N° RG 24/04058 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MPP4

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL [Localité 9]-[Localité 8] MANGIONE

M^e Charles-Albert ENNEDAM

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 18 NOVEMBRE 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 24/00188) rendu par le Président du TJ de [Localité 10] en date du 07 novembre 2024, suivant déclaration d’appel du 26 Novembre 2024

APPELANT:

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé le [Localité 14], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS CITYA AUDRAS & DELAUNOIS, au capital de 202.468,64 euros, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 057 503 963, Agence Immobilière, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son Président en exercice, domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU SOLEIL – S.C.I immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulon sous le numéro 452 165 889, ayant élu domicile au cabinet de la Société Euroexpert, domiciliée [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Charles-Albert ENNEDAM, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 septembre 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI du soleil est propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis aux statuts de la copropriété dénommé [Adresse 11], situé [Adresse 2].

Par jugement du 10 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a condamné la SCI du Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 25 599,34 euros au titre des charges dues au ler juillet 2018 outre intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2019 et capitalisation des intérêts.

Aux termes de cette même décision la SCI du soleil a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 13] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la date du 11 décembre 2023, la SCI du Soleil a été mise en demeure d’acquitter la somme

de 7 917,96 euros au titre d’un arriére de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice, la SAS Citya Audras et Delaunois a fait assigner la SCI du soleil devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, en paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond en date du 7 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— condamné la Société Civile Immobilière du soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11], représenté par son syndic, la SAS Citya Audras et Delaunois, la somme de 5 142,66 euros correspondant à l’arriéré des charges de copropriétés arrêté au 1er avril 2024, outre au règlement des appels de fonds appelés sur le budget prévisionnel, soit la somme de 1 897,42 euros au titre des charges et fonds de travaux de juillet et octobre 2024.

— condamné la SCI du soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble dénommé le Neuilly représenté par son syndic la SAS Citya Audras et Delaunois la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

— condamné la SCI du soleil aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement en ce qu’il a:

— condamné la Sociciété Civile Immobilière du soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11], représenté par son syndic, la SAS Citya Audras et Delaunois la somme de 5 142,66 euros correspondant à l’arriéré des charges de copropriétés arrêté au 1er avril 2024.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2025, l’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI du soleil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 142,66 euros pour l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2024 au lieu de la somme de 9 723,77 euros.

En conséquence et y ajoutant,

Condamner la SCI du soleil à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12], la somme de 9 723,77 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2024.

Condamner la SCI du soleil à régler au syndicat de copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 13] 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat allègue que les décomptes produits pour constituer le montant de l’arriéré sont clairs, ne souffrent d’aucune contestation et que la SCI du soleil doit être condamnée au paiement de la somme de 9 723,77 euros.

Suivant dernières conclusions notifiées le 21 mars 2025, l’intimée demande à la cour de :

— juger l’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 13] recevable, mais mal fondé.

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de sa demande tendant à la condamnation

de la société civile immobilière du soleil en paiement de la somme de 9 723,77 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2024.

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a diminué le montant des charges de copropriété arrété au 1er avril 2024 de la somme de 4 581,11 euros.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— juger prescrit le recouvrement de charges de copropriété antérieures au 1er janvier 2019.

— ramener le montant de la dette de la SCI du soleil à la somme de 4 561 arrêtée au,1er avril 2024 après déduction de la somme de 842,06 euros représentant la provision du mois d’octobre 2018 et de la somme de 39,60 euros représentant la provision fonds travaux du mois d’octobre 2018.

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée en application de I’article 700

du code de procédure civile à l’encontre de la SCI du soleil.

— condamner le syndicat des copropriétaires le [Adresse 13] à payer à la SCI du soleil la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit du cabinet de M^e Charles Albert Ennedam, avocat près la cour d’appel de Grenoble.

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, la SCI du soleil fait valoir que le relevé de compte ne lui est pas opposable, car il ne lui a pas été adressé et ne vaut donc pas appel de fonds. Elle ajoute que le syndicat poursuit, sur la base de la mise en demeure, le recouvrement de somme autres que des charges notamment des dépens auxquels elle a été condamnée dans le cadre de précédentes procédures.

Elle explique que le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder sur l’omission d’imputer la somme de 5 217,99 euros résultant du jugement du 10 septembre 2020 pour solliciter le paiement de la somme de 9 723 77 euros arrêtée au 1er avril 2024 et demande que sa condamnation soit ramenée à la somme de 4 261 euros.

Par message électronique du 30 septembre 2025, le conseiller-rapporteur a soulevé d’office l’irrecevabilité des demandes en l’absence de précisions de la mise en demeure, et invité les parties à présenter leurs observations par note en délibéré sous 15 jours.

Le syndicat des copropriétaires a adressé ses observations le 2 octobre 2025.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure.

Cet avis est interprétatif de la loi, et non créateur de droit, de telle sorte qu’il est applicable aux instances en cours contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires dans ses observations.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

— l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2,

— la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

— le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, la mise en demeure du 11 décembre 2023 (pièce 1 du syndicat) adressée à la SCI du soleil visait le montant global du solde débiteur du compte de charges ainsi rédigé : 'je vous mets en conséquence en demeure d’avoir à procéder au règlement de la somme de 7 917,96 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er novembre 2023. À défaut de règlement dans un délai d’un mois à compter de la réception de la présente, j’ai reçu pour instruction de diligenter toute procédure judiciaire qui s’impose à votre encontre.'

En exigeant le montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure impose au copropriétaire de payer une somme qui ne correspond plus à une provision et n’est donc pas conforme au texte précité.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en sa demande en paiement des charges et provisions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] irrecevable en sa demande en paiement de charges et provisions à l’encontre de la SCI du soleil selon la procédure accélérée au fond ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section, et par le greffier, Anne Burel, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier La Présidente de section