Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 22 NOVEMBRE 2012

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/08887

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/03882

APPELANTE

Madame C B

XXX

représentée par SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN en la personne de Maître Bruno REGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

assistée de Maître Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1273

INTIMEE

Mademoiselle E A

XXX

représentée par Maître Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0924

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 octobre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

Greffier lors des débats : Madame Fatima BA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 21 mai 2008, M^me C B a promis unilatéralement de vendre à M^me E A jusqu’au 15 septembre 2008 à 16 heures, un appartement avec une cave et un box constitués des lots 37, 68 et 138 de la division de l’immeuble sis à XXX, moyennant le prix de 540'000 € sous la condition suspensive notamment de l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 360'000 € sur une durée de 25 ans au taux nominal d’intérêt maximum de 5 % l’an (hors assurance).

En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant, M^me A a versé en l’étude du notaire instrumentaire, institué séquestre amiable, la somme de 27'000 € représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation d’un montant total de 54'000 €.

Le 2 décembre 2008, le conseil de M^me B a adressé à M^me A une lettre de mise en demeure de justifier les demandes de prêts et de payer l’indemnité d’immobilisation ainsi que la somme de 30'000 € à titre de dommages-intérêts . Par lettre du 4 décembre le conseil de M^me A a, son tour, mis en demeure M^me B de restituer la somme de 27'000 € versée.

Par acte du 20 février 2009, M^me B a fait assigner M^me A en paiement de l’indemnité d’immobilisation de 54'000 € ainsi que de dommages et intérêts.

Par acte du 5 mars 2009, M^me A a fait assigner M^me B en restitution de la somme de 27'000 € et en paiement de dommages et intérêts.

Ces affaires ont fait l’objet d’une jonction et par jugement rendu le 7 avril 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée à la requête de M^me B,

— rejeté la demande visant à écarter des pièces des débats,

— rejeté les demandes de M^me B,

— constaté le jeu de la condition suspensive d’obtention de prêts de la promesse signée le 21 mai 2008 et en conséquence condamné M^me B à payer à M^me A la somme de 27'000 € séquestrée entre les mains de maître Z, notaire,

— condamné M^me B à verser à M^me A les intérêts au taux légal sur la somme de 27'000 € à compter du 4 décembre 2008,

— rejeté la demande de dommages-intérêts,

— condamné M^me B à verser à M^me A la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Appelante de cette décision, M^me C B, aux termes de ses dernières écritures signifiées le 26 juillet 2011, demande à la Cour au visa de l’article 1178 du Code civil de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les exceptions d’irrecevabilité soulevées par M^me A,

— infirmer le jugement entrepris sur le fond,

— dire et juger que M^me A ne peut bénéficier de la protection de la condition suspensive d’obtention de prêts stipulée dans la promesse du 21 mai 2008 et la condamner à lui régler les sommes de :

' 54'000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

' 60'000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires,

ces sommes avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2008, date de la mise en demeure,

— autoriser M. X – Y, notaire, à se dessaisir entre ses mains de la somme de 27'000 € qu’il détient au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner M^me A à lui régler la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes et la condamner aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 26 septembre 2011, M^me E A demande à la Cour au visa des articles 1134 et suivants, 1176 et suivants du Code civil, L312 – 16 du code de la consommation de :

A titre liminaire, dire et juger que la violation du principe de confidentialité des correspondances entre notaires constitue un simple manquement lequel n’a pas à porter grief et en conséquence infirmer le jugement du 7 avril 2011 en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à écarter des débats les correspondances échangées entre les notaires des parties,

— en conséquence, écarter des débats les correspondances entre notaires versées par M^me B,

A titre principal, constater les démarches qu’elle a effectuées pour obtenir une offre définitive de prêt et lever la condition suspensive insérée à la promesse de vente du 21 mai 2008,

— en conséquence confirmer le jugement rendu en ce qu’il a constaté le jeu de la condition suspensive d’obtention de prêt et condamné M^me B à lui restituer la somme de 27'000 € séquestrée entre les mains de M. Z, notaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 décembre 2008,

— débouter purement et simplement M^me B de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel, constater la mauvaise foi de M^me B ainsi que le caractère abusif de la procédure,

— en conséquence la condamner à lui payer la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— en tout état de cause, la condamner à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

CECI ETANT EXPOSE,

LA COUR,

Considérant que les lettres entre notaires sont couvertes par le secret professionnel et ne peuvent donc être produites et que le secret professionnel couvre tout ce qui est venu à la connaissance du notaire dans l’exercice de sa profession ;

Que dans ces conditions, les lettres échangées entre les notaires respectifs des parties et dont M^me B avait reçu copie doivent être écartées des débats ainsi que le demande M^me A, et ce indépendemment du fait relevé les premiers juges, qu’elles sont de nature à expliciter le déroulement des faits et leur compréhension ; que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande ;

Considérant en droit que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement ;

Que la promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2008 sous la condition suspensive de l’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres définitives de prêt d’un montant maximum de 360'000 € sur une durée de remboursement de 25 ans au taux nominal d’intérêt maximum de 5 % l’an, hors assurance ;

Qu’il était indiqué à l’acte que : « le bénéficiaire s’obligeait à déposer le ou les dossiers de demandes de prêts dans le délai d’un mois à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 7 juillet 2008. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire.

Le bénéficiaire déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place de l’assurance décès-invalidité. À ce sujet le bénéficiaire informe toutefois le promettant qu’il a eu à subir une opération importante il y a cinq ans.

(…)

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

— justifier du dépôt de ses demandes de prêts auprès d’au moins deux banques ou établissements financiers différents et du respect de ces obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la d’un obtention d’une ou plusieurs offres de prêts ou de refus de prêts devant émaner d’au moins deux banques ou établissements financiers différents.

Dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant la mise en demeure qui lui sera faite par le promettant, ce dernier pourra se prévaloir de la caducité des présentes. Par suite, le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son en fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant en application des dispositions de l’article 1178 du Code civil sus-relatées. »

Qu’il résulte de la lettre de la BNP Paribas du 20 novembre 2008 que M^me A a sollicité de cet organisme l’octroi d’un prêt d’un montant de 335'000 € dont la demande a été faite le 23 mai 2008 relativement à l’acquisition d’un bien situé XXX à Paris mais qu’il n’y a pas été donné une suite favorable ;

Que si la demande a été formée dans le délai imparti, et indépendamment de la date à laquelle le refus de prêt a été porté à la connaissance du promettant, force est de constater que M^me A ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt répondant aux caractéristiques spécifiées à la promesse de vente dès lors que ni la durée ni le taux ne sont précisés ;

Que M^me A justifie avoir déposé une seconde demande de prêt dans les jours suivant la signature de l’acte auprès de la compagnie Meilleurtaux.com relativement à un prêt de 335'000 € sur une durée de 240 mois à laquelle le 26 juin 2008 il a été donné une réponse positive sous réserve toutefois de l’accord de la compagnie d’assurance ;

Qu’il n’est pas contesté qu’en dépit de recherches d’assureurs susceptibles de garantir le prêt consenti par Meilleurtaux.com sous cette réserve, aucune compagnie, en raison des antécédents médicaux de la bénéficiaire, au demeurant connus de M^me B, n’a souhaité lui accorder sa garantie à des conditions acceptables de sorte que le concours bancaire ne lui étant pas acquis, la défaillance dans l’obtention de ce prêt ne peut lui est imputée à faute et pas davantage le fait de ne pas avoir justifié au plus tard le 7 juillet 2008 de sa non obtention alors que de bonne foi elle s’efforçait toujours de trouver un assureur lui permettant de lever la réserve posée par l’organisme financier précité ;

Considérant en revanche, s’agissant du premier prêt, qu’aucun élément tiré du dossier ne permet de rattacher le refus de prêt à une défaillance d’assurance de sorte que ne justifiant pas que, même si elle avait fait une demande de prêt auprès de la BNP Paribas entrant dans les prévisions de la promesse la banque le lui aurait refusé pour ce motif, M^me A ne justifie donc pas de deux refus de prêts émanant d’au moins deux banques ou établissements financiers différents de sorte que la défaillance de la condition suspensive lui est imputable et que la condition doit être par conséquent réputée accomplie ;

Considérant dans ces conditions que la clause de la promesse de vente prévoyant, s’agissant de l’indemnité immobilisation, qu'« elle sera versée au promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible à défaut par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et les conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives étant réalisées » doit recevoir application ;

Qu’il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé la condition suspensive d’obtention de prêts défaillie sans faute de la bénéficiaire et a ordonné la restitution à M^me A de la somme de 27'000 € et de la condamner à payer à M^me B la somme de 54'000 €, à titre d’indemnité d’immobilisation augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2008 ;

Considérant, en revanche, l’indemnité d’immobilisation précitée réparant forfaitairement le préjudice lié à l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse de vente laquelle n’a pas fait l’objet de prorogation conventionnelle,de sorte que la promettante était libre de reprendre sa liberté, la promesse de vente étant caduque, M^me B sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 60'000 € à titre de dommages et intérêts supplémentaires ;

Considérant, compte tenu de la solution donnée au litige, que M^me A sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé en ce qu’il lui a accordé la somme de 2000 € sur ce dernier fondement ;

Et considérant que Madame A qui succombe supportera les dépens ; qu’en revanche pour des motifs d’équité, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Infirmant le jugement dont appel et statuant à nouveau,

Écarte des débats les correspondances échangées entre les notaires des parties et produites aux débats par M^me C B,

Dit acquise à M^me C B l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 54'000 € et condamne Madame E A à son paiement augmenté des intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2008,

Autorise M^me C B à se faire remettre par le séquestre la somme de 27'000 € représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne Madame E A aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

La Greffière La Présidente