N° RG 24/01915

N° Portalis DBVM-V-B7I-MIHM

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée

le :

à

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRET DU JEUDI 09 OCTOBRE 2025

Appel d’une décision 23/00011 rendue par le juge de l’expropriation de [Localité 12] en date du 21 mars 2024 suivant déclaration d’appel reçue le 17 mai 2024

APPELANTE :

La COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 12] [Localité 11] AGGLO, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Charlotte DESCHEEMAKER de la SELARL CLEMENT-CUZIN LEYRAUD DESCHEEMAKER, avocat postulant au barreau de GRENOBLE

et par M^e Chlotilde COHENDY, avocat plaidant au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉ :

M. [V], [U], [K] [N]

né le 1er mai 1965 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Faïçal LAMAMRA, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, présidente,

M. Lionel BRUNO, conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, conseillère,

Tous désignés conformément aux dispositions de la loi d’habilitation du 12 novembre 2013, l’ordonnance n° 2014-1345 du 06 novembre 2014 et l’article R. 211-2 du code de l’expropriation et par ordonnance du premier président du 9 décembre 2024.

Assistés lors des débats de Fabien OEUVRAY, greffier, conformément aux dispositions des articles R. 211-5 du code de l’expropriation.

En présence lors des débats de :

Le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Direction des Finances Publiques de [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en la personne de M. [T] [B]

DEBATS :

A l’audience publique du 26 juin 2025 à laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été convoqués conformément aux dispositions de l’article R. 311-27 du code de l’expropriation.

La présidente a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries et le commissaire du gouvernement en ses conclusions et observations.

Puis l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe, les parties en étant préalablement avisées.

Faits et procédure

M. [V] [N] est propriétaire d’une parcelle d’une superficie de 5.860 m², située [Adresse 8], et cadastrée section [Cadastre 16].

Suivant acte reçu le 5 mai 2023 par Me [D], notaire, M. [V] [N] s’est engagée à vendre cette parcelle à la Sas Mo Immo pour un prix de 398.480 euros, cette promesse de vente étant consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2024.

Le 30 juin 2023, M. [V] [N] a notifié à la commune de [Localité 12] sa déclaration d’intention d’aliéner la parcelle cadastrée section ZN n°[Cadastre 7].

Par décision du 20 septembre 2023, la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo, délégataire du droit de préemption de la commune de [Localité 12] pour les parcelles situées dans les zones d’activités économiques de son territoire, a décidé d’exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée section ZN n°[Cadastre 7] en vue de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble pour l’accueil d’activités économiques de la zone Mozart mais à des conditions financières différentes de celles de la déclaration d’intention d’aliéner, soit la somme de 236.500 euros.

Par courrier du 23 octobre 2023, le conseil de M. [V] [N] a refusé le prix proposé.

La communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo a saisi le juge de l’expropriation par mémoire remis le 2 novembre 2023 aux fins de fixation du prix dû à M. [V] [N] au titre de la préemption de la parcelle cadastrée section [Cadastre 16].

La visite des lieux et l’audition des parties ont eu lieu le 22 janvier 2024.

Par jugement du 21 mars 2024, le juge de l’expropriation du département de la Drôme a:

— déclaré recevable la demande de fixation judiciaire du prix de la parcelle appartenant à M. [V] [N] formée par la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo,

— déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement reçues le 17 janvier 2024,

— fixé le prix d’acquisition de la parcelle cadastrée section [Cadastre 16]. située [Adresse 8], appartenant à M. [V] [N] à la somme de 398.480 euros,

— condamné la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo à verser à la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo aux entiers dépens de l’instance.

Ce jugement a été signifié à la communauté d’agglomération [Localité 13] Agglo par acte du 29 avril 2024.

Par déclaration faite le 22 mai 2024, la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions qu’elle a reprises expressément dans son acte d’appel.

Prétentions et moyens de la communauté d’agglomération [Localité 13] Agglo

Par mémoire n°3 remis le 13 juin 2025, la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel qu’elle a interjeté à l’encontre du jugement du 21 mars 2024,

— déclarer irrecevable l’appel incident de M. [V] [N] comme étant infondé,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— constater que la parcelle cadastrée section ZN n°[Cadastre 7] située [Adresse 8], n’est pas un terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique,

— constater que les termes de comparaison proposés par la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo sont recevables,

— fixer le prix d’acquisition de la parcelle cadastrée section ZN n°[Cadastre 7] située [Adresse 8], à la somme de 236.500 euros Ht,

— débouter M. [V] [N] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [V] [N] au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [V] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Sur la production du justificatif de la consignation, elle indique que :

— l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme prévoit qu’en cas de saisine du juge de l’expropriation, un récipissé de consignation doit être transmis au juge et au propriétaire dans les trois mois de sa saisine,

— en l’espèce, le juge de l’expropriation a été saisi le 2 novembre 2023 et elle lui a transmis le récipissé de la consignation le 1er février 2024, le juge lui ayant laissé à l’audience du 22 janvier 2024 un délai jusqu’au 2 février 2024 pour transmettre le justificatif de la consignation,

— elle a respecté les dispositions de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme et ne peut être considéré comme ayant renoncé à l’exercice du droit de préemption,

— M. [V] [N] ne peut considérer qu’elle est déchue de son droit de préemption au motif qu’elle aurait procédé à l’envoi du récipissé de consignation par mail et non par lettre recommandée avec accusé de réception alors qu’aucun formalisme n’est prévu par l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, que la jurisprudence admet que la transmission du récipissé dans le cadre d’une instance vaut information du propriétaire, qu’en l’espèce, le récipissé a bien été transmis à M. [V] [N] par l’intermédiaire de son conseil qui dispose d’un mandat ad litem ainsi que l’a relevé le juge de l’expropriation,

— sa transmission du récipissé a donc été régulièrement réalisée.

Sur la fixation du prix, elle relève que :

— le juge a retenu que le terrain est classé en zone 1AUEi2 du PLU, à vocation principalement industrielle, que les réseaux situés à proximité ne sont pas branchés et que la parcelle ne saurait revêtir la qualification de terrain à bâtir,

— il a néanmoins retenu à tort comme seul terme de comparaison un terrain situé en zone UEi1 ouverte à beaucoup d’activités économiques et concernant un terrain à bâtir,

— il a écarté les termes de comparaison qu’elle a présentés au motif que les références de publication des actes de vente n’étaient pas mentionnées alors que l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas la production des actes de propriété pour l’établissement des termes de comparaison,

— elle a joint à ses écritures l’avis du service des domaines qui donne toutes les mutations intervenues dans les 5 dernières années avec une identification précise des parcelles, de leur prix de vente, de leur état de desserte,

— elle a fourni le détail des termes de comparaison constitués par les numéros de parcelles qui permettent de se procurer les actes de propriété,

— le juge a écarté à tort ses termes de comparaison.

Elle souligne que :

— le premier juge a retenu à juste titre que le terrain en cause n’est pas un terrain à bâtir, n’étant pas situé dans un secteur désigné comme constructible et étant très contraint,

— seuls peuvent être acceptés les petits entrepôts et les bureaux s’ils sont nécessaires et accessoires à une activité relevant de la vocation de la zone, à vocation principalement industrielle,

— il n’est nullement établi que les réseaux sont à proximité du terrain, la promesse de vente indiquant que le réseau n’est pas desservi par un réseau d’assainissement,

— il n’est pas justifié que les réseaux passant à proximité sont adaptés à la desserte d’un terrain à vocation industrielle,

— en tout état de cause, le terrain n’est pas viabilisé,

— le terrain ne peut donc être qualifié de terrain à bâtir,

— le commissaire du gouvernement propose comme terme de comparaison la vente d’un tènement très similaire à celui préempté situé dans la zone 1AUEi2 au prix de 39,40 euros le m² qui devra être retenu comme étant le plus pertinent,

— elle produit aussi des références postérieures à la proposition d’acquisition reflétant parfaitement la valeur des terrains alentours et confirmant le prix proposé à M. [V] [N],

— la vente dont fait état M. [V] [N] à 84 euros/m² porte sur une parcelle déjà construite, dans une zone construite et dont le zonage est UEi1 permettant l’implantation d’un plus grand nombre d’activités, et qui n’est donc pas comparable à celle en cause,

— la seconde référence présentée par M. [V] [N] concerne aussi une parcelle située en zone Uei,

— elle est donc bien fondée à demander la fixation du prix à la somme de 236.500 euros.

Prétentions et moyens de M. [V] [N]

Par mémoire n°3 remis le 22 avril 2025, il demande à la cour de :

— réformer le jugement du 21 mars 2024 en tant qu’il déclare recevable la demande de fixation du prix de la parcelle appartenant à M. [V] [N] formée par la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo,

Statuant à nouveau,

— juger irrecevable la demande de fixation judiciaire du prix du bien préempté formée par la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo, réputée avoir renoncé à exercer son droit de préemption,

Le cas échéant,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il fixe le prix de la parcelle ZN [Cadastre 7] à 398.480 euros (68euros/m²),

En tout état de cause,

— débouter la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo de ses demandes,

— condamner la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo à verser à M. [V] [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo aux entiers dépens.

Sur la recevabilité de la demande en fixation de prix, il fait observer que :

— aux termes de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, à défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption,

— en application de l’article R. 311-30 du code l’expropriation, les notifications prévues par le présent livre autres que celles des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du Gouvernement sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de signification,

— contrairement à ce que soutient la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo, il existe donc bien un formalisme concernant la notification du récipissé de consignation au propriétaire,

— la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo se contente de produire un simple mail en dehors de tout accusé de réception ou de lecture,

— ce mail n’a pas été reçu par le conseil de M. [V] [N],

— il n’est ainsi justifié ni d’une notification du récipissé, ni d’une réception dudit récipissé de consignation par M. [V] [N] ou son conseil,

— l’arrêt invoqué par l’appelante concerne l’hypothèse où le récipissé avait été remis à l’audience, en mains propres et en présence du juge, une telle remise pouvant être regardée comme équivalente à la lettre recommandée avec accusé de réception prévue par le code de l’expropriation, alors que tel n’est pas le cas en l’espèce,

— dès lors, la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo considérée comme ayant renoncé à préempter est irrecevable à demander la fixation du prix de la parcelle ZN [Cadastre 7].

Sur la notion de terrain à bâtir, il expose que :

— la parcelle [Cadastre 15] constitue manifestement un terrain constructible au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation en ce qu’elle est située en zone d’urbanisation future ouverte immédiatement à l’urbanisation,

— en effet, sont autorisées en zone 1AUEi2 la construction de locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, les constructions à destination industrielle, les construction à destination d’entrepôts et les constructions à destination de bureaux sous conditions particulières, sans limitation d’emprise au sol, sans hauteur maximale, sans encadrement de la surface de plancher et sans nombre de places de stationnement,

— les possibilités de construction sont donc réelles,

— la parcelle est desservie par l’ensemble des réseaux publics, présents à proximité immédiate et avec possibilité de s’y brancher par simple raccordement,

— contrairement à ce que soutient la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo, le réseau d’assainissement passe au droit de la parcelle ainsi qu’il ressort du plan du réseau annexé au PLU,

— la mention contenue dans la promesse résulte de ce que la parcelle n’est pas située dans le périmètre du zonage d’assainissement collectif défini par la commune de [Localité 12], en pareil cas le raccordement au réseau public d’assainissement n’est pas imposé si bien que l’absence de réseau est sans emport sur la constructibilité juridique et matérielle.

Sur le prix de la parcelle, il fait valoir que :

— la valeur vénale d’un bien se définit d’abord par le prix auquel celui-ci est susceptible de trouver acquéreur sur le marché immobilier,

— M. [V] [N] a trouvé acquéreur au prix de 398.480 euros/m² en la société MO IMMO qui envisage d’aménager la parcelle [Cadastre 15] en 4 lots à usage industriel ou artisanal,

— deux tènements à bâtir au sein de la zone d’activité des Auréats à [Localité 12] se sont vendus le 31 janvier 2020 au prix de 630.000 euros (soit 84 €/m²) et le 13 novembre 2020 au prix de 1.236.000 euros (soit 92 €/m²),

— s’agissant des trois ventes mentionnées par le commissaire du gouvernement, pour deux d’entre elles, elles portent sur des parcelles qui étaient la propriété d’une indivision successorale intéressée à vendre rapidement et les trois résultent de prix imposés par la ville de [Localité 12] et la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo sous couvert de France Domaines dans le cadre de la politique d’acquisition pour les besoins de l’aménagement et de l’extension de la [Adresse 14],

— les termes de comparaison dans le voisinage immédiat proposés par la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo ou le commissaire du gouvernement sont issus d’acquisition par voie de préemption ou de cession entre personnes publiques et ne révèlent aucunement la valeur vénale telle qu’elle résulte du marché libre immobilier,

— les termes qu’il propose conrrespondent à des mutations effectuées sur un marché concurrentiel sans l’interventionnisme des personnes publiques dans des zones d’activité présentant des possibilités de construire sensiblement similaires,

— le jugement doit donc être confirmé.

Conclusions du commissaire du Gouvernement

Par conclusions adressées le 16 octobre 2024, il conclut à la fixation d’un prix d’acquisition de la parcelle [Cadastre 15] à la somme de 251.980 euros.

Il souligne que :

— il convient d’apprécier la valeur vénale du bien en fonction des données connues du marché local de biens comparables, c’est-à-dire des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du bien en cause,

— trois termes de comparaison situés à proximité immédiate de la parcelle [Cadastre 17] dans le même zonage du PLU sont à privilégier,

— la moyenne du prix de ces ventes aboutit à un prix de 43 €/m² ce qui donne pour la parcelle considérée un prix de 251.980 euros.

Motifs de la décision

A titre liminaire, si dans le dispositif de ses conclusions, la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo demande que soit déclaré irrecevable l’appel incident de M. [V] [N], elle ne développe aucun moyen au soutien de cette irrecevabilité. L’appel incident de l’intimé sera donc déclaré recevable.

Sur l’irrecevabilité de la demande en fixation judiciaire du prix

Aux termes de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 p. 100 de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques. La consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques. A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction

et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

Par ailleurs, en application de l’article R.311-30 du code de l’expropriation, les notifications autres que celles des jugements et arrêts sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de signification. Elles peuvent être valablement faites aux représentants des parties.

En l’espèce, le juge de l’expropriation a été saisi le 2 novembre 2023. La communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo devait donc notifier copie de récipissé de consignation au propriétaire avant le 2 février 2024.

Pour justifier de la notification de la copie du récipissé à M. [V] [N], la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo produit un simple mail adressé à la juridiction de [Localité 12] adressé en copie à ' [Courriel 10] ' non accompagné d’un accusé de réception ou de lecture.

Cette notification qui n’a pas été effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ne permet pas de s’assurer que M. [V] [N], représenté par son conseil, a pu avoir connaissance du récipissé de consignation.

Au demeurant, dans sa note en délibéré adressée le 8 février 2024 au juge de l’expropriation, le conseil de M. [V] [N] a soulevé l’absence de notification du récipissé de consignation pour en déduire que la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo doit être considérée comme ayant renoncé à préempter.

Dès lors, le premier juge n’a pu affirmer que le conseil de M. [V] [N] a été destinataire du récépissé et que la notification est régulière alors même que celle-ci n’a pas été formée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et que rien ne permet de s’assurer de sa réception, le conseil de M. [V] [N] contestant avoir reçu le mail.

La jurisprudence alléguée par l’appelante ( 3e Civ., 19 juillet 2000, pourvoi n° 98-20.938) est relative à un cas où le récépissé avait été transmis au cours de l’audience en présence du juge de l’expropriation ce qui permettait de s’assurer de sa réelle communication et constituait donc une information équivalente à la lettre recommandée.

Tel n’est pas le cas dans la présente espèce.

En conséquence, à défaut pour la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo de justifier avoir régulièrement notifié la copie du récépissé de consignation au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, elle est réputée avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

En conséquence, sa demande en fixation du prix est irrecevable.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande de fixation judiciaire du prix de la parcelle appartenant à M. [V] [N] formée par la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo et fixé le prix d’acquisition de la parcelle cadastrée section [Cadastre 16]. située [Adresse 8], appartenant à M. [V] [N] à la somme de 398.480 euros,

Sur les mesures accessoires

La communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo qui succombe en appel sera condamnée aux entiers dépens d’appel et à payer la somme de 3.000 euros à M. [V] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare recevable l’appel incident de M. [V] [N].

Infirme le jugement du 21 mars 2024 en ce qu’il a déclaré recevable la demande de fixation judiciaire du prix de la parcelle appartenant à M. [V] [N] formée par la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo et fixé le prix d’acquisition de la parcelle cadastrée section [Cadastre 16]. située [Adresse 8], appartenant à M. [V] [N] à la somme de 398.480 euros.

Le confirme en ses autres dispositions.

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable la demande de fixation judiciaire du prix du bien préempté formée par la communauté d’agglomération [Localité 13] Agglo, réputée avoir renoncé à exercer son droit de préemption.

Condamne la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo aux dépens d’appel.

Condamne la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo à payer à M. [V] [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute la communauté d’agglomération [Localité 12] [Localité 11] Agglo de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me Marie-Pierre Figuet présidente, et par Frédéric STICKER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier La présidente