République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 08/07/2021

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N° de MINUTE : 21/763

N° RG 20/02993 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TEEM

Jugement (N° 19-000816) rendu le 31 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Roubaix

APPELANT

Monsieur Y-Z X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté par M^e Marine Craynest, avocat au barreau de Lille

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/005710 du 10/08/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Office Public de l’ Habitat de la Metropoe Europeene de Lille dit LMH

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 11 mai 2021 tenue par Philippe Brunel magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Philippe Brunel, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 juillet 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Philippe Brunel, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 avril 2021

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Vu le jugement à caractère réputé contradictoire rendu le 31 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Roubaix qui, saisi par l’OPHLM LILLE METROPOLE HABITAT (ci-après désigné LMH) à l’encontre de Y-A X d’une demande de constat d’acquisition de la A résolutoire insérée au contrat de bail signé par les parties par acte sous seing privé en date du 1^er mars 1999 et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé […] à Roubaix, pour défaut de paiement et de justificatif d’assurance du logement contre les risques locatifs, d’expulsion de M. Y-Z X et de libération des lieux de tout occupant de son chef et de ses meubles, de condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 574,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 152 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la A résolutoire figurant au bail conclu le 1^er mars 1999 entre LMH et M. Y-Z X concernant l’appartement à usage d’habitation situé […] à Roubaix sont réunies à la date du 6 mars 2019,

— ordonné en conséquence à M. Y-Z X de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. Y-Z X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LMH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. Y-Z X à verser à LMH la somme de 1 574,45 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2019 incluant un dernier paiement en date du 8 février 2019 au titres des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2019 sur la somme de 221,58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

— condamné M. Y-Z X à verser à LMH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (montant révisable selon les modalités contractuelles) à compter du 6 mars 2019 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— condamné M. Y-Z X à verser à LMH une somme de 150 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile,

— condamné M. Y-Z X aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, et de la mise en demeure de justifier de l’occupation du logement,

— ordonné l’exécution provisoire ;

Vu la déclaration d’appel de M. X en date du 30 juillet 2020 ;

Vu la constitution de LMH en date du 21 août 2020 ;

Vu les conclusions de M. X en date du 4 décembre 2020 demandant à la cour de :

— faire droit à l’ensemble des demandes de M. X ,

— infirmer le jugement du 31 décembre 2019 rendu par le tribunal d’instance de Roubaix en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la A résolutoire figurant au bail conclu le 1^er mars 1999 entre LMH et M. Y-Z X concernant l’appartement à usage d’habitation situé au […] sont réunies à la date du 6 mars 2019, ordonné à M. Y-Z X de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, dit qu’à défaut pour M. Y-Z X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LMH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, condamné M. Y-Z X à verser à LMH la somme de 1 574,45 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2019, incluant un dernier paiement en date du 8 février 2019) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2019 sur la somme de 221,58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, condamné M. Y-Z X à verser à LMH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (montant révisable selon les modalités contractuelles), à compter du 6 mars 2019 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, condamné M. Y-Z X à verser à LMH une somme de 150 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. Y-Z X aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, et de la mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, ordonné l’exécution provisoire et débouté LMH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— prendre acte de la résiliation du bail et remise des clés au bailleur au 13 juin 2019,

— dire que tout au plus le montant de la dette locative ne saurait excéder 760,76 euros,

— condamner LMH à verser à M. Y-Z X la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre,

A titre subsidiaire,

— octroyer à M. Y-Z X un délai de paiement de 16 mois pour régler sa dette locative par mensualités de 50 euros, la dernière mensualité étant constituée du solde,

— condamner LMH aux entiers dépens ;

Vu les conclusions de LMH en date du 13 novembre 2020 demandant à la cour de :

— débouter M. Y-Z X de son appel et confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

En conséquence :

— confirmer le constat de l’acquisition de la A résolutoire figurant au bail à la date du 5 avril 2019,

— confirmer la condamnation du M. Y-Z X au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation jusqu’au jour de la restitution des lieux,

— condamner M. Y-Z X en conséquence au paiement de l’arriéré locatif arrêté à la date du 9 septembre 2019, date de restitution des lieux, à la somme de 1992,52 euros,

au besoin en réformant partiellement le jugement,

— condamner M. Y-Z X au paiement d’une somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens.

RAPPEL DES ÉLÉMENTS DE FAIT ET DE PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1° mars 1999,l’OPHLM LILLE METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. Y-Z X un immeuble à usage d’habitation situé […] à Roubaix, moyennant un loyer mensuel de 1352,97 francs soit 205 euros et 457,50 francs soit 9 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 5 février 2019 LMH a fait délivrer à M. X un commandement de payer et de justifier d’une assurance pour le logement.

Par acte d’huissier en date du 31 juillet 2019 LMH a fait assigner M. X devant le tribunal d’instance de Roubaix.

C’est dans ce contexte qu’a été rendue la décision déférée à la cour.

MOTIFS

Monsieur X, locataire, n’était pas comparant en première instance. Sans en tirer de conséquences dans le dispositif de ses conclusions en termes de régularité de l’assignation et du jugement, il indique que le bailleur l’aurait assigné à une adresse qu’il savait ne pas être la sienne. Il fait valoir à ce titre qu’il était hébergé chez son frère au […] à Tourcoing depuis le 26 février 2019 et qu’il avait « donné son préavis » le 13 mai 2019 et remis les clés du logement le 13 juin suivant.

Toutefois, la lettre de préavis, postée le 10 mai 2019 sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception et reçue le 13 mai suivant par le bailleur, si elle fait état de l’intention de Monsieur X de quitter son logement sous un délai d’un mois correspondant au délai de préavis relatifs aux « zones tendues », ne donne aucune indication au bailleur quant à la nécessité de lui adresser des

courriers ultérieurs à l’adresse de son frère, peu important que celui-ci ait établi un écrit, qui n’a pas valeur d’attestation au regard de ses conditions de forme, indiquant que son frère était hébergé à son domicile depuis le 26 février 2019. Par ailleurs, si un avis d’échéance en date du 23 décembre 2019 lui a effectivement été adressé chez son frère, l’assignation devant le premier juge a été délivrée le 31 juillet 2019 et aucun élément produit n’établit que, à cette date, le bailleur avait connaissance d’une adresse de son locataire autre que celle correspondant aux biens donnés à bail.

L’appelant conteste la décision de résiliation du bail et d’expulsion en faisant valoir que, en conséquence du congé délivré par lui, le bail avait pris fin le 13 juin 2019. Toutefois, le commandement délivré à l’adresse du bien donné à bail le 5 février 2019 visant la A résolutoire non seulement au titre du défaut de paiement mais également au titre de la justification de l’assurance incombant au locataire et le délai de deux mois dont disposait Monsieur X pour payer les causes du commandement et justifier de la souscription d’une assurance expirait le 6 avril 2019 soit antérieurement à la délivrance du congé. Il ne conteste pas le montant des sommes réclamées dans le commandement et n’établit pas ni même n’allègue avoir procédé au paiement dans le délai de deux mois dont il disposait pas plus que d’avoir justifié dans ce même délai de la souscription de l’assurance qui lui incombait. Il en résulte ainsi que la contestation de la résiliation du bail par effet de la A résolutoire n’est pas fondée.

Le premier juge a fait droit à la demande de condamnation à paiement de l’arriéré locatif et condamné Monsieur X au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 12 novembre 2019 soit une somme de 1574,45 '. L’appelant soutient avoir restitué les clés du logement le 13 juin 2019. Toutefois, les pièces produites par lui 'pièces 3 et 3-1, la première étant la photocopie de deux « post-it » sur lesquels il est indiqué que les clés devraient être déposées le 13 juin à 14h30 et qu’un courrier indiquant que l’intéressé ne voulait pas faire d’état des lieux et abandonnait les biens meubles laisser à l’intérieur du logement devrait être établi et la seconde étant un écrit en date du 27 août 2019 du locataire donnant « procuration au bailleur » pour « vider » son ancien logement’n'établissent pas une telle restitution alors que le bailleur indique avoir repris possession des clés au 9 septembre 2019. La société bailleresse produit devant la cour le décompte locatif faisant apparaître au 31 décembre 2019 un solde débiteur de 1992,52 ' tenant compte du loyer dû jusqu’à la date de remise des clés. La société bailleresse n’a pas répliqué aux observations de Monsieur X relevant le montant des frais de poursuite et de procédure inscrits au débit de son compte du 31 mars 2019 au 31 octobre 2020 pour une somme totale de 609,17 '. Le montant de ces frais qui en principe et sauf justification particulière qu’il appartient au bailleur de produire, relèvent de la charge des dépens sera exclu du solde débiteur du compte locatif et Monsieur X sera condamné à payer à la société bailleresse la somme de 1383,35 '. Le jugement sera réformé de ce chef.

L’appelant demande, au visa de l’article six de la loi du 6 juillet 1989 faisant obligation au bailleur de délivrer un logement décent, la condamnation de la société bailleresse à lui payer 1800 ' à titre de dommages-intérêts en faisant valoir pour l’essentiel que Lille Métropole Habitat n’aurait pas respecté cette obligation dès lors que des squatters sont parvenus à entrer dans son logement et à lui voler des effets personnels. Toutefois, l’appelant n’explique pas en quoi l’introduction de squatters dans son appartement relèverait d’un manquement imputable au bailleur dans les circonstances de l’espèce et ce d’autant moins qu’il résulte des indications données par lui dans le cadre de son dépôt de plainte en date des 7 et 9 mai 2019 que le « squatter » auquel sont imputés les dégradations serait le fils de son ex compagne. La cour observe incidemment que la lettre de congé envoyée au bailleur et postérieure d’à peine quelques jours à ces événements ne fait en aucun cas mention du dépôt de plainte et des faits qui y sont énoncés. La demande de dommages-intérêts est ainsi manifestement dépourvue de tout fondement. Elle sera rejetée.

Monsieur X sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse a indiqué dans ses conclusions ne pas s’opposer à cette demande compte tenu « de sa politique sociale ». Monsieur X explique sans être contesté

n’avoir pour tout revenu que l’allocation aux adultes handicapés pour 902,70 ' par mois. Il indique être hébergé chez son frère et également participer aux charges courantes mais à ce dernier titre il ne l’établit pas. Des délais de paiement lui seront accordés, compte tenu de l’accord du bailleur, dans les conditions décrites au dispositif du présent arrêt et ceci par application de l’article 1343'5 du Code civil seul applicable dès lors que le bail est résilié.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait droit à la demande présentée par la société bailleresse au titre des frais irrépétibles. Les dépens de la procédure suivie devant la cour seront mis à la charge de l’appelant sans qu’il y ait lieu à recouvrement direct dès lors que celui-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf quant au montant de la condamnation prononcée à l’égard de Monsieur Y-Z X au titre de l’arriéré locatif et, statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Monsieur Y-Z X à payer à l’office public de HLM Lille Métropole habitat la somme de 1383,55 ' en paiement de l’arriéré locatif,

Octroi à Monsieur Y-Z X un délai de paiement de 16 mois pour régler le montant de l’arriéré locatif par mensualités de 70 ', la dernière mensualité étant constituée du solde,

Dit que, à défaut de paiement d’une seule des mensualités ainsi définies, l’intégralité de la créance deviendra exigible et Lille Métropole habitat pourra en obtenir le paiement notamment par la mise en 'uvre des procédures d’exécution,

Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par Monsieur Y-Z X,

Condamne Monsieur Y-Z X aux dépens de la procédure suivie devant la cour.

Le Greffier Le Président

[…]