R.G. N° 11/01060

JB

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL DAUPHIN

ET MIHAJLOVIC

la SCP GRIMAUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU MARDI 05 MARS 2013

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-08-1719)

rendu par le Tribunal d’Instance de GRENOBLE

en date du 10 février 2011

suivant déclaration d’appel du 25 Février 2011

APPELANT :

X Y E

XXX

XXX

représenté par la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011, puis avocats au barreau de GRENOBLE, postulants

et par M^e Laurence BORDES, avocat au barreau de GRENOBLE (dépôt)

INTIMEE :

SCI DELABERRY prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représenté par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011, puis avocats au barreau de GRENOBLE (dépôt)

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Régis CAVELIER, Président,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Lydie HERVE, Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2013,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller, en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous-seing privé en date du 2 octobre 2003, les consorts A-B ont donné à bail à monsieur Y X un logement situé sur la commune de Saint Paul de Varces.

La propriété du bien loué a été transférée en cours de bail à la SCI Delaberry.

Par acte extra judiciaire du 21 mars 2007 la SCI Delaberry a signifié à monsieur X un congé pour motif légitime et sérieux tenant au:

*défaut de transmission de l’attestation d’assurance et des attestations de ramonage des cheminées et de maintenance de la chaudière,

*défaut de signalement et de réparation immédiate d’une fuite d’eau ayant entraîné des dégâts considérables sur les parquets et les murs du rez de chaussée,

*refus du locataire de payer une facture de réparation du portail;

Suivant exploit d’huissier en date du 14 octobre 2008, monsieur X a fait citer la SCI Delaberry devant le tribunal d’instance de Grenoble à l’effet de:

*dire que le congé est abusif et infondé,

*condamner la SCI Delaberry à lui payer des dommages intérêts de:

-2.500,00€ au titre de son préjudice moral et financier,

-1.000,00€ au titre de son préjudice de jouissance,

—  500,00€ au titre de son préjudice moral,

*condamner la SCI Delaberry à lui restituer le montant du dépôt de garantie et à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00€.

Par jugement du 10 février 2011, le tribunal d’instance de Grenoble a:

*déclaré le congé fondé sur un motif sérieux,

*débouté monsieur X de l’ensemble de ses demandes,

*condamné monsieur X à payer à la SCI Delaberry la somme de 829,85€ pour solde de tout compte avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,

*rejeté la demande de la SCI Delaberry en dommages intérêts pour procédure abusive,

*dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 25 février 2011, monsieur X a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 22 février 2012, monsieur X conclut au rejet des prétentions adverses et reprend ses demandes initiales sauf à lui allouer les sommes de :

-4.206,00€ au titre de son préjudice moral et financier résultant de la notification injustifiée d’un congé, les désagréments en résultant comme la recherche d’un nouveau logement, le déménagement et les frais engagés pour la location d’un véhicule pour le transport de ses meubles,

-1.500,00€ au titre de son préjudice de jouissance du fait de l’insalubrité du logement à raison des problèmes d’humidité,

-2.000,00€ au titre de la restitution de son dépôt de garantie outre intérêts au taux légal dans les conditions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

-1.000,00€ d’indemnité de procédure.

Par conclusions récapitulatives du 17 avril 2012, la SCI Delaberry sollicite la confirmation de la décision entreprise sauf en ce qu’elle a limité la condamnation de monsieur X et a rejeté sa demande en dommages intérêts pour procédure abusive et dés lors, la condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 1.795,53€ pour solde de tout compte, des dommages intérêts de 2.000,00€ pour procédure abusive et une indemnité de procédure de 2.000,00€.

Par conclusions sur incident en date du 6 novembre 2012, jointes au fond, monsieur X demande la communication des pièces adverses 21 à 27, éventuellement sous astreinte.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 décembre 2012.

SUR CE:

1/ sur la communication des pièces 21 à 27 de la SCI Delaberry:

Attendu que la SCI Delaberery expose ne pas retrouver les pièces 21 à 27 versées en première instance et dont monsieur X demande la communication;

Que la cour tirera toutes conséquences du défaut de production et estime n’y avoir lieu à faire droit à la demande de communication sous astreinte de l’appelant;

2/ sur la validité du congé:

Attendu que c’est par une appréciation exacte des faits et du droit et par des motifs que la cour adopte que le tribunal sur le fondement des articles 7 sur les obligations du preneur et 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les conditions du congé, a dit que monsieur X en n’entretenant pas correctement la chaudière, le locataire ne pouvant justifier que de très peu de factures non datées, a commis un manquement grave et renouvelé mettant en péril la sécurité des personnes et des biens immobiliers et mobiliers, de nature à justifier le congé pour motif légitime et sérieux;

Que c’est également à juste titre que le premier juge a estimé que la production tardive à l’audience des justificatifs d’assurance dont il se déduit que monsieur X avait bien souscrit l’assurance nécessaire malgré son défaut de production, ne constitue pas un motif suffisamment sérieux pouvant fonder la délivrance d’un congé par le bailleur au locataire;

Que c’est de façon pertinente que le tribunal a de même, retenu que le défaut de signalement d’une fuite par monsieur X à la SCI Delaberry n’était pas démontré alors que l’expert mandaté par l’assurance de monsieur X a relevé que le logement était affecté d’un problème général d’humidité et que le locataire n’était pas en mesure de détecter cette fuite imputable au bailleur;

Qu’enfin, le problème du portail étant en litige, ce motif à lui seul n’était pas de nature à constituer une cause légitime et sérieuse de congé;

Attendu que le motif du congé étant sérieux, monsieur X ne peut prétendre à des dommages intérêts pour préjudice financier et moral;

3/ sur la demande en dommages intérêts de monsieur X pour préjudice de jouissance:

Attendu que monsieur X allègue à cet égard un problème d’insalubrité du logement qu’il a régulièrement dénoncé à son bailleur;

Que monsieur X justifie avoir alerté à de nombreuses reprises son bailleur sur les problèmes d’humidité et d’écaillage des peintures;

Qu’il ressort du rapport de l’expert d’assurance que les infiltrations ayant endommagé le parquet dans la cuisine sont dues à des fuites que le locataire ne pouvait pas percevoir en utilisant normalement les lieux;

Qu’il existe également des décollements de l’enduit dans le séjour résultant d’une mauvaise rénovation du logement par préparation inadéquate du support ainsi que des remontées capillaires affectant murs et cloisons du salon et de la montée d’escaliers ayant pour cause le niveau du plancher du rez de chaussée enterré par rapport au terrain, les descentes d’eau pluviales non raccordées au réseau, au couronnement de la cheminée en mauvais état, l’absence de ventilation mécanique et à joint défectueux avec l’habitation mitoyenne;

Que contrairement à ce que prétend la SCI Delaberry, ces problèmes d’humidité objectivés par un tiers au litige, ne résultent pas d’un défaut d’aération du logement imputable à monsieur X, lequel est de ce fait, fondé à voir indemniser le préjudice en résultant;

Qu’il convient en conséquence de condamner la SCI Delaberry à payer à monsieur X la somme de 500,00€ à ce titre;

4/ sur les réparations locatives et sur la demande en restitution du dépôt de garantie:

Attendu que monsieur X sollicite la restitution intégrale du dépôt de garantie d’un montant de 2.000,00€ et le rejet des demandes adverses au titre des réparations locatives et d’une dette locative;

Que la SCI Delaberry s’est estimée fondée à le retenir au regard des nombreuses dégradations qu’elle allègue à l’encontre de monsieur X et de sa dette locative;

Qu’elle demande en outre la condamnation de monsieur X au paiement de la somme de 1.795,53€ en sus de la conservation du dépôt de garantie;

sur la moitié des honoraires d’huissier:

Attendu que l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi par les parties ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement, lors de la remise et de la restitution des clefs pour être joint au contrat;

Que ce texte précise que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions précitées, il l’est sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire;

Attendu en l’espèce que monsieur X en avertissant sa bailleresse par courrier du 11 septembre 2007( sa pièce 24) de son départ pour fin septembre 2007, n’a proposé aucune date de constat de sortie des lieux;

Que la SCI Delaberry n’a pas pour autant proposé une date;

Que toutefois, l’important conflit opposant les parties, justifiait le recours à un huissier de justice;

Que la somme de 144,64€ doit donc être mise à la charge de monsieur X;

sur la dette locative:

Attendu que la SCI Delaberry soutient que monsieur X reste redevable des loyers d’octobre 2007 et de 24 jours au titre du loyer de novembre 2007;

Que monsieur X expose qu’il a quitté les lieux fin septembre 2007 et entend se prévaloir des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989;

Que cet article dispose que pendant le délai de préavis si le congé a été notifié par le bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux;

Que la SCI Delaberry reconnaît dans ses écritures en page 5 que monsieur X a quitté les lieux fin septembre 2007;

Que dés lors par application de l’article 15 susvisé et de surcroît, le constat d’huissier de sortie des lieux étant du 25 octobre 2007, monsieur X n’est redevable d’aucun loyer au titre d’octobre 2007 et de 24 jours sur novembre 2007;

Que la somme de 1.951,03€ réclamée par la SCI Delaberry n’est pas due par monsieur X;

sur la remise en état du portail:

Attendu que monsieur X a endommagé le portail d’accès à l’immeuble;

Qu’il a fait jouer son assurance et l’expert de celle-ci estimant que seul un vérin devait être remplacé, a indemnisé la SCI Delaberry à hauteur de la somme de 700,00€;

Que la SCI Delaberry qui a entendu procéder au remplacement intégral de son portail n’est pas fondée à rechercher monsieur X à ce titre, son assurance ayant réparé suffisamment le dommage par lui causé;

Que contrairement à ce que prétend la SCI Delaberry, monsieur X ainsi que cela est noté dans le constat d’huissier a bien restitué la commande électronique du portail;

travaux de réfection et de peinture:

Attendu que la SCI Delaberry a fait effectuer des travaux de réfection du parquet dans la cuisine par la pose d’un carrelage et a fait procéder à un nettoyage des moisissures sous évier ainsi qu’à des travaux de peinture;

Attendu qu’il a précédemment été démontré que le logement présentait des problèmes d’humidité non imputables au locataire et que la cuisine avait été endommagée par une fuite d’eau non repérable par le locataire et dont la responsabilité ne lui incombait pas;

Que la SCI Delaberry est donc infondée à voir mettre à la charge de monsieur X une indemnisation au titre des réparations locatives;

élagage et tonte des pelouses:

Attendu qu’il ressort du constat d’huissier que la haie atteint une hauteur approximative de 4 mètres;

Que ce constat démontre que le locataire qui occupe les lieux depuis de nombreuses années, n’a jamais procédé à la coupe d’entretien étant rappelé qu’une haie ne peut dépasser 2 mètres;

Qu’en ce qui concerne la tonte compte tenu de la date de remise des clefs soit fin octobre, l’humidité du sol rend difficile l’entretien de la pelouse:

Que la SCI Delaberry qui prétend à l’indemnisation du poste élagage coupe à la somme de 300,00€ ne la justifie par aucun élément;

Qu’il sera alloué la somme de 200,00€;

nettoyage:

Attendu que l’huissier relève que :

*l’intérieur du four est sale ainsi que les accessoires,

*la hotte, le filtre et le moteur sont gras,

*la feuillure de la fenêtre de la cuisine est sale,

*le pare baignoire est sale,

*les 2 bondes de lavabos sont sales et bouchées;

Qu’il est donc justifié la nécessité d’un nettoyage;

Que la SCI Delaberry qui réclame à ce titre la somme de 214,50€ ne le justifie pas;

Que la somme de 150,00€ sera octroyée à ce titre;

poignée porte, réparation siphon de la cuisine et ampoule:

Attendu que la SCI Delaberry ne justifie d’aucun remplacement de ces éléments;

Qu’elle sera déboutée de ce chef;

taxe d’ordure ménagères et maintenance chaudière:

Attendu que ces demandes n’étant justifiées par aucun élément, elles seront rejetées;

Attendu dés lors, que seule la somme de 494,64€ peut être déduite du dépôt de garantie d’un montant de 2.000,00€;

Que dés lors, la SCI Delaberry est redevable envers monsieur X de la somme de 1.505,36€ avec intérêts au taux légal à compter du 25 décembre 2007, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que le dépôt de garantie doit être restitué dans les 2 mois suivant la remise des clefs par le locataire, celle-ci étant intervenue le 25 octobre 2007;

5/ sur la demande en dommages intérêts de la SCI Delaberry pour procédure abusive:

Attendu que la SCI Delaberry succombant partiellement, échoue à démontrer la réalité du caractère abusif de la procédure intentée par monsieur X;

Que c’est à bon droit que le tribunal l’a débouté de ce chef;

6/ sur les mesures accessoires:

Attendu que la cour estime n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Attendu enfin, que chacune des parties supportera ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la Loi,

Rejette la demande incidente en production de pièces sous astreinte,

Confirme le jugement rendu le 10 février 2011 par le tribunal d’instance de Grenoble en ce qu’il a:

*déclaré le congé fondé sur un motif sérieux,

*débouté monsieur X de sa demande au titre d’un préjudice financier et d’un préjudice moral en lien avec la dénonciation du congé,

*rejeté la demande de la SCI Delaberry en dommages intérêts pour procédure abusive,

*dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau:

Fixe le montant des réparations locatives et des frais à la charge du locataire à la somme globale de 494,64€,

Condamne la SCI Delaberry à payer à monsieur Y X au titre du dépôt de garantie déduction faites de cette somme de 494,64€, la somme finale de 1.505,36€ avec intérêts au taux légal à compter du 25 décembre 2007,

Condamne la SCI Delaberry à payer à monsieur X des dommages intérêts de 500,00€ au titre du préjudice de jouissance pour humidité du logement,

Y ajoutant:

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à la charge de chacune des parties ses dépens tant de première instance qu’en cause d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par le président, Monsieur Régis Cavelier et par le greffier, Lydie Hervé à laquelle la minute de la décision a été remise.

LE GREFFIER LE PRESIDENT