Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 2, 11 juin 2026, n° 23/02642

TGI Lille 16 mars 2023

CA Douai
Confirmation 11 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 1 sect. 2, 11 juin 2026, n° 23/02642
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	23/02642
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lille, 16 mars 2023, N° 21/04191
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	21 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie Hélène LAURENTKathia BEULQUELaurine DURAND-FARINAHubert SOLANDCatherine CAMUS-DEMAILLY
Parties :	son syndic, Le syndicat de copropriétaires de la [ Adresse 1 ]

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 11/06/2026

****

MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/02642 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U575

Jugement (N° 21/04191)

rendu le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] représentée par son syndic, la société Pons & Cie

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Hubert Soland, avocat au barreau de Lille, avocat constitué aux lieu et place de M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai

INTIMÉE

Madame [Z] [L]

née le 15 septembre 1950 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constiuté

assistée de M^e Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant substitué par M^e Laurine Durand-Farina, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 13 janvier 2026 tenue par Catherine Courteille, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Pascale Metteau, présidente de chambre

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 après prorogation du délibéré en date du 02 avril 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 mars 2025

****

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [Z] [L] est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété et dont le cabinet Pons & Cie est syndic.

Suivant contrat de bail en date du 24 juillet 2018, établi par la société Sergic, M. [V] [T] a pris à bail le studio de Mme [L], pour une durée de 3 ans, moyennant le paiement d’un loyer de 503 euros, auquel s’ajoutait une provision pour charges de 60 euros.

Après avoir été invité à quitter les lieux au mois de décembre 2018 au motif que l’immeuble menaçait de s’effondrer et que des travaux devaient être réalisés, M. [T] a assigné Mme [L] et la société Sergic (alors syndic) devant le tribunal d’instance de Lille, sollicitant notamment la nullité du bail et le remboursement des loyers.

Par acte d’huissier de justice du 27 septembre 2019, Mme [L] a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires du Clos Royal, représenté par son syndic le cabinet Pons & Cie, elle sollicitait également la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme mensuelle de 500 euros par mois et ce jusqu’à la mise en sécurité de l’immeuble en réparation du préjudice lié à l’impossibilité de louer le studio.

Par jugement du 25 mai 2020, le tribunal judiciaire de Lille a prononcé la nullité du bail passé entre Mme [L] et M. [T]. Mme [A] a été condamnée à verser à M. [T] la somme de 1972,56 euros au titre des loyers indument perçus.

Le jugement a fait droit à l’appel en garantie, retenant la responsabilité du syndicat des copropriétaires qu’elle a condamné à garantir Mme [L] des condamnations prononcées.

En revanche, Mme [L] a été déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice locatif postérieur au départ du locataire, au motif que cette demande ne se rattachait pas à la demande principale par un lien suffisant.

Le syndicat des copropriétaires a en outre été condamné à payer une indemnité de procédure à Mme [L].

Cette décision a été signifiée à Mme [L], à la société Sergic et au syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires n’en a pas interjeté appel.

Par acte d’huissier de justice du 10 décembre 2020, Mme [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’indemnisation de son préjudice locatif pour la période postérieure au départ de M. [T], le 29 décembre 2018.

Par jugement du 16 mars 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à Mme [L] la somme provisionnelle de 16 200 euros au titre de la perte d’une chance de percevoir des loyers pour la période allant du 30 décembre 2018 au 31 décembre 2021 ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à supporter les dépens de l’instance.

Par deux déclarations reçues au greffe de la cour le 09 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] a interjeté appel de cette décision.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance du 08 février 2024.

Par dernières conclusions signifiées le 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande à la cour, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LILLE le 16 mars 2023 en ce qu’il :

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à Mme [L] la somme provisionnelle de 16 200 euros au titre de la perte d’une chance de percevoir des loyers pour la période allant du 30 décembre 2018 au 31 décembre 2021 ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à supporter les dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau :

— DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Madame [L] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [L] aux dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que par la vente, les droits et actions de l’ancien propriétaire ont été transférés à Mme [L]. En conséquence, Mme [L] ne peut s’exonérer du fait de l’absence d’entretien ou de travaux mal réalisés décidés avant l’acquisition. Il ajoute que le préjudice ne peut consister qu’en une simple perte de chance car rien ne prouve qu’elle aurait pu louer le studio.

Par conclusions signifiées par RPVA le 1er décembre 2023, Mme [L] demande à la cour de :

— Rejeter l’appel principal du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 4],

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LILLE en date du 16 mars 2023 dans toutes ses dispositions

En conséquence, débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes.

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à Mme [L] la somme provisionnelle de 16 200 euros au titre de la perte d’une chance de percevoir des loyers pour la période allant du 30 décembre 2018 au 31 décembre 2021

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance ;

Dire n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à supporter les dépens de l’instance.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] à payer à Mme [Z] [L], la somme de 4 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel .

Mme [L] rappelle que le syndicat des copropriétaires n’a pas interjeté appel du jugement du 25 mai 2020 qui a retenu sa responsabilité et l’a condamné à la garantir et par conséquent ne peut en appel évoquer la faute du copropriétaire pour tenter d’échapper à sa responsabilité.

Elle ajoute que l’impossibilité de louer est la conséquence d’un défaut d’entretien des parties communes, ainsi que cela été jugé le 25 mai 2020 et qu’en conséquence, après le départ du locataire, elle ne pouvait louer le studio avant la remise en état de la charpente. Il ne saurait lui être reproché les délais pris pour entreprendre les travaux.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 4 et 5 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction et défauts d’entretien de l’immeuble et ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime.(3e civ 9 mai 2019 pourvoi n° 18-13670)

La perte de chance s’analyse en la perte d’une éventualité favorable, dont la probabilité est perdue à cause d’un fait dommageable qui peut donner lieu à réparation.

Ainsi que l’a justement retenu le tribunal, la charpente étant une partie commune, son entretien incombe au syndicat des copropriétaires. C’ est en raison des dégradations avec risque d’effondrement de la charpente, que le bail passé a été annulé, puis que l’appartement n’a plus été en état d’être donné en location.

Le syndicat des copropriétaires ne saurait remettre en cause le rapport du contrôleur technique, qu’il a par ailleurs lui-même missionné, alors que le jugement du 25 mai 2020, se fondant sur ce rapport, a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et alors que le jugement imputant l’annulation du bail au syndicat a été signifié sans qu’il en soit interjeté appel. Cette décision qui statue sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc définitive et revêtue de l’autorité de chose jugée.

La cause de l’annulation du bail est la même (défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires) que celle à l’origine du préjudice résultant de l’impossibilité de relouer le bien.

C’est donc en vain que le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [L] doit être considérée comme responsable pour avoir recueilli par la vente les droits et actions de son vendeur, il ne démontre aucune faute imputable à l’un ou l’autre propriétaire de nature à l’exonérer, par conséquent, le dommage résidant dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

Tant que la charpente n’a pas été refaite par le syndicat des copropriétaires à qui cela incombait, Mme [L] s’est trouvée dans l’impossibilité de relouer le bien, le préjudice s’analyse en une perte de chance, dès lors que la location, même en dehors de dommages n’est pas certaine.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires se borne à solliciter le débouté de Mme [L] et ne présente aucune prétention ni ne développe aucun moyen concernant le montant de l’indemnisation accordée par le premier juge qui, par des motifs pertinents adoptés par la cour, a analysé le préjudice et arrêté le montant de l’indemnisation à 16 200 euros, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [L] une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 16 mars 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] aux dépens d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] à payer à Mme [Z] [L] une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.