République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 05/02/2026

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 22/02642 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UJZG

Jugement (N° 20/04799)

rendu le 29 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SCCV Le 1900

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Emmanuel Riglaire, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉE

La SCI Fourier

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel Lacheny, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 31 octobre 2024 tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 5 février 2026 après prorogation du délibéré en date du 20 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 avril 2024

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Par acte authentique du 31 mars 2016, la société civile immobilière Fourier (la société Fourier) a vendu à la société civile de construction-vente Le 1900 (la société Le 1900) un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord), au prix de 1 103 000 euros.

La société Le 1900 devait, après démolition partielle de l’immeuble, édifier un ensemble immobilier résidentiel dénommé 'Le 1900'.

Par le même acte, la société Le 1900 a vendu en l’état futur d’achèvement à la société Fourier six lots du futur ensemble immobilier, au prix de de 522 000 euros, payé par compensation avec le prix de vente l’immeuble à démolir.

Les parties sont convenues de fixer la livraison des six lots au 30 avril 2018, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai d’achèvement.

La livraison des lots est finalement intervenue le 21 juin 2019.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 juin 2020, la société Fourier a vainement mis en demeure la société Le 1900 de lui payer la somme de 28 875 euros au titre des pénalités de retard stipulées au contrat.

Par acte du 20 août 2020, elle a assigné la même en paiement de ces pénalités.

Par jugement du 29 avril 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— condamné la société Le 1900 à payer à la société Fourier la somme de 27 300 euros au titre des pénalités de retard ;

— condamné la même aux dépens et à payer à la société Fourier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La société Le 1900 a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions remises le 29 août 2022, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— débouter la société Fourier de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la même aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions remises le 28 octobre 2022, la société Fourier demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner la société Le 1900 à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des pénalités de retard

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le contrat conclu le 31 mars 2016 stipule, dans une rubrique intitulée Délai d’achèvement, ce qui suit :

Le représentant de la société venderesse oblige celle-ci à mener des travaux de telle manière que les ouvrages et éléments définis, en ce compris les parties communes de l’ensemble immobilier, soient achevés le 30 avril 2018 au plus tard, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai d’achèvement.

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants :

— intempéries prises en compte par les Chambres syndicales Industrielles du Bâtiment ou la Caisse du Bâtiment et des Travaux Publics, empêchant les travaux ou l’exécution des 'Voies et Réseaux Divers’ (VRD) selon la réglementation des chantiers du bâtiment. […]

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets). Toutefois, il est convenu que cette clause n’aura pas d’effet s’il s’avère qu’il est clairement démontré que les entreprises dont il s’agit étaient déjà en difficulté financière lors de la passation de leur marché avec le Maître d’ouvrage.

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la Société venderesse à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’Oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).

— retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.

— retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-oeuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation. […].

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais ci-dessus prévus pour la livraison, l’époque prévue pour la remise des locaux au vendeur serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une des circonstances sera apportée parle vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre.

A défaut de livraison au terme convenu, soit le 30 avril 2018 au plus tard, sauf cas de force majeure ne remettant pas en cause la finalité de l’opération, le vendeur versera à l’acquéreur une pénalité de retard d’un montant de DEUX MILLE CENT EUROS (2 100 €) par mois complet de retard, à compter du lendemain de la date ci-avant arrêtée. […]

Pour s’opposer au paiement des pénalités induites par le retard de livraison des six lots destinés à la société Fourier, la société Le 1900 invoque plusieurs causes légitimes de suspension, dont la pertinence sera examinée ci-après :

' Sur la fissuration des dalles d’un fonds voisin

Il ressort d’une note d’expertise judiciaire en date du 17 octobre 2016 que les dalles des locaux d’une société voisine du projet de construction présentent de multiples fissures. L’expert précise que si ces locaux ne sont pas au contact direct du projet, leur état justifie néanmoins de prévoir des travaux d’urgence avant le démarrage des démolitions, un étaiement ou un renforcement systématique des zones de planchers affectées. N’étant pas démontré ni même soutenu que la nécessité de tels travaux était connue au jour de la vente, ceux-ci auraient dès lors pu théoriquement constituer une cause légitime de report du délai de livraison au sens du contrat liant les parties.

Il apparaît toutefois que l’appelant se borne à rappeler le risque d’effondrement consécutif aux opérations de construction, sans justifier de l’effectivité des travaux supplémentaires préconisés par l’expert, ni non plus du retard qu’ils auraient pu générer.

Il s’ensuit que cette première circonstance n’est pas de nature à exonérer la société Le 1900 des pénalités de retard litigieuses.

' Sur la présence d’une poche de terres polluées

Il ressort d’une attestations établie le 9 mai 2018 par le maître d’oeuvre du projet immobilier qu’une poche de pollution supplémentaire à l’étude préalable a été découverte en cours de terrassement, de même qu’une cave non répertoriée sur les plans. Il aurait pu théoriquement s’agir d’éléments du sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires, au sens du contrat liant les parties.

L’étude préalable évoquée dans l’attestation précitée n’est toutefois pas produite, de sorte qu’il est impossible d’en comparer les termes avec ceux du rapport d’analyses en date du 10 juillet 2017 (pièce 4 de l’appelant), partant, de se convaincre de la nouveauté des hydrocarbures qui y sont mentionnés, étant précisé que le contrat de vente (p. 79) fait état d’un arrêté de permis de construire du 13 août 2015 relatant un diagnostic de la qualité des sols ayant mis en évidence la présence de deux spots de contamination par des hydrocarbures, lesquels étaient nécessairement connus de l’acquéreur au jour de la vente. Par ailleurs, aucun élément ne permet de se convaincre de l’existence d’une cave non répertoriée, la seule attestation précitée n’y suffisant pas. Enfin, à supposer même la révélation de ces éléments postérieurement à la conclusion du contrat de vente, l’appelant ne produit aucune pièce de nature à conforter la réalité et l’étendue des travaux entrepris pour y remédier.

Il s’ensuit que cette deuxième circonstance n’est pas de nature à exonérer la société Le 1900 des pénalités de retard litigieuses.

' Sur la défaillance de la société Scarna construction

Il ressort des pièces produites que la société Scarna construction, chargée du lot gros oeuvre, a été placée en redressement judiciaire le 4 juin 2018 et que l’administrateur judiciaire désigné par le tribunal de commerce a mis fin au contrat en cours par lettre du 10 juillet suivant. Ladite société avait précédemment abandonné le chantier, ainsi qu’il ressort d’un procès-verbal de constat du 7 juin 2018. Ces circonstances auraient théoriquement pu justifier un retard procédant de la défaillance d’une entreprise mandatée, au sens du contrat liant les parties.

Il apparaît toutefois, en l’état de pièces produites, que la défaillance de la société Scarna construction est survenue postérieurement à la date convenue pour l’achèvement des travaux, fixée au 30 avril 2018, sans que la société Fourier ait accepté un report de cette date, ce qui rend le moyen inopérant.

Il s’ensuit que cette troisième circonstance n’est pas de nature à exonérer la société Le 1900 des pénalités de retard litigieuses.

' Sur les intempéries

Il ressort d’une attestation établie le 24 avril 2019 par le maître d’oeuvre du projet immobilier que le chantier a connu 136 jours d’intempéries. Cela aurait théoriquement pu constituer une cause légitime de retard au sens du contrat liant les parties.

Toutefois, outre que cette attestation inclut des jours d’intempéries postérieurs à la date de livraison convenue, elle ne saurait à elle seule établir la réalité des événements climatiques concernés dès lors qu’elle n’est corroborée par aucun document attestant les jours d’intempéries pris en compte par les Chambres syndicales industrielles du bâtiment ou la Caisse du bâtiment et des travaux publics, ainsi que stipulé au contrat liant les parties. Elle n’est du reste pas davantage assortie de bulletins météorologiques ou comptes rendus de chantiers propres à en conforter l’existence.

Il s’ensuit que cette quatrième et dernières circonstance n’est pas davantage de nature à exonérer la société Le 1900 des pénalités de retard litigieuses.

C’est enfin par de justes motifs adoptés par la cour que les premiers juges ont privé d’effet la prétendue invitation verbale du gérant de la société Fourier à prendre livraison des lots courant mars 2019.

Cette livraison, initialement prévue le 30 avril 2018, n’a eu lieu que le 21 juin 2019, de sorte que la société Le 1900 accuse un retard non justifié de 13 mois et 21 jours.

Le contrat stipulant des pénalités de 2 100 euros par mois complet de retard, la société Le 1900 doit être condamnée à payer à la société Fourier la somme de 2 100 x 13 = 27 300 euros, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie de confirmer le jugement de ces chefs et de condamner la société Le 1900 à payer à la société Fourier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sa propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la société Le 1900 à payer à la société Fourier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

La déboute de sa demande formée au même titre ;

La condamne aux dépens d’appel.

Le greffier

Le président