République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 22/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/01473 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VORL

Jugement (N° 23/00123)

rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14]

représenté par son syndic la société Nexity Lamy prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Le [Adresse 18], représenté par son syndic la SAS Cabinet Cornil pris en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Arnaud Vercaigne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue en double rapporteur par Pascale Metteau et Claire Bohnert, après rapport oral de l’affaire par Pascale Metteau, magistrat chargée d’instruire l’affaire, qui ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui ont rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure pénale).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Céline Miller, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente, et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 novembre 2025

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Les résidences [Adresse 5], [Localité 13] et [Localité 9], disposant chacune de leur syndicat des copropriétaires et de leur syndic, sont situées [Adresse 2] [Localité 15], au sein du même ensemble immobilier.

Par acte d’huissier du 4 janvier 2022, le [Adresse 16] [Adresse 5] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] devant le tribunal judiciaire de Lille pour obtenir sa condamnation à supporter la moitié de coût des travaux de réparation du réseau d’assainissement.

Par jugement rendu le 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lille a rejeté la demande formée par le [Adresse 16] [Adresse 5] et l’a condamné aux dépens, disant n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision le 27 mars 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, le [Adresse 16] [Adresse 5] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau :

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] au paiement de la somme de 62 977,485 euros au titre de son obligation de prendre en charge la moitié du coût de réfection des réseaux d’assainissement communs,

— le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens de l’instance.

Il fait valoir que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier composé des trois résidences, [Adresse 5], [Localité 9] et [Localité 13], prévoit que les canalisations ressortent des parties communes ; que la convention du 4 septembre 1959 régissant l’ensemble immobilier prévoit des servitudes de bien à bien pour ces canalisations et précise que certaines sont communes aux édifices ; qu’en 2020, la résidence [Adresse 5] a subi des infiltrations dues à l’état fuyard de canalisations communes ; qu’une intervention en urgence a été facturée 28 850 euros ; qu’il a sollicité la société Phryse pour établir un diagnostic de l’état du réseau d’assainissement ; que la société Semnord a utilisé de la fluorescéine et mis en évidence l’utilisation d’une section du réseau par la résidence [Localité 9] ; que les solutions de reprise de cette section ont été chiffrées à 109 445,40 euros ; que malgré mise en demeure, il n’a pas obtenu de réponse du syndic de la résidence [Localité 9] mais que devant l’urgence de la situation, il a été amené à faire réaliser les travaux qui ont été réceptionnés le 18 juin 2021.

Il invoque les dispositions de l’article 1103 du code civil et relève que les parties ont convenu une prise en charge à frais communs des travaux nécessaires à l’entretien et la réfection des canalisations ; que les travaux réalisés sont parfaitement justifiés et qu’il ne pouvait attendre l’accord de la copropriété [Adresse 11] puisque les infiltrations entraînaient des pannes d’ascenseur et l’inondation des caves dans la résidence [Adresse 5] ; que les deux autres syndics de l’ensemble immobilier ont été avisés de la nécessité des travaux de canalisations, informés de ces travaux et conviés à une réunion de chantier le 10 août 2020 ; qu’un compte-rendu de chantier leur a été adressé ; que le rapport de la société Semnord a mis en évidence que le réseau d’assainissement périphérique à la résidence [Adresse 5] collectait les effluents de la résidence [Localité 9] ; que le conseil syndical de cette résidence l’a autorisé à choisir la société devant effectuer les travaux ; que le syndic de cette résidence n’a pas donné suite aux propositions de rencontre ni aux discussions quant aux actions à mener et à la répartition des coûts qui comprennent les travaux réalisés en urgence par la société Claisse, les coûts de la phase d’instruction et le coût de l’intervention de la société TPRN.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, le [Adresse 16] [Adresse 11] demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— juger que le constat d’huissier du 18 décembre 2020 et le diagnostic de la société Phryse du 11 février 2021 sur lesquels le [Adresse 16] [Adresse 5] fonde exclusivement ses demandes quant aux désordres lui sont inopposables et en tout état de cause, ne sont étayés d’aucun autre élément probant,

— juger qu’aucune preuve des désordres, ni des causes des désordres et de leur imputabilité n’est apportée,

Subsidiairement :

— juger que les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] l’ont été d’une manière unilatérale, sans aucune concertation, de telle sorte que la nature des travaux et leur coût lui est également inopposable,

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

Plus subsidiairement :

— juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ne justifie pas de sa créance indemnitaire,

— dire que seuls les travaux de la solution n°1 de la société Phryse non chiffrés pourraient le cas échéant être retenus et ordonner sur ce point une expertise,

En tout état de cause :

— condamner le [Adresse 16] [Adresse 5] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Il relève que :

— les travaux suite aux inondations ont été effectués par la société Claisse,

— avec des constats non probants, le [Adresse 16] [Adresse 5] tente de lui imputer un affaissement de terrain à l’entrée du garage commun avec la résidence [Localité 13] qui serait du à une fuite de canalisation située à ce niveau ; il se fonde sur des propositions de réhabilitation purement facultatives alors que le tronçon effondré a été réparé par la société Claisse ; il a refusé la demande de prise en charge qui lui a été adressée le 18 mars 2021 par un mail circonstancié du 12 mai 2021,

— le diagnostic de la société Phryse a été effectué non contradictoirement à la seule demande du [Adresse 16] [Adresse 5] ; il ne peut suffire à engager sa responsabilité n’étant corroboré par aucun autre élément,

— en tout état de cause, l’ampleur du préjudice, des causes de ce préjudice et la nécessité des réparations faites n’est pas prouvée ; il n’est ainsi pas justifié que les désordres invoqués ont subsisté après l’intervention de la société Claisse et que la réfection totale du réseau d’assainissement était nécessaire ; le procès verbal de constat d’huissier ne permet pas d’affirmer l’existence de désordres concernant le réseau d’assainissement ; au surplus, le lien entre l’affaissement du terrain et les canalisations n’est pas établi, pas plus que les causes de la dégradation des canalisations ; aucune urgence n’imposait la réalisation de travaux non contradictoires alors que le règlement de l’ensemble immobilier impose le consentement des membres de l’assemblée pour une modification des choses communes ; l’article 697 du code civil impose l’accord du fonds servant pour la réalisation de travaux et, à défaut, le juge doit contrôler la proportionnalité et la nécessité de l’intervention ; le [Adresse 16] [Adresse 5] ne s’est pas interrogé sur son absence d’autorisation et ne démontre pas que les travaux étaient nécessaires suite à un effondrement sur une petite partie du macadam, ce d’autant que le rapport de la société Phryse prévoyait une alternative moins conséquente aux travaux réalisés.

A titre subsidiaire, il observe que la décision de travaux a été prise de manière unilatérale, sans qu’il soit tenu compte de ses observations et qu’il n’a pas été associé au choix de l’entreprise de travaux ; que le mail produit donnant un accord pour les travaux était un échange interne entre le syndic et le conseil syndical de la résidence [Localité 9] et n’était pas adressé au syndic de la résidence [6] ; que le rapport de la société Phryse ne lui a pas été communiqué ; que la preuve d’une urgence à réaliser les travaux n’est pas rapportée.

A titre plus subsidiaire, il relève que le quantum des sommes réglées n’est pas établi ; que le choix d’une solution plus onéreuse que ce qui était nécessaire ne saurait lui être imputé.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’état descriptif de division du 1er juin 1960 des résidences [Localité 9], [Localité 13] et [Localité 7], qui concerne les trois résidences, prévoit notamment que sont communes 'les canalisations, les tuyaux de tout à l’égout, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ceux des chutes et d’écoulement des eaux ménagères, d’évacuation des water-closets, des conduites des prises d’air, des canalisations colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité, de distribution d’eau ainsi que les branchements d’eau, de gaz, d’électricité et des égouts'.

Par ailleurs, une convention signée entre la société d’Investissements immobiliers du Nord et la société civile immobilière de Construction du [Adresse 8] (précédemment la résidence d'[6]) le 4 septembre 1959 lors de l’aménagement des terrains sur lesquels sont construites les trois résidences prévoit :

— des servitudes perpétuelles, 'le domaine de chaque société étant à la fois fonds servant et fonds dominant',

— 'les canalisations de toute nature qui seraient communes à des édifices construits respectivement sur des zones différentes, l’entretien, la réfection à frais communs des parties communes'.

Il découle de ces éléments que l’entretien et la réparation de canalisations d’eau qui seraient communes à plusieurs résidences se font à frais communs de celles-ci.

Cependant, force est de constater que cette convention n’est pas précise et qu’en outre, elle a été régularisée non pas de façon tripartite mais alors que la résidence [Localité 9] n’était pas encore construite. Il en résulte que l’importance de la prise en charge des frais par chaque résidence n’est pas précisée.

Le [Adresse 16] [Adresse 5] fait état d’un problème de fonctionnement du réseau d’assainissement survenu en juin 2020. Cependant, cette difficulté n’a pas été constatée et ne ressort d’aucune des pièces produites. Il est justifié de l’intervention de la société Claisse pour l’établissement d’un devis le 15 juillet 2020, devis approuvé par le syndic de la copropriété concernant des travaux de création d’un nouveau réseau [Localité 12], EV (WC) et EP, dépose et repose de l’ancien collecteur, réalisation d’un regard de visite sur chaque collecteur [Localité 12], EV, et EP, découpage du macadam et démolition pour effectuer le terrassement à la mini pelle, modification du trottoir sur la largeur pour éviter que les regards de visite se situent sur celui-ci, mise en place d’une bordure pour effectuer un arrêt entre le macadam et la pelouse et réalisation d’un nouveau trottoir puis réfection des abords. Ce devis était d’un montant de 28 850,32 euros.

Le 10 décembre 2020, Me [T] [L], huissier de justice à [Localité 15] a, à la demande des syndicats de copropriétaires des résidences [Localité 13], [Adresse 5] et [Localité 9] effectué les constatations suivantes :

— en périphérie de la résidence [Adresse 5], l’enrobé est affaissé sur une zone comprise entre le parking commun aux résidences [Localité 13] et [Localité 7] ; cette zone a été remblayée à l’aide de ternaire,

— suite au déversement de fluorescéine jaune dans un regard situé en périphérie de la résidence [Localité 9], le liquide jaune fluo est passé dans le regard situé sur le parking ; suite de déversement de fluorescéine rouge dans un regard proche de la résidence [Localité 13], aucun passage de liquide rouge n’a été observé par ce regard

Le rapport d’intervention de la société Phryse du 11 février 2021 fait état de ce que :

— un schéma du réseau a été établi après des reconnaissances sur site, par curage des réseaux suivi d’une inspection télévisée,

— il existe un tronçon effondré qui n’a pas pu être inspecté ; hormis de tronçon, aucun problème structurel n’a été relevé ; l’effondrement du tronçon a nécessité la mise en place d’une pompe de relevage afin de by-passer cet obstacle ; la capacité de la pompe étant limitée, le réseau en amont travaille souvent en charge et le dépôt des matières décantables s’est accentué,

— deux solutions de réhabilitation ont été proposées, l’une avec le remplacement du tronçon effondré, la pose d’une nouvelle canalisation avec une pente plus importante avec nécessité d’un programme de curage et l’autre avec un remplacement de la totalité du réseau, avec un regard pour la reprise des eaux de la résidence [Localité 9].

Est également produit un rapport d’inspection télévisée des réseaux d’assainissement effectué par la société Lecocq en février 2020 qui conclut que les canalisations présentent une usure importante, de nombreuses racines provoquant des dépôts et des bouchons ; qu’il faudrait remplacer ce collecteur qui reçoit des effluents d’autres bâtiments. Cette même société est intervenue en octobre 2020 pour déboucher le collecteur.

Des travaux ont été effectués selon devis du 12 mars 2021 pour un prix de 109 443,60 euros avec notamment le remplacement de divers tronçons, le comblement de trois fosses, la réfection du trottoir (travaux facturés le 22 juin 2021).

Suite à la demande de prise en charge de la moitié des travaux formée par le [Adresse 19][Adresse 5] auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9], ce dernier a indiqué que :

— les causes de l’effondrement du réseau n’étaient pas connues,

— certaines prestations au seul usage de la résidence [Adresse 5] ne pouvaient être imputées à la résidence [Localité 9],

— le conseil syndical de la résidence [Localité 9] n’a pas pu participer à l’analyse des offres ni au choix des travaux réalisés,

— la répartition du coût des travaux ne peut se faire à 50% alors que seulement certains concernent la résidence [Adresse 11] et qu’en outre une répartition basée sur l’usage devrait être faite.

Il résulte de ces éléments que :

— si à l’origine, il était envisagé que les eaux de la résidence [Localité 13] se déversent dans le collecteur de la résidence [Adresse 5], tel n’est pas le cas au regard du procès-verbal de constat d’huissier du 10 décembre 2020 ; en revanche, une partie des eaux de la résidence [Localité 9] utilise ce collecteur,

— un affaissement de l’enrobé du trottoir à proximité de la résidence [Adresse 5] a été constaté par l’huissier ; a également été relevé par les différentes sociétés intervenues sur les lieux un effondrement d’un tronçon de canalisation du collecteur des eaux à proximité de la résidence d'[Localité 7] ; si cet effondrement n’a pas pu être constaté par l’huissier, il n’empêche qu’il ressort de plusieurs des rapports faits concernant l’état des réseaux et notamment suite au passage de caméras dans ces réseaux ; il n’en demeure pas moins qu’aucun élément ne permet de relier l’affaissement de l’enrobé et celui de la canalisation faute notamment de toute précisions s’agissant d’une éventuelle proximité de ces désordres,

— les éléments produits sont également insuffisants pour faire un lien entre l’état des canalisations et la présence d’inondations dans les caves de la résidence [Adresse 5] ou avec les problèmes d’ascenseur dans cette résidence et la nécessité de changer une poulie de cet équipement (si la facture de la société Otis indique une intervention suite à une inondation, l’origine d’une telle inondation n’est pas connue),

— si les syndicats de copropriétés [Localité 13] et [Localité 9] ont été, par l’intermédiaire de leurs syndics, informés de désordres, d’interventions urgentes, de réunions de chantier, rien ne vient démontrer que les représentants de ces résidences aient été conviés par le syndic de la résidence d'[6] pour ces différentes réunions ni surtout qu’ils aient été consultés sur les travaux envisagés, sur le choix du prestataire ou sur le prix des prestations ; ainsi, si M. [R] (dont il est affirmé sans aucun justificatif qu’il serait membre du conseil syndical de la résidence [Localité 9]) a indiqué que la résidence [Localité 9] allait être 'solidaire d’Armenonville (convention de 59) dans le cadre des travaux d’urgence à réaliser', et qu’il a accepté (sans que l’on sache en quelle qualité) que le syndic de la résidence [6] choisisse l’entreprise de VRD en charge de la consultation des entreprises pour les travaux, aucune réunion n’apparaît avoir été organisée avec les représentants de cette copropriété et son avis ou son accord n’ont pas été sollicités avant que les travaux soient engagés.

Par ailleurs, l’ampleur des désordres existant et affectant les réseaux de la résidence [Adresse 5] n’est pas clairement déterminée. Seul le rapport de la société Phryse et celui de la société Lecocq, établis non contradictoirement et qui ne sont corroborés par aucun autre élément, décrivent un mauvais état des réseaux, un effondrement d’un tronçon de canalisation, sans pour autant mentionner les conséquences de ces désordres ni leur importance. Les causes de cet état et notamment de l’effondrement ne sont pas non plus connues (vétusté, cause extérieure,…). De même, il n’est aucunement justifié que l’intervention de la société Claisse (qui semble être décrite comme insuffisante par le rapport de la société Phryse) n’a pas mis fin de manière pérenne aux désordres, outre le fait qu’il n’est pas non plus démontré que les travaux finalement réalisés étaient indispensables au fonctionnement du réseau. De plus, ni le devis ni la facture ne permettent de déterminer quels sont les travaux qui ont été effectués dans l’intérêt du réseau d’évacuation commun aux immeubles ou dans l’intérêt de la seule résidence [Adresse 5] (ce qui semble être le cas pour le remplissage des trois fosses septiques).

En conséquence, le [Adresse 16] [Adresse 5] demande la prise en charge de la moitié du prix d’importants travaux dont elle ne démontre pas qu’ils ont été rendus nécessaires par la vétusté du réseau, qu’ils rendent l’utilisation de ce réseau d’assainissement impossible ni qu’ils étaient indispensables (en l’absence de preuve de l’insuffisance des travaux de la société Claisse). Il ne justifie pas non plus que ces travaux importants étaient ceux strictement nécessaires pour mettre fin aux désordres invoqués, étant rappelé qu’il n’a pas obtenu l’accord du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] pour ces travaux de plus de 100 000 euros et qu’il ne l’a pas consulté avant de déterminer les travaux à effectuer.

Par ailleurs, il sera observé qu’aucune clé de répartition des frais n’était envisagée par la convention de 1959 et qu’aucun élément ne permet de justifier une répartition par moitié.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de sa demande en paiement.

Succombant en ses prétentions, le [Adresse 16] [Adresse 5] sera condamné aux dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens de première instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés en première instance comme en cause d’appel. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne le [Adresse 17] aux dépens d’appel ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente