COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 06 juillet 2021

N° RG 18/02209 – N° Portalis DBVU-V-B7C-FC4D

— DA- Arrêt n°

E Z, F A / G Y divorcée X

Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET, décision attaquée en date du 17 Septembre 2018, enregistrée sous le n° 15/00904

Arrêt rendu le MARDI SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT ET UN

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Bruno MARCELIN, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. E Z

et M^me F A

[…]

[…]

Représentés par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND, et ayant pour avocat Maître Gilles-Jean PORTEJOIE de la SCP PORTEJOIE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M^me G Y divorcée X

[…]

[…]

Représentée par Maître Emmanuel TOURRET, avocat au barreau de CUSSET-VICHY

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 07 juin 2021

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 06 juillet 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, pour le président empêché, et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 17 février 2014, M^me G Y divorcée X a acquis de M. E Z et M^me F A, à Bellerive-sur-Allier un bien immobilier d’une surface totale de 21a 81ca, composé d’une maison d’habitation comprenant : entrée, salle à manger-séjour, cuisine équipée, salle de bains, WC, trois chambres dont une avec salle d’eau, une mezzanine avec placard, une terrasse, un garage indépendant et un terrain, moyennant le prix de 240 000 EUR incluant le mobilier pour 8 430 EUR.

M^me Y a procédé au remplacement du carrelage de la pièce principale par un parquet lors de son installation. Postérieurement au remplacement de ce revêtement de sol, elle a observé des traces d’humidité sur le parquet, qui ont fait l’objet d’un procès-verbal de constat par huissier le 30 juin 2014.

À la demande de M^me Y, afin de déterminer la nature des désordres, le juge des référés a ordonné le 24 septembre 2014 une expertise, dont il a confié la mission à M. H B qui a fait son rapport le 14 mars 2015.

Le 15 juillet 2015 M^me Y a assigné M. Z et M^me A au fond devant le tribunal de grande instance de Cusset.

M^me Y demandait essentiellement au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil : la résolution de la vente du 17 février 2014 et la condamnation des vendeurs à lui rembourser le prix de 240 000 EUR plus les frais et intérêts ; la somme de 81 681,73EUR à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1645 du code civil ; la somme de 5 000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et de constat. Subsidiairement M^me Y sollicitait solidairement contre M. Z et M^me A la somme de 143 144,55 EUR à titre de dommages et intérêts en application des articles 1641 et 1645 du code civil et 5 000 EUR sur le fondement de l’article 700.

Par jugement du 17 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Cusset a statué comme suit :

« Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT que l’action de M^me G Y divorcée X est recevable,

DÉBOUTE M^me G Y divorcée X de sa demande en résolution de la vente du bien sis à BELLERIVE-SUR-ALLIER, […] en date du 17 février 2014,

Dit que M^me G Y est fondée en ses demandes en garantie des vices cachés et en conséquence,

CONDAMNE solidairement M. E Z et M^me F A à payer à M^me G Y les sommes de :

— quarante neuf mille trois cent soixante quatre euros (49 364,00 ' TTC) pour la toiture, portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent,

— onze mille deux cent trente huit euros (11 238 ') TTC pour les sols, portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent.

— six mille huit cent quatre-vingt quatorze euros et vingt-cinq centimes (6894,25 ') TTC portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent, pour la réfection du carrelage vicié,

CONDAMNE solidairement M. E Z et M^me F A à payer à M^me G Y la somme de deux mille quatre cent cinquante euros (2450 ') portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent au titre du préjudice de jouissance,

DÉBOUTE M. E Z et M^me F A, d’une part, et M^me G Y, d’autre part, de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement M. E Z et M^me F A à payer à M^me G Y la somme de deux mille euros (2000 ') au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. E Z et M^me F A aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement. »

Dans les motifs de sa décision le tribunal a déclaré non prescrites les demandes de M^me Y « dès lors que l’action initiale a été engagée bien avant le délai de prescription de 2 ans ».

Concernant les désordres le tribunal a jugé :

« En l’espèce, des écoulements d’eau après des épisodes pluvieux surviennent dans le séjour et la mezzanine. Un égouttement a ainsi été constaté lors d’une réunion par l’expert judiciaire. Le rapport d’expertise confirme que les désordres trouvent leur origine dans des manquements aux règles de l’art au niveau de la toiture, qui faisait l’objet d’un permis de construire de 2008, et dont les travaux ont été réalisés par les consorts Z A lors de l’extension en 2009. Il existe un défaut de pente, ne se révélant que de 21 % alors qu elle aurait dû être d’au moins 27 %, causant les infiltrations. L’expert judiciaire établit que les manquements sont de nature à entraîner des désordres importants aux structures de la maison. Ces vices peuvent dès lors affecter la solidité de l’ouvrage, et le rendent en tout cas impropre à sa destination, la couverture ne permettant pas d’assurer l’étanchéité de l’immeuble.

« M. Z et M^me A, en leur qualité de constructeurs ne pouvaient ignorer ce vice. Il y a lieu d évaluer la réparation des désordres à la somme de 49 364,00 ', ainsi que l’expert l’a retenu sur

la base des devis des sociétés ST RÉMY RENOVATION et MPB. Les travaux concernent l’ensemble de la toiture, compte-tenu de l’étude que la société ST RÉMY RENOVATION a pu réaliser, qui confirme la nécessité d’une reprise totale. M^me Y n’avance aucun élément objectif à même de voir cette estimation revue à la hausse. Il convient dès lors de fixer le coût des travaux de reprises à la somme de 44 577 ' TTC pour la toiture, et 6 642,98 ' TTC pour la maçonnerie, auxquels il sera soustrait 6 355,80 ' correspondant à la minoration du coût par réutilisation des matériaux existants, pour le châssis, les tuiles, et 3 portes coulissantes + VR. Les travaux supplémentaires sont évalués à 4 500,00 '. Le coût total des travaux liés à la couverture s’établit à une somme de 49 364,00 ' TTC.

« Concernant la réfection des sols, leur dégradation est la conséquence directe des désordres de toiture, et doivent dès lors être inclus à ce titre, il convient donc de condamner M. Z et M^me A à payer la somme de 10 216,35 ' HT, soit 11 238 ' TTC. »

Le premier juge a également retenu des désordres concernant l’électricité et les carrelages de la salle de bains, et alloué de ce chef à M^me Y une réparation ainsi motivée :

« Ainsi, les consorts Z A ne peuvent mettre en avant la clause d’exclusion de garantie des vices cachés pour ces désordres, et seront tenus responsables de ces vices cachés à hauteur de 4987,50 ' HT pour la fourniture et la pose de carrelage et faïence, et 1280,00 ' HT pour la fourniture et la pose receveur de douche + parois douche, soit un total de 6894,25 ' TTC. »

Un préjudice de jouissance a par ailleurs été retenu, les autres réclamations de fond étant rejetées.

***

M. E Z et M^me F A ont fait appel de ce jugement le 7 novembre 2018, précisant :

« Objet/Portée de l’appel : L’appel tend à obtenir la nullité ou à tout le moins la réformation de la décision susvisée en ce qu’elle a : – déclaré recevable l’action de M^me Y et dit qu’elle est fondée en ses demandes de garantie des vices cachés, – débouté les consorts Z-A de leur demande d’irrecevabilité et de prescription, – condamné solidairement M. Z et M^me A au titre de la toiture (49 364 ') outre intérêts au taux légal, pour les sols (11 238 ') outre intérêts au taux légal, pour la réfection du carrelage vicié (6 894,25 ') outre intérêts au taux légal, au titre du préjudice de jouissance (2 450 ') outre intérêts au taux légal, au titre de l’article 700 du CPC (2 000 ') et aux dépens incluant les frais d’expertise, – rejeté la demande des consorts Z-A au titre de l’article 700 du CPC et des dépens et plus généralement toutes dispositions faisant grief aux appelants ».

Dans leurs conclusions récapitulatives nº 2 du 16 mars 2020, les appelants demandent à la cour de :

« Vu l’acte notarié du 17 février 2014,

Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil,

Il est demandé à la Cour d’Appel de RIOM de :

Réformer le jugement rendu le 17 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Cusset :

Statuant à nouveau :

Sur la résolution de la vente,

Vu l’article 4 du Code de Procédure Civile,

Constater que les dernières prétentions de première instance de Madame Y

diffèrent de celles fixées par son acte introductif d’instance.

En conséquence,

Dire et juger irrecevable la demande de résolution de la vente du bien immobilier sis […], […].

Vu l’article 1648 du Code Civil,

Constater l’expiration du délai de 2 ans tel que visé à l’article 1648 du Code Civil pour solliciter la résolution de la vente du bien immobilier sis […], […].

En conséquence,

Dire et juger irrecevable comme prescrite la demande de résolution de la vente du bien immobilier sis […], […].

À défaut, débouter Madame Y de sa demande de résolution de la vente du bien immobilier sis […], […].

Sur les demandes indemnitaires sollicitées par Madame Y,

Dès lors que les désordres constatés par l’expert judiciaire ne sont pas de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage et n’affectent pas la solidité de l’ouvrage,

Dès lors que Madame Y n’est pas en mesure de démontrer qu’elle n’aurait pas acquise le bien immobilier litigieux, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, si elle avait connu les désordres allégués,

Dès lors que Madame Y divorcée X ne peut se prévaloir de l’existence de vices cachés en vertu de la clause visée à l’acte de vente du 17 février 2014,

Dès lors que Monsieur Z et Mademoiselle A ne sont pas des professionnels de l’immobilier,

Dès lors que les désordres relatifs à l’installation électrique à l’extérieur de la maison étaient apparents,

Dès lors que la réfection des sols n’a pas été visée par l’expert judiciaire,

Dès lors que Madame Y ne justifie d’aucun préjudice de jouissance,

Débouter Madame Y divorcée X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire,

Dire et juger que les travaux de couverture à la charge des époux Z ne pourront excéder la somme de 28 618, 27 'uros, correspondant au devis ABR 03.

En tout état de cause,

Débouter Madame Y divorcée X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Madame Y divorcée X à payer et porter à chacun des concluants la somme de 5 000 'uros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

En défense, dans des écritures du 6 mars 2020 M^me G Y divorcée X demande pour sa part à la cour de :

« Réformant,

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Déclarer recevable et bien fondée Madame G Y en ses demandes

En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur E Z et Madame F A à porter et payer à Madame G Y la somme de 202 676,55 ' à titre de dommages et intérêts en application des articles 1641 et 1645 du Code Civil,

Condamner solidairement Monsieur E Z et Madame F A à porter et payer à Madame G Y la somme de 5 000,00 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et de constats. »

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

L’affaire était initialement audiencée au lundi 6 avril 2020, mais en raison de la crise sanitaire et du refus de la procédure sans audience par le conseil des appelants, elle a été renvoyée au lundi 7 juin 2021.

Une ordonnance du 8 avril 2021 a clôturé la procédure.

MOTIFS :

Dans le dernier état de ses écritures, M^me Y I sa demande de résolution de la vente du 17 février 2014, et réclame seulement, toujours sur le même fondement des vices cachés, une réparation en argent (action estimatoire) pour au total « 202 676,55 ' à titre de dommages et intérêts en application des articles 1641 et 1645 du Code Civil ».

Il n’y a donc pas lieu de répondre à l’argumentation des consorts Z et A concernant la résolution de la vente.

1. Sur le vice caché, fondement juridique de la demande indemnitaire de M^me Y

M^me Y fonde sa demande indemnitaire sur la garantie légale des vices cachés (articles 1641 et suivants du code civil), à laquelle M. Z et M^me A s’opposent, en plaidant que de

tels vices n’existent pas.

Au soutien de leur contestation, les consorts Z et A disent qu’ils avaient acquis cette maison d’habitation en octobre 2007, il s’agissait d’une construction « des années 60 ». Le 7 février 2008, ils avaient déposé en mairie une demande de permis de construire concernant une extension de 30,6 m2. Ce permis leur fut accordé le 19 mai 2008. Les travaux d’extension furent réalisés par M. Z et M^me A, ce que M^me Y savait pertinemment lors de l’achat de ce bien. Les travaux se sont achevés en février 2009, ils ont fait l’objet d’un certificat de conformité. L’extension réalisée en 2009 n’est pas de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage, et elle ne le rend pas impropre à sa destination (conclusions p. 8 et 9).

M. B confirme dans son rapport, page 4, que les travaux d’extension ont été réalisés sans recours à une entreprise : « Il est également consigné à l’acte que les vendeurs ont déclaré lors de la vente qu’ils n’ont pas eu recours à des entreprises identifiées pour la réalisation des travaux entrepris depuis dix ans. »

Il convient de rappeler ici que les demandes de M^me Y sont fondées sur les vices cachés et non sur la garantie décennale.

Or, nonobstant les protestations des appelants, il ressort de l’expertise judiciaire, dont les termes et conclusions ne sont pas utilement contestés, que des vices sérieux affectaient la maison lorsque M^me Y l’a achetée.

Dans son rapport l’expert met en effet en évidence un défaut majeur qu’aucune pièce du dossier n’est de nature à réfuter : lors de l'« extension » de leur maison en 2009, les consorts Z et A ont prolongé la toiture pour agrandir l’habitation. Or, ce faisant, ils n’ont pas suivi, comme ils auraient dû le faire, la pente existante de la toiture, mais ils ont surélevé celle-ci en créant une rupture de pente et donc un angle que l’on voit très bien sur les photographie et plan du rapport B (p. 5 et 6). Cette rupture de pente a eu pour effet que les tuiles à cet endroit ne se joignent pas correctement et laissent donc s’infiltrer l’eau dans le bâtiment lorsqu’il pleut. En outre, la pose des tuiles comporte elle-même de très nombreux défauts (p. 6).

L’expert s’en est rendu compte lui-même sur place, et note dans son rapport : « Le constat d’Huissier montre des traces d’écoulements sur le bois des pannes. Lors de la réunion d’expertise nous n’avons pu constater l’effectivité de ces fuites, mais suite à un appel téléphonique de M^me Y nous nous sommes rendus sur les lieux le 18/12/2014 à 17 h 30 où nous avons constaté un égouttage significatif au niveau de la panne située à l’aplomb du départ de l’escalier de la mezzanine ». On voit très bien cet égouttage sur la photographie illustrant ses propos. En d’autres termes, lorsqu’il pleut, l’eau de pluie s’infiltre à travers le toit, qui n’est pas étanche, et goutte dans l’habitation (rapport p. 4).

De manière plus technique, l’expert précise :

« Il s’avère que la couverture comporte une franche rupture de pente au droit de la fenêtre du séjour, qui n’était pas prévue sur les pièces graphiques du projet objet du permis de construire validé en 2008. Au lieu de réaliser une pente continue depuis le faîtage, comme prévu au permis de construire, la pente a été affaiblie dans la partie inférieure et se révèle n’être que de 20 à 21% environ alors que la pente initiale était de 33 %. » (p. 4).

« La pente de couverture ainsi réalisée n’est pas conforme aux dispositions du cahier des charges du fabricant de la tuile mise en 'uvre : modèle ROMANEE du fabricant TERREAL, lequel prescrit une pente minimale de 27 % (zone 2 normale, avec sous-toiture, rampant = 9,50). Il apparaît d’autre part que la pose des tuiles est très imparfaite sur le versant : rangs mal alignés, défauts d’emboîtement, planéité générale non-conforme, sous toiture non ventilée et posée sur les liteaux !!' » (p. 6).

M. B conclut :

« La réalisation défectueuse de la couverture du versant prolongé en 2009 par les consorts Z est la cause des infiltrations qui se produisent dans le séjour et au-dessus de la mezzanine et sont de nature à entraîner des désordres importants aux structures et aux embellissements de la maison.

« Il s’agit de vices cachés pour un profane de la construction et M^me Y ne pouvait imaginer l’importance de tels défauts de construction.

« Dans la mesure où la pente de toiture est trop faible pour mettre en 'uvre les tuiles, il est nécessaire d’en reprendre entièrement la forme depuis le faîtage et de recaler sur les pannes de charpente afin de parvenir à réaliser une pente égale au minimum à 27 %.

« À ce titre la panne en lamellé-collé qui a été très fortement affaiblie pour permettre le passage au débouché de l’escalier sur la mezzanine devra être renforcée, car l’appui intermédiaire qui a été créé sur le plancher de la mezzanine est de nature à entraîner des déformations des ouvrages inférieurs (fissures déjà visibles dans la salle de bain). » (p. 7).

Il ajoute :

« Il est constaté parallèlement, que la déclaration de conformité des ouvrages, déposée en mairie de […] par M. Z en 2013, n’est pas sincère.

En effet on remarque que :

— l’extension réalisée est plus importante que prévue : la partie salle de bains, situé à l’arrière ne figure pas sur le projet, ni l’extension réalisée au Sud !

— les modifications d’ouvertures ne correspondent pas aux dessins du projet. » (p. 8).

Il est ainsi suffisamment démontré que la toiture de l’immeuble était affectée avant la vente d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, dont M^me Y ne pouvait se rendre compte. Même visible, le faible écart de pente de la toiture ne pouvait en effet être soupçonné par M^me Y, totalement profane en matière de construction, comme vice et cause potentielle de désordres.

2. Sur la clause de non garantie

Les consorts Z et A opposent à M^me Y une clause de non garantie contenue dans l’acte de vente page 9 comme suit :

L’acquéreur ['] prendra le bien vendu en l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil pour celles de ces garanties susceptibles d’être encore mises en jeu, pour raison : soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés [']

Il convient d’abord de rappeler que l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du code civil (3^e Civ., 17 juin 2009, nº 08-15.503, publié au Bull. 2009, III, nº 143). En l’espèce, puisque la demande de l’acquéreur est fondée uniquement, et à bon droit, sur la garantie des vices cachés, il n’est pas question d’alléguer ici l’application des articles 1792 et suivants du code civil. Cependant, au regard de la clause de non garantie ci-dessus reproduite, il est tout à fait permis de penser que les désordres observés par l’expert relèvent incontestablement de la garantie décennale du constructeur. En effet, le défaut d’étanchéité à l’eau d’une bâtiment d’habitation est un désordre qui sans conteste rend l’ouvrage

impropre à sa destination au sens de l’article 1792.

La référence à l’article 1792 du code civil dans la clause de non garantie contractuelle empêche donc celle-ci de jouer, eu égard aux circonstances de la cause.

En toute hypothèse, les vendeurs étant constructeurs de la partie de l’habitation litigieuse où se situe le vice caché, ils ne peuvent bénéficier de l’exclusion de garantie à ce titre. En d’autres termes, cette clause ne peut les protéger du désordre qu’ils ont eux-mêmes causé.

Dans ces conditions l’exclusion contractuelle de garantie des vices cachés ne saurait d’aucune manière jouer en faveur des consorts Z et A.

3. Sur les travaux qui auraient été réalisés par M^me Y

Dans leurs écritures page 10 les consorts Z et A soutiennent : « Madame Y a également effectué de gros travaux lors de la prise de possession des lieux : aménagement de la mezzanine, création de 2 chambres avec cloisons, changement d’escalier, de balustres’ Ces travaux ont pu être à l’origine des désordres aujourd’hui allégués par l’intimée. »

Cette argumentation ne saurait prospérer. En effet, non seulement elle n’est fondée sur aucune pièce, mais encore l’expert lui-même relève que « L’acte de vente précise pourtant clairement dans la consistance des lieux l’existence d’une ''mezzanine avec placards'' » (rapport p. 8).

4. Sur la réparation du dommage relatif à la toiture

La toiture, évidemment, doit être reprise, l’expert là-dessus est formel : « Dans la mesure où la pente de toiture est trop faible pour mettre en oeuvre les tuiles, il est nécessaire d’en reprendre entièrement la forme depuis le faîtage et de recaler sur les pannes de charpente afin de parvenir à réaliser une pente égale au minimum à 27 % » (rapport p. 7).

M. B chiffre le coût des travaux de reprise de la toiture, tout compris et en tenant compte de la possibilité de remploi des matériaux existants, à la somme de 49'364 EUR TTC (rapport p. 14).

Cependant, l’hypothèse du remploi des matériaux existants n’est pas pertinente. En effet, l’on ne sait pas ce qu’il est advenu de ces matériaux depuis la date de l’expertise (14 mars 2015) qui remonte maintenant à plus de six ans, ni si leur remploi dans ces conditions serait techniquement réalisable de manière satisfaisante. La solution préconisée par l’expert judiciaire reviendrait en réalité à priver M^me Y d’une partie de la réparation, dont il est constant qu’elle doit être totale.

En conséquence, il y a lieu de réintégrer dans le préjudice de M^me Y le montant de la moins-value proposée par l’expert, soit 6355 EUR, ce qui établit le montant de la réparation intégrale à : 49'364 + 6355 = 55'719 EUR TTC, comme demandé de ce chef.

Le jugement sera infirmé.

5. Sur les autres dommages allégués par M^me Y

M^me Y sollicite d’autres réparations qui n’ont pas été retenues par l’expert : la reprise de l’installation électrique extérieure, la réfection de la salle de bains et des sols, la non-conformité administrative, la reprise des fondations de l’extension.

C’est en additionnant toutes ces demandes de M^me Y J à la somme totale de 202'676,55 EUR. a. Concernant la salle de bains

L’expert note dans son rapport page 7 : « la panne en lamellé-collé qui a été très fortement affaiblie pour permettre le passage au débouché de l’escalier sur la mezzanine devra être renforcée, car l’appui intermédiaire qui a été créé sur le plancher de la mezzanine est de nature a entraîner des déformations des ouvrages inférieurs (fissures déjà visibles dans la salle de bain) ».

Il ajoute : « M^me Y constate l’existence de fissures ou microfissures affectant d’une part la faïence de la salle de bains, située sous la mezzanine en partie centrale de l’immeuble originel et d’autre part des microfissures apparentes sur l’enduit extérieur des façade, ce essentiellement côté rue au niveau du raccord avec l’extension. Les microfissures constatées dans la salle de bains proviennent de contraintes différentielles résultant d’une pose des carreaux de faïence sur des supports hétérogènes (emplacement d’une porte rebouchée dans la cloison) et de mouvements de mise en place résultant de l’adjonction des parties en extension. Ces tassements étant achevés, il est peu probable que ces microfissures s’aggravent. À notre avis ces défauts existaient lors de la vente. Ils ont pu ne être remarqués par l’acquéreur. » (p. 10).

Les fissures et microfissures sur les faïences de la salle de bains étaient peut-être visibles lors de la vente, bien que cela ne puisse être affirmé, mais quoi qu’il en soit M^me Y n’était certainement pas en mesure de comprendre à ce moment-là que ces désordres minimes étaient évolutifs et résultaient d’un défaut majeur affectant la charpente de la maison. M^me Y justifie ici de l’aggravation des désordres depuis l’expertise du 14 mars 2015, comme cela a été constaté par l’huissier Maître C le 7 novembre 2018.

Le premier juge a alloué à M^me Y la somme de 6894,25 EUR TTC, sur la foi d’un devis de l’entreprise Vardanian daté du 8 décembre 2017, dans lequel il a retenu la fourniture et la pose du carrelage et d’un receveur de douche. Cette évaluation apparaît tout à fait conforme aux dommages décrits par l’expert en 2015 et l’huissier en 2018.

En conséquence, la somme de 6894,25 EUR TTC allouée par le premier juge doit être confirmée.

b. Concernant les sols

La dégradation des sols à l’intérieur de l’habitation, consécutive aux écoulements qui se sont produits à partir du toit, a été constatée par l’expert (cf. rapport et photographie p.5). Ce dommage résulte sans conteste des défauts observés sur la charpente de la toiture. La réfection est justifiée pour la somme de 11'238 EUR TTC (soit 10 216,35 EUR hors taxes), allouée à bon droit par le tribunal de grande instance sur la base du devis de l’entreprise Vardanian où le premier juge n’a pertinemment retenu que les travaux nécessaires à la reprise du parquet.

c. Concernant l’installation électrique

L’expert note dans son rapport page 12 : « Ces ouvrages inachevés et pour le moins de réalisation précaire étaient apparents lors de la vente, tels que nous avons pu les voir lors de la réunion d’expertise. »

Il n’y a donc pas lieu à réparation puisque M^me Y ne pouvait ignorer lors de l’achat, en raison du caractère apparent des désordres, la réalité de ceux-ci.

d. Concernant la reprise des fondations de l’extension

Le tribunal n’a pas statué sur cette question. Il n’est pas allégué qu’il s’agirait d’une demande nouvelle devant la cour. Les consorts Z analysent cette demande comme relevant d’une « aggravation des désordres » (conclusions p. 11). Il y a donc lieu de statuer.

L’expert note dans son rapport page 9 :

« M^me Y reproche aux vendeurs la présence d’un creux important dans le carrelage de la terrasse, à proximité des portes fenêtres, lequel retient l’eau et les salissures. Elle doute également de la solidité de cette terrasse et constate l’existence de carreaux « sonnant le creux ».

« Nous avons constaté l’existence du défaut de planéité allégué, qui provient d’une réalisation imparfaite du dallage. Ce défaut existait lors de la vente et pouvait être remarqué lors des visites préalables.

Si certains carreaux sonnent effectivement « le creux » du fait d’un collage très probablement insuffisant, il n’est constaté qu’une fissure d’un carreau à l’angle de l’extension. Ce carreau entaillé a été fragilisé par la coupe.

Il n’y a pas lieu, à notre avis de mettre en doute, sur la base de ces seuls défauts mineurs, la solidité de la dalle terrasse qui est coulée directement sur terre-plein. »

M^me Y verse au dossier une attestation de M. K D, datée du 6 octobre 2018, qui en deux lignes et demi soutient que les fondations des dallage ne font que 40 cm de profondeur. Cet entrepreneur propose par ailleurs de refaire la totalité des fondations et des dallages pour 56'982 EUR dans un devis du 21 octobre 2018'

Les constatations effectuées par l’huissier Maître C le 7 novembre 2018 en présence de M. D, ne sont pas mieux à même d’opposer une objection sérieuse aux conclusions de l’expert. On observera à ce propos que nonobstant les préventions de l’intimée, M. B a constaté seulement une fissure sur un carreau, alors que l’extension a été réalisée en 2009, c’est-à-dire il y a plus de dix ans.

M^me Y produit par ailleurs un contrat d’architecte, qui ne prévoit rien moins que la démolition et la reconstruction complète de l’extension pour un « budget prévisionnel de 250'000 à 300'000 EUR ».

À défaut pour M^me Y de produire des arguments plus probants, et surtout crédibles, il n’y a pas lieu de faire reprendre les fondations dont la solidité n’est pas mise en doute par l’expert judiciaire.

e. Sur la « non-conformité administrative »

Aucun préjudice n’est démontré, permettant de justifier l’octroi de la somme de 10'000 EUR sollicitée à ce titre. La cour adopte les motifs du premier juge.

6. Sur les dommages et intérêts

M^me Y allègue ici dans ses écritures un « très grave préjudice de jouissance » et explique notamment avoir dû se reloger durant un certain temps avant de revenir dans la maison ' qu’elle considère néanmoins comme « inhabitable » ' en raison du coût trop important de cette solution (conclusions p. 15 et 16).

L’impossibilité totale d’habiter la maison, nonobstant les vices qui l’affectent, n’est pas démontrée.

Il est par contre tout à fait établi et évident à la lecture de l’entier dossier, que M^me Y a subi un préjudice de jouissance non négligeable qu’il convient d’estimer à 3 000 EUR.

7. Sur l’article 700 du code de procédure civile

La demande à ce titre des consorts Z et A sera rejetée sur le fondement de l’équité.

M^me Y recevra de ce chef la somme de 3500 EUR.

8. Sur les dépens

Il seront supportés par les consorts Z et A.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement, sauf en ce que le tribunal a statué sur les frais de réparation de la toiture et le préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Condamne solidairement M. Z et M^me A à payer à M^me Y :

— la somme de 55 719 EUR TTC pour la reprise de la toiture ;

— la somme de 3 000 EUR au titre du préjudice de jouissance ;

Y ajoutant :

Déboute M^me Y de sa demande au titre des fondations ;

Condamne solidairement M. Z et M^me A à payer à M^me Y la somme de 3500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. Z et M^me A à payer à M^me Y aux dépens d’appel.

Le greffier Le conseiller pour le président empêché