Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 16 janvier 2025, n° 23/05632

TI Montreuil-sur-Mer 23 novembre 2023

CA Douai
Confirmation 16 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Prix manifestement excessif
La cour a estimé que le seul caractère excessif du prix ne suffit pas à prouver l'intention frauduleuse, et que l'appelante n'a pas apporté la preuve d'un prix manifestement excessif.
Rejeté
Non-respect des dispositions légales
La cour a confirmé que les modalités du congé vente respectaient les dispositions légales applicables, rendant la demande de nullité infondée.
Rejeté
Préjudice moral causé par le congé vente
La cour a jugé que l'absence de caractère frauduleux du congé vente ne justifiait pas l'octroi de dommages intérêts pour préjudice moral.
Rejeté
Frais irrépétibles exposés en cause d'appel
La cour a condamné l'appelante aux dépens et a jugé que sa demande de remboursement de frais d'avocat n'était pas fondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 8 sect. 4, 16 janv. 2025, n° 23/05632
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	23/05632
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Montreuil-sur-Mer, 23 novembre 2023, N° 23/00329
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie BIERNACKIFabrice CHIVOTLaetitia BONNARD PLANCKE

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

****

N° de MINUTE : 25/36

N° RG 23/05632 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VIBE

Jugement (N° 23/00329) rendu le 23 Novembre 2023 par le Tribunal de proximité de Montreuil Sur Mer

APPELANTE

Madame [R] [F]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Laetitia Bonnard Plancke, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/23/004903 du 11/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE

Madame [C] [T]

née le 03 Août 1961 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Valérie Biernacki, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Fabrice Chivot, avocat au barreau d’Amiens, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 03 décembre 2024 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 novembre 2024

****

Par acte sous seing privé du 29 mai 2020, prenant effet au 1er juin 2020, Mme [C] [T] a donné à bail à Mme [R] [F] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennent un loyer mensuel de 950 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2022, Mme [C] [T] a donné congé avec offre de vente à Mme [R] [F], pour la date du 31 mai 2023.

Mme [R] [F] a fait assigner Mme [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10]-sur-Mer, par acte du 28 avril 2023, demandant au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 de :

Constater le caractère frauduleux du congé vente en date du 30 novembre 2022, considérant l’offre de prix manifestement excessive,

Déclarer ledit congé vente nul,

Condamner Mme [C] [T] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral,

Condamner Mme [C] [T] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 23 novembre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté l’absence de caractère frauduleux du congé avec offre de vente notifié le 30 novembre 2022 par Mme [C] [T] à Mme [R] [F],

Validé ledit congé,

Dit que Mme [R] [F] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à compter du 1er juin 2023,

Condamné Mme [R] [F] aux dépens et à payer à Mme [C] [T] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [F] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 20 décembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, Mme [R] [F] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 23 novembre 2023 du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer,

Constaté le caractère frauduleux du congé avec offre de vente notifié le 30 novembre 2022 par Mme [C] [T] à Mme [R] [F],

Déclaré ledit congé vente nul,

Condamner Mme [C] [T] au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral,

Condamner Mme [C] [T] à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2024, Mme [C] [T] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamner Mme [R] [F] aux dépens, dont distraction au profit de Maître BIERNACKY, avocat, et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la validité et le caractère frauduleux du congé vente

Le contrat de location est en l’espèce soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; dans le cadre du congé vente, le juge doit s’attacher à vérifier le respect des délais légaux imposés à peine de nullité, les motifs invoqués, ainsi que le formalisme et l’ensemble des mentions imposées par la loi.

Mme [R] [F] soutient que le congé vente est frauduleux uniquement en raison du prix excessif proposé pour l’achat de l’immeuble, soit la somme de 450.000 euros, pour une superficie de 122.50 m².

Les autres modalités du congé vente ne sont pas critiquées et respectent l’ensemble des dispositions légales applicables en la matière, à savoir l’ensemble des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dont les mentions sont reproduites dans l’acte du commissaire de justice.

Si la loi du 6 juillet 1989 n’a pas institué un contrôle préalable de la réalité de l’intention de vendre motivant le congé, le destinataire du congé est recevable à invoquer la fraude en vertu des dispositions du code civil ; toutefois, le seul caractère excessif du prix ne saurait à lui seul démontrer l’intention frauduleuse du vendeur, sauf à démontrer que ce prix est manifestement excessif, voire exorbitant, puisque le vendeur reste libre de fixer son prix qui peut se situer au-dessus des prix du marché.

En l’espèce, Mme [C] [T] justifie vouloir vendre son bien pour régler les frais de succession importants de sa mère ; ce motif n’est pas contesté par l’appelante ; en outre, Mme [C] [T] produit aux débats à la fois une estimation du bien réalisé par un agent immobilier, ainsi qu’un tableau récent du site gouvernemental dvf.gouv.fr attestant d’un prix moyen au m² de 5.141 euros pour les immeubles vendus en 2022 sur la commune de [Localité 9], (dont l’application pour l’immeuble en question conduit à un prix supérieur à 450.000 euros) tandis que Mme [R] [F] ne produit que des annonces faites sur le site le Boncoin, certes par des agences immobilières, mais qui ne concernent pas le bien en question.

Mme [R] [F] n’apporte donc pas la preuve de ce qu’elle allègue c’est à dire du prix manifestement excessif contenu dans le congé vente ; quant aux relations qui seraient mauvaises entre Mme [C] [T] et Mme [R] [F], la faiblesse des éléments rapportés dans l’unique attestation produite ne permet nullement de venir caractériser une quelconque fraude et ne remet pas en cause le bien-fondé de la décision de vendre ni ne démontre la mauvaise foi du bailleur.

Par conséquent, le jugement du 23 novembre 2023 du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer sera confirmé dans toutes ses dispositions.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [R] [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [R] [F] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître BIERNACKY, avocat, et à la condamner à payer à Mme [C] [T] la somme de 1.500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Condamne Mme [R] [F] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître BIERNACKY, avocat ;

Condamne Mme [R] [F] à payer à Mme [C] [T] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN