AM/BE

MINUTE N° 20/344

Copie exécutoire à :

—  M^e Marion BORGHI

—  M^e Gérard WEBER

Le 7 septembre 2020

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 07 Septembre 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/05336 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HH3N

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Strasbourg

APPELANTS :

- Monsieur Z Y

[…]

[…]

- Madame F D E

[…]

[…]

Représentés par M^e Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR

INTIME :

Monsieur B X

[…]

[…]

Représenté par M^e Gérard WEBER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 et de l’ordonnance de Madame la Première Présidente du 31 mars 2020, l’affaire a été mise en délibéré le 8 Juin 2020 sans audience, les parties ne s’y étant pas oppposées,

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M^me ARNOLD, Conseiller

en ont délibéré.

Greffier : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat sous-seing privé en date du 18 avril 2017, Monsieur B X a donné à bail à Monsieur Z Y et à Madame F D E un local à usage d’habitation situé à […], et ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 680 € outre 70 euros à titre de provisions sur charges mensuelles soit un total de 750 € par mois, payable mensuellement et d’avance le 18 de chaque mois entre les mains du bailleur.

Cet acte prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 680 €.

Saisi par acte du 31 janvier 2019 d’une demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour non paiement des loyers, en expulsion et tendant à la condamnation des locataires au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, le tribunal d’instance de Strasbourg a, par jugement réputé contradictoire en date du 18 octobre 2019 :

Prononcé avec effet au 18 octobre 2019 la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs,

Ordonné aux locataires devenus occupant sans droit ni titre de libérer l’appartement à usage d’habitation situé […] à Strasbourg et dit qu’à défaut de ce, faire il pourra être fait procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Débouté Monsieur X de ses demandes d’astreinte et de suppression des délais légaux,

Condamné solidairement Monsieur Y et Madame D E à payer à Monsieur X en quittances ou deniers et avant déduction des éventuelles APL, au titre des loyers et avances sur charges échus au 18 octobre 2019, la somme de 5393,83 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2019 à hauteur de 1750 € et de ce jour pour le surplus, sous réserve d’un départ effectif avant ce jour';

Dit n’y avoir lieu à délai de paiement,

Condamné solidairement Monsieur Y et Madame D E à payer à Monsieur X une indemnité mensuelle d’occupation égale avant déduction des éventuelles APL, au montant des loyers et des avances sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit une somme mensuelle totale de 750 € à compter du 19 octobre 2019 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sous réserve du décompte de régularisation des charges ; ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

Débouté Monsieur X de sa demande d’indexation de l’indemnité,

Condamné in solidum les défendeurs aux dépens et à payer au demandeur une indemnité de procédure de 200 € en application l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire.

Monsieur Y et Madame D E ont interjeté appel à l’encontre de cette décision le 11 décembre 2019 et par écritures uniques notifiées et remises par la voie électronique le 7 février 2020, ils ont conclu à l’infirmation de la décision entreprise et demandent à la cour, statuant à nouveau, de débouter Monsieur X de l’ensemble de ses demandes, de dire n’y avoir lieu à résiliation du bail, de dire qu’en sa qualité de propriétaire, Monsieur X a engagé sa responsabilité, compte tenu des très nombreux désordres constatés dans le logement, de le condamner en conséquence au paiement d’une somme de 10'000 € à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance et le condamner au paiement d’une indemnité de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 8 juin 2020 par ordonnance du 7 janvier 2020, ce en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Monsieur X a constitué avocat mais n’a pas fait conclure.

Quinze jours au moins avant le 8 juin 2020, les parties ont été avisées de ce que, faute d’opposition dans ce délai, l’affaire serait à cette date mise en délibéré sans audience, ce, en application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020.

Aucune opposition n’a été reçue.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile

Sur la résiliation du bail

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Pour prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires, le premier juge a retenu qu’il ressort des écrits du bailleur que les défendeurs étaient redevables au 31 janvier 2019 d’une somme de 1750 € et au 12 avril 2019 d’une somme de 1200 €, échéance du mois d’avril incluse et qu’il convient d’ajouter à ces sommes en quittances ou deniers les loyers et avances sur charges échus jusqu’au jour du jugement soit le 18 octobre 2019.

Il a considéré dès lors que le manquement des locataires à leur obligation première était suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du bail.

Il ressort en l’espèce des justificatifs de paiement produits aux débats par la partie appelante que si effectivement les locataires étaient débiteurs au jour où la demande a été introduite en justice par le bailleur d’un arriéré locatif d’un montant de 1500 €, correspondant aux loyers des mois de septembre et octobre 2018 et si les parties sont en accord avec le décompte des sommes dues qui avait été versé par Monsieur X devant le tribunal lors de l’audience du 12 avril 2019, faisant apparaître un solde de 1200 € au 2 avril 2019, il n’en demeure pas moins que les locataires justifient avoir régularisé la situation puisque le loyer du mois d’avril a été payé le 21 avril pour un montant de 750 €, que le loyer du mois de mai 2019 a été payé (allocation logement versée directement au bailleur à hauteur de 551 € et versement par le locataire du solde soit 199 €), et qu’au mois de juin 2019, le bailleur a perçu outre la somme de 551 € au titre de l’allocation logement, un virement des locataires pour un montant de 750 €, soldant la dette.

Les appelants justifient également que le propriétaire a été intégralement désintéressé en ce qui concerne le loyer du mois de juillet 2019 (551 € versés directement au bailleur par la caisse d’allocations familiales et 199 € payés par les locataires).

Il aurait alors suffi à Monsieur X d’aviser la caisse d’allocations familiales de ce que la dette locative était soldée pour continuer à percevoir l’allocation logement.

Le manquement ponctuel par les locataires à leur obligation première de payer les loyers et charges n’apparaît ainsi pas suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du bail.

La décision déférée sera donc infirmée en ce sens.

Sur la condamnation à paiement d’un arriéré locatif

Les appelants ne produisent pas de pièces relatives aux versements qu’ils auraient opérés en règlement des loyers pour la période du 18 août au 18 octobre 2019, sinon un versement de la part résiduelle, hors Apl de 199 € au 22'août 2019.

Ils seront donc condamnés au paiement en deniers ou quittance de la somme de 2051 € au titre des loyers des mois d’août à octobre 2019 inclus.

La décision déférée sera également amendée de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle au titre des troubles de jouissance

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autre que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En vertu de l’article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, la partie appelante fait valoir que divers rapports dont le premier date du mois de juin 2019, soit postérieurement à l’introduction de l’ instance en résiliation du bail, font apparaître que le logement n’est pas décent notamment en ce que le conduit de raccordement de la chaudière au conduit de fumée présente plusieurs coudes, situation susceptible de générer une accumulation des gaz de combustion dans le conduit de raccordement et le refoulement de monoxyde de carbone dans la cuisine.

De fait, il est établi qu’à la suite de l’intervention de la direction de la réglementation urbaine, service hygiène environnementale, le réseau gaz de Strasbourg a procédé à la mise en sécurité des occupants du logement par la dépose du compteur gaz et Monsieur X a fourni à ses locataires des moyens de chauffage électrique pour permettre le chauffage du logement.

Les appelants qui ne demandent pas à ce que le bailleur soit contraint à effectuer les travaux nécessaire pour pallier les causes d’indécence qu’ils invoquent, réclament paiement d’une somme à titre de dommages intérêts en faisant valoir que depuis novembre 2019, ils ne peuvent pas être chauffés convenablement, qu’ils ne disposent pas de l’eau chaude pour se laver et ne peuvent cuisiner des repas dans des conditions décentes.

Il résulte toutefois du rapport de visite et d’enquête d’évaluation de l’insalubrité du logement du 5 décembre 2019 que les locataires disposent d’une cuisinière électrique.

Il ne résulte aucunement de ce rapport que les convecteurs électriques fournis par le bailleur ne soient pas suffisants à assurer un chauffage correct dans le logement.

Il est en outre certain mais pour une période qui n’est pas déterminée, qu’à la fin de l’année 2019 à tout le moins, les locataires ont souffert de l’impossibilité d’obtenir une production d’eau chaude pour l’hygiène corporelle.

Ce trouble de jouissance, conséquent dès lors que la famille est composée de quatre enfants en bas âge et dont le bailleur a nécessairement eu connaissance, doit être réparé par l’allocation d’une somme de 2000 €, somme au paiement de laquelle le bailleur sera condamné.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure seront confirmées dès lors qu’au jour où la demande a été introduite, les locataires étaient en retard dans le paiement des loyers et charges.

Chaque partie succombant tour à tour, chacune d’entre elles devra supporter la charge de ses dépens d’appel et de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME la décision déférée sauf dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

DÉBOUTE Monsieur X de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes (expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation),

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame Y à payer à Monsieur X, en deniers ou quittances, la somme de 2051 € (deux mille cinquante et un euros) correspondant aux loyers et charges des mois d’août à octobre 2019 inclus,

Et y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur X à payer aux consorts Y la somme de 2000 € (deux mille euros) à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les « dire et juger'» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens d’appel et de ses frais irrépétibles d’appel.

La Greffière, La Présidente de chambre,