République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 19/12/2024

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JOUR FIXE

N° de MINUTE :

N° RG 24/03214 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VUQ5

Jugement (N° 24/01041)

rendu le 27 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SCI Euralille Melezio

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉ

Le syndicat des Copropriétaires Le Melezio

représenté par son syndic Faelens Immobilier

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Christine Dutat, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

DÉBATS à l’audience publique du 07 octobre 2024, après rapport oral de l’affaire par Carole Van Goetsenhoven.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Le 2 juin 2023, la SCI Euralille Melezio a acquis les lots 28, 29 et 30 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Lille, soumis au régime de la copropriété selon l’état descriptif de division et le règlement de copropriété en date du 27 décembre 2012.

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2023, elle a consenti un bail commercial à la SAS Vacherand immobilier [Localité 4], portant sur les trois lots susvisés.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2023, la demande de la SCI Euralille Melezio tendant à l’installation d’une pompe à chaleur dans le jardin à l’arrière de la copropriété a été rejetée.

Sur autorisation donnée le 22 janvier 2024 et par acte délivré le 26 janvier 2024, la société Euralille Melezio a fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires Le Melezio représenté par son syndicat de copropriété la SARL Faelens immobilier (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par jugement du 27 mai 2024, le tribunal judiciaire de Lille a :

rejeté les demandes formées par la société Euralille Melezio ;

condamné la société Euralille Melezio à supporter les dépens de l’instance ;

condamné la société Euralille Melezio à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 4 juillet 2024, la SCI Euralille Melezio a interjeté appel de cette décision.

Sur autorisation donnée 18 juillet 2024 et par acte délivré le 20 août 2024, la société Euralille Melezio a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la cour d’appel de Douai selon la procédure à jour fixe.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 2 octobre 2024, la SCI Euralille Melezio demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille en date du 27 mai 2024 en ses dispositions énonçant :

*rejette les demandes formées par la société Euralille Melezio,

*condamne la société Euralille Melezio à supporter les dépens de l’instance,

*condamne la société Euralille Melezio à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

— dire et juger recevable et bien fondé la société Euralille Melezio en ses moyens et prétentions,

— autoriser la société Euralille Melezio à faire procéder à l’installation d’une pompe à chaleur individuelle de marque Daikin RXYSQ-TY1 avec mise en place de plots anti-vibratiles et caisson acoustique (coffret réducteur de bruit) dans le jardin de la [Adresse 5], conformément à la photographie jointe à l’attestation établie par la société OCR en date du 15 janvier 2024, le tout aux frais de la société Euralille Melezio,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Euralille Melezio une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ainsi qu’une somme de 2 000 euros supplémentaires pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Euralille Melezio et plus largement le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— juger que la société Euralille Melezio sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI Euralille Melezio fait valoir, au visa des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, que les travaux sollicités relèvent de l’article 25 b de la loi de 1965 et respectent la destination de l’immeuble en ce qu’ils visent à mettre en place un système de chauffage dont le local est dépourvu. En réponse à l’argumentaire développé par le syndicat des copropriétaires, elle soutient que l’immeuble a été livré en 2012, soit antérieurement à la réglementation de la métropole lilloise portant obligation de raccordement au réseau de chauffage urbain, laquelle a été établie à compter du 1er juillet 2023. Elle ajoute qu’il existe des dérogations à cette obligation qui sont appréciées par la ville, notamment en cas d’incompatibilité technique, ce qui est le cas en l’espèce compte tenu du sous-dimensionnement de la sous-station de raccordement au réseau urbain. Elle se prévaut à ce titre des échanges intervenus avec la société Dalkia à laquelle sont confiées les opérations de raccordement par la ville de [Localité 4].

Elle ajoute que les travaux sollicités constituent la seule possibilité pour assurer le chauffage et la climatisation du local comme le démontre le rapport établi par M. [B], versé aux débats. Elle soutient que les travaux projetés ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, soulignant la carence probatoire du syndicat des copropriétaires sur ce point. Elle mentionne enfin que le rapport établi par M. [B] écarte le risque de nuisances sonores du fait de l’installation d’une pompe à chaleur et d’un caisson réducteur de bruits. En réponse au syndicat des copropriétaires, elle rappelle que le caractère abusif du refus des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires ne constitue pas un élément devant être démontré pour justifier du bienfondé d’une demande d’autorisation judiciaire à réaliser des travaux sur des parties communes sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 27 mai 2024,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI Euralille Melezio,

— condamner la SCI Euralille Melezio à lui verser une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires prétend que les travaux sollicités ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble en ce que les règles d’urbanisme de la ville de [Localité 4] imposent le raccordement des nouvelles installations de chauffage au réseau urbain depuis le 1er juillet 2023. Il ajoute que ce raccordement est possible en l’espèce, à charge pour la SCI d’en faire la demande auprès de la société Dalkia, ce dont elle ne justifie pas.

Il soutient que l’installation projetée porte atteinte aux droits des copropriétaires en ce que l’installation d’une pompe à chaleur est de nature à augmenter le montant des charges de copropriétés, est inesthétique et engendrerait des nuisances acoustiques au regard de la configuration des lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à obtenir l’autorisation de réaliser des travaux d’installation d’une pompe à chaleur

L’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que ne sont adoptés qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En application de l’article 30 alinéa 1er de la loi susvisée dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider de toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Le même article prévoit in fine que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le local litigieux ne bénéficie pas en l’état de système de chauffage, les travaux sollicités constituant ainsi des travaux d’amélioration au sens des dispositions susvisées.

Ainsi, il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires versés aux débats que, lors de l’assemblée générale tenue le 26 septembre 2023, la majorité des copropriétaires a adopté la résolution visant à modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété à la demande de la SCI Euralille Melezio, pour modifier la répartition des charges de chauffage et de production d’eau chaude compte tenu de l’absence de raccordement du local lui appartenant au chauffage collectif de l’immeuble.

Lors de la même assemblée générale, la demande tendant à l’installation d’une pompe à chaleur a été rejetée faute de présentation d’un dossier complet mentionnant notamment l’implantation précise de l’appareil, la pose d’un coffret réducteur de bruit et les impacts sonores de l’installation. Ce rejet a été renouvelé lors de la demande présentée à l’assemblée générale tenue le 19 décembre 2023.

Dans un premier temps, il y a lieu, pour apprécier le bien-fondé de la demande de la SCI Euralille Melezio, de déterminer si les travaux projetés sont conformes à la destination de l’immeuble.

Sur ce point, l’état descriptif de division du 27 décembre 2012 détermine en sa page 31 que l’ensemble immobilier est principalement à usage d’habitation avec un local professionnel ou commercial en rez-de-chaussée, qui constitue le bien acquis par la SCI Euralille Melezio.

Le même document énonce en page 40 : « chaque appartement ainsi que le local commercial du rez-de-chaussée est raccordé à la sous-station située au sous-sol et relié au réseau de chaleur urbain ».

Si le syndicat des copropriétaires prétend que les travaux litigieux ne seraient pas conformes à la destination de l’immeuble compte tenu de l’obligation de raccordement au réseau de chauffage urbain mise en place par la métropole lilloise depuis le 1er juillet 2023, cette réglementation n’est, d’une part, pas versée aux débats – à l’exception d’un extrait du site internet de la métropole lilloise à visée informative auprès du grand public – de sorte que la cour ne peut en apprécier les termes.

D’autre part, le bâtiment en cause a été érigé courant 2012, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de cette réglementation.

Le syndicat des copropriétaires prétend que l’impossibilité de raccordement au chauffage urbain ne serait pas rapportée. Pour autant, comme mentionné ci-dessus, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 26 septembre 2023 une résolution relative à la modification de l’état descriptif de division et le règlement de copropriété à la demande de la SCI Euralille Melezio.

Cette résolution visait à modifier la répartition des charges de chauffage et de production d’eau chaude compte tenu de l’absence de raccordement du local lui appartenant au chauffage collectif de l’immeuble. Or, si la modification de la répartition des charges de chauffage est apparue justifiée à l’assemblée générale des copropriétaires, c’est bien parce que le local de la SCI Euralille Melezio ne bénéficie pas d’un raccordement au chauffage commun.

De plus, la SCI Euralille Melezio verse aux débats plusieurs avis de professionnels qui déterminent, d’une part, la nécessité de climatiser le local compte tenu de l’importance de la surface vitrée correspondant à plus de 60 % de la surface (attestation du 24 mars 2024), et, d’autre part, de l’impossibilité de procéder au raccordement du local au réseau de chauffage urbain compte tenu des caractéristiques techniques de la sous-station située dans l’immeuble.

A ce titre, l’avis rédigé par M. [B] le 1er juillet 2024 détermine que « la seule raison technique à l’origine de cet empêchement ne peut être qu’un manque de puissance de chauffage disponible dans la sous-station. Dans ce cas le problème relève du réseau d’amenée de chaleur lui-même, en amont de l’immeuble. Un raccordement du local commercial aurait pour effet de créer un déficit de puissance de chauffe de la sous-station pour les logements de l’immeuble ».

Ainsi, tant la nature du local et sa vocation à être exploité à des fins commerciales que les énonciations de l’état descriptif précité déterminent que les travaux visant à mettre en place un système de chauffage dans le local appartenant à la SCI Euralille Melezio sont conformes à la destination de l’immeuble. Ces travaux visent en effet à assurer le confort des occupants des lieux et participent à la décence des locaux.

Dans un second temps, il y a donc lieu d’apprécier si les travaux litigieux portent atteinte aux droits des autres copropriétaires dans la jouissance des parties communes et de leurs parties privatives.

Sur ce point, il doit être observé que l’observation de M. [B] dans le rapport du 1er juillet 2024 selon laquelle le raccordement du local appartenant à la SCI Euralille Melezio conduirait à une baisse de la puissance de chauffe pour les logements de l’immeuble, détermine que ce raccordement au réseau commun serait de nature à nuire aux droits des autres copropriétaires qui verraient leur confort de chauffage s’amoindrir.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’installation projetée porterait atteinte aux droits des copropriétaires en alléguant, d’une part, qu’elle augmenterait les charges de copropriété et dégraderait le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble et, d’autre part, qu’elle serait inesthétique et cause de nuisances sonores.

Toutefois, il ne rapporte aucun élément tendant à démontrer que l’installation d’une pompe à chaleur, aux frais de la SCI Euralille Melezio, augmenterait les charges communes supportées par l’ensemble des copropriétaires, lesquels bénéficient du système de chauffage commun qui ne serait pas modifié par l’installation projetée par la SCI Euralille Melezio.

Il ne produit pas davantage d’éléments quant à la prétendue dégradation de la performance énergétique de l’immeuble qu’il se borne à affirmer en reprenant la mention qu’un des copropriétaires a souhaité faire acter au procès-verbal de l’assemblée générale tendue le 19 décembre 2023.

Il doit d’ailleurs être observé que le diagnostic énergétique de l’immeuble n’est pas versé aux débats.

S’agissant de l’argumentaire fondé sur le caractère inesthétique et les nuisances sonores liées à l’installation d’une pompe à chaleur, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas davantage d’élément au soutien de ses allégations.

En outre, il ressort des pièces produites par la SCI Euralille Melezio, et notamment de la notice technique de la pompe à chaleur et des photographies montrant l’emplacement envisagé pour son installation, que l’unité extérieure de la pompe à chaleur prendrait place dans un espace vert de la copropriété, sur un emplacement en décalage avec les fenêtres des logements du premier étage. En ce sens, aucune nuisance esthétique n’est établie.

Sur les nuisances sonores, les pièces versées aux débats par la SCI Euralille Melezio sont particulièrement précises en ce qu’un relevé du bruit ambiant a été réalisé le 19 juin 2024 dans le rapport de M. [B] précité, sans que les mesures ne soient contestées par le syndicat des copropriétaires.

Ces mesures ont été réalisées à plusieurs horaires différents, de jour comme de nuit, et ont été comparées aux indications figurant sur la documentation technique de la pompe à chaleur dont la SCI Euralille Melezio sollicite la pose, qui mentionne une pression sonore de 57 dB(A).

L’autorisation de travaux sollicitée par la SCI Euralille Melezio comporte en outre la pose d’un caisson réducteur de bruit, limitant la pression sonore du matériel à 47 dB(A), laquelle est inférieure au bruit ambiant mesuré à 48,6 dB(A) en journée, et similaire au bruit nocturne mesuré à 46,6 dB(A).

Dès lors, il est établi que la pompe à chaleur couplée à un caisson d’isolation phonique n’atteindrait pas un niveau sonore plus élevé que le bruit ambiant. Dans ces conditions, aucune nuisance acoustique n’est rapportée.

Ces éléments ne peuvent donc justifier le refus opposé à la demande de travaux formée par la SCI Euralille Melezio, dès lors que ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées par la SCI Euralille Melezio et celle-ci sera autorisée à procéder à faire procéder à l’installation d’une pompe à chaleur individuelle de marque Daikin RXYSQ-TY1 avec mise en place de plots anti-vibratiles et caisson acoustique (coffret réducteur de bruit) dans le jardin de la [Adresse 5], conformément à la photographie jointe à l’attestation établie par la société OCR en date du 15 janvier 2024, le tout aux frais de la SCI Euralille Melezio.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Euralille Melezio les frais exposés dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme totale de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires le Melezio agissant en la personne de son syndic, la société Faelens Immobilier, au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 10-1 in fine de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la SCI Euralille Melezio sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 27 mai 2024 ;

Autorise la SCI Euralille Melezio à procéder ou à faire procéder à l’installation d’une pompe à chaleur individuelle de marque Daikin RXYSQ-TY1 avec mise en place de plots anti-vibratiles et caisson acoustique (coffret réducteur de bruit) dans le jardin de la [Adresse 5], conformément à la photographie jointe à l’attestation établie par la société OCR en date du 15 janvier 2024, le tout aux frais de la SCI Euralille Melezio ;

Condamne le syndicat des copropriétaires le Melezio agissant en la personne de son syndic la société Faelens Immobilier aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires le Melezio agissant en la personne de son syndic la société Faelens Immobilier à payer à la SCI Euralille Melezio la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires le Melezio agissant en la personne de son syndic la société Faelens Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la SCI Euralille Melezio sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille