AFFAIRE : N° RG 21/00351 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-GVZG

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALENCON du 29 Décembre 2020

RG n° 18/00735

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2024

APPELANTE :

Madame [C] [I] divorcée [O]

née le 27 Décembre 1970 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

assisté de M^e Olivier GAN, avocat au barreau de SAUMUR

INTIMÉS :

Maître [H] [X]

né le 30 Juin 1966 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 8]

S.C.P. [L] [K] ET EMMANUEL HOUET

N° SIRET : 309 660 801

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN,

assistés de M^e Elise HERON, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me VELMANS, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 05 décembre 2023

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 20 Février 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte des 15 et 21 novembre 2013, dressé par Me [L] [K], notaire au sein de la SCP [H] [X]-[L] [K] située à [Localité 8], l’Eurl CV Pro Immo a consenti une promesse de vente unilatérale au profit de Mme [C] [I] portant sur un ensemble immobilier, situé au sein de la copropriété '[Adresse 9]' sise à [Adresse 3] à [Localité 4], et comprenant 'un appartement à aménager’ (lot 51) provenant de la division d’un précédent lot de copropriété (ancien lot 46), et deux parkings, le tout au prix de 95000 euros.

Plusieurs conditions suspensives étaient stipulées auxquelles seul le bénéficiaire pouvait renoncer dont l’une portant sur des 'travaux à effectuer par le promettant’ à savoir :

— la construction d’un mur de séparation pare-feu et phonique entre les deux futurs appartements (lots 51 et 52),

— la mise en place des arrivées d’eau potable, d’eaux usées et d’électricité.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 15 février 2014.

Le 7 février 2014, date à laquelle les travaux d’installation de l’arrivée d’électricité n’avaient pas été réalisés, la vente a été régularisée par devant Me [H] [X], une clause de l’acte stipulant l’engagement du vendeur à 'installer le boîtier électrique’ dans le mois de la signature de l’acte authentique et à ses frais exclusifs.

Invoquant le non-respect des engagements du vendeur, Mme [I] a, par actes des 3, 5 et 22 mai 2018, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Laval Me [H] [X], la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet, l’Eurl CV Pro Immo prise en la personne de son liquidateur, Me [P] [D], ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] à [Localité 4], sollicitant l’annulation de la vente, et subsidiairement sa résolution, la condamnation de Me [D] ès qualités à inscrire au passif de la liquidation diverses sommes, la condamnation in solidum de la SCP de notaires et de Me [X] à l’indemniser au titre du préjudice subi en raison du dol commis et d’un manquement aux diligences et devoir de conseil et, à défaut, à garantir Me [D] ès qualités des sommes inscrites au passif de l’Eurl CV Pro Immo, réclamant à titre infiniment subsidiaire, que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 12 juillet 2018, le juge de la mise en état du tribunal de Laval a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance d’Alençon en application de l’article 47 du code de procédure civile, Mme [I], avocate, étant inscrite au barreau de Laval.

Dans le dernier état de ses prétentions, Mme [I] a renoncé à ses demandes de nullité et de résolution de la vente.

Par jugement du 29 décembre 2020 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire d’Alençon a principalement :

'- dit que Me [X] et la SCP de notaires [K] et Houet sont solidairement responsables du préjudice subi par Mme [I] du fait du non raccordement du lot n°52 au réseau électrique ;

— rejeté la demande de comparution des témoins ;

— rejeté la demande d’expertise ;

— condamné Me [X], notaire, et la SCP de notaires [K] et Houet solidairement à payer à Mme [I] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Me [X], notaire, et la SCP de notaires [K] et Houet solidairement à payer à Mme [I] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]  ;

— condamné Me [X], notaire, et la SCP de notaires [K] et Houet solidairement aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire'.

Par déclaration du 8 février 2021, Mme [I] a formé appel de ce jugement, intimant uniquement Me [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2021, Mme [I] demande à la cour de :

— la recevoir et la déclarer fondée en son appel et y faisant droit ;

— réformer le jugement rendu le 29 décembre 2020 par le tribunal judiciaire d’Alençon en ce qu’il a :

*rejeté la demande de comparution des témoins,

*condamné Me [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet solidairement à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— au besoin et avant dire droit, ordonner la comparution des personnes suivantes en vue de leur audition par la présente juridiction :

*Mme [J] [E] en son agence Jeanneau Breton sise [Adresse 2],

*Mme [M] [V] demeurant [Adresse 5] à [Localité 4],

*et toutes autres personnes que la présente juridiction souhaiterait entendre ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du notaire et de la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet ;

— y ajoutant juger que le notaire a concouru à la vente d’un bien indécent et à la délivrance d’un bien non conforme à sa destination d’habitation, faute par celui-ci de disposer des installations d’alimentation électrique autonomes en parties communes et privatives ;

— réformer le jugement en ce qu’il a octroyé la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

— retenir une indemnisation sur la base de 1 000 euros par mois à compter du 7 février 2014 pour l’ensemble des préjudices et ce, jusqu’à l’abandon de la colonne montante à Enedis par assemblée générale des copropriétaires de décembre 2019 ;

— fixer les préjudices à 70 300 euros et condamner in solidum Me [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet à lui payer la somme de 70 300 euros avec intérêts légaux à compter du jugement de première instance (article 1231-7 alinéa 1 du code civil) et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter Me [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet de leur appel incident, fins et conclusions contraires, demandes en appel ;

— condamner in solidum Me [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet à lui verser une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Me [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de son appel, Mme [I] fait valoir que le tribunal a considéré à juste titre que le notaire, qui ne justifiait pas l’avoir éclairée sur la situation de l’immeuble en cas de non-réalisation des travaux, ou en ne prévoyant à l’acte aucune constitution de garantie au profit de l’acquéreur, avait manqué à son obligation de conseil et commis une faute engageant sa responsabilité, la responsabilité solidaire de la SCP, dont il était membre au moment de la vente, étant aussi engagée.

Elle soutient encore que Me [X], parfaitement informé de l’absence de compteur électrique intérieur, de la non-conformité de la colonne d’alimentation électrique, et du fait que l’appartement objet de vente résultait d’une division préalable du lot n°46, et présumé connaître les dispositions de l’article L. 111-6-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation interdisant toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation non pourvus d’un accès à la fourniture de courant électrique, a vendu un bien non conforme à sa destination et indécent violant son obligation de s’assurer de l’efficacité de l’acte.

Elle ajoute que le notaire a aussi manqué à son obligation de conseil, voire à celle de se renseigner pour conseiller en ce qu’informé des circonstances particulières résultant de la colonne montante et de l’installation électrique relative au compteur intérieur de l’appartement non présente, il aurait dû refuser de passer l’acte, sans se limiter à prévoir une vague obligation à la charge du vendeur non assortie de garanties contraignantes pour l’acquéreur.

L’appelante rappelle que la responsabilité des notaires ne présente pas de caractère subsidiaire et qu’elle n’a poursuivi son achat, postérieurement à la promesse de vente, qu’en raison de la mise en confiance du notaire à son égard alors que par ailleurs, elle n’avait pas été dûment informée des conséquences de sa renonciation à la condition suspensive de réalisation des travaux électriques.

Enfin, Mme [I] critique le jugement en ce que le tribunal n’a pas respecté son droit à réparation intégrale de son préjudice. Elle prétend que ses préjudices moral et de jouissance doivent être appréciés sur la période comprise entre la date de la vente (4 février 2014) et la décision de l’assemblée générale des copropriétaires abandonnant à Enedis les colonnes montantes (10 décembre 2019), et réparés sur la base d’une somme mensuelle de 1000 euros, correspondant au loyer antérieurement payé au titre de son précédent logement.

Elle assure qu’en l’absence de toute faute de sa part, elle n’a pas à voir limiter son préjudice.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 24 juin 2021, M. [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Alençon le 29 décembre 2020 en ce qu’il a dit qu’ils étaient solidairement responsables du préjudice subi par Mme [I] du fait du non-raccordement du lot numéro 52 au réseau électrique, les a condamnés solidairement à lui payer une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et une autre somme d’un montant de 1 500 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires et mis à leur charge solidairement les dépens ;

Statuant à nouveau,

— déclarer qu’ils n’ont commis aucun manquement de nature à engager leur responsabilité et débouter Mme [I] de toute demande indemnitaire présentée à leur encontre ainsi que de sa demande visant à la confirmation du jugement qui a retenu leur responsabilité ;

En conséquence,

— condamner Mme [I] à restituer les sommes qui lui ont été réglées au titre de l’exécution provisoire, soit la somme de 4 500 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

— condamner Mme [I] à leur verser une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance (les notaires ayant versé une indemnité de 1 500 euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires qui avait été assigné par Mme [I] au titre de l’exécution provisoire) outre une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour ;

— laisser les dépens de première instance ainsi que les dépens exposés devant la cour d’appel à la charge exclusive de Mme [I] et autoriser leur recouvrement direct par M^e Valery en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour viendrait à confirmer le jugement qui a retenu la responsabilité des notaires,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu sur le montant des indemnités allouées et débouter Mme [I] de sa demande visant à ce que le jugement soit réformé et que l’indemnisation qui lui soit allouée soit portée à la somme de 70 300 euros, Mme [I] ne justifiant ni de la réalité de son préjudice ni du quantum de ce dernier et les circonstances du dossier justifiant qu’il ne soit pas fait droit aux demandes substantielles qu’elle présente au regard du prix de l’appartement acheté pour un montant de 95 000 euros ;

— débouter Mme [I] de sa demande d’indemnité présentée au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ainsi qu’au titre des dépens et condamner Mme [I] à leur verser une indemnité d’un montant de 4 000 euros en application du dit article ;

— laisser les dépens de la procédure d’appel à la charge exclusive de Mme [I] et autoriser le recouvrement direct par M^e Valery en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leur appel incident, Me [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet font valoir qu’ils n’ont commis aucun manquement fautif susceptible d’engager leur responsabilité dès lors qu’ils n’ont pas négocié la vente, la négociation ayant été assurée par l’agence Immo Web 53.

Ils ajoutent qu’eu égard aux stipulations de la promesse de vente et de la condition suspensive insérée à l’acte au seul bénéfice de l’acquéreur, il ne peut leur être reproché de ne pas avoir prévu de garantie d’exécution des travaux, Mme [I], professionnel du droit, ayant renoncé en toute connaissance de cause à se prévaloir de la dite condition qui la protégeait en signant l’acte authentique de vente. Enfin, ils affirment que l’acte de vente lui-même constitue un titre exécutoire qui permettait à Mme [I] de faire valoir ses droits à l’encontre du vendeur, étant observé que l’Eurl CV Pro a été placée en liquidation judiciaire plus d’un an après la signature de l’acte authentique.

En tout état de cause, ils rappellent qu’en sa qualité d’officier public ministériel, le notaire est tenu de prêter son ministère lorsqu’il en est requis, ce qui était le cas en l’occurrence ce, alors que Mme [I], parfaitement informée de la situation de l’immeuble objet de la vente et de l’absence de réalisation des travaux d’arrivée d’électricité, avait renoncé à se prévaloir de la condition suspensive y afférent, que l’acte authentique imposait l’obligation pour le vendeur d’accomplir les travaux sous un mois, et qu’enfin, l’acte requis n’était nullement contraire à l’ordre public.

Subsidiairement, ils soutiennent que les choix retenus par Mme [I] et ses propres manquements se trouvent largement à l’origine de la situation subie dès lors qu’elle n’a entrepris aucune diligence dans le mois de la signature de l’acte authentique à l’encontre du vendeur pour l’exécution de ses obligations.

Enfin, ils estiment que Mme [I] ne justifie pas de la réalité de son préjudice à hauteur des quantum réclamés et que les circonstances du dossier ne justifient pas de lui accorder l’indemnisation substantielle sollicitée.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 29 novembre 2023.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la responsabilité de Me [X] et de la SCP [K] et Houet :

En application de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, le notaire agissant en qualité d’officier public, est tenu, en tant que rédacteur de l’acte, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité eu égard au but poursuivi par les parties ce, même s’il n’en n’a pas été le négociateur.

L’obligation du notaire doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a pris connaissance.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

Les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil.

Toutefois, l’obligation d’information peut être écartée lorsque les données de fait sont déjà connues des parties.

Enfin, en application de l 'article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, ensemble l’article 47 du décret n° 67-868 du 2 octobre 1967 et l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, la société titulaire d’un office notarial est solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes, quels que soient les changements intervenus par la suite dans sa composition.

En l’espèce, il est constant que l’appartement 'à aménager’ (lot n°51), objet de la promesse de vente des 15 et 21 novembre 2013, ne disposait pas notamment d’une alimentation électrique autonome avec compteur individuel, ce en raison de la division antérieure -dûment autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2013- du lot n°46 en deux lots 51 et 52 correspondant à deux appartements individuels, tel que mentionné en page 5 et 6 de l’acte. L’état descriptif de division et le règlement de copropriété seront modifiés par acte notarié du 17 janvier 2014.

La promesse de vente indiquait que les biens étaient alors à usage de bureau et que le bénéficiaire de la promesse déclarait qu’il entendait les affecter à usage d’habitation, le promettant déclarant avoir obtenu l’accord du syndicat des copropriétaires à cette fin.

Enfin, en page 17 du même acte, il était ajouté : 'le promettant déclare que les biens ne possèdent pas d’installation intérieure d’électricité. A ce sujet il est précisé que le bénéficiaire aura à sa charge exclusive les travaux d’installation du réseau d’eau et électricité, le promettant n’ayant que la charge d’installer les arrivées des réseaux', étant rappelé que les travaux à effectuer par le promettant, relatifs à 'la mise en place de l’arrivée (…) de l’électricité’ ont fait l’objet d’une condition suspensive à laquelle seul le bénéficiaire pouvait renoncer.

Il n’est pas davantage contesté que le 7 février 2014, l’Eurl CV Pro Immo et Mme [I] ont signé l’acte authentique de vente lequel mentionnait :

— 'Charges et conditions générales  : (…) Installation du boîtier électrique par le vendeur.

Le vendeur déclare que le boîtier électrique de l’appartement n’est pas encore installé. Le vendeur s’engage à installer le boîtier électrique dans le mois des présentes et à ses frais exclusifs. Par ailleurs, le vendeur s’engage également à assurer la desserte du logement en électricité jusqu’à l’installation du dit boîtier, à ses frais.

En tant que de besoin, l’acquéreur s’engage à prendre l’engagement de voter favorablement à l’assemblée générale appelée à statuer définitivement sur les travaux.'

Enfin, il est établi que :

— par courriel du 3 avril 2014 adressé à Mme [A] (syndic Immo de France 53- Provicis-ouest), syndic de la copropriété, et en copie à M. [N] (Eurl CV Pro Immo), M. [U], chargé de conception d’ERDF, a informé ses destinataires qu’il n’était pas possible de satisfaire à la demande d’augmentation de puissance électrique sur la colonne montante électrique ce, compte tenu du dimensionnement initial de cette installation à 30 ampères par phase mais aussi du non-respect des normes en vigueur de ce dispositif ancien. Il était précisé que le renouvellement de la colonne montante de l’immeuble construite avant 1995 incombait aux propriétaires et qu’après réalisation des dits travaux, les propriétaires pourraient choisir d’abandonner leurs droits sur ladite colonne, sur demande écrite des propriétaires, l’entretien futur relevant alors le cas échéant d’ERDF ; ce mail a été transféré par le vendeur à l’acquéreur le soir même sans que le texte assortissant cet envoi ne figure sur la pièce produite par Mme [I] (sa pièce 4) ;

— malgré l’établissement d’un devis de réfection de la colonne montante en date du 10 septembre 2014 pour un montant de 21 556,80 euros facturable au vendeur, les travaux ne seront jamais entrepris ce, malgré un courrier du conseil de Mme [I] adressé à la société CV Pro Immo du 16 février 2015, auquel il sera répondu le 28 octobre 2015 que la dite société était désormais en cours de liquidation judiciaire ;

— le 10 décembre 2019, suite à la demande de convocation d’une assemblée générale extraordinaire adressée le 24 octobre 2019 par le conseil de Mme [I], les copropriétaires ont voté le transfert à titre gracieux à Enedis des colonnes montantes électriques en application de l’article L345-2 du code de l’énergie modifié par la loi Elan du 23 novembre 2018.

Mme [I] justifie que durant l’intervalle, après avoir procédé à l’installation électrique (compteur et consuel) le 11 février 2014, elle s’est fournie en électricité au moyen d’un câble provisoire auprès de son voisin propriétaire du lot n°52, ce qui, selon les dires de ce dernier, provoquait des coupures intempestives et des problèmes de sécurité (sa pièce 12).

Dans les motifs de sa décision, le tribunal a déduit de l’ensemble de ces éléments, que l’Eurl CV Pro Immo, n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance conforme aux prévisions du contrat, ni même à la réglementation applicable aux immeubles, puisqu’aux termes de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, un bien ne disposant pas d’une alimentation électrique individuelle est considéré insalubre de sorte que la responsabilité de l’Eurl CV Pro Immo, représentée par son liquidateur, était engagée.

Le tribunal a par ailleurs justement considéré qu’aucun grief ne pouvait être retenu à l’encontre des notaires concernant la rédaction de la promesse de vente, laquelle insérait la condition suspensive de vente relative aux travaux d’installation de l’arrivée de l’électricité à laquelle seule Mme [I] pouvait renoncer, protégeant celle-ci d’une éventuelle inexécution des dits travaux.

Mme [I] a certes renoncé à se prévaloir de l’absence de réalisation des travaux d’arrivée d’électricité dont elle a eu connaissance avant la signature de l’acte authentique de vente.

De même, il ressort des éléments ci-dessus rappelés que les difficultés opposées par ERDF au vendeur tenant à l’ancienneté de la colonne montante et son sous-dimensionnement obligeant à son renouvellement par la copropriété, ont été révélées postérieurement à la vente et rien n’établit qu’elles étaient connues du notaire au moment de la vente.

Pour autant, c’est à bon droit que le premier juge a relevé que, nonobstant la clause insérée dans l’acte de vente par laquelle le vendeur s’engageait 'à installer le boîtier électrique dans le mois des présentes', le notaire ne justifiait pas avoir informé Mme [I] des risques encourus en cas de non réalisation des travaux, alors que le défaut de raccordement électrique individuel rendait l’immeuble impropre à la vente au sens de l’article L. 110-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

En effet, aux termes du dit article, dans sa version en vigueur du 28 mars 2009 au 27 mars 2014 et applicable au moment de la vente :

'Sont interdites (…)qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation (…) qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique (…).

Or, Me [X] a fait procéder à la signature de l’acte de vente, acceptant d’instrumenter la vente d’un bien qu’il savait destiné à usage d’habitation et non pourvu d’un accès à l’électricité, alors que :

— le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et il est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité ;

— Me [X] qui avait connaissance de l’affectation du bien objet de la vente, tel que mentionné dans la promesse de vente, se devait d’attirer l’attention des parties à l’acte sur le défaut de conformité du bien en l’état vendu qui ne permettait son usage d’habitation ;

— la qualité de professionnel du droit de Mme [I], ne déchargeait pas le notaire rédacteur de ses obligations, lequel, même s’il n’avait pas négocié la transaction, devait procéder à toutes vérifications, prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l’efficacité de l’acte et alerter l’acquéreur de tout risque encouru lorsque comme en l’espèce, les travaux d’arrivée en électricité n’avaient pas été exécutés et que leur réalisation conditionnait l’efficacité de la vente du bien destiné à usage d’habitation ;

— le notaire doit s’informer auprès des parties pour remplir son devoir d’information et de conseil : en l’occurrence, il ne justifie pas, préalablement à la signature de l’acte de vente, avoir demandé au vendeur les motifs de la non-réalisation des travaux, lesquels auraient dû l’éclairer à tout le moins sur la clause à insérer à l’acte de vente qu’il acceptait d’authentifier ce, malgré la non conformité du bien vendu à sa destination et le caractère illicite de la division dont l’appartement objet de la vente faisait l’objet ; le notaire ne pouvait alors se limiter à acter le fait que Mme [I] renonçait à se prévaloir du bénéfice de la condition suspensive concernant ces travaux sans l’alerter particulièrement sur la portée de la régularisation de la vente intervenant dans ces conditions, étant précisé que :

— la clause insérée à l’acte de vente est relative à la simple installation d’un 'boîtier électrique', terme non technique dont la signification n’est nullement précisée et renvoie en langage courant à l’exécution d’une simple formalité alors que l’obligation d’exécuter les travaux d’arrivée de l’électricité stipulée à la promesse de vente, n’a pas été reprise expressément et qu’au surplus, l’engagement du vendeur n’a pas été assorti d’une quelconque garantie d’exécution ;

— l’appartement vendu résultait d’une division d’un lot obligeant à la réalisation de travaux d’arrivée d’électricité de nature à :

*affecter les parties communes et la colonne générale de l’immeuble et à nécessiter une l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui avait été le cas au demeurant pour le raccordement du même appartement sur le réseau d’eaux usées aux frais exclusifs du vendeur (cf acte de vente p 5 faisant état de la 9ème résolution prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2013),

*recourir à l’intervention d’ERDF/Enedis, autant d’éléments extérieurs susceptibles de remettre en cause la réalisation effective des travaux, laquelle ne dépendait pas de la seule volonté des parties ce, alors que de surcroît, l’Eurl CV Pro Immo perdait de facto sa qualité de propriétaire pour agir auprès de ces divers intervenants ; si la clause prévoyait l’engagement de Mme [I] à 'voter favorablement à l’assemblée générale appelée à statuer définitivement sur les travaux', cette mention ne la garantissait nullement d’une approbation générale des copropriétaires en cas d’éventuels travaux de mise en conformité à entreprendre sur les parties communes.

Il apparaît ainsi que le notaire n’a pas vérifié ni estimé à sa juste mesure la nature des travaux qui restaient à réaliser avec toutes les implications et risques de complications éventuelles dont dépendait leur bonne exécution concernant un appartement situé au sein d’une copropriété à étages et résultant d’une division au demeurant illicite, ni assorti l’acte de vente du bien qu’il savait destiné à usage d’habitation de dispositions utiles propres à assurer son efficacité et à garantir l’exécution des dits travaux. Il ne justifie pas davantage avoir conseillé ni informé utilement Mme [I] de manière complète sur la portée, les effets et les risques que la signature d’un tel acte emportait au regard de la nature exacte des travaux mis à la charge du vendeur et des incidences que leur bonne exécution impliquait, ni des conséquences de la non-réalisation de tels travaux quant à la destination à usage d’habitation du bien vendu ce, alors que la clause y afférent ne prévoyait aucune garantie financière ni condition résolutoire au bénéfice de l’acquéreur.

Ces manquements engagent la responsabilité de l’officier public dès lors qu’il existe un lien de causalité entre ces fautes et le dommage invoqué.

Il ressort de la chronologie des événements ayant suivi la signature de l’acte authentique et des pièces versées aux débats, que les dommages subis par Mme [I], à savoir l’occupation d’un bien non pourvu d’une arrivée en électricité autonome et conforme, l’ayant obligée, dans l’attente, à recourir à un raccordement à l’arrivée en électricité de son voisin complaisant, propriétaire du lot n°52, à l’origine de coupures intempestives et d’un risque pour la sécurité des personnes et des biens, comme l’impossibilité pour l’appelante de revendre le dit bien, résultent de l’inertie du vendeur qui n’a pas respecté son engagement dans le mois fixé à l’acte de vente, de la nécessité de travaux de mise en conformité de montant d’importance et impliquant la copropriété révélée le 7 avril 2014 et des difficultés financières rencontrées par le vendeur ayant conduit à l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire en juillet 2015, soit une quinzaine de mois après la régularisation de la vente.

Il s’avère que l’indisponibilité d’un bien pourvu d’une arrivée en électricité conforme et son occupation dans les conditions précitées sont en lien avec les fautes du notaire lequel a accepté d’authentifier un acte portant sur un bien destiné à usage d’habitation issu d’une division illicite, ce encore sans l’assortir de garanties suffisantes et de dispositions utiles pour en assurer l’efficacité eu égard au but poursuivi par les parties, et, à tout le moins, n’a pas informé de manière complète Mme [I] de la portée de l’acte et des risques encourus, ce qui lui aurait permis le cas échéant de renoncer à la vente, d’obtenir sa résolution alors que le vendeur était in bonis, de bénéficier d’une garantie financière lui permettant la réalisation des travaux par elle-même, ou encore une réelle recherche par le vendeur d’exécution rapide des dits travaux en dépit des difficultés rencontrées afin d’éviter une éventuelle sanction financière qui aurait été prévue à l’acte.

Par suite, le jugement sera confirmé en ce qu’il retenu que Me [X] et la SCP de notaires [K] et Houet devaient être déclarés solidairement responsables du préjudice subi par Mme [I] du fait du non raccordement du lot n°51 (et non n°52) au réseau électrique.

Cependant, la demande d’abandon des droits de la copropriété sur la colonne montante d’électricité, en dépit de l’absence de travaux de mise en conformité, n’a été possible qu’à la suite de l’entrée en vigueur de la loi Elan du 23 novembre 2018, ERDF ayant du reste rappelé le 7 avril 2014 qu’un tel abandon ne pouvait être effectif qu’après réalisation des travaux, de sorte que contrairement à ce qui a été jugé par le tribunal, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de Mme [I] de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité. Par ailleurs, s’il ressort des diverses pièces produites que Mme [I] ne justifie pas avoir réclamé officiellement l’exécution des travaux auprès du vendeur avant un courrier de son conseil du 16 février 2015, l’audition de son représentant, M. [N], fait état de difficultés financières bien antérieures à sa mise en liquidation judiciaire en juillet 2015.

Il reste qu’il revient à Mme [I] de justifier les préjudices de jouissance et moral subis allégués et dont elle sollicite la réparation à hauteur de 70 000 euros sur la base du loyer antérieurement versé pour son précédent logement avant l’achat de l’appartement litigieux (1000 euros par mois) multiplié par 70 mois, soit le nombre de mois séparant la vente de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires abandonnant à Enedis les colonnes montantes, étant observé que les surfaces des deux logements comparés sont similaires (126/128 m2).

Si Mme [I] doit être indemnisée de l’intégralité du préjudice subi en lien avec les fautes retenues, de fait, celle-ci n’a pas été privée de la jouissance du bien qu’elle a occupé durant toute cette période et ce encore avec de l’électricité.

Il convient ainsi de réparer uniquement le préjudice résultant des troubles dans ses conditions d’existence et d’occupation, à savoir ceux résultant du raccordement en électricité à l’arrivée de l’appartement voisin auquel elle a dû avoir recours, des coupures intempestives en résultant selon les dires de ce dernier qui n’en précise pas toutefois la fréquence, et des risques encourus quant à d’éventuels problèmes de sécurité ce encore sur la période de 70 mois justement invoquée. Mme [I] justifie en outre des diverses démarches qu’elle a dû entreprendre pour tenter de trouver des solutions à cette situation, sources de tracas, occasionnant un préjudice moral incontestable.

Les préjudices subis par Mme [I] seront intégralement réparés par l’octroi d’une somme que la cour est en mesure de fixer, au vu des diverses pièces versées, à un montant de 10 000 euros.

En conséquence, sans qu’il soit besoin de faire droit à la demande de comparution de témoins, Me [X] et la SCP de notaires [L] [K] et Emmanuel Houet, solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes, seront condamnés solidairement à payer à Mme [I] la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et qui se capitaliseront dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil.

— Sur les demandes accessoires :

Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée en appel par Mme [I] et de condamner solidairement Me [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet au paiement de la somme de 3000 euros sur ce fondement.

Me [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet, parties qui succombent, seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, publiquement par mise à disposition,

Infirme le jugement rendu le 29 décembre 2020 par le tribunal judiciaire d’Alençon en ce qu’il a condamné solidairement Me [H] [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet à payer à Mme [C] [I] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Le confirme en ses autres dispositions soumises à la cour sauf à préciser que Me [H] [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet sont solidairement responsables du préjudice subi par Mme [I] du fait du non raccordement du lot n°51 (et non du lot n°52) au réseau électrique ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant,

Condamne solidairement Me [H] [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet à payer à Mme [C] [I] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, lesquels se capitaliseront dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Condamne solidairement Me [H] [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet à payer à Mme [C] [I] la somme de 3000 euros au titre des frais exposés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Me [H] [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet de leur demande présentée sur le même fondement ;

Condamne solidairement Me [H] [X] et la SCP [L] [K] et Emmanuel Houet aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON