] a interjeté appel du jugement entrepris sur l’autorisation de signer la promesse de vente et sur les dépens.

Selon le dernier état de ses conclusions transmises par voie électronique le 20 décembre 2024, Mme [S] [E], appelante, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de :

— déclarer les demandes des consorts [E] irrecevables et mal fondées et les en débouter,

— condamner solidairement les consorts [E] demandeurs à payer à Mme [S] [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel,

— condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Selon le dernier état de leurs conclusions transmises par voie électronique le 26 décembre 2024, les consorts [E], intimés, demandent à la cour de'

— débouter Mme [S] [Z], née [E], de ses demandes et contestations,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 28 août 2024,

— autoriser les requérants à régulariser et signer pour le compte de l’ensemble de l’indivision la promesse de vente établie par Me [V] [Y] au profit de la Société par Actions Simplifiées [30] dont le siège est situé [Adresse 2] à [Localité 34] moyennant le prix de 212'520 euros versée aux débats en pièce n°9 et ensuite la vente dans ces mêmes conditions,

— dire que la promesse de vente pourra être régularisée par les requérants pour le compte de l’ensemble de l’indivision nonobstant le refus de régularisation de Mme [S] [E]-[Z] qui se retrouvera liée par cette promesse et qu’il en sera de même par la suite pour la vente,

— confirmer la condamnation au titre de l’article 700 prononcé par cette décision, soit la somme de 2'000 euros à la charge de Mme [S] [E] épouse [Z],

— pour la procédure suivie devant la Cour d’appel de Dijon, condamner Mme [S] [E] épouse [Z] à verser une indemnité de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture a été ordonnée le 18 février 2025 et l’affaire a été fixée pour être examinée à l’audience du 27 février 2025.

La cour fait référence, pour le surplus de l’exposé des moyens des parties et de leurs prétentions, à leurs dernières conclusions récapitulatives sus-visées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’autorisation de vendre le bien indivis

Le jugement entrepris a autorisé M. [C] [E], Mme [B] [E] épouse [K], Mme [J] [E] épouse [L], Mme [P] [E], M. [O] [E], Mme [H] [E] épouse [I] et M. [U] [E] à régulariser et signer pour le compte de l’ensemble de l’indivision, la promesse de vente, versée aux débats en pièce 9 par Me [W], établie par Me [V] [Y], notaire, à la société par actions simplifiées [30], portant sur la surface d’environ 53 ares et 13 centiares moyennant le prix de 212 520 euros, sauf à parfaire ou à diminuer selon la surface cadastrale des parcelles vendues après division cadastrale, et à régulariser et signer l’acte authentique de vente dans les mêmes conditions.

Mme [S] [E] épouse [Z] sollicite l’infirmation du jugement entrepris et conclut au rejet de la demande en autorisation de vente.

Elle rappelle que le président du tribunal judiciaire ne peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte de vente sur un immeuble indivis, pour lequel le consentement d’un coindivisaire est requis, uniquement si cette mesure est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun, que ces deux conditions sont cumulatives, mais que son refus de vendre le bien met en péril l’intérêt commun, alors que le promoteur ne propose pas d’acquérir la totalité de la superficie des parcelles, les consorts [E] devant donc rester en indivision sur certaines parties des parcelles.

Elle explique que la promesse de vente ne lui a jamais été transmise, les intimés lui ayant adressé seulement l’offre d’achat.

Les consorts [E] sollicitent la confirmation du jugement entrepris sur ce point avec autorisation de vendre le bien indivis.

Ils soutiennent que la double condition est remplie, qu’il existe incontestablement une notion d’urgence, que la partie de terrain concernée par la proposition de la société [31] ne peut être construite que dans le cadre d’un projet commun avec la propriétaire voisine Mme [M], que si le projet se fait sans l’indivision, celle-ci risque de rester propriétaire d’un terrain enclavé par l’aménagement d’un chemin de ronde ou voie de desserte piétonne, ouvrage public séparant la propriété des terrains indivis en deux parties, que ce projet est celui de la dernière chance pour permettre à l’indivision de vendre le parcellaire au prix du terrain à construire, que Mme [S] [E] n’a effectué aucune recherche pour vendre au meilleur prix le parcellaire et qu’elle n’a présenté aucune contre-proposition, qu’il y a urgence de vendre car si le projet se fait sans l’indivision, elle ne pourra plus viabiliser et construire le terrain qui n’aura plus d’accès à la voie publique.

Ils soulignent que la promesse de vente a été adressée à l’ensemble des indivisaires par un courriel du 08 janvier 2024.

En droit, aux termes de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer un acte de disposition sur un immeuble indivis.

L’article 815-6 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fon peut toutefois prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun de l’indivision.

La mesure sollicitée, qui peut concerner une autorisation de vente, doit être justifiée par l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la société de promotion immobilière [31] a engagé un projet de construction d’un lotissement sur la propriété de Mme [F] [M] et en partie sur la propriété en indivision [E], et qu’elle a proposé aux indivisaires un prix net vendeur de 212 520 euros pour une superficie de 5313 m2, soit un prix de 40 euros le mètre carré, le prix au mètre carré étant le même que celui consenti à Mme [M].

Compte tenu des contraintes locales, les intimés justifient suffisamment que ce terrain pour être construit et loti doit être vendu avec la propriété voisine de Mme [M], dont la propriété permet seule d’accéder à la voirie publique.

Or les intimés, soit sept des huit indivisaires, ont accepté cette proposition tandis que Mme [S] [E] épouse [Z] a refusé cette vente au motif que le prix proposé était trop bas, ce malgré proposition par courriel du 08 janvier 2024 rejetée par elle le 26 mars suivant.

Il est démontré que le prix accepté correspond au prix pratiqué pour les terrains limitrophes achetés pour la même opération immobilière, le prix de 40 euros le M² pour un terrain non viabilisé et à lotir étant parfaitement compatible avec la valeur de 130 euros le m² invoqué par Mme [S] [E] en diffus. Surabondamment, Mme [S] [E] épouse [Z] ne justifie pas que ce prix serait trop bas, elle ne produit pas de proposition d’achat à un prix supérieur, elle ne formule aucune contre-proposition pertinente, étant relevé qu’elle confirme en ses écritures qu’elle ne souhaite pas vendre.

Certes, l’opération ne concerne qu’une partie de l’ensemble du parcellaire indivis, mais l’intérêt de l’indivision ne doit pas être nécessairement entendu comme une opération couvrant l’ensemble des parcelles indivises, ce alors qu’aucune opération globale n’a été soumise aux co-indivisaires, et que rien n’interdit aux parties, dont Mme [S] [E], de proposer ultérieurement une opération comparable pour le reste des parcelles indivises.

Le procès-verbal du conseil municipal de la commune de [Localité 26] du 5 avril 2024 montre que le plan local d’urbanisme va être révisé pour l’adapter aux diverses exigences légales, dont le SCOT, la loi climat et la loi ZAN, ce qui entrainera de nouvelles contraintes d’urbanisme, dont potentiellement le reclassement de terres actuellement constructibles en terres non constructibles.

Si l’appelante produit au débat d’appel une lettre d’intention du cabinet [33], la cour ne peut relever d’une part que cette lettre ne comporte aucune offre ferme d’achat, d’autre part qu’elle ne comporte aucune offre chiffrée et ne peut donc servir de référence, et enfin que Mme [S] [E] ne justifie pas y avoir donné suite, de sorte qu’au final cette lettre est insuffisante pour contredire le faisceau d’éléments concordants produits par les appelants démontrant que la vente à [31] est conforme à l’intérêt de l’indivision.

Au surplus, la promesse de vente est liée au projet global de construction d’un lotissement en cours, la vente à la société de promotion immobilière [31], qui s’inscrit dans un cadre temporel précis, revêtant dès lors un caractère d’urgence.

Ainsi, dans ce contexte particulier, les co-invidivisaires indivis démontrent bien que la vente des 5 313 m2 pour le prix de 212 520 euros net vendeur, acceptée par sept d’entre eux, à une somme conforme au prix du marché immobilier s’agissant d’un terrain non viabilié au regard des charges de lotissement, est conforme à l’intérêt commun de l’indivision, le fait que cette vente ne concerne pas l’intégralité des terrains indivis ne pouvant, en l’absence de projet alternatif, être déterminant.

C’est donc par une juste appréciation que le premier juge a fait droit à la demande des sept coindivisaires et les a autorisés à signer pour le compte de l’indivision et sans l’autorisation de Mme [S] [E] épouse [Z] la promesse de vente en question, puis la vente (PI9).

Le jugement entrepris sera confirmé, ce compris sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

— Sur les autres demandes

Mme [S] [Z], qui succombe au principal, supportera les entiers dépens d’appel.

Il est équitable de condamner Mme [S] [Z] à verser aux intimés la somme globale de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la Cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [S] [Z] à payer à M. [C] [E], Mme [B] [E] épouse [K], Mme [J] [E] épouse [L], Mme [P] [E], M. [O] [E], Mme [H] [E] épouse [I] et M. [U] [E] la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Le Greffier, Le Président,