République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 15/05/2025

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N° de MINUTE : 25/287

N° RG 23/04391 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VD4S

Jugement (N° 21/02668)rendu le 11 Septembre 2023 par le TJ de Lille

APPELANTE

Société Tibet SARL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Eric Delfly, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [U] [S]

né le 22 Septembre 1975 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Florence Mas, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de M^e Anne-Sophie Verite, avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant

Madame [L] [S]-[T]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Natacha Marchal, avocat au barreau de Lille, avocat constituté, assistée de M^e Florence MAS, avocat au barreau de Lille , avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 15 janvier 2025 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Béatrice Capliez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 qui a été prorogé au 15 mai 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Béatrice Capliez, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 décembre 2024

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EXPOSÉS DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 4 septembre 1996 Mme [L] [T] a donné à bail commercial à la société FAM, pour y exploiter un salon de coiffure, des locaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], 'comprenant un magasin sur rue au rez-de-chaussée composé de trois pièces, cour couverte et deux pièces à l’étage, accès au magasin, porche avec passage de voiture, cour commune avec un bâtiment privatif au fond’ pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1996. Le 18 mai 1998 la société FAM a cédé son fonds de commerce à la société Tchip à effet au 1er janvier 1998, aux droits de laquelle est ensuite intervenue la société Groupe VOG.

A la demande de celle-ci, qui se plaignait d’infiltrations d’eau dans le bâtiment arrière, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a ordonné le 10 décembre 2002 une expertise aux fins d’examiner les désordres. L’expert, M. [Y], a établi son rapport le 21 août 2003.

Par ailleurs, par jugement du 7 mars 2011, le juge des loyers commerciaux, constatant que la société Tibet SARL (ci-après société Tibet) venait aux droits de la société Groupe VOG, a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 22 820 euros hors taxes hors charge à compter du 1er octobre 2008 après expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative ordonnée le 7 décembre 2009 (rapport du 21 mai 2010 de M. [B]).

Par lettre du 9 juin 2015 la société Tibet a signalé au bailleur 'la vétusté’ du bâtiment situé à l’arrière du salon et lui a demandé d’intervenir dans les meilleurs délais. Le bailleur a mandaté un architecte qui a établi le 25 juin 2015 un rapport des désordres constatés et préconisé divers travaux. Par ordonnance du 26 janvier 2016 le juge des référés saisi par le bailleur a ordonné une expertise judiciaire portant sur l’état du bâtiment arrière dans son ensemble, dont le rapport a été déposé le 12 février 2018 (expertise de M. [K]).

L’expert a constaté une importante fuite d’eau en toiture située à l’axe central du bâtiment et au droit du chéneau avant, des traces d’autres fuites de moindre importance disséminées sous la toiture. Il a constaté que la fuite principale, visiblement ancienne, a provoqué d’importantes infiltrations impactant tous les étages de l’immeuble ; les fuites ont entraîné des dégradations conséquentes avec développement de champignons lignivores, pourrissement des bois des planchers (structure et platelage), effondrement des plafonds, dégradation des maçonneries de la façade dans lesquelles des végétaux se sont enracinés et développés.

Par acte d’huissier du 30 juin 2020, la société Tibet a donné congé au bailleur à effet au 31 décembre 2020 ; la société Tibet a quitté les lieux à cette date.

Par acte du 22 avril 2021 le bailleur, M. [U] [S], venant aux droits de Mme [T], a assigné la société Tibet en paiement de la somme de 106 438,47 euros correspondant au coût des travaux de remise en état ainsi qu’au paiement des honoraires de l’expert. La société Tibet lui a opposé, notamment, un défaut de conformité du bâtiment et la violation de son obligation de délivrance.

Par jugement contradictoire du 11 septembre 2023, le tribunal a :

— condamné la société Tibet à payer à M. [S] la somme de 106 438,47 euros au titre de la remise en état, avec intérêt au taux légal à compter de la décision,

— débouté M. [S] de sa demande d’indexation,

— condamné la société Tibet à payer à M. [S] la somme de 7 527,16 euros en remboursement des honoraires de l’expert avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

— ordonné la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

— condamné la société Tibet à payer à M. [S] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [S] de ses autres demandes,

— déboute la société Tibet de ses autres demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné la société Tibet aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 2 octobre 2023 la société Tibet SARL a relevé appel aux fins d’annulation ou d’infirmation du jugement déférant à la cour les chefs du jugement l’ayant condamnée au paiement de la somme de 106 438,47 euros et de la somme de 7 527,16 euros, ordonné la capitalisation des intérêts, l’ayant déboutée de ses autres demandes, et en ses dispositions relatives à l’exécution provisoire, aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 5 juin 2024 la société Tibet demande à la cour d’infirmer le jugement dans les termes de la déclaration d’appel, et, statuant à nouveau, de :

— juger que les désordres constatés par les parties sont concentrés dans les étages du bâtiment arrière expressément exclus du périmètre du bail,

— en conséquence, débouter M. [S] et Mme [S]-[T] de leurs demandes,

— subsidiairement, juger que l’origine des désordres identifiés par les experts tient à un sous dimensionnement normatif des installations de récupérations des eaux usées, qui préexistait à la signature du bail, et juger que cette mise aux normes était imputable à M. [S] et ne pouvait lui être contractuellement transférée,

— à titre infiniment subsidiaire, juger que les travaux de remise en état ne peuvent conduire à la condamner à financer les travaux de réhabilitation des étages supérieurs du bâtiment arrière déclarés à la prise à bail inhabitables pour le rendre habitable, sauf à commettre au bénéfice de M. [S] un enrichissement sans cause,

— en conséquence, juger que la part des désordres laissés à sa charge ne peut excéder 10 % du montant total des travaux que voudra bien fixer la cour,

— en toute hypothèse, débouter M. [S] et Mme [S]-[T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— et les condamner au paiement de tous les frais et dépens des procédures de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, M. [S] demande à la cour de :

— déclaré sa demande recevable et bien fondée,

— débouter la société Tibet de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement,

— condamner la société Tibet au paiement de la somme de 106 438,47 euros au titre du coût des travaux de remise en état, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2018, date du dépôt du rapport d’expertise,

— la condamner au paiement de la somme de 7 524,16 euros en remboursement des honoraires de l’expert majoré des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2018,

— ordonner la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

— condamner la société Tibet à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens,

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [R] [C] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 15 janvier 2025.

MOTIFS

A titre liminaire la cour relève que l’appelante sollicite le rejet des demandes de M. [S] et de Mme [S]-[T] mais qu’aucune demande n’est formée contre cette dernière qui n’est pas partie à l’instance.

Le litige concerne le bâtiment situé à l’arrière du magasin dont il est séparé d’une cour et désigné dans le bail initial de 1996 comme 'un bâtiment privatif au fond'.

Les parties s’opposent sur l’assiette du bail, la société Tibet soutenant que les désordres litigieux concernent une partie de l’immeuble (les étages) qui n’en fait pas partie, sauf à reconnaître un manquement du bailleur à son obligation de délivrance selon elle, le preneur faisant valoir que les étages étaient compris dans l’assiette du bail, comme il en résulte des termes exprès de l’acte, de la reconnaissance du preneur, de l’usage et de l’exploitation que le preneur en a fait et de l’intégration des surfaces litigieuses dans les opérations d’expertise relatives à l’évaluation de la valeur locative.

Il est mentionné dans le procès-verbal d’état des lieux dressé lors de la signature du bail, le 9 septembre 1996, s’agissant du bâtiment arrière :

Il s’agit d’une construction en briques avez rez de chaussée élevée sur deux étages.

Les étages supérieurs sont inaccessibles.

A ce sujet Monsieur [S] m’indique que si la locataire entend y accéder, ceci se fera à ses risques et périls.

Le premier juge a considéré, d’une part, qu’à la lecture de l’acte, le bâtiment était expressément et de manière non équivoque intégré au bail et, d’autre part, qu’il ne pouvait se déduire de la mention de l’état des lieux relative aux étages supérieurs que l’intention des parties était d’exclure les bâtiments, en contradiction avec le bail écrit, et alors que le rez-de-chaussée restait accessible au preneur et que le propriétaire n’interdisait pas l’usage des étages mais entendait seulement en transférer le risque de leur accès au preneur.

Toutefois, le bail qui vise uniquement un 'bâtiment’ est insuffisamment précis quant à la consistance des lieux concernés de sorte qu’il doit s’analyser au regard des précisions données par l’état des lieux d’entrée. Or, la mention de l’état des lieux rappelée ci-dessus vient expliquer que les étages n’ont pas été livrés par le bailleur, au sens de l’obligation de délivrance de l’article 1789 du code civil. Ainsi, le titre d’occupation d’origine est constitué par le bail écrit, équivoque en ce qu’il ne vise qu’un 'bâtiment', éclairé par l’état des lieux qui exclut la livraison des étages. Il en résulte que seul le rez-de-chaussée est intégré selon l’accord des parties au bail de manière non équivoque ; la mention selon laquelle l’accès pourra se faire aux risques et périls du preneur confirme que les étages sont en dehors du bail dès lors que le bailleur se décharge de toute obligation de délivrance dans le cas où le preneur y accéderait. Il en résulte l’accord des parties sur l’exclusion des étages dans l’assiette du bail, ce qui n’est pas en contradiction avec les termes du bail imprécis.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucun avenant venant modifier le titre d’occupation en cours de bail. L’expert a constaté que les occupants ont réalisé 'quelques menus travaux’ avec l’installation d’accumulateurs d’eau chaude au 1er étage et la réalisation d’une installation électrique au rez-de-chaussée (alimentation des machines à laver, prises de courant et éclairage) et au 1er étage (alimentation des accumulateurs d’eau chaude) et relevé que les 1er et 2ème étages sont depuis utilisés pour le stockage et l’entreposage de différents matériels et matériaux, précisant que cette occupation est effective au moins depuis 2002/2003 au regard du rapport d’expertise réalisée en 2003. Cette occupation ne peut toutefois pas caractériser un accord sur l’intégration des étages dans le périmètre du bail dès lors que les parties ont exclu toute obligation de délivrance à la charge du propriétaire en précisant que si la locataire entendait accéder aux étages c’était 'à ses risques et périls'.

De même, aucune conséquence ne peut être tirée quant au droit d’occupation du preneur (à l’époque le Groupe VOG) à raison de la lettre qu’il a adressée au preneur le 27 novembre 2001 pour signaler une fuite d’eau et rédigée en ce ces termes :

Nous avons dû retirer des biens entreposés au dernier étage.

Nous vous remercions de bien vouloir faire le nécessaire au plus vite afin que cette fuite soit colmatée et que l’on puisse continuer d’utiliser les locaux désignés dans le bail que nous avons pour cette adresse.

Enfin, il ressort du rapport d’expertise d’évaluation de la valeur locative établi en 2010 que l’expert a pris en compte, pour déterminer la surface utile et la surface pondérée des locaux loués, le rez-de-chaussée ainsi que les deux étages de l’immeuble litigieux. Cet élément ne peut néanmoins à lui seul conduire à modifier le droit d’occupation et la décision du 7 mars 2011 qui fixe le loyer annuel du bail renouvelé 'portant sur un local sis à [Localité 7] [Adresse 3]' n’a pas autorité de choses jugée sur le périmètre du bail ; une modification ne pourrait résulter que d’un avenant modifiant le titre d’occupation ou d’une décision de justice se prononçant sur le périmètre du bail.

Il en résulte que les deux étages litigieux sont exclus du bail et le bailleur est en conséquence mal fondé à se prévaloir d’un manquement du preneur à ses obligations contractuelles de réparation, d’entretien ou d’usage conforme s’agissant des deux étages du bâtiment.

S’agissant du rez-de-chaussée inclus dans le périmètre du bail, le bailleur soutient que le preneur n’a pas respecté la destination contractuelle du local en exploitant une partie desdits locaux de manière intensive à usage de laverie et de stockages anarchiques, considérant que la surexploitation de la laverie en dehors de l’objet du bail et les conditions de stockage aux étages, ont aussi contribué aux dégradations constatées.

S’agissant des origines et causes des désordres l’expert explique :

Les désordres ont pour origine des entrées d’eau intempestives dans l’immeuble qui se sont produites durant de très nombreuses années.

Les causes des désordres sont multiples à savoir :

— des défaillances de zingueries en toiture en raison de leur vétusté

— des entrées d’eau par les vitres absentes ou brisées et par des baies restant ouvertes

— la vétusté initiale des lieux propices à la survenance d’infiltrations

— une absence totale d’entretien durant plusieurs années ayant entraîné l’aggravation constante des infiltrations au fil du temps

— l’entreposage et la conservation à même le sol de matériels et de matériaux tels que cartons, planches de bois et plâtras favorisant la propagation et la conservation de l’humidité et le développement de pourritures.

L’expert explique que l’état de dégradation avancé dans lequel se trouve l’immeuble est principalement dû à l’importante infiltration d’eau provenant du chéneau à l’axe central du bâtiment, fuite qui a ruiné la façade et les bois des planchers, essentiellement à l’aplomb des écoulements. Constatant que les dégradations se sont toutefois étendues tout le long de la façade avant, il précise que la présence de plusieurs carreaux cassés, d’une baie entr’ouverte au 2ème étage et l’entreposage anarchique de nombreux matériels et matériaux comme des cartons ou des planches de bois à même le sol alors que les infiltrations sont omniprésentes, ont contribué à la propagation des dégradations le long de la façade, au développement de champignons lignivores, au pourrissement des bois constituant les planchers et à la dégradation de la façade.

L’expert conclut qu’il n’y a eu aucun entretien des lieux ni travaux de réparation sur les toitures de telle sorte que des fuites, potentiellement existantes dès l’entrée dans les lieux, se sont aggravées au fil du temps jusqu’à provoquer un début de ruine de l’immeuble, qui, selon lui a commencé après 2010. Il relève qu’en 2003 l’expert M. [Y], qui avait constaté quelques fuites peu importantes (la fuite provenant du déplacement d’une trappe, objet du litige en 2001 n’étant pas à prendre en considération selon l’expert car elle a été solutionnée en 2002), qui se sont aggravées, préconisait quelques travaux visant à améliorer l’étanchéité pour un coût très modique (chiffré à 608,56 euros HT dont 127,96 euros pour la réparation des fuites) et des travaux destinés à la prolongation de la vie de la toiture (chiffré 902,59 ' ). Il affirme : ' Il est certain que si ces modiques travaux avaient été entrepris à l’époque, les désordres actuels n’auraient pas l’ampleur constatée et seraient limités à la vétusté du bâtiment.' Il évalue l’aggravation de l’état provoquée par l’absence de réalisation de ces travaux modiques à 2/3 du coût des travaux devenus indispensables soit 75 847,80 ' TTC, auxquels il ajoute des frais de mise en sécurité (25 588,40 euros TTC) et les travaux de réparation du chéneau (2 147,55 ' TTC.), ainsi que des travaux d’entretien et de préservation de la plate-forme zinc, comme l’avait déjà préconisé l’expert intervenu en 2003 (estimé à 1 500 ' TTC).

S’agissant du stockage de biens, il peut être relevé que l’expertise n’évoque de manière précise l’entreposage et le stockage de matériels qu’aux étages (cf pages 19 et 24). De sorte qu’il ne peut être reproché un manquement contractuel à la société Tibet à raison d’un usage non conforme à la destination du bail.

S’agissant de l’utilisation du rez-de-chaussée à usage de laverie, l’expert ne se prononce pas sur l’impact de l’utilisation des machines à laver sur les dégradations de l’immeuble. En 2003 l’expert avait constaté que le rez-de-chaussée du bâtiment était utilisé comme 'blanchisserie au bénéfice de certain nombre de salons de coiffure du Groupe VOG', sans approfondir la question de l’incidence des machines à laver du rez-de-chaussée qui n’entrait pas dans sa mission, avait estimé qu’il était difficile de soutenir que l’activité de blanchisserie n’était en rien génératrice d’une certaine humidité dans le bâtiment litigieux, qui ne pouvait que se déposer sur les parois froides, en particulier sur le faux-plafond sous la plate forme zinc constitué par un matériau sensible à l’humidité, dont la dégradation peut ainsi se trouver sensiblement accélérée. Ces constatations sont insuffisantes pour retenir que l’utilisation d’une laverie au du rez-de-chaussée serait la cause des dommages constatés.

D’une manière générale, il ne ressort pas de l’expertise que l’usage du rez-de-chaussée serait à l’origine des désordres alors que l’expert retient que l’état de l’immeuble est lié pour une part qu’il évalue à 2/3 à l’absence d’entretien de la toiture, à la charge du propriétaire, la nécessité de procéder à des travaux avaient été mise en évidence dès 2003, et que si les travaux avaient été entrepris les désordres actuels seraient limités à la vétusté du bâtiment. La responsabilité contractuelle du preneur pour un défaut d’entretien ou un usage non conforme ne peut dès lors être retenue.

En conséquence, il ne peut être retenu de manquement contractuel par la société Tibet ; il y a lieu de réformer le jugement et de débouter M. [S] de ses demandes au titre des frais de remise en état et d’honoraires d’expert.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, le sens de l’arrêt conduit à mettre les dépens de première instance et d’appel à la charge de l’intimé et à allouer une indemnité de procédure à l’appelante dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

Réforme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [U] [S] de ses demandes au titre du coût des travaux de remise en état et au titre des honoraires d’expertise ;

Condamne M. [U] [S] aux dépens de première instance et de l’instance d’appel ;

Condamne M. [U] [S] à payer à la société Tibet la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Béatrice CAPLIEZ

Le président

Dominique GILLES