N° RG 24/01285

N° Portalis DBVM-V-B7I-MGES

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP MONTOYA & DORNE

la SELAS CABINET CHAMPAUZAC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 23 SEPTEMBRE 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 22/01525)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 11 janvier 2024

suivant déclaration d’appel du 26 mars 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège situé :

[Adresse 7]

[Localité 16]

représentée par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Cyrielle Delbé avocat au même cabinet

INTIMÉS :

M. [L] [E]

né le 17 Août 1960 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Mme [Y] [H] épouse [E]

née le 29 Juin 1965 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentés par M^e Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocat au barreau de la Drôme et plaidant par M^e Kevin GERBAUD, avocat au même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ  :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 juin 2025, Madame Lamoine, conseiller, a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Au décès de leur mère en août 2018, M. [B] [K] et Mmes [F] et [Z] [K] (les consorts [K]) sont devenus propriétaires indivis d’une parcelle de terrain située à [Localité 17] (26), alors cadastrée section C n° [Cadastre 2].

Après un bornage contradictoire, selon procès-verbal du 5 décembre 2018, avec les propriétaires voisins (consorts [P] pour la parcelle n° [Cadastre 6], consorts [D] pour la parcelle n° [Cadastre 3] et M. [X] pour la parcelle n° [Cadastre 5]), les consorts [K] ont procédé à la division de leur parcelle n° [Cadastre 2] en 4 nouvelles parcelles qui ont reçu les nouveaux numéros section C, n° [Cadastre 9] à [Cadastre 11].

Après avoir acquis des consorts [P] une parcelle à usage de chemin (nouvellement cadastrée C n° [Cadastre 8]) provenant de la division de l’ancienne parcelle n° [Cadastre 6], ils ont formé deux lots, et établi le règlement d’un lotissement "[Adresse 12]".

Par acte reçu par Me [C] [R], notaire associé à [Localité 16] (26) en date du 10 février 2021, avec la participation de Me [U] assistant les bénéficiaires, les consorts [K] ont promis unilatéralement de vendre sous conditions suspensives (obtention d’un permis de construire et d’un prêt) aux époux [L] [E] et [Y] [H] :

le lot n° 1 de ce lotissement correspondant à la parcelle de terrain à bâtir nouvellement cadastrée section C n° [Cadastre 11],

la moitié indivise de la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 8] à usage de chemin et de celle cadastrée section C n° [Cadastre 10] à usage de placette de retournement.

Le délai de levée de l’option d’achat expirait le 1er février 2022.

L’acte contenait notamment une mention, sous l’intitulé « servitude » selon laquelle la promesse était soumise à la condition suspensive « que les documents d’urbanisme et hypothécaires à obtenir, ainsi que le titre de propriété du PROMETTANT, ne révèlent pas l’existence de servitudes conventionnelles ou légales à l’exception de celles qui auraient pu être déclarées au présent acte, de nature à mettre en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété ou la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l’immeuble, à savoir la construction d’une maison à usage d’habitation ».

Néanmoins, la clause intitulée « Plans » en page 4 et 5 de l’acte renvoyait à des plans situés en annexe, parmi lesquels un « plan de bornage du lot n° 1 » faisait figurer, le long du côté sud-est de la parcelle n° [Cadastre 11], une « servitude de passage » (sic) d’une largeur de 4 mètres.

Par courrier électronique du 10 juin 2021, les époux [E] ont indiqué à leur notaire qu’ils souhaitaient « avoir la garantie qu’il n’y a aucune servitude de passage sur le terrain », évoquant l’attitude d’un voisin qui « continue à utiliser cet accès au mépris de la borne qu’il a écrasée lors de son passage ».

Se sont ensuivis divers échanges de courriers entre notaires et avec les époux [E], ces derniers ayant indiqué que M. [X], propriétaire de la parcelle voisine n° [Cadastre 5], se prévalait d’un droit de passage au sud-est de la parcelle objet de la vente en invoquant et communiquant deux actes de vente publiés en dates des 3 juin 1929 et 7 mars 1953, ce que M. [X] confirmait à Me [R] par courrier électronique du 11 décembre 2021.

Toutes tentatives de trouver un accord entre promettants et bénéficiaires ont échoué, Me [R] ayant adressé à ces derniers un projet d’acte de vente contenant une clause aux termes de laquelle, étant informés de divers actes, de la position de M. [X] et d’une réponse du CRIDON, ils feraient leur affaire personnelle d’une éventuelle action engagée par ce dernier afin de faire établir l’existence de la servitude litigieuse sans recours contre les vendeurs, ce que les époux [E] ont refusé.

C’est dans ces conditions que les époux [E] ont, par actes des 29 avril et 17 mai 2022, assigné devant le tribunal judiciaire de Valence d’une part les consorts [K] d’autre part la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] pour voir, en substance :

prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente et voir ordonner la restitution du dépôt de garantie de 6 825 € versé par eux en l’étude notariale,

condamner in solidum les consorts [K] à leur payer la somme de 22 948,08 € à titre de dommages-intérêts, pour les frais engagés en vain et en réparation d’un préjudice moral,

subsidiairement condamner la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] au paiement de la même somme à titre de dommages intérêts.

Par jugement du 11 janvier 2024, le tribunal saisi, considérant qu’aucune faute des consorts [K] n’était établie, mais qu’une des conditions suspensives de la promesse de vente, à savoir celle relative à l’absence de toute servitude, n’était pas remplie, enfin que le notaire instrumentaire avait commis une faute tant dans la rédaction de la promesse que dans les démarches intermédiaires, enfin en tentant de faire insérer dans l’acte de vente une clause faisant supporter aux bénéficiaires tous les risques liés à la servitude revendiquée, a :

débouté les époux [E] de leur demande principale tendant à voir prononcer l’annulation de la promesse unilatérale de vente reçue ainsi que de leur demande subséquente en paiement de dommages-intérêts dirigée à l’encontre des consorts [K],

débouté les consorts [K] de leur demande reconventionnelle tendant à obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente, ainsi que de leur demande subséquente en paiement de dommages-intérêts dirigée à l’encontre des époux [E],

ordonné la restitution aux époux [E] du dépôt de garantie d’un montant de 6 825 € qu’ils ont versé entre les mains de Me [C] [R], désigné comme séquestre,

en tant que de besoin, enjoint à la société FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] de procéder à cette restitution, sur première demande de M. [L] [E] et Mme [Y] [H] épouse [E],

condamné la société FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] aux dépens et à payer aux époux [E] :

la somme de 10 055,26 € à titre de dommages-intérêts, au titre d’une perte de chance, estimée à 80 %, de ne pas conclure la promesse de vente ayant généré des frais,

celle de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration au greffe en date du 26 mars 2024, la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] a interjeté appel de ce jugement, appel limité aux dispositions par lesquelles elle a été condamnée à paiement au profit des époux [E] et à supporter les dépens, et à celle par laquelle ses demandes ont été rejetées.

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 19 mai 2025, la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] demande à cette cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à paiement, et statuant de nouveau, de :

juger que sa responsabilité professionnelle ne peut être retenue,

débouter les époux [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

les condamner in solidum aux dépens et à lui payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de 3 000 € pour la première instance et 3 000 € pour l’instance d’appel.

Il est renvoyé à ses conclusions pour plus ample exposé.

Les époux [E], par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 12 mai 2025, demandent :

A titre principal :

la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages intérêts pour préjudice moral,

statuant à nouveau sur ce point, la condamnation de la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] à leur verser la somme de 10 000 € à ce titre,

A titre subsidiaire :

la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions,

En toute hypothèse :

le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R],

sa condamnation aux entiers dépens et à leur payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à leurs conclusions pour plus ample exposé.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales

# sur la responsabilité de la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R]

La responsabilité de la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] est recherchée en sa qualité de rédactrice de la promesse de vente du 10 février 2021, pour n’avoir pas, tant dans le libellé de cet acte que dans les démarches préparatoires, assuré l’efficacité de celui-ci dans le respect des intérêts des époux [E], bénéficiaires de la promesse, s’agissant de l’absence de servitude de passage.

Il convient de rappeler, sur ce point, que la mission d’un notaire rédacteur d’un acte comporte, selon une jurisprudence constante, l’obligation d’assurer non seulement la validité mais aussi l’efficacité des actes qu’il reçoit, ce qui implique un devoir de conseil, qui en est le prolongement indispensable (Cass. 1re civ., 18 janv. 2005, n° 03-15.115). Or l’efficacité d’un acte découle naturellement, en premier lieu, d’une recherche de l’intention des parties ; il est évident qu’il faut tout d’abord découvrir ce que se proposent de faire les contractants afin de pouvoir le réaliser (Cass. 1re civ., 17 févr. 1981 : Bull. civ. I, n° 58 . – Cass. 1re civ., 16 mai 2012, n° 11-14.880), mais aussi et surtout faire en sorte que la forme juridique adoptée permette l’accomplissement du but recherché (Cass. 1re civ., 9 juin 1969 : D. 1969, p. 494).

En l’espèce, il ressort des pièces produites que, dès le 27 janvier 2021, M. [L] [E] avait adressé à son notaire Me [U] un courriel lui précisant, notamment, qu’il tenait

'à ce qu’il soit précisé dans l’acte qu’il n’y a pas de servitude de passage sur ce terrain'. Cette condition sine qua non avait, par ailleurs, bien été portée à la connaissance de la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] chargée de la rédaction de la promesse de vente, puisque celle-ci avait établi un premier projet de promesse de vente comportant, en page 4, la mention suivante sous l’intitulé 'PLANS’ :

'Un exemplaire du plan de composition permettant de situer l’emprise du bien vendu est également demeuré ci-annexé, ainsi qu’un plan de vente provisoire.

Le plan de bornage ainsi qu’un plan cadastral sont également ci-annexés.

Précision étant ici faite que le plan de bornage du lot n° 1 matérialise une servitude de passage de 4 mètres de large situé au Sud du lot.

Or, cette servitude n’a pas lieu d’être, le propriétaire voisin n’ayant pas de droit de

passage sur la parcelle présentement vendue, accédant à ses parcelles par une autre voie.

Le plan est en cours de modification par le Cabinet EPELLY, géomètre expert à [Localité 15]' (sic en ce compris l’emploi du caractère 'gras').

Pour autant, la promesse de vente finalement signée entre les parties ne comportait plus cette mention, et si la société de notaires appelante affirme qu’elle n’aurait pas été reprise dans la mesure où 'les vérifications effectuées par Me [R] ne permettaient pas d’établir l’existence d’une servitude de passage', il n’est en rien justifié de la réalité de telles vérifications ni d’aucune recherche sérieuse préalable à la signature de la promesse de vente, étant souligné que la mention contenue dans le projet d’acte, ci-dessus rapportée, selon laquelle la servitude figurant sur le plan joint 'n’a pas lieu d’être, le propriétaire voisin n’ayant pas de droit de passage sur la parcelle présentement vendue, accédant à ses parcelles par une autre voie', relève d’une simple affirmation en n’étant, comme l’a relevé le premier juge, appuyée sur aucun document, alors que l’existence d’un 'autre’ (sic) accès à la voie publique n’exclut pas nécessairement l’état d’enclave légale ni l’hypothèse d’une servitude de passage conventionnelle.

Contrairement à ce qu’elle soutient, la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] a bien ainsi manqué à son obligation de conseil et de vérification préalable à la rédaction et à la signature de l’acte en cause ; en effet, elle indique seulement avoir, sur ce point, levé un état hypothécaire récent avant la signature de l’acte et vérifié les titres de propriété des promettants, mais ne justifie pas avoir, notamment, interrogé le cabinet de géomètres ayant établi le plan annexé à la promesse de vente au sujet du tracé d’une servitude, ainsi légendé, figurant sur ce plan en limite de propriété du bien objet de la promesse, pour en connaître l’origine et en vérifier la réalité, alors-même qu’elle savait que ce point était important pour les bénéficiaires de la promesse.

Il en résulte que, même si les époux [E] ont pu obtenir, par les dispositions du jugement déféré qui n’ont pas fait l’objet d’un recours, la restitution du dépôt de garantie en raison de la non réalisation de la condition suspensive relative à l’absence de servitude contenue dans l’acte, la faute commise par la société de notaires leur a fait perdre une chance de ne pas signer la promesse de vente dans ces conditions, ni d’engager les frais engendrés par cette signature.

En effet, ce n’est qu’après la signature de cette promesse que les époux [E] ont eu connaissance des velléités de M. [X] de passer sur le terrain objet de la vente et de se prévaloir d’une servitude, et que l’étude notariale en cause justifie de recherches approfondies (vérification des actes de propriété de M. [X], interrogation du CRIDON, confère notamment courriels des 15 juin, et 6 et 9 septembre 2021, pièces n° 14 à 20 de l’appelante).

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a, en son principe, retenu le principe de la responsabilité de la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] et son obligation, corrélative, à indemniser les époux [E] du préjudice qui en est résulté pour eux.

# sur le montant de l’indemnisation

Les époux [E] justifient avoir, en exécution de la promesse de vente, engagé des frais pour un montant total de 12'569,08 € incluant une étude de sol et des honoraires de maîtrise d''uvre (dossier de permis de construire et frais de consultation d’entreprises), en vain puisque la vente n’a finalement pas pu aboutir entre les parties en raison de la non réalisation de la condition suspensive tenant à l’absence de servitude.

Le tribunal a justement considéré que la faute commise par la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] avait fait perdre aux époux [E] une chance sérieuse, estimée à 80 %, de ne pas signer la promesse de vente dans ces conditions, et donc de ne pas engager ces frais. Les époux [E] demandent la confirmation du jugement déféré sur ce point.

C’est en vain que la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] se prévaut de ce que les époux [E] auraient pris un risque en signant la promesse de vente en toute connaissance de cause ; en effet :

si les plans joints à leur demande de permis de construire mentionnent la 'servitude de passage', c’est uniquement parce qu’ils ont, en cela, repris le 'plan de bornage’ de leur lot, qui faisait figurer l’assiette de la servitude en limite de propriété,

au demeurant, cette demande de permis de construire est en date du 21 avril 2021 soit postérieure de trois mois à la signature de la promesse de vente, et elle ne saurait témoigner des informations connues par les époux [E] lors de la signature de cette promesse.

Dans ces conditions, la seule information ainsi énoncée ne saurait exonérer l’étude notariale chargée de la rédaction de la promesse de vente de son obligation d’information et de conseil, alors qu’elle devait, en sa qualité de titulaire d’un office public et ministériel et professionnelle en la matière, recueillir toutes informations nécessaires pour assurer l’efficacité de l’acte dont elle était chargée, et ne saurait se retrancher derrière une information partielle fournie aux bénéficiaires de la promesse, simples particuliers non avertis.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] à payer aux époux [E] la somme de 10 055,26 € correspondant à 80 % des frais exposés par eux en vain.

Par ailleurs, les époux [E] ne caractérisent, ni a fortiori ne justifient d’aucun préjudice moral distinct de nature à justifier leur demande de dommages-intérêts de ce chef.

Le jugement sera donc confirmé aussi en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les demandes accessoires

La SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R], qui succombe en son appel, devra supporter les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en sa faveur.

Il est équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [E].

Les mesures accessoires du jugement déféré sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.

Y ajoutant,

Condamne la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] à payer aux époux [L] [E] et [Y] [H] la somme supplémentaire de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes les autres demandes.

Condamne la SARL FERAUD-BROUARD-FONTAINE-[R] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE