Cour d'appel de Grenoble, 1ere chambre, 2 avril 2019, n° 17/03028

TI Grenoble 6 avril 2017

CA Grenoble
Infirmation 2 avril 2019

Arguments

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Accepté
Faute dans l'exécution du mandat de gestion
La cour a constaté que la Sarl CPMA Immobilier n'a pas effectué les vérifications nécessaires, permettant ainsi l'entrée de locataires insolvables, ce qui a causé un préjudice aux appelants.
Rejeté
Opposition à la demande sans fondement
La cour a jugé que l'opposition de la Sarl CPMA Immobilier à la demande des appelants ne constituait pas une résistance abusive.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé aux appelants le remboursement des frais irrépétibles, considérant qu'ils avaient engagé des dépenses pour faire valoir leurs droits.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 1re ch., 2 avr. 2019, n° 17/03028
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	17/03028
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Grenoble, 6 avril 2017, N° 1115002506
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Hélène COMBES, président
Avocat(s) :	Laurence LIGASCécile GABION
Cabinet(s) :	L. LIGAS-RAYMOND - J.B. PETIT
Parties :	SARL CPMA IMMOBILIER EXERÇANT SOUS L'ENSEIGNE GUY HOQUE T

Texte intégral

N° RG 17/03028 – N° Portalis DBVM-V-B7B-JCHB

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Cécile GABION

la SELARL L. LIGAS-RAYMOND

[…]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 02 AVRIL 2019

Appel d’une décision (N° RG 1115002506)

rendue par le Tribunal d’Instance de GRENOBLE

en date du 06 avril 2017

suivant déclaration d’appel du 14 Juin 2017

APPELANTS :

Madame X Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Monsieur Z A

né le […] à MONTELIMAR

de nationalité Française

[…]

Représentés par M^e Cécile GABION, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

LA SOCIETE CPMA IMMOBILIER EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE GUY HOQUET

[…]

Représentée par M^e Laurence LIGAS de la SELARL L. LIGAS-RAYMOND […], avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Hélène COMBES, Président de chambre,

Madame Dominique JACOB, Conseiller

Madame B C conseiller

Assistées lors des débats de Madame Anne BUREL, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 mars 2019 Madame COMBES Président de chambre chargé du rapport, assistée de Madame Anne BUREL, Greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

X Y et E A sont propriétaires d’un appartement situé à Pontcharra dont ils ont confié la gestion locative à la Sarl CPMA Immobilier.

Invoquant la faute commise par la Sarl CPMA Immobilier dans l’exécution du mandat, ils l’ont assignée devant le tribunal d’instance de Grenoble par acte du 2 décembre 2015 pour obtenir le paiement de la somme de 6.574 euros à titre de dommages intérêts.

Ils lui reprochent de n’avoir pas suffisamment vérifié la solvabilité de locataires qui ont quitté les lieux avec un arriéré de loyers.

Par jugement du 6 avril 2017, le tribunal a débouté X Y et E A de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés à payer à la Sarl CPMA Immobilier la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

X Y et E A ont relevé appel le 14 juin 2017.

Dans leurs dernières conclusions du 19 juin 2018, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement et de condamner la Sarl CPMA Immobilier à leur payer la sommede 6.574 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice, celle de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et celle de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile.

Ils exposent qu’en vertu du mandat qu’ils ont donné à la Sarl CPMA Immobilier, elle a donné à bail l’appartement dont ils sont propriétaires à deux personnes, G H et I J, dont l’une G H a remis de faux bulletins de salaire et une fausse attestation d’employeur.

Ils font valoir que la Sarl CPMA Immobilier n’a manifestement pas effectué les opérations de vérification qui leur auraient permis de découvrir la supercherie.

Ils précisent que les locataires ont quitté les lieux sans donner congé au mois de novembre 2014 et sans acquitter les loyers depuis le mois d’août 2014.

Ils soutiennent que l’agent immobilier a une obligation de vérification et reprochent à la Sarl CPMA Immobilier de n’avoir pas mis en oeuvre tous les moyens à sa disposition pour s’assurer de la solvabilité des locataires.

Ils ajoutent qu’une simple vérification sur Internet aurait permis de constater que le nom de l’employeur de G H était fictif.

Ils invoquent le lien de causalité entre la faute et le préjudice qu’ils subissent.

Dans ses dernières conclusions du 31 octobre 2017, la Sarl CPMA Immobilier sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré la demande de X Y et E A recevable et lui demande de la déclarer irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.

Elle conclut subsidiairement à la confirmation du jugement et réclame 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur le défaut d’intérêt à agir des appelants, elle soutient qu’ils ne justifient toujours pas du non paiement des loyers.

Sur le fond, elle conteste avoir commis une faute et réplique qu’elle a procédé aux contrôles et vérifications d’usage en sollicitant les bulletins de salaire des locataires, des attestations de leurs employeurs et l’avis d’impôt de I J.

Elle soutient que tous ces documents ne présentaient aucune anomalie et qu’elle n’avait aucune raison d’effectuer des vérifications complémentaires.

Elle conteste tout lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le non paiement des loyers.

Elle ajoute qu’aucune somme ne peut être réclamée au titre des dégradations en l’absence de lien de causalité entre une prétendue insolvabilité et la dégradation du logement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2019.

DISCUSSION

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées.

1 – Sur la recevabilité de la demande

Ainsi que l’a justement rappelé le premier juge, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la

démonstration préalable du bien fondé de l’action et l’existence d’un préjudice n’est pas une condition de recevabilité mais de succès d’une action en responsabilité.

C’est par une exacte appréciation des éléments qui lui étaient soumis qu’il a dit l’action de X Y et E A recevable.

2 – Sur le fond

Selon contrat de mandat du 7 janvier 2014, X Y et E A ont chargé la Sarl CPMA Immobilier de louer l’appartement dont ils sont propriétaires à Pontcharra moyennant un loyer de 540 euros par mois et des charges de 190 euros par mois.

En exécution de ce mandat, la Sarl CPMA Immobilier a donné l’appartement à bail à G H et I J.

Il n’est pas contesté par la Sarl CPMA Immobilier que les documents remis par G H pour justifier de sa situation financière (bulletins de salaire et attestation de l’employeur) sont des faux.

Pour contester toute faute de sa part, la Sarl CPMA Immobilier fait valoir qu’elle n’avait aucune raison légitime d’effectuer des vérifications complémentaires.

Les pièces produites aux débats révèlent que l’attestation de l’employeur communiquée par G H ne comporte aucun cachet. Quant aux bulletins de salaire, ils sont incomplets sur plusieurs points (catégorie, indice, niveau).

En outre l’identité de l’employeur est incertaine puisque AMConseil signifie K L sur les bulletins de salaire et K M sur l’attestation d’employeur.

La Sarl CPMA Immobilier est un professionnel de la gestion locative auquel les propriétaires profanes confient leurs intérêts.

La production de faux documents n’est pas rare en matière locative et tout professionnel est susceptible d’être confronté à ce type de pratique.

Dès lors les caractéristiques des documents remis par G H auraient dû attirer l’attention de la Sarl CPMA Immobilier et la convaincre de procéder à de rapides vérifications, comme une simple recherche sur Internet qui lui aurait permis de se convaincre de la fictivité de l’employeur allégué par G H.

En ne le faisant pas, elle a manifestement manqué de précaution.

Il n’est pas non plus contesté que la Sarl CPMA Immobilier n’a pas sollicité et en tous cas obtenu la remise par G H de son avis d’impôt sur le revenu.

A cet égard, elle a aussi manqué de précaution puisque ce document lui aurait permis de vérifier l’état des revenus de G H, observation étant faite que le salaire de I J d’un montant de 1.500 euros par mois ne lui permettait pas de payer un loyer et des charges de 730 euros par mois.

En manquant à ses obligations, la Sarl CPMA Immobilier a permis l’entrée dans les lieux de locataires ne présentant aucune garantie de paiement du loyer.

Il existe un lien de causalité direct entre la faute de la Sarl CPMA Immobilier et le préjudice subi par

X Y et E A qui s’établit au montant des loyers impayés soit 2.986,67 euros.

En revanche, les autres sommes réclamées par les appelants ne sont pas en lien avec les fautes de la Sarl CPMA Immobilier.

Il convient de se reporter au procès-verbal de constat versé aux débats qui révèle que les travaux de peinture entrepris se rattachent à l’usure normale des lieux et non à un manque d’entretien de la part des locataires.

Dès lors X Y et E A ne sont pas fondés à solliciter le paiement des sommes de 2.969,73 euros au titre de la remise en état du logement et de 614,14 euros coût du constat d’huissier.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté X Y et E A de leur demande et la Sarl CPMA Immobilier sera condamnée à leur payer la somme de 2.986,67 euros, montant des loyers impayés, à titre de dommages intérêts.

Il convient de faire application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil et de dire que les intérêts au taux légal seront calculés à compter du 2 décembre 2015, date de l’assignation.

En s’opposant à la demande de X Y et E A, la Sarl CPMA Immobilier ne fait pas preuve de résistance abusive.

Il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de dommages intérêts de ce chef.

Il sera alloué à X Y et E A la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement

— Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau, condamne la Sarl CPMA Immobilier à payer à X Y et E A la somme de 2.986,67 euros à titre de dommages intérêts outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2015.

— Déboute X Y et E A de leur demande de dommages intérêts pour résistance abusive.

— Condamne la Sarl CPMA Immobilier à payer à X Y et E A la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

— Condamne la Sarl CPMA Immobilier aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame BUREL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT