RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/19698 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA3S4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2019-Tribunal de Grande Instance de Paris- RG n° 17/11967

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2]) représenté par son syndic la Société GESTION EUROPE, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 328 648 142

C/O Société GESTION EUROPE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0314 et assisté par M^e Sandrine DOREL, avocat au barreau de PARIS, même cabinet

INTIMÉS

Monsieur [W] [B]

né le 17 juillet 1952 au Maroc

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Gabriel BENESTY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0026

SCI SAINT MANDE

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 480 062 074

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gabriel BENESTY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0026

INTERVENANTS

Madame [P] [X]

née le 03 février 1955 à [Localité 9] (62)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [A] [Y]

né le 05 janvier 1944 à [Localité 8] (Suissse)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [R] [C]

né le 12 septembre 1972 à [Localité 7] (92)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [J] [O] épouse [C]

née le 11 janvier 1972 àVillejuif (94)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous représentés par M^e Camille MIALOT de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403

Ayant pour avocat plaidant M^e Aurélie SOPHIE, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE :

M. [B] et la SCI Saint Mandé sont respectivement propriétaires des lots 2 et des lots 1 et 7 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] soumis à un règlement de copropriété reçu le 6 octobre 2004 par Me [Z], notaire à PARIS 11, et publié le 18 novembre 2004.

M. [C] et Mlle [O] d’une part, M. [Y] et Mme [X], d’autre part, ont acquis respectivement les lots 5 et 3 de la copropriété. Ces lots sont occupés bourgeoisement.

Les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale du 20 juin 2017 à l’ordre du jour de laquelle ont été inscrites les résolutions 16 et 17 relatives à l’autorisation à donner à Mme [X] et M. [Y] d’une part, et à M. [C] d’autre part, de régulariser la destination de leurs lots en un usage d’habitation, selon les modalités de vote de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces résolutions n’ont donné lieu à aucun vote au motif que 'dès lors que l’affectation qu’on entend donner à son lot est autorisé par le règlement de copropriété car conforme à la destination de l’immeuble, aucune autorisation ne doit être demandée au préalable à l’assemblée'.

Par actes d’huissier en date du 17 août 2017, M. [B] et la société [Localité 10], ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] (le syndicat) et la société anonyme simplifiée unipersonnelle Foncia Paris devant le tribunal de grande instance de Paris afin, notamment, de voir réputé non écrit l’article 10 du règlement de copropriété.

Par jugement du 19 septembre 2019, le tribunal judiciaire de PARIS a fait droit à cette demande jugeant cette stipulation contraire à la destination de l’immeuble définie par l’article 8 du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], a interjeté appel de ce jugement le 22 octobre 2019.

La clôture de l’affaire a été ordonnée le 15 mai 2024.

PRÉTENTION DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 26 août 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], appelant, invite la cour, à :

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance sur les points dont le syndicat des copropriétaires a spécialement relevé appel:

* réputé non écrit l’article 10 du règlement de copropriété de l’immeuble,

* ordonné au syndicat des copropriétaires de faire procéder à la publication du jugement une fois celui-ci devenu définitif,

* condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [B] et à la SCI [Localité 10] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

* dispensé M. [B] la SCI [Localité 10] de toute participation aux frais de procédure,

*débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à la condamnation des demandeurs à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouter M. [W] [B] et la société de [Localité 10] de toutes leurs demandes et prétentions,

— les condamner à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat fait valoir que la contradiction, à la supposer constituée, relevée par le tribunal entre une clause du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble ( art.8) et une clause du règlement de copropriété relative à l’usage des lots ( art.10) ne constitue pas une violation de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il est souligné que ce texte garantit les droits des copropriétaires et que l’article 10 du règlement permet expressément une affectation des lots à l’habitation, cette possibilité d’affectation bourgeoise n’étant contraire à aucun des textes d’ordre public auquel renvoie l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

A supposer la contradiction relevée constituée, celle-ci ne constitue pas une méconnaissance de l’article 9 de la dite loi et il appartient à la juridiction de restituer à des textes en conflit leur interprétation en application des règles de droit civil qui démontrera que la combinaison des articles 8 du règlement (destination de l’immeuble) et 10 (usage des lots) ne pose aucune difficulté.

L’appelant estime qu’il résulte de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 que la notion de destination de l’immeuble ne saurait être déduite des seules stipulations du règlement de copropriété et que l’analyse des actes, des caractères de l’immeuble et de sa situation conduit à relativiser l’idée que l’immeuble serait à destination commerciale et de bureaux de manière intangible et totale.

Vu les conclusions notifiées le 14 mai 2024 par lesquelles M.[B] et la société [Localité 10], intimés, invitent la cour, au visa des articles 325 à 330, 554, 564, 566, 916 du code de procédure civile et 1240 du code civil, à :

— déclarer irrecevables Mme [J] [O] épouse [C], M. [R] [C], M. [A] [Y] [A] et Mme [P] [X] en leurs interventions volontaires,

— déclarer irrecevables leurs demandes incidentes,

— confirmer le jugement du 19 septembre 2019 en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire,

— réputer non écrits à l’article 10 du règlement de copropriété le terme de phrase 'ou de nature à incommoder, par le bruit ou les odeurs, les personnes habitant l’immeuble tel que discothèques.' et la phrase 'L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble ; mais il est interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs.',

— ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] de faire procéder à la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière,

— débouter Mme [J] [O] épouse [C], M. [R] [C], M. [A] [Y] et Mme [P] [X] de leur demande de dommages et intérêts,

y ajoutant, dans tous les cas,

— dispenser M. [W] [B] et la société de [Localité 10] de toute participation à la dépense commune aux frais de procédure de la présente procédure, y compris les frais de publication en application de l’article 35 du décret n° 55-22 du 4 octobre 1955,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 5] et Mme [J] [O] épouse [C], M. [R], M. [A] [Y] et Mme [P] [X] aux dépens d’appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à verser à M. [W] [B] et à la société de [Localité 10] chacun la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [J] [O] épouse [C], M. [R] [C], M. [A] [Y] et Mme [P] [X] à verser à M. [W] [B] et à la société de [Localité 10] chacun la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour contester la recevabilité des interventions volontaires, les intimés soulignent que le jugement rendu ne comporte aucune injonction quant aux conditions de jouissance et d’usage des lots privatifs concernés, que le jugement n’a pour effet que de réputer nul l’article 10 du règlement de copropriété qui comportait des stipulations contraires à la destination conventionnelle de l’immeuble.

Ainsi les intervenants volontaires ne justifient d’aucun intérêt distinct du syndic qui est le représentant collectif des copropriétaires et qui les représente. Ils ne justifient pas de l’incidence de la nullité de l’article 10 du règlement sur leurs intérêts propres.

En outre, leurs demandes incidentes présentées dans leurs écritures des 24 novembre 2022 et du 23 mars 2023 ajoutent à celles de leurs premières écritures et constituent des demandes nouvelles au sens des articles 564 et 565 du code de procédure civile qui sont en tant que telles irrecevables.

Au titre des demandes tendant à l’infirmation du jugement, les intimés relèvent que l’article 8 du règlement de copropriété confère à l’immeuble et à ses lots une destination exclusive de toute habitation et que ni le courrier de la société Globe Invest ni le permis de construire délivré aux consorts [C], antérieurs au règlement de copropriété, ne peuvent être utilement invoqués pour contredire les stipulations postérieures du règlement.Les actes d’acquisition des lots de M. [Y] et de M. [C] rappelaient la destination de l’immeuble et l’affectation commerciale et de bureaux de leurs biens.

Ils observent que ce n’est qu’au visa de l’article 10 du règlement qu’il est soutenu que la destination de l’immeuble pourrait être d’habitation.

Cependant, la mention d’occuper 'bourgeoisement’ portée à cette stipulation peut se rapporter et être compatible avec une affectation de bureau ( Civ 3, 25 février 2016, 15-13.856, BC III, n°245. En second lieu, cette stipulation comporte des restrictions prohibées par le 2ème alinéa du I de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Il est donc erroné et contraire à la loi des parties de soutenir que l’article 10 autoriserait une autre destination de l’immeuble et de ses parties privatives.

Ils soutiennent que la destination de l’immeuble ne saurait être déduite de ses caractères ou de sa situation mais qu’elle ne peut être appréciée telle qu’elle est définie aux actes de sorte que le moyen soutenu par l’appelant tiré de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 est inopérant.

La thèse selon laquelle une modification du règlement concernant la destination de l’immeuble par le seul effet de stipulations de contrats de vente ou autre ne peut être soutenue, cette modification ne pouvant résulter que par une décision prise à l’unanimité des copropriétaires sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La volonté commune d’une affectation à l’habitation ne peut être davantage invoquée et il est relevé que les copropriétaires concernés ont tous demandé une autorisation d’urbanisme pour un changement de destination de leur lot et que tous ont déposé auprès du syndic une demande de modification d’affectation de leur lot pour un vote en assemblée générale.Pour les mêmes motifs, il ne peut être prétendu qu’une personne raisonnable pourrait croire à la possibilité d’affecter les lots à un usage d’habitation.

Vu les conclusions notifiées le 27 mars 2023 par lesquelles Mme [X], M. [Y], M. [C], Mme [O], épouse [C], parties intervenantes, invitent la cour, au visa des articles 31, 323 et suivants du code de procédure civile, à :

— leur donner acte de leur intervention volontaire,

— déclarer recevable leur intervention volontaire et leurs demandes,

à titre principal,

— réformer le jugement du 19 septembre 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Paris,

puis, statuant à nouveau,

— juger que le règlement de copropriété du 6 octobre 2004, et notamment ses articles 8 et 10, autorise l’affectation des lots à un usage d’habitation,

— réputer régulier l’article 10 du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2],

— juger que l’article 8 du règlement doit s’interpréter comme la possibilité pour les propriétaires de lots à usage commercial ou de bureau de les affecter à un usage d’habitation sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

— juger que la destination de l’immeuble est mixte à usage de commerces, de bureaux et d’habitation

à titre subsidiaire,

— juger que l’usage d’habitation des lots 3 et 5 n’est pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété, et en particulier aux stipulations de l’article 8 et 10,

en tout état de cause,

— débouter M. [W] [B] et la société [Localité 10] de leurs demandes,

— autoriser la rectification de l’état descriptif de division de l’immeuble afin qu’il soit mentionné que les lots 3 et 5 sont à usage d’habitation,

— condamner M. [W] [B] et la société de [Localité 10] à verser à Mme [P] [X] et M. [A] [Y] une somme de 2 000 euros de dommages-intérêts,

— condamner M. [W] [B] et la société de [Localité 10] à verser à M. [R] [C] et Mme [J] [O], épouse [C] une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts,

— les condamner à verser à Mme [P] [X] et M. [A] [Y] une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner à verser à M. [R] [C] et Mme [J] [O] épouse [C] une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel ;

Les intervenants volontaires soulignent que les intimés n’ont introduit aucun déféré contre la décision du conseiller de la mise en état du 8 février 2023 ayant rejeté leur argumentation sur l’irrecevabilité de l’intervention volontaire des concluants et qu’en tout état de cause toute personne peut intervenir volontairement à une instance, en application des articles 323 à 329 du code de procédure civile, pour faire valoir des prétentions dès lors qu’elle a le droit d’agir relativement à ces prétentions et qu’il existe un lien suffisant avec les prétentions des parties. Ils soutiennent ainsi avoir un intérêt légitime au succès des prétentions du syndicat des copropriétaires qui soutient que l’usage d’habitation est autorisé au sein de l’immeuble.

Leurs demandes sont recevables en ce qu’elles se rattachent aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant ainsi que l’a relevé le conseiller de la mise en état dans sa décision du 8 février 2023. A supposer que la cour considère ces demandes nouvelles, elles seraient recevables sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile qui déclare recevables les demandes nouvelles tendant à faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers mais aussi sur le fondement de l’article 566 du même code en tant que complément nécessaire de la demande du syndicat.

Au soutien de leurs demandes, ils relèvent que le règlement de copropriété contient plusieurs stipulations relatives à l’habitation et rappellent qu’aux termes de l’aricle 8 de la loi du 10 juillet 1965, la destination de l’immeuble s’interprète non exclusivement à la lecture des clauses du règlement de copropriété mais aussi aux 'actes'. Ils en déduisent la nature mixte de la destination de l’immeuble.

Ils rappellent qu’en présence d’un règlement de copropriété imprécis ou comportant des stipulations contradictoires, le juge doit procéder à l’interprétation du règlement en recherchant la commune intention des parties. En l’espèce, le juge ne peut s’arrêter au sens littéral de l’article 8 du règlement sans tenir compte des autres stipulations de ce texte et du contexte de son écriture.

La commune intention des parties est à rechercher dans :

— le courrier de la SCI Globe Invest aux époux [C] du 1er avril 2004 dont il ressort que l’usage d’habitation ne contrevient pas à la destination de l’immeuble,

— l’acte de vente aux époux [C] du 6 octobre 2004, jour de rédaction du règlement de copropriété'

— le règlement lui-même,

— des actes authentiques indiquant expressément un usage d’habitation pour les lots vendus et l’acte d’achat de M. [B] qui stipule que la destination du lot n°2 vendu (usage d’habitation) n’est pas contraire aux stipulations du règlement de copropriété et donc à la destination de l’immeuble.

Se fondant sur l’article 1191 du code civil qui dispose que 'lorsqu’une clause est susceptible de deux sens ; celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun', seule l’interprétation selon laquelle la transformation des commerces en logements serait possible sans autorisation de l’AG confère un effet à la clause litigieuse.

A défaut d’être convaincu par cette commune intention des parties, l’article 1188 alina 2 du code civil demande de rechercher l’interprétation que donnerait une personne raisonnablement placée dans la situation d’un acquéreur. Une telle personne serait en l’espèce légitime à penser que la destination de l’immeuble autorise un usage d’habitation puisque l’immeuble comporte des logements, que les actes de vente indiquent expressément que les lots vendus sont à usage d’habitation et que le règlement de copropriété fait lui-même référence à un usage d’habitation et aux logements.

La cohérence du règlement de copropriété impose d’interpréter l’article 8 du règlement comme la permission donnée aux copropriétaires d’affecter leurs lots à un usage d’habitation puisque les notions d’occupation bourgeoise’ (art.10), d’appartement (art. 10 et 12), de chambre meublée ( art.12) n’ont de sens que si l’habitation est autorisée dans l’immeuble. Dès lors, il n’y a pas lieu à réputer non écrite l’article 10 du règlement autorisant une occupation bourgeoise.

Quant à la destination de l’immeuble telle que définie aux actes (art 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) peut la rendre évolutive au regard de l’environnement dans lequel se situe le bien et les conditions d’occupation effective.

Les intervenants soulignent que l’interprétation de l’article 8 et l’annulation de l’article 10 par le juge de première instance est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 9 de la loi de 1965 et aux droits acquis des copropriétaires. Ainsi interpréter l’article 8 du règlement de copropriété comme interdisant l’usage d’habitation reviendrait à imposer aux copropriétaires des restrictions qui ne sont justifiées ni par les caractères de l’immeuble, ni par sa situation puisque la copropriété comporte depuis l’origine des logements.

Aucune partie ne conteste l’existence de logements dans l’immeuble depuis la mise en copropriété en 2004. Il devra être à tout le moins jugé que l’usage d’habitation des lots 3 et 5 n’est pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété et en particulier aux stipulations de l’article 8 et 10.

Enfin ils soutiennent que l’interprétation de l’article 8 et l’annulation de l’article 10 du règlement par le juge de première instance créent une rupture d’égalité entre les copropriétaires entre ceux dont les lots sont affectés à l’habitation et les autres qui ne pourraient affecter leurs lots à un tel usage.

En outre, c’est à tort que le juge de première instance a refusé de conférer force probante au procès-verbal d’assemblée générale du 9 mai 2005 dont le commencement de preuve par écrit a été produit et au cours de laquelle a été adoptée la résolution 26 aux termes de laquelle 'autorisation donnée à tous les copropriétaires d’un local à usage commercial de pouvoir l’affecter le cas échéant à l’habitation, prenant à leur charge toute démarche ou autorisation administrative'.

A titre subsidiaire, et si la cour confirmait l’interprétation du premier juge, à savoir que les lots à usage d’habitation pourront être affectés à un usage commercial sans autorisation d’assemblée générale, il conviendra de juger que les lots 3 et 5 en ce qu’ils sont affectés à l’usage d’habitation, pourront le demeurer sans que cet usage ne soit contraire aux dispositions du règlement de copropriété et d’autoriser la rectification de l’état descriptif de division pour qu’il corresponde à la réalité et que soit mentionné que les lots 3 et 5 sont à usage d’habitation.

Les concluants sollicitent la condamnation des intimés à leur verser la somme de 2000 euros en réparation de leur préjudice moral, de condamner M. [B] et la SCI Saint Mandé au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur demande tendant à ce qu’ils soient exonérés de frais de procédure ne pourra prospérer.

SUR CE,

1. Sur la recevabililité des interventions volontaires et des demandes des intervenants volontaires :

Par ordonnance du 8 février 2023, le magistrat en charge de la mise en état a notamment :

— déclaré recevable l’intervention volontaire principale de Mme [X], M. [Y], M. [C] et Mme [O] épouse [C],

— débouté M. [B] et la SCI Saint-Mandé de leur incident d’irrecevabilité des demandes de Mme [X], M. [Y], M. [C] et Mme [O] épouse [C],

Cette décision, non déférée à la cour par les intimés, présente désormais un caractère irrévocable.

Leurs demandes sont dès lors irrecevables.

2. Au fond :

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Les demandes tendant à voir la cour 'juger', 'donner acte','déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile.

I. Sur la demande principale tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré non écrit l’article 10 du règlement de copropriété

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

En application de l’article 43 et 8, I, alinéa 2 de la même loi, est réputée non écrite toute clause du règlement de copropriété imposant au droit des copropriétaires des restrictions non justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes mais aussi par ses caractères ou sa situation.

L’article 8 du règlement de copropriété du 6 octobre 2004 stipule en son article 8, inséré dans le chapitre I du règlement de copropriété intitulé 'destination de l’immeuble': 'l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage commercial et bureaux.

La transformation des locaux à usage d’habitation ne nécessite pas l’autorisation de la copropriété. L’état descriptif de division ci-inclus, qui a la même valeur contractuelle que le règlement lui-même, détermine l’affectation particulière de chaque lot compris dans l’immeuble'.

Par l’emploi de l’adverbe 'exclusif’ au premier alinéa de l’article 8, son second alinéa doit être compris comme l’autorisation donnée de transformer un lot en commerce ou en bureaux sans autorisation de la copropriété.

Cette interprétation se trouve confortée par d’autres dispositions du règlement de copropriété dont celles figurant dans la partie 'Etat descriptif de division’ dont il résulte que l’immeuble comprend six lots décomposés en un local commercial et cinq locaux tous décrits comme 'local à usage de bureau’ ( art. 3 du règlement). Aucun lot n’a été affecté à un usage d’habitation.

Il n’est d’ailleurs pas contesté que M. [C] et Mme [O] se sont portés acquéreurs du lot 5 de la copropriété désigné dans l’acte authentique de vente en date du 6 octobre 2004 de 'bureau', cet acte de vente précisant ' observation étant ici faite que le bien est désormais à usage d’habitation, ainsi qu’il résulte d’un permis de construire autorisant le changement de destination, délivré par la mairie de Paris, en date du 15 septembre 2004, dont copie demeure annexée après mention. Le délai de recours contentieux ainsi que le délai de retrait ne sont pas expirés. L’acquéreur déclare vouloir poursuivre l’acquisition et en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur’ (pièce 2 intervenants volontaires).

Si les écritures de l’intervenant soulignent avoir reçu de la part du vendeur, par courrier du 1er avril 2004, son absence d’opposition au changement d’affectation du lot, il n’en reste pas moins que l’acte de vente, acte authentique, évoque bien la vente d’un 'bureau’ et non d’un logement et qu’il demeure désigné comme 'bureau’ dans le règlement de copropriété.

De même, M. [N] s’est porté acquéreur d’un local de bureau par acte authentique du 14 mars 2005 (pièce 13 des intervenants volontaires) sans que cet acte ne fasse mention d’un usage d’habitation.

L’acte authentique par lequel M. [B] s’est porté acquéreur du lot n° 2 porte également sur la vente d’un local de bureau, sans aucune référence à un usage d’habitation (pièce 2 du syndicat des copropriétaires) . De même, l’acte de vente de la SCI Saint-Mandé porte uniquement sur un local commercial sans autre référence.

Les autorisations délivrées par la mairie de Paris autorisant le changement de destination de locaux à usage de commerce en habitation (cf notamment pièce 10 du syndicat) sont sans incidence sur les stipulations conventionnelles du règlement de copropriété.

Quant à l’adoption d’une résolution lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2005 qui leur aurait permis d’affecter leur lot à usage d’habitation, ainsi que l’ont apprécié justement les premiers juges, les pièces produites ne suffisent pas à rapporter la preuve d’une telle résolution à défaut de production du procès-verbal de séance dûment signé par le président, secrétaire et scrutateur(s).

L’emploi de termes ou expressions tels que 'appartement’ (art. 12) ou de 'chambre meublée’ (art.12) ne permettent de remettre en cause la destination de l’immeuble à usage commercial et de bureaux dès lors que :

— un appartement peut être défini comme un lieu clos et ordonné et peut correspondre à un local de bureaux,

— les stipulations de l’article 12 interdisant la transformation des 'appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes’ apparaissent pour leur part conformes à la destination de l’immeuble telle que fixée par le premier alinéa de l’article 8 du règlement de copropriété et 'exclusivement 'dédiée à un usage commercial ou de bureaux.

Rien dans la situation de l’immeuble ou dans ses caractères ne remet en cause sa destination telle que définie dans l’article 8 du règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d’administraiton publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

L’article 10 du règlement, intitulé 'occupation’ dispose :

'les locaux pourront être occupés commercialement ou bourgeoisement, sous réserve d’autorisations administratives nécessaires, à l’exception des locaux situés au rez-de chaussée qui pourront être occupés, commercialement, pourvu que le commerce, exploité dans les lieux, ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs, les personnes habitant l’immeuble tel que discothèque. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquilité de l’immeuble; mais il est interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs'.

La notion d’occupation bourgeoise renvoie en l’espèce à l’usage d’habitation.

L’article 10 du règlement prohibe l’installation de bureaux administratifs ou commerciaux ce qui apparaît en contradiction flagrante avec la destination de l’immeuble.

L’article 10, notamment mais non exclusivement, en ce qu’il offre la possibilité d’occuper les lieux pour un usage d’habitation est contraire à la destination de l’immeuble limitée, à titre 'exclusif', à l’usage commercial et de bureaux

Il y a donc lieu de réputer non écrit l’article 10 du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Le jugement entrepris sera donc confirmé.

II. Sur la demande tendant à la rectification de l’état descriptif de division

La demande tendant à modifier l’état descriptif de division afin d’affecter les lots 3 et 5 à usage d’habitation excède les pouvoirs du juge dans la rectification d’un acte authentique qui demeure limitée à la réparation des seules erreurs matérielles.

Elle sera donc rejetée.

III. Sur la demande de publication du présent arrêt

Par application des articles 30, 2° et 35 du décret du 4 janvier 1955, il y a lieu d’ordonner au syndicat de faire procéder à la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière dans les six mois suivant la date à laquelle il aura acquis son caractère irrévocable.

IV. Sur les demandes de dommages-intérêts formées par les intervenants volontaires

Les intervenants volontaires sollicitent réparation de leur dommage moral découlant de la position adoptée par les intimés au cours de la procédure.

Ces derniers n’ont cependant qu’exercé un droit qui leur est reconnu par la loi, cet exercice qui n’a pas été jugé abusif ne saurait être assimilé à un comportement fautif ouvrant droit à réparation.

Les demandes seront rejetées.

IV Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et les intervenants volontaires succombent à l’instance.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et de dispenser M.[B] et la SCI de Saint-Mandé de toute participation à la dépense commune aux frais de procédure de la présente procédure en ce compris les frais de publication du présent arrêt.

Les dépenses communes étant réparties entre les autres copropriétaires, il n’y a pas lieu de condamner les intervenants volontaires in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de dispenser Mme [O], M. [C], M. [Y] et Mme [X] à verser à M. [B] et à la SCI Saint-Mandé des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu en revanche de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme globale de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Déclare irrecevables les demandes de M. [B] et de la SCI de Saint-Mandé tendant à voir déclarer les intervenants volontaires irrecevables en leur action et demandes,

— confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— ordonne au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] de faire procéder à la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière dans les six mois suivant la date à laquelle il aura acquis un caractère irrévocable;

— dispense M. [B] et la SCI de Saint-Mandé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en ce compris les frais de publication du présent arrêt au service de la publicité foncière,

— Rejette toute autre demande,

— Dispense les intervenants volontaires au paiement des dépens et au paiement de frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [B] et à la SCI de Saint-Mandé,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], aux dépens,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à verser à M. [B] et à la SCI Saint-Mandé la somme globale de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE