République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 04/09/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/00380 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UCIO

Jugement (N° 21/000704)

rendu le 15 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Monsieur [H] [Y]

né le 12 octobre 1944 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Yves-Marie Cramez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué aux lieu et place de M^e Dominique Lelievre, avocat au barreau de Lille substitué par M^e Philippe Janneau, avocat au barreau de Douai.

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Hauts de France dont le siège social est sis [Adresse 3]

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 20 juin 2024, tenue par Bruno Poupet, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025 après prorogation du délibéré en date du 03 octobre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 mai 2024

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M. [H] [Y] est propriétaire d’un appartement et de deux garages dans une résidence dénommée [Adresse 9], située [Adresse 2] à [Localité 8] (Nord).

Cet ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, a pour syndic la société Foncia Hauts-de-France (le syndic).

Par acte du 19 octobre 2020, le syndic a délivré à M. [Y] un commandement de payer la somme de 5 252,59 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Par acte du 25 février 2021, M. [Y] a assigné le [Adresse 11] [Adresse 9] (le syndicat des copropriétaires) en justification des sommes appelées dans le commandement précité et en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 15 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

— condamné M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 564,28 euros en deniers ou quittances, selon décompte arrêté au 5 juillet 2021 ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné M. [Y] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 28 novembre 2023, demande à la cour de l’infirmer et, statuant à nouveau, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme globale de 33 200 euros en réparation de ses préjudices matériel et moral ;

— dire qu’il est à jour de ses charges de copropriété et même créditeur de la somme de 4 711,25 euros ;

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui payer ladite somme avec intérêts au taux légal jusqu’au parfait règlement ;

— ordonner au besoin la compensation des créances réciproques ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises le 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en son principe et, y ajoutant, de :

— condamner M. [Y] au paiement de la somme de 14 520,24 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 29 septembre 2023 ;

— le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le décompte litigieux du syndicat des copropriétaires

M. [Y] conteste certaines charges de copropriété et divers frais de recouvrement repris dans le décompte litigieux arrêté au 29 septembre 2023.

' Sur les charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'

Selon l’article 14-1 de la même loi :

' Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.'

Selon l’article 14-3, alinéa 1, de la même loi :

'Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.'

Selon l’article 18, II, de la même loi :

'Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat. […].'

Aux termes de l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

'Le syndic peut exiger le versement :

[…]

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; […].'

Il est constant qu’il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété d’établir que celles-ci sont dues et de produire à cet effet le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, les documents comptables et le décompte de répartition des charges litigieuses (3e Civ., 11 décembre 2012, pourvoi n° 11-26.348 ; 3e Civ., 24 octobre 2019, pourvoi n° 18-19.172).

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer les charges correspondantes (3e Civ., 16 février1977, pourvoi n° 75-14.251, publié ; 3e Civ., 2 mars 1994, pourvoi n° 92-15.335), sauf la faculté pour l’intéressé de contester son décompte individuel de charges (3e Civ., 1er décembre 2010, pourvoi n° 09-72.402 ; 3e Civ.,15 octobre 2013, pourvoi n° 12-19.017).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété, le contrat de syndic conclu avec la société Foncia, les procès-verbaux d’assemblée générale votant le budget prévisionnel au titre des années 2015 à 2023, les décomptes de répartition des charges sur la même période, ainsi qu’un dernier décompte des sommes dues arrêté au 29 septembre 2023, étant observé que la résolution n° 9 de l’assemblée générale ordinaire du 31 mai 2021 vote le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Il s’infère de l’analyse de ces pièces que M. [Y] demeure débiteur des charges mentionnées dans le décompte du 29 septembre 2023, sauf à déduire :

' la somme de 13,67 euros (écriture comptable du 1er mai 2020) ayant pour libellé '1E Appel Refec. Joints BR', dont il n’est pas suffisamment justifié, cet appel de fonds procédant de la résolution n° 16 de l’assemblée générale ordinaire du 16 décembre 2019, sans que les pièces produites permettent de se convaincre que la clef de répartition retenue (point 16.4) intègre les lots de M. [Y] ;

' la somme de 13,67 euros (écriture comptable du 1er juin 2020) ayant pour libellé '2E Appel Refec. Joints BR', dont il n’est pas suffisamment justifié pour les raisons précédemment exposées au titre de l’écriture comptable du 1er mai 2020 ;

' la somme de 1 113,41 euros (écriture comptable du 1er septembre 2022) ayant pour libellé '1E Appel Ref sols Balcons', dont il n’est pas suffisamment justifié. En effet, si la résolution n° 19 de l’assemblée générale ordinaire du 31 mai 2021 décide de confier une mission d’avis technique sur les balcons filants côté [Adresse 6] et [Adresse 7], une telle mission précède manifestement les travaux de réfection évoqués dans le décompte litigieux et dont aucune pièce produite ne permet de vérifier l’adoption en assemblée générale et le coût prévisionnel ;

' la somme de 1 113,41 euros (écriture comptable du 1er novembre 2022) ayant pour libellé '1E Appel Ref sols Balcons', dont il n’est pas suffisamment justifié pour les raisons précédemment exposées au titre de l’écriture comptable du 1er septembre 2022.

C’est en revanche à tort que M. [Y] soutient que les appels de fonds opérés sous le libellé 'Appel réfection pignon’ (écritures comptables des 1er février et 1er avril 2019) ne le concernent pas, alors qu’il résulte de la résolution n° 24 de l’assemblée générale ordinaire du 28 novembre 2018, dont il n’est pas soutenu qu’elle aurait été annulée ni même contestée, que l’assemblée générale ordinaire a décidé de procéder à la réfection du mur pignon du [Adresse 2] dès lors que ces travaux sont apparus nécessaires et que ceux relatifs à la toiture de l’entrée du 116 permettaient de profiter d’économies d’installation de chantier. L’assemblée générale a autorisé le syndic à procéder selon la clef de répartition 'Charges bâtiment 122' en procédant à deux appels de fonds prévus les 1er février et 1er avril 2019, lesquels apparaissent sur le décompte joint au commandement de payer délivré le 19 octobre 2020. En l’état des pièces produites, la somme de 295,01 euros reversée sur le compte de M. [Y] le 30 juin 2019 sous l’intitulé 'Solde réfection pignon droit’ ne témoigne pas d’un précédent appel de fonds injustifié, mais d’un reliquat après travaux logiquement inscrit au crédit du compte individuel de charges.

C’est ensuite vainement que M. [Y] se prévaut d’un mouvement débiteur injustifié de 359,46 euros (écriture comptable du 6 août 2020) ayant pour libellé 'Erreur Rembt chq Actanord Huissiers', dès lors que cette opération avait été précédée d’un mouvement créditeur de même montant (écriture comptable du 1er juillet 2020) intitulé 'Chèq. 2000418 du 01/07/2020', de sorte qu’il s’agit d’un double mouvement à somme nulle.

C’est tout aussi vainement que M. [Y] discute la ligne d’écriture d’un montant de 1 200 euros inscrite en débit du compte litigieux le 3 décembre 2001 sous l’intitulé 'Article 700 M. [Y]', dès lors qu’il s’agit d’une condamnation prononcée par le jugement entrepris, assorti de l’exécution provisoire et qui recevra confirmation du chef des frais irrépétibles, ainsi qu’il sera dit ci-après, étant observé que l’appelant ne justifie d’aucun paiement à ce titre susceptible de venir au crédit du décompte litigieux.

Il sera enfin observé que le virement de 2 282,18 euros effectué par M. [Y] le 14 septembre 2020 figure bien dans le décompte litigieux (écriture comptable du 13 septembre 2021) sous le libellé 'REGU VIRT DU 14/08/2020'.

' Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi précitée du 10 juillet 1965 dispose que, 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

[…].'

Il est constant que les frais visés par ce texte doivent être réellement nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et que n’y entrent pas ceux qui relèvent de l’administration courante du syndicat des copropriétaires, des frais irrépétibles ou encore des dépens.

En l’espèce, M. [Y] conteste le décompte litigieux en ce qu’il intègre les frais suivants :

' la somme de 71,70 euros sous l’intitulé 'Kinget sommation interpellative’ (écriture comptable du 23 octobre 2015) ;

' la somme de 35 euros sous l’intitulé 'Mise en demeure’ (écriture comptable du 9 mai 2017) ;

' la somme de 35 euros sous l’intitulé 'Mise en demeure’ (écriture comptable du 9 novembre 2017) ;

' la somme de 21 euros sous l’intitulé 'Relance’ (écriture comptable du 7 décembre 2017) ;

' la somme de 40 euros sous l’intitulé 'Mise en demeure’ (écriture comptable du 10 août 2020) ;

' la somme de 30 euros sous l’intitulé 'Relance’ (écriture comptable du 2 septembre 2020) ;

' la somme de 7,55 euros sous l’intitulé 'Intérêts’ (écriture comptable du 2 septembre 2020) ;

' la somme de 150 euros sous l’intitulé 'Constitution dr Huis’ (écriture comptable du 15 octobre 2020) ;

' la somme de 170,46 euros sous l’intitulé 'Sommation de payer’ (écriture comptable du 20 octobre 2020) ;

' la somme de 200 euros sous l’intitulé 'Constitution dr Avoc’ (écriture comptable du 15 décembre 2020) ;

' la somme de 111 euros sous l’intitulé 'Suivi de procédure en recouvrement’ (écriture comptable du 15 septembre 2021) ;

' la somme de 111 euros sous l’intitulé 'Suivi de procédure en recouvrement’ (écriture comptable du 15 septembre 2022) ;

' la somme de 108,98 euros sous l’intitulé 'Commandement de payer’ (écriture comptable du 30 septembre 2022).

Après avoir observé que M. [Y] reconnaît lui-même dans ses écritures que la somme de 150 euros débité le 25 janvier 2018 sous l’intitulé 'Constitution dr Huis’ a fait l’objet d’un mouvement créditeur de même montant ('Annul Frais Huissier') le 3 décembre 2021, il convient d’examiner chacun des postes contestés :

' la somme de 71,70 euros sous l’intitulé 'Kinget sommation interpellative’ (écriture comptable du 23 octobre 2015) n’est justifiée par aucune production, de sorte qu’elle sera déduite du décompte litigieux ;

' la somme de 35 euros sous l’intitulé 'Mise en demeure’ (écriture comptable du 9 mai 2017) est justifiée par une facture et une lettre adressée à M. [Y] le mettant en demeure de s’acquitter d’un reliquat de charges de copropriété. Les frais ainsi exposés étaient nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée ;

' la somme de 35 euros sous l’intitulé 'Mise en demeure’ (écriture comptable du 9 novembre 2017) est justifiée par une facture et une lettre adressée à M. [Y] le mettant en demeure de s’acquitter d’un reliquat de charges de copropriété. Les frais ainsi exposés étaient nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée, étant observé que ceux-ci n’apparaissent pas frustratoires pour avoir été exposés six mois après la précédente mise en demeure, soit dans un délai raisonnable ;

' la somme de 21 euros sous l’intitulé 'Relance’ (écriture comptable du 7 décembre 2017), qui est justifiée par une facture et une lettre adressée à M. [Y], s’analyse en des frais frustratoires au regard de la proximité de la précédente mise en demeure, de sorte que la somme litigieuse doit être déduite du décompte litigieux ;

' la somme de 40 euros sous l’intitulé 'Mise en demeure’ (écriture comptable du 10 août 2020) est justifiée par une facture et une lettre adressée à M. [Y] le mettant en demeure de s’acquitter d’un reliquat de charges de copropriété. Les frais ainsi exposés étaient nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée, étant observé que ceux-ci ont été exposés bien après une précédente mise en demeure, de sorte qu’ils n’apparaissent pas frustratoires ;

' la somme de 30 euros sous l’intitulé 'Relance’ (écriture comptable du 2 septembre 2020), qui est justifiée par une facture et une lettre adressée à M. [Y] , s’analyse en des frais frustratoires au regard de la proximité de la précédente mise en demeure, de sorte que la somme litigieuse doit être déduite du décompte litigieux ;

' la somme de 7,55 euros sous l’intitulé 'Intérêts’ (écriture comptable du 2 septembre 2020) n’est pas explicitée et sera donc déduite du décompte litigieux ;

' la somme de 150 euros sous l’intitulé 'Constitution dr Huis’ (écriture comptable du 15 octobre 2020) n’est pas explicitée et sera donc déduite du décompte litigieux ;

' la somme de 170,46 euros sous l’intitulé 'Sommation de payer’ (écriture comptable du 20 octobre 2020) n’est justifiée par aucune pièce et sera donc déduite du décompte litigieux ;

' la somme de 200 euros sous l’intitulé 'Constitution dr Avoc’ (écriture comptable du 15 décembre 2020) apparaît relever des frais irrépétibles et sera donc déduite du décompte litigieux ;

' la somme de 111 euros sous l’intitulé 'Suivi de procédure en recouvrement’ (écriture comptable du 15 septembre 2021) s’apparente à un suivi de dossier et relève ainsi des frais d’administration courante du syndic, de sorte qu’elle sera déduite du décompte litigieux ;

' la somme de 111 euros sous l’intitulé 'Suivi de procédure en recouvrement’ (écriture comptable du 15 septembre 2022) doit à son tour être déduite du décompte litigieux pour les raisons précédemment exposées ;

' la somme de 108,98 euros sous l’intitulé 'Commandement de payer’ (écriture comptable du 30 septembre 2022) est directement destinée au recouvrement de la somme litigieuse et apparaît donc justifiée.

***

A l’aune des observations qui précèdent sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement, il y a lieu de déduire du décompte litigieux, dont M. [Y] ne conteste pas autrement les termes, la somme de 13,67 + 13,67 + 1 113,41 + 1 113,41 + 71,70 + 21 + 30 + 7,55 + 150 + 170,46 + 200 + 111 + 111 = 3 126,87 euros.

Au regard de l’évolution du litige et par réformation du jugement entrepris, M. [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 14 520,25 – 3 126,87= 11 393,38 euros en deniers ou quittances, selon décompte arrêté au 29 septembre 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, ' tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, M. [Y] soutient que le syndicat des copropriétaires a multiplié les appels de charges abusifs et manquements à la délicatesse lui ayant causé un préjudice tant matériel que moral.

Il apparaît toutefois que les sommes indûment reprises au décompte litigieux s’apparentent à des erreurs n’ayant pas dégénéré en abus, tandis que M. [Y] ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité entre les manquements reprochés au syndicat des copropriétaires et la dégradation de son état de santé à l’origine d’une cessation de son activité professionnelle.

M. [Y] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que M. [Y] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [H] [Y] à payer au [Adresse 11] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Hauts-de-France, la somme de 4 564,28 euros en deniers ou quittances, selon décompte arrêté au 5 juillet 2021 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [H] [Y] à payer au [Adresse 11] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Hauts-de-France, la somme de 11 393,38 euros en deniers ou quittances, selon décompte arrêté au 29 septembre 2023 ;

Condamne M. [H] [Y] à payer au même la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Le déboute de sa demande formée au même titre ;

Le condamne aux dépens d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse