N° RG 24/01462 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JUNH

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 13 FEVRIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/01002

Jugement du Juge des contentieux de la protection du Havre du 25 mars 2024

APPELANTS :

Monsieur [V] [B]

né le 24 novembre 1984 à [Localité 10] (76)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Emilie HAUSSETETE, avocat au barreau du HAVRE substitué par M^e Caroline SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-003862 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Madame [U] [T] épouse [B]

née le 05 janvier 1987 à [Localité 8] (76)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Emilie HAUSSETETE, avocat au barreau du HAVRE substitué par M^e Caroline SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-003849 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMEE :

Etablissement Public ALCEANE – OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole, établissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés du Havre sous le n° 488 875 345 pris en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 7] / FRANCE

représentée et assistée par M^e Marie LESIEUR-GUINAULT de la SCP SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 02 décembre 2024 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 13 février 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame alvarade, présidente et par Madame dupont, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2018, l’établissement public à caractère industriel et commercial Alceane office public de l’habitat de la communauté urbaine [Localité 10] Seine métropole (EPIC Alceane) a consenti à M. [V] [B] et Mme [U] [T] épouse [B] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] (76), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 326,29 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 165,29 euros.

Par acte d’huissier du 22 avril 2021, l’EPIC Alceane a fait délivrer à M. et Mme [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 321,38 euros, outre les frais de l’acte.

Le bailleur a informé la Caisse d’allocations familiales le 17 septembre 2021 des impayés de loyers des locataires.

Par acte d’huissier du 20 décembre 2021, l’EPIC Alceane a fait délivrer à M. et Mme [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 553,27 euros, outre les frais de l’acte.

Sur requête de l’EPIC Alceane, reçue au greffe le 19 janvier 2022, et suivant ordonnance du 20 janvier 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Havre a autorisé le bailleur à faire pratiquer une saisie conservatoire des biens meubles appartenant à M. et Mme [B] pour garantir sa créance de 1 770,73 euros.

Le 26 janvier 2022, la SAS Lerasle Mehrung, étude de commissaires de justice au [Localité 9] (76), a procédé à la saisie conservatoire de meubles.

Par acte d’huissier du 06 février 2023, l’EPIC Alceane a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 769,77 euros, outre les frais de l’acte.

Sur assignation délivrée le 11 octobre 2023 par l’EPIC Alceane aux époux [B], dénoncée au Préfet de Seine-Maritime par voie électronique le 12 octobre 2023, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de constat de résiliation du bail, d’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et de condamnation au paiement de diverses sommes et suivant jugement réputé contradictoire du 25 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :

— déclaré l’EPIC Alceane recevable en sa demande en résiliation de bail ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 novembre 2018 concernant le logement situé [Adresse 2] (76), donné en location à M. et Mme [B] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 07 avril 2023 ;

— dit que M. et Mme [B] étaient occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

— dit n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— ordonné, en conséquence, à M. et Mme [B] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés [Adresse 2] (76), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’EPIC Alceane pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— autorisé la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendrait ;

— condamné solidairement M. et Mme [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dûs en cas de poursuite du bail, soit 483,69 euros par mois ;

— dit que cette indemnité d’occupation, se substituant au loyer dès le 07 avril 2023, était payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— dit que l’indemnité d’occupation serait réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ;

— condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à l’EPIC Alceane la somme de 3 411,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté le 19 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2023 sur la somme de 2 769,77 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

— dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

— condamné in solidum M. et Mme [B] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 06 février 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 11 octobre 2023 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

— condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à l’EPIC Alceane la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit ;

— dit que la décision serait notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’Etat dans le département, au titre des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration électronique du 22 avril 2024, M. et Mme [B] ont interjeté appel de cette décision.

En parallèle, le 23 janvier 2024, M. et Mme [B] ont saisi la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime d’une demande de traitement de leur situation de surendettement qui a été déclarée recevable le 13 février 2024.

Le 28 mai 2024, la commission a imposé un plan de rééchelonnement des dettes d’une durée de 66 mois, en retenant une capacité de remboursement mensuel de 401 euros, au taux de 0 %.

Par courrier du 29 juillet 2024, la commission de surendettement a informé M. et Mme [B] que les mesures imposées étaient définitivement adoptées et entreraient en application, au plus tard, le 31 août 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions communiquées le 05 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. et Mme [B] demandent à la cour, au visa de l’article 1343-5 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989, de :

— déclarer M. et Mme [B] recevables et bien fondés en leur appel ;

— infirmer le jugement du 25 mars 2024 ;

En conséquence,

— autoriser M. et Mme [B] à se libérer de leur dette par des versements conformes à ce qui a été fixé par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime, à savoir 379,40 euros par mois et ce pendant 12 mois ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire figurant au bail du 23 novembre 2018 concernant le logement situé [Adresse 2], donné en location à M. et Mme [B], avec toutes conséquences de droit ;

— ordonner que les dépens restent à la charge de l’EPIC Alceane.

Dans ses conclusions communiquées le 10 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, l’EPIC Alceane demande à la cour de :

A titre principal,

— déclarer M. et Mme [B] recevables mais mal fondés à leur appel ;

En conséquence,

— confirmer le jugement du 25 mars 2024 ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. et Mme [B] au paiement de la somme de 5 498,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 06 septembre 2024 ;

A titre subsidiaire,

— confirmer l’intégralité du jugement concernant l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion et ordonner la suspension de la clause résolutoire, tout et autant que M. et Mme [B] respectent les délais accordés par la cour ;

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger qu’à défaut d’un seul règlement de M. et Mme [B], la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet avec toutes les conséquences de droit reprises au jugement entrepris ;

— condamner M. et Mme [B] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [B] au paiement des entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’actualisation de la créance du bailleur et sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 23 novembre 2018

M. et Mme [B] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 23 novembre 2018 afin de leur permettre d’apurer leur dette par des versements conformes à ce qui a été fixé par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime, à savoir 379,40 euros par mois et ce pendant 12 mois.

En réplique l’EPIC Alceane demande la confirmation du jugement au motif que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 07 avril 2023, soit avant la décision de recevabilité du dossier de surendettement des appelants par la commission de surendettement le 13 février 2024.

L’EPIC actualise en outre les sommes dues par les époux [B] à la somme de 5 498,80 euros, au titre des loyers et charges impayés au 06 septembre 2024.

Sur l’actualisation de la créance du bailleur

S’agissant de la créance de l’EPIC Alceane, le premier juge a arrêté le montant de la dette dû au 19 décembre 2023 à la somme de 3 411,99 euros, déduction faite de la somme de 766,69 euros correspondant à des frais de poursuite et d’expulsion compris dans les dépens ou non justifiés.

L’EPIC arrête sa créance au 06 septembre 2024 à la somme de 5 498,80 euros, sans tenir compte du calcul fait par le premier juge.

Il convient donc de calculer les sommes encore dues après le 19 décembre 2023, en se basant sur le solde dû, retenu par le premier juge à cette date à hauteur de 3 411,99 euros, d’y ajouter les nouvelles échéances intervenues entre le 19 décembre 2023 et le 06 septembre 2024 (4 691,61euros), de déduire les frais d’expulsion et de poursuites non justifiés à hauteur de 518,29 euros sur cette période et de déduire les paiements justifiés par les époux [B] (3889,78 euros).

Le solde restant dû au 06 septembre 2024 est de :

3 411,99 + 4 691,61 – 518,29 – 3 889,78 = 3 695,53 euros étant précisé que les époux [B] justifient avoir payé ensuite 910 euros le 1er octobre 2024 et 930 euros le 1er novembre 2024, ce qui justifiera une condamnation solidaire des débiteurs en paiement, en deniers ou quittances.

M. et Mme [B] seront condamnés solidairement à payer à l’EPIC Alceane la somme de 3 695,53 euros, en deniers ou quittance, au titre des impayés locatifs arrêtés le 06 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2023 sur la somme de 2 769,77 euros et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus, sous réserve des dispositions prises par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime ayant accordé un taux de 0% sur une période de 12 mois, dans son plan de rééchelonnement des dettes sur la somme de 4 552,82 euros, mis en application au plus tard le 31 août 2024.

Sur l’octroi de délais de paiement et les conséquences

La cour relève que, d’une part M. et Mme [B] ne contestent pas que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dudit bail ont été remplies le 07 avril 2023, d’autre part, que l’EPIC Alceane ne conteste pas que ses locataires sont des débiteurs de bonne foi.

Aux termes de l’article 24 VI-2° de la loi du 06 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

L’article 24-VII de la même loi prévoit que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce, M. et Mme [B] justifient de leur dépôt le 23 janvier 2024 d’une demande tendant au traitement de leur situation de surendettement qui a été déclarée recevable le 13 février 2024, ainsi que de la décision de la commission de surendettement des particuliers du 28 mai 2024 leur imposant un plan de rééchelonnement des dettes, mettant à leur charge le paiement d’une mensualité de 379,40 euros au taux de 0 %, sur une durée de 12 mois, au bénéfice de l’EPIC Alceane, mesures définitivement adoptées et entrées en application le 31 août 2024 en l’absence de recours.

Compte tenu des paiements effectués par M. et Mme [B], les appelants démontrent une capacité certaine de remboursement de leur dette, en sus du paiement du loyer courant, outre les charges, dont ils justifient s’acquitter.

En application des textes susvisés, il convient en conséquence d’autoriser M. [V] [B] et Mme [U] [T] épouse [B] à s’acquitter de leur dette selon le plan de réaménagement des dettes (taux retenu, montant mensuel des échéances fixées et durée) retenu par la commission de surendettement dans sa décision définitive entrée en application au plus tard le 31 août 2024 et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect des conditions fixées, étant précisé qu’elle sera réputée ne pas avoir joué si les locataires s’acquittent de l’intégralité des sommes restant dues et qu’elle reprendra ses effets en cas de non-respect des délais ainsi accordés ou d’impayé du loyer courant augmenté des charges.

En cas de résiliation du bail, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des occupants qui seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux.

Par conséquent le jugement déféré sera infirmé en ce sens et il sera statué à nouveau dans les termes précisés au dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de leurs propres dépens d’appel et de débouter l’EPIC Alcéane de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure.

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant dans les limites des dispositions soumises à appel,

Infirme le jugement du 25 mars 2024 sauf en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 novembre 2018 concernant le logement situé [Adresse 2] (76), donné en location à M. et Mme [B] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 07 avril 2023 ; condamné in solidum M. et Mme [B] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 06 février 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 11 octobre 2023 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ; condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à l’EPIC Alceane la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. et Mme [B] à payer à l’EPIC Alceane, en deniers ou quittance, la somme de 3 695,53 euros, au titre des impayés locatifs arrêtés le 06 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2023 sur la somme de 2 769,77 euros et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus, sous réserve des dispositions prises par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime ayant accordé un taux de 0% sur une période de 12 mois, dans son plan de rééchelonnement des dettes sur la somme de 4 552,82 euros, mis en application au plus tard le 31 août 2024 ;

Autorise M. [V] [B] et Mme [U] [T] épouse [B] à s’acquitter de leur dette locative selon le plan de réaménagement des dettes (taux retenu, montant mensuel des échéances fixées et durée) retenu par la commission de surendettement dans sa décision définitive entrée en application au plus tard le 31 août 2024 ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, sous réserve du respect des conditions de paiement fixées dans le plan de réaménagement et du paiement du loyer courant, augmenté des charges ;

Dit que si M. [V] [B] et Mme [U] [T] épouse [B] se libèrent de leur dette selon les délais et les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise ;

Dit qu’à défaut de versement de la somme due ou d’un seul loyer, augmenté des charges à bonne date, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et M. [V] [B] et Mme [U] [T] épouse [B] tenus de rendre libre de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef les lieux loués situés [Adresse 1] [Localité 9] (76), au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que dans ce cas, l’expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et les occupants seront condamnés à en verser mensuellement le montant à l’EPIC Alceane ;

Y ajoutant,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

Déboute l’EPIC Alceane de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente