N° RG 25/00130

N° Portalis DBVM-V-B7J-MZRW

N° Minute :

Copies délivrées le

Copie exécutoire

délivrée le

à

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

C O U R D ' A P P E L D E G R E N O B L E

JURIDICTION DU PREMIER PRESIDENT

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR suivant assignation du 30 septembre 2025

Monsieur [B] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Simon CHAUVET de la SELARL SELARL ROBICHON & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [O] [H]

né le 07 avril 1992 à [Localité 5]

de nationalité Française

Chez Madame [F] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

DEBATS : A l’audience publique du 19 novembre 2025 tenue par Olivier CALLEC, conseiller délégué par le premier président de la cour d’appel de Grenoble par ordonnance du 25 juin 2025, assisté de Fabien OEUVRAY, greffier.

ORDONNANCE : contradictoire

prononcée publiquement le 17 décembre 2025 par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signée par Olivier CALLEC, conseiller délégué par le premier président, et par Sylvie VINCENT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Suite à un permis de construire du 01/07/2019, M. [D] a transformé lui-même une grange à usage d’atelier de menuiserie sise à [Localité 6] en maison d’habitation, en effectuant les travaux suivants :

— création d’une porte d’entrée au rez-de-chaussée,

— remplacement de la porte de l’atelier par une porte de garage isolée,

— réfection du sol du premier étage,

— création d’une mezzanine entre le 1er et le 2ème étage avec balcon intérieur,

— création de deux ouvertures sur la façade Est (fenêtres de la cuisine),

— pose de trois fenêtres de toit,

— pose d’huisseries en aluminium et double vitrage sur les ouvertures existantes,

— aménagement intérieur : salle de bains, cuisine, chauffage par poêle à granules et radiateurs d’appoint,

— isolation en chanvre et laine de bois,

— raccordement au réseau d’eau et au tout à l’égoût.

Le 11/10/2022, M. [D] a revendu la maison à M. [H] au prix de 162.000 euros, l’acte de vente stipulant en page 10 : 'état du bien : l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Toutefois, le vendeur est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés'.

Suite à l’apparition de fissures en janvier 2024, la mairie de [Localité 6] a engagé une procédure de péril imminent et M. [N] a été désigné en qualité d’expert par le tribunal administratif de Grenoble.

Dans son rapport du 20/07/2024, il déclare notamment qu’un angle de façade est fortement ruiné dans son épaisseur avec fissurations verticales et à 45°, une clé de tirant horizontale étant apparente, un linteau de baie en appui précaire, de grandes fissurations verticales dans deux façades étant traversantes, l’expert concluant à un non-respect des règles de l’art, du fait de l’absence de chaînage tant vertical qu’horizontal. Il qualifie enfin le bâtiment de très dangereux, avec péril imminent généralisé, avec risque d’effondrement et de dommages aux bâtiments voisins.

Par arrêté du 22/07/2024, la maire de la commune de [Localité 6] a interdit toute occupation de la maison, M. [H] se voyant impartir le délai d’une semaine pour présenter des devis correspondant aux préconisations de l’expert (pose de blocs, pose de trois étages de tirants, démolition).

Par ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Grenoble, M. [P] a été désigné en qualité d’expert.

Dans son rapport du 17/10/2024, l’expert retient les conclusions suivantes :

— les désordres n’étaient pas apparents au jour de l’acquisition par M. [H],

— l’angle Sud/Est du pignon Est en pisé s’est décroché, générant des tensions dans l’ensemble du pignon provoquant sa fissuration ; les revêtements muraux intérieurs sont dégradés, rendant nécessaires des travaux de confortement d’urgence à titre conservatoire,

— leur origine est due à une forte humidité emprisonnée dans un enduit ciment au lieu de chaux, à la création d’une large ouverture en façade, à l’ajout d’une mezzanine dont les solives sont directement scellées dans le pisé du pignon, ainsi qu’à des remontées capillaires provenant des eaux pluviales le long de la façade Sud,

— un étaiement d’urgence a coûté 3.156,57 euros, la mise en sécurité s’élève à 18.240 euros et la reconstruction à 70.730 euros.

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Saisi par M. [H] le 29/04/2025, le tribunal judiciaire de Grenoble a, par jugement du 28/08/2025, prononcé la résiliation de la vente et condamné M. [D] à payer à M. [H] les sommes de :

—  174.443 euros au titre de la restitution du prix de vente et de ses accessoires outre les intérêts d’emprunt payés depuis sa souscription jusqu’au jugement, sous réserve des neuf mois de suspension de l’emprunt ;

—  19.946 euros au titre des frais engagés pour le confortement du bâtiment ;

—  5.000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

—  5.200 euros de préjudice de jouissance ;

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 01/10/2025.

Par déclaration du 05/09/2025, M. [D] en a relevé appel.

Par acte du 30/09/2025, il a assigné en référé M. [H] devant le premier président de la cour d’appel de Grenoble sollicitant dans ses conclusions n° 1 soutenues oralement à l’audience l’arrêt de l’exécution provisoire, outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir que :

— le rapport est nul, l’expert s’étant entretenu avec la partie adverse le matin même de la réunion de l’après-midi, ce qui est une atteinte à son devoir d’impartialité, d’autant qu’à ce moment-là, il a eu connaissance d’un élément qui s’est avéré déterminant dans ses conclusions ;

— les travaux qu’il a réalisés ne sont pas en cause en eux-mêmes ;

— il ne connaissait pas le vice affectant le bien vendu, n’étant pas intervenu sur les enduits, les eaux pluviales du voisin et le chaînage des têtes de mur ;

— il justifie ainsi de moyens sérieux de la réformation de la décision ;

— il a formé des observations devant le premier juge sur l’exécution provisoire de droit, en demandant qu’elle soit écartée ;

— l’exécution du jugement présente des conséquences manifestement excessives, l’annulation de la vente devenant irréversible alors que sa situation financière ne rend pas possible la souscription d’un prêt, son salaire mensuel étant de 2.845 euros avant impôts.

Dans ses conclusions en réponse soutenues oralement à l’audience, M. [H], pour conclure au rejet de la demande et réclamer reconventionnellement 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, réplique en substance que :

— alors qu’il avait été convoqué par l’expert à 10 heures tandis que M. [D] l’était à 14 heures, il n’a jamais communiqué de pièces avant la réunion contradictoire ;

— ayant procédé à la rénovation complète de la grange, M. [D] avait nécessairement connaissance des vices affectant l’immeuble ;

— les moyens invoqués par le requérant ne sont pas de nature à entraîner une réformation de la décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, 'en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives'.

Si l’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus', il y peut être dérogé, comme c’est le cas en l’occurrence, par la stipulation d’une clause de non-garantie au bénéfice du vendeur.

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Néanmoins, comme la clause sus-rapportée le précise, elle ne peut jouer s’il est établi que le vendeur connaissait l’existence du vice.

Le requérant fait état d’une attestation d’un voisin qui, dans un premier temps, aurait été communiquée à l’expert de façon unilatérale, ce qui l’aurait influencé dans ses conclusions, même une fois cette pièce soumise à la contradiction des parties par l’expert.

Toutefois :

— le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert et peut déterminer par tous éléments utiles si le vendeur était ou non au courant du vice affectant l’immeuble d’autant que les constatations techniques sur la solidité du bâtiment et le mode réparatoire ne sont pas contestées ;

— il s’est fondé sur le fait que M. [D], en procédant à une rénovation lourde ayant abouti à une transformation totale de l’immeuble, ne pouvait que connaître la fragilité de l’immeuble ; en motivant sa décision ainsi, il n’a pas pris en considération la pièce litigieuse ;

— cette motivation est conforme au principe largement admis par la jurisprudence selon lequel le vendeur non-professionnel qui réalise lui-même les travaux est présumé avoir connaissance des vices affectant la chose vendue, quand bien même il ne possèderait aucune compétence particulière en matière de construction ;

— l’expertise a mis en évidence que ce sont les travaux de rénovation qui ont fragilisé la maison, notamment par un enduit inaproprié empêchant le pisé de respirer, alors qu’il est très sensible à l’humidité et par la création d’ouvertures et de planchers sans renforcement de la structure ;

— l’absence de chaînage constitue un manquement aux règles de l’art, cette absence d’ouvrage étant imputable à M. [D] ; avant de réaliser les travaux intérieurs, il aurait dû au préalable vérifier que le gros-oeuvre permettait de supporter une mezzanine et de réaliser des ouvertures ; dès lors, ce sont bien les travaux réalisés qui sont en cause du fait de leur insuffisance et qui sont ainsi à l’origine du vice affectant la maison dans son ensemble.

En tout état de cause, un rapport d’expertise annulé peut être produit en justice, dès lors qu’il est conforté par d’autres éléments, ce qui est le cas, puisque :

— le 16/07/2024, le policier municipal de la ville de [Localité 6] déclare constater une évolution de l’effondrement de la toiture ;

— l’expert [N], dans son rapport du 20/07/2024, qui a constaté un péril imminent généralisé, déclare que la restructuration de la grange n’a respecté aucune règle de l’art en construction ;

— M. [C], expert en préservation du patimoine bâti, a visité l’immeuble le 18/04/2024 et a conclu ainsi : 'ce bâtiment probablement construit à la fin du 19ème siècle nécessitait divers travaux d’entretien de gros oeuvre qui n’ont pas été effectués avant la réalisation des travaux de second oeuvre destinés à transformer le premier étage en habitation. Ces travaux sont essentiellement une absence de réparation de l’angle Sud-Est, le non remplacement de la poutre ouest qui supporte le plancher du 1er étage, l’absence de liaisonnement des murs périphériques. (..) Les travaux de second oeuvre pour aménager le 1er étage et créer un second étage ont été réalisés sans le moindre soin.'

Dans ces conditions, il est établi que ce sont bien les travaux réalisés par M. [D] qui sont à l’origine des désordres. En outre, de par leur ampleur, M. [D] était à même de s’apercevoir que la structure de l’immeuble était atteinte. Sa connaissance du vice est ainsi établie par l’ensemble des pièces du dossier.

Il ne justifie donc pas d’un moyen sérieux de réformation de la décision.

Les conditions fixées par l’article 514-3 du code de procédure civile étant cumulatives et non alternatives, l’arrêt de l’exécution provisoire ne peut être ordonné.

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En revanche, au stade du référé, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Olivier Callec, conseiller délégué par le premier président, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe :

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 28/08/2025 ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [D] aux dépens.

Le greffier, Le conseiller délégué,

S.VINCENT O.CALLEC