COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 MAI 2013

R.G. N° 11/07446

AFFAIRE :

SCI ILE DE FRANCE

C/

E H I Y épouse X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Juin 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 10/02261

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE MAI DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI ILE DE FRANCE

XXX

XXX

agissant en la personne de son gérant la société PROMOGIM GROUPE SA XXX

XXX

agissant elle-même en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Bertrand LISSARRAGUE de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1149500

Représentant : M^e Elise LARDEAU, plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0542 substituant M^e Laurent DELVOLVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0542

APPELANTE

***************

1/ Madame E H I Y épouse X

née le XXX à XXX

ci-devant

XXX

XXX

et actuellement

XXX

XXX

2/ Monsieur A L M Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20111100

Représentant : M^e Serge LEQUILLERIER, Plaidant, avocat au barreau de SENLIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Avril 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès DELETANG, Vice-Président placé chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José VALANTIN, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Agnès DELETANG, Vice-Président placé,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 4 juillet 2008, Madame E Y épouse X et Monsieur A Y, en leur qualité de nu-propriétaires, et Madame C Z veuve Y, en sa qualité d’usufruitière, ont consenti à la SCI ILE DE FRANCE une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé XXX à XXX moyennant un prix de 530.000 euros.

La promesse a été conclue sous diverses conditions suspensives et notamment l’obtention d’un permis de construire autorisant la construction de 2.700 m² SHON d’habitations en accession à la propriété, le bénéficiaire s’engageant à déposer les demandes d’autorisation au plus tard le 31 décembre 2008 et à en justifier auprès du notaire, faute de quoi il était prévu que la promesse serait réputée nulle et non avenue sans indemnité de part et d’autre. Une indemnité d’immobilisation de 26.500 euros a été stipulée à l’acte.

Par courrier le 13 mai 2009, la SCI ILE DE FRANCE indiquait aux promettants que la condition suspensive n’avait pas été réalisée et leur confirmait la caducité de la promesse sans indemnité de part et d’autre conformément aux stipulations contractuelles.

Par exploit délivré le 20 octobre 2009, Madame E Y et Monsieur A Y ont assigné la SCI ILE DE FRANCE en vue de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à leur verser une somme de 20.000 euros chacun avec intérêts de droit à compter du jugement ainsi qu’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement en date du 17 juin 2011, le tribunal de Grande instance de NANTERRE a :

— condamné la SCI ILE DE FRANCE à verser à Madame Y épouse X et Monsieur A Y la somme de 8.833 euros chacun avec intérêts de droit à compter du présent jugement,

— condamné la SCI ILE DE FRANCE à régler à Madame E Y épouse X et Monsieur A Y ensemble une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SCI ILE DE FRANCE aux dépens,

— prononcé l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La SCI ILE DE FRANCE a interjeté appel de ce jugement par déclarations remises au greffe de la Cour le 14 octobre 2011 et le 27 octobre 2011.

Madame E Y et Monsieur A Y ont constitué avocat.

Par ordonnance du 21 juin 2012, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les numéros 11/07704 et 11/7446.

Dans ses conclusions en date du 3 avril 2013, la SCI ILE DE FRANCE demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— à titre principal :

— dire et juger que la promesse de vente « est considérée comme nulle et non avenue sans indemnité de part et d’autre, chacune des parties reprenant son entière liberté » en raison du défaut de fourniture de la caution dans le délai contractuel,

— dire et juger qu’il résulte de cette clause que, en accord avec les promettants, le bénéficiaire de la promesse unilatérale s’était réservé le droit de ne pas y donner suite, sans indemnité de part et d’autre, en ne fournissant pas une caution bancaire avant le 17 août 2008,

— en conséquence :

— débouter les consorts Y de toutes leurs demandes à l’égard de la SCI ILE DE FRANCE,

— dire qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la réalisation des conditions suspensives,

— ordonner le remboursement des sommes qui auront pu être versées en vertu de l’exécution provisoire de la décision entreprise en principal, intérêts, frais et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de leur versement et ce au besoin à titre de dommages intérêts,

— condamner les consorts Y à verser à la SCI ILE DE FRANCE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions signifiées le 6 septembre 2012, Monsieur A Y et Madame E Y demandent à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE le 17 juin 2011 sauf en ce qu’il a alloué à Monsieur A Y et Madame E Y à chacun la somme de 8.833 euros,

— en conséquence,

— condamner la SCI ILE DE FRANCE à régler à chaque co-indivisaire Y, demandeur, 20.000 euros en réparation de leurs dommages, toutes causes de préjudice confondues, majorée des intérêts de droit à compter de l’arrêt à venir,

— confirmer pour le surplus le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de NANTERRE, le 17 juin 2011,

— débouter la SCI ILE DE FRANCE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— en tout état de cause,

— condamner la SCI ILE DE FRANCE en tous les dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile outre une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère au jugement déféré et à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR CE,

Considérant qu’aux termes de l’article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ;

Qu’en application de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

Considérant qu’aux termes de la promesse unilatérale de vente signée le 4 juillet 2008, les consorts Y et Z se sont engagés à vendre à la SCI ILE DE FRANCE un ensemble immobilier situé à XXX, XXX, moyennant le prix principal de 530.000 euros, cette dernière ayant la faculté d’acquérir en levant l’option jusqu’au 31 juillet 2009 inclusivement ;

Considérant que cette promesse a été soumise à diverses conditions suspensives, incluant celles relatives à l’obtention d’un permis de démolir et d’un permis de construire autorisant la construction de 2.700 m² SHON d’habitation en accession à la propriété, 'purgé de tous recours des tiers et de tout retrait administratif dans les conditions prévues par la loi et les règlements’ ;

Que 'le bénéficiaire de la promesse s’engage à déposer lesdites demandes d’autorisation au plus tard le 31 décembre 2008 et s’oblige à en justifier au notaire soussigné au plus tard dans les quinze jours de leur dépôt à l’administration compétente’ ;

Que dans le même délai, soit au plus tard le 31 décembre 2008, la SCI ILE DE FRANCE s’engage, aux lieu et place du versement d’une indemnité d’immobilisation, de mettre en place et à produire une caution bancaire pour garantir le paiement de ladite indemnité fixée à la somme de 26.500 euros ;

Qu’il est également stipulé que « dans le cas où la caution ne serait pas fourni dans ce délai, la présente promesse serait considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part et d’autre, chacune des parties reprenant son entière liberté » ;

Qu’il est « précisé que la somme de 26.500 euros ne constitue pas un dédit stipulé en faveur de l’une ou l’autre des parties mais une indemnité compensatrice forfaitaire, et qu’à ce titre, elle restera acquise au promettant si une fois toutes les conditions suspensives réalisées dans le délai des présentes, le bénéficiaire ne réalisait pas l’achat dans le délai et les conditions convenues » ;

Considérant que les clauses de la promesse doivent s’apprécier les unes par rapport aux autres ;

Considérant qu’il résulte des termes de la promesse ci-dessus rappelés que l’indemnité d’immobilisation ne pouvait être restituée au bénéficiaire de la promesse en l’absence de régularisation de la vente par son seul fait alors que les conditions suspensives étaient réalisées dans le délai de validité de la promesse ;

Considérant qu’il n’est ni démontré, ni même allégué par la SCI ILE DE FRANCE qu’elle a procédé, dans le délai imparti, aux dépôts d’une demande de permis de démolir et d’une demande de permis de construire ; Qu’en conséquence, les premiers juges ont à juste titre considéré que, par application de l’article 1178 du Code civil, la condition suspensive relative aux permis de construire et de démolir était réputée accomplie en raison de la carence du bénéficiaire de la promesse ;

Considérant que la SCI ILE DE FRANCE soutient qu’en l’absence de production d’un engagement de caution dans le délai, la promesse est devenue nulle et non avenue, et ce nonobstant la réalisation des conditions suspensives ;

Considérant cependant que la cour ne saurait suivre l’argumentation de la SCI ILE DE FRANCE, qui tend à conférer à la clause sur laquelle elle se fonde un caractère purement potestatif ;

Considérant que la SCI ILE DE FRANCE ne démontre pas avoir accompli des démarches en vue d’obtenir une caution bancaire et a fortiori de l’impossibilité pour elle de constituer une telle garantie ; Que le défaut de constitution de la caution bancaire résulte donc de son propre fait ;

Considérant par suite que la SCI ILE DE FRANCE n’a pas exécuté loyalement et de bonne foi les engagements souscrits par elle aux termes de l’acte du 4 juillet 2008 ; qu’en conséquence, c’est à tort que la SCI ILE DE FRANCE ne peut valablement se prévaloir de la caducité de la promesse ;

Considérant qu’il est prévu dans l’acte que l’indemnité d’immobilisation, qui constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire faute pour ce dernier d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévues, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ;

Que les premiers juges ont donc à juste titre considéré que la SCI ILE DE FRANCE est redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement dès lors qu’elle n’a pas levé l’option et donné suite au projet alors que les conditions suspensives étaient réputées accomplies ;

Que le jugement entrepris sera donc confirmé y compris en ce qu’il a limité le montant de la somme allouée à chacun des nu-propriétaires à la somme de 8.833 euros ;

Considérant que les consorts Y ne démontrent pas l’existence d’un préjudice particulier justifiant qu’il soit fait droit à leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires ; Qu’ils seront donc déboutés de ce chef ;

Que la SCI ILE DE FRANCE, qui succombe dans ses demandes, sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros à Madame E Y épouse X et Monsieur A Y au titre des frais non compris dans les dépens exposés par eux en cause d’appel ; Que ces condamnations emportent nécessairement rejet de la demande de l’appelante tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Madame E Y épouse X et Monsieur A Y de leurs demandes de dommages-intérêts,

Condamne la SCI ILE DE FRANCE à payer à Madame E Y épouse X et Monsieur A Y la somme supplémentaire de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI ILE DE FRANCE aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José VALANTIN, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,