ARRET N° 80

N° RG 23/00843 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GYY3

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGL OMERATION DE [Localité 1]

C/

[X]

[Z]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 04 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00843 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GYY3

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 mars 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Julien GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMES :

Monsieur [K] [X]

né le 09 Février 1968 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [H] [Z] épouse [X]

née le 04 Juillet 1979 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

ayant tous les deux pour avocat M^e Matthieu COUTAND de la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les époux [K] [X] et [H] [Z] ont acquis de l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1], en l’état futur d’achèvement et au prix de 164.928,91 €, une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 1] (Charente-Maritime), constituant le logement n°19.

La livraison est en date du 27 juin 2016, avec réserves.

La réception de l’immeuble entre l’office public de l’habitat et les différents constructeurs, à l’exception du lot espaces verts, est en date du 22 août 2016.

Par courrier électronique en date du 26 juillet 2016 puis par courrier recommandé distribué le 27 juillet 2016, les époux [K] [X] et [H] [Z] ont dénoncé à l’office public de l’habitat les désordres apparus depuis la livraison.

Par courrier recommandé en date du 18 janvier 2017, leur conseil a mis en demeure l’office public de l’habitat de remédier aux désordres constatés.

Par courrier recommandé en date du 13 avril 2017, le conseil des époux [K] [X] et [H] [W] a rappelé les désordres affectant le bien, distinguant entre ceux apparus dans le mois de la livraison et ceux apparus postérieurement. Il a de nouveau mis en demeure l’office public de l’habitat de procéder à la reprise des désordres.

Ceux-ci ont été constatés par procès-verbal du 14 juin 2017.

Par acte du 23 juin 2017, les époux [K] [X] et [H] [Z] ont assigné l’office public de l’habitat devant le juge des référés du tribunal de grande instance de La Rochelle, afin que soit ordonnée une expertise.

Par acte des 21, 22, 23 et 24 août 2017, l’office public de l’habitat a mis en cause les différentes sociétés intervenues sur le chantier.

Par ordonnance de référé du 10 octobre 2017, [D] [L] a été désignée en qualité d’expert.

Par acte du 4 juillet 2018, les époux [K] [X] et [H] [Z] ont assigné l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de la Rochelle devant le tribunal de grande instance de La Rochelle.

L’office public de l’habitat a appelé en cause les sociétés intervenues sur le chantier.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 4 octobre 2018 du juge de la mise en état.

Le rapport d’expertise est en date du 18 mai 2020.

Par ordonnance du 2 juin 2022, le juge de la mise en état a disjoint l’instance introduite par les époux [K] [X] et [H] [Z] de celle en garantie mise en oeuvre par l’office public de l’habitat relevant de la compétence de la juridiction administrative.

Les époux [K] [X] et [H] [Z] ont à titre principal demandé, au visa des articles 1642-1, 1792 et suivants, 1792-6 et 1103 (anciennement 1134) et suivants du code civil, de :

— dire que la responsabilité de l’office public de l’habitat était engagée sur le fondement de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6, sur la garantie des vices apparents de l’article 1642-1, sur la responsabilité décennale de l’article 1792 du Code civil et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

— condamner l’office public de l’habitat à leur payer les sommes de :

—  1 200 € au titre des travaux de reprise des cloisons de intérieures ;

—  360 € au titre des travaux de reprise des fissures des dormants des portes intérieures ;

—  360 € au titre des travaux de reprise des microfissures du plafond ;

—  240 € au titre des travaux de reprise des plinthes ;

—  720 € au titre des travaux DE reprise du sol PVC .

—  2.763,20 € au titre des travaux de reprise de la porte d’entrée.

Ils ont subsidiairement demandé de condamner l’office public de l’habitat :

— au paiement des sommes de :

—  240 € au titre des travaux de reprise de la porte d’entrée ;

—  1.200 € au titre du remplacement du radiateur simple panneau par un radiateur 2 double panneau d’une chambre située à l’étage ;

—  3.600 € au titre des travaux de reprise des enduits de façade ;

— sous astreinte, à détruire la dalle de béton située dans le jardin à l’avant de la maison côté rue ;

— sous astreinte, à procéder à l’enlèvement des grosses pierres, gravois et détritus divers et à procéder à un nouvel engazonnement, conformément aux stipulations contractuelles ;

— sous astreinte, à reprendre les peintures de chacune des pièces ;

— au paiement de la somme de 3.500 € en indemnisation de leur préjudice moral.

L 'Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] a conclu au rejet de ces demandes.

Par jugement du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] à verser à M. [K] [X] et Madame [H] [Z] épouse [X] les sommes suivantes toutes taxes comprises :

—  1560 € (mille cinq cent soixante euros) au titre du lot doublage cloisons faux plafond

—  240 € (deux cent quarante euros) au titre des plinthes

—  720 € (sept cent vingt euros) au titre du sol pvc

—  240 € (deux cent quarante euros) au titre des menuiseries

—  1200 € (mille deux cents euros) au titre du pont thermique

—  3600 € (trois mille six cents euros) au titre des enduits

CONDAMNE l’Office Public à démolir la dalle de béton et la remplacer par de la terre et du gazon, sous astreinte de 50 € par jour dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, dans la limite de trois mois,

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] à procéder à la réfection des peintures du séjour, du palier, de la cage d’escalier et des trois chambres sous astreinte de 50 € par jour dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, dans la limite de trois mois,

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] à verser à M. [K] [X] et Madame [H] [Z] épouse [X] la somme de 2000 € (deux mille euros) en réparation du trouble de jouissance;

DÉBOUTE M. [K] [X] et Madame [H] [Z] épouse [X] de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] à verser à M. [K] [X] et Madame [H] [Z] épouse [X] la somme de 4500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire, les dépens de l’instance en référé ainsi que les frais du constat d’huissier pour 288,09 € (deux cent quatre vingt huit euros et neuf centimes)

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit'.

Il a rappelé que le vendeur en l’état futur d’achèvement était tenu de la garantie :

— des vices apparents à la livraison en application de l’article 1642-1 du code civil ;

— des vices de nature décennale ;

— biennale.

Il a considéré que :

— les désordres affectant les cloisons et les plafonds avaient été dénoncés dans le délai de l’article 1642-1 du code civil ;

— le défendeur était tenu sur le fondement de l’article 1642-1 précité du défaut de fixation des plinthes qui avait été dénoncé dès le 18 janvier 2017 ;

— les demandeurs ne justifiaient pas du coût de reprise des désordres affectant le meuble de salle de bains, dénoncés dans le délai de l’article 1642-1, ni de celui de reprise de la tuyauterie de chauffage, ni de celui de la reprise des carrelages ;

— l’office public de l’habitat était sur le même fondement tenu du défaut de pose du sol PVC de la salle de bains ;

— l’office public de l’habitat était sur le même fondement tenu du coût de remplacement d’un radiateur, afin de faire cesser un pont thermique ;

— les micro-fissures affectant la façade justifiaient sur le même fondement une remise en peinture ;

— la présence d’une dalle en béton dans le jardin était une non-conformité contractuelle à laquelle le vendeur devait remédier ;

— la présence de détritus de chantier dans le jardin n’avait pas été constatée par l’expert judiciaire ;

— l’importance des désordres affectant les travaux de peinture justifiait, sur le fondement de l’article 1642-1, la reprise de la totalité des peintures.

Il a apprécié à 2.000 € l’indemnisation du préjudice de jouissance subi.

Par déclaration reçue au greffe le 7 avril 2023, l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 29 juin 2023, le premier président a arrêté l’exécution provisoire du jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] a demandé de :

'DECLARER recevable et bien fondée l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle en son appel du jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 21 mars 2023 ;

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 21 mars 2023, en ce qu’il a :

— condamné l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] à verser à Monsieur [K] [X] et Madame [H] [Z] épouse [X] les sommes suivantes toutes taxes comprises :

' 1.560,00 € au titre du lot doublage cloisons faux plafond ;

' 240,00 € au titre des plinthes ;

' 720,00 € au titre du sol pvc ;

' 240,00 € au titre des menuiseries ;

' 1.200,00 € au titre du pont thermique ;

' 3.600,00 € au titre des enduits ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] à démolir la dalle de béton et la remplacer par de la terre et du gazon, sous astreinte de 50,00 € par jour dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, dans la limite de trois mois ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] à procéder à la réfection des peintures du séjour, du palier, de la cage d’escalier et des trois chambres sous astreinte de 50,00 € par jour dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, dans la limite de trois mois ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] à verser à Monsieur [K] [X] et à Madame [H] [Z] épouse [X] la somme de 2.000,00 € en réparation du trouble de jouissance ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] à verser à Monsieur [K] [X] et à Madame [H] [Z] épouse [X] la somme de 4.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire, les dépens de l’instance en référé ainsi que les frais du constat d’huissier pour 288,09 €.

Statuant à nouveau,

DEBOUTER les consorts [X] de leurs demandes ;

CONDAMNER les consorts [X] à verser à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] la somme de 3600€ sur le fondement de l’article 700 CPC et aux entiers dépens de premier instance et d’appel'.

Il a soutenu que :

— le premier juge avait modifié l’objet du litige en retenant l’application des dispositions relatives à la vente d’immeubles à construire, selon lui non invoquées ;

— la jurisprudence permettait d’agir en garantie des désordres apparents à la livraison, non dénoncés dans le délai de l’article 1642-1, dès lors qu’ils étaient apparus dans ce délai et que l’action était engagée dans l’année de leur apparition ;

— le désordre en façade n’était pas situé sur celle propriété des intimés ;

— les désordres affectant la porte d’entrée ayant été repris, ceux actuellement dénoncés étaient nécessairement postérieurs à l’expiration du délai de l’article 1642-1 ;

— les intimés n’avaient fait mention que tardivement d’une dalle en béton située dans le jardin ;

— les désordres dénoncés ne justifiaient pas la reprise de la totalité des peintures ;

— les intimés n’ayant pas fait mention d’un préjudice lié aux travaux de réfection, le tribunal avait en indemnisant un tel préjudice modifié l’objet du litige ;

— les intimés avaient refusé l’intervention de certaines entreprises ou n’avaient pas donné suite.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2024, les époux [K] [X] et [H] [Z] ont demandé de :

'Vu les articles 1642-1, 1792 et suivants, 1792-6 et 1103 (ancien 1134) et suivants du Code civil ;

Dire et juger que la responsabilité de l’OFFICE DE PUBLIC et DE L’HABITAT DE [Localité 1] est engagée sur le fondement de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil et sur la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du Code civil ;

Dire et juger que la responsabilité de l’OFFICE DE PUBLIC et DE L’HABITAT DE [Localité 1] est engagée sur le fondement de la responsabilité décennale de l’article 1792 du Code civil et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 21 mars 2023 en ce qu’il a condamné l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle à verser à Monsieur et Madame [X]:

— la somme de 1 560 euros au titre du lot doublage cloisons faux plafond

— La somme de 240 euros au titre des plinthes

— La somme de 720 euros au titre du sol PVC

— La somme de 3 600 euros au titre des enduits

— La somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 21 mars 2023 en ce qu’il a ordonné à l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle :

— De démolir la dalle de béton et de la remplacer par de la terre et du gazon sous astreinte

— De procéder à la réfection des peintures du séjour, de la cage d’escalier et des trois chambres

Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 21 mars 2023 en ce qu’il a :

— Limité la condamnation de l’OPH au titre des menuiseries à la somme de 240 euros

— Limité l’indemnisation du préjudice moral et du préjudice de jouissance à la somme de 2 000 euros

— Limité la condamnation de l’OPH à la somme de 1 200 euros au titre du pont thermique

— Débouté les époux [X] de leur demande relative à la reprise du carrelage et de la faïence

— Débouté les époux [X] de leur demande relative à l’enlèvement des grosses pierres, gravois et détritus divers, et à procéder à un nouvel engazonnement du jardin ;

— Débouté les époux [X] du surplus de leurs demandes ;

Statuant à nouveau,

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] à verser aux époux [X] la somme de 2 824,80 euros au titre des travaux relatifs à la reprise de la porte d’entrée, et ce sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil ;

Plus subsidiairement, Confirmer la décision de première instance sur ce point;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] à verser aux époux [X] la somme de 1 119,87 euros au titre des travaux relatifs au remplacement du meuble de salle de bain, et ce sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil ;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] à verser aux époux [X] la somme de 4 551,60 euros au titre des travaux relatifs à la reprise des tuyaux de chauffage, et ce sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] à verser aux époux [X] la somme de 2 634,50 euros au titre des travaux relatifs à la reprise sols carrelés et de la faïence, et ce sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil ;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] à procéder à la reprise de l’isolation de la chambre conjugale située à l’étage, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et subsidiairement sur le fondement de la garantie de parfait achèvement ;

Plus subsidiairement, Confirmer la décision de première instance sur ce point (en ce qu’elle a condamné l’OPH à payer aux époux [X] la somme de 1200 euros au titre du pont thermique) ;

Subsidiairement, si la Cour n’ordonnait pas la reprise des travaux de peinture par l’OPH, Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] à verser aux époux [X] la somme de 15 912,30 euros au titre des travaux de peinture;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] à procéder à l’enlèvement des grosses pierres, gravois et détritus divers, et à procéder à un nouvel engazonnement, conformément aux dispositions contractuelles, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et subsidiairement sur le fondement de la garantie de parfait achèvement ;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] à verser aux époux [X] la somme de 3 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance ;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] à verser aux époux [X] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux entiers dépens de la présente instance et du référé, de la première instance et de la présente procédure d’appel, dépens comprenant les frais d’huissier (assignation au fond et en référé et PV de constat) et les frais d’expertise judiciaire'.

Ils ont préalablement exposé que :

— l’obligation de résultat de l’entrepreneur susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle de droit commun persistait, pour les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception, jusqu’à la levée de celles-ci ;

— la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entrepreneur subsistait concurremment avec la garantie de parfait achèvement, même si la mise en 'uvre de la responsabilité n’était pas intervenue dans le délai de la garantie ;

— la faculté de compléter la liste des réserves figurant dans le procès-verbal de livraison subsistait l’année suivant la livraison.

Ils ont soutenu que :

— l’appelant n’avait pas repris les désordres réservés ;

— seule l’intervention du peintre avait été refusée, d’autres désordres devant être préalablement repris ;

— leurs prétentions initiales étaient notamment fondées sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil, qui était ainsi dans la cause ;

— les désordres affectant les cloisons et le faux-plafond, non apparents à la livraison, avaient été dénoncés dans l’année de la livraison ;

— le décollement des plinthes était survenu postérieurement à la livraison ;

— la mauvaise découpe du meuble de la salle de bains, dénoncée dans le délai imparti, en justifiait le remplacement ;

— l’appelant était tenu du défaut de pause du sol PVC, tant sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil que, subsidiairement, sur la garantie de parfait achèvement ;

— l’office public de l’habitat était de même tenu du coût de reprise des canalisations de chauffage ;

— les désordres affectant l’encadrement de la porte d’entrée, altérant sa solidité, en justifiaient le remplacement ;

— le pont thermique constaté dans la chambre justifiait à titre principal la reprise de l’isolation, subsidiairement le remplacement du radiateur ainsi que préconisé par l’expert judiciaire ;

— les fissurations de la façade fondaient sa remise en peinture.

Ils ont en outre demandé l’indemnisation de désordres dénoncés mais non retenus par l’expert judiciaire, à savoir :

— les faïences de la salle de bains ;

— l’enlèvement de la dalle béton située dans le jardin, à l’origine d’une non-conformité contractuelle, non-apparente et dénoncée dans l’année de la réception ;

— le nettoyage du jardin et sa mise en gazon ;

— la reprise de l’intégralité des peintures intérieures.

Ils ont maintenu leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

L’ordonnance de clôture est du 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LE FONDEMENT ET LA RECEVABILITE DE L’ACTION DES INTIMES

Les intimés ont fondé leurs prétentions, tant devant le premier juge que devant la cour, sur les dispositions des articles 1642-1, 1792 et suivants, 1003 (1134 ancien) du code civil.

L’article 1642-1 du code civil dispose que :

'Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer'.

Ce texte n’impose pas à l’acquéreur de dénoncer les vices de construction ou les défauts de conformité apparents dans le mois de la prise de possession.

L’article 1648 du même code précise que :

'L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents'.

L’article 1646-1 du code civil ajoute que :

'Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3".

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est ainsi également tenu à l’égard de l’acquéreur de la garantie biennale et de la garantie décennale.

B – SUR LES DESORDRES

Le procès-verbal de livraison est en date du 27 juin 2016. Il comporte les réserves suivantes :

'Salon Volet roulant ne ferme pas complètement

Porte d’entée intérieur Revoir peinture

Chambre droite Joint encadrement volet roulant à refaire

Lumière extérieuere ne s’ettend (s’éteint) pas'.

Par courrier électronique en date du 26 juillet 2016 et par courrier recommandé distribué le 27 juillet suivant, les époux [K] [X] et [H] [Z] ont dénoncé en ces termes à leur vendeur les désordres constatés :

'En date du 27 Juin 20l6, nous avons pris possession du logement

[…]

Nous venons de nous apercevoir d’un certain nombre de malfaçons dans le jardin, dans les chambres, dans la cuisine, dans le séjour, dans les toilettes, dans la salle de bains, au niveau des portes, la pose des carreaux, la peinture, les volets roulants, la terrasse, le rangement, dans le couloir, l’abris compteur et le débarras dont vous trouverez la liste ci-dessous :

Le jardin est à niveler et à refaire entièrement

Problème d’étanchéité dans la douche, carreau décalé par rapport aux autres

La porte du placard de la cuisine

Les carreaux fêlés de chaque coté à l’entrée

Le cadre de la porte d’entrée ne rassure pas

Les portes de la chambre ne ferment pas bien et vibrent

Certaines prises sont mal posées

Tous les volets roulants laissent la lumière du jour dans toutes les chambres

La pression d’eau est très faible

La porte du local compteur ne ferme pas bien problème de pose de box

La peinture est à refaire

Problème de joints

Problèmes de raccordements électriques

Problèmes de finitions

Placards

Dans le couloir

Les cadres des portes

La porte d’entrée

Le rangement

Carreaux cassés

L’escalier en bois impacté

Le volet roulant du côté gauche du salon est hors d’usage

La liste est longue…

En vertu de l’article 1642-1 du Code Civil,

[…]

nous vous demandons de bien vouloir remédier à ces défauts dans les plus brefs délais'.

Par courrier recommandé en date du 18 janvier 2018, leur conseil a dénoncé les désordres suivants :

'Jardin

— Le gazon ne pousse pas. La raison semble être la consistance du sol puisque celui-ci n’a jamais été nettoyé

[…]

— Une fissure est apparue sous le seuil de la baie vitrée (côté jardin)

— La terrasse n’est pas à la même hauteur que le gazon […]

— Il n’y a pas de prise électrique dans le rangement extérieur […]

Entrée

— le cadre de la porte n’est pas solidaire et ne tient pas […]

— La finition des tuyauteries dans les toilettes situées au RDC laisse à désirer

— L’escalier menant à l’étage comporte plusieurs marches excessivement bruyantes. L’une des marches a par ailleurs été tachée par l’une entreprises mandatée par 1'OPH.

La trappe n’est pas fixée dans la buanderie (rangement situe a coté […]

Séjour/cuisine

— Les joints du carrelage ne sont pas réguliers […]et plusieurs carreaux sont félés. Le nivélement du carrelage est à revoir.

[…]

— Aucun plan précis de la cuisine n’a été remis

[…]

— L’un des radiateurs du séjour est mal fixé.

Sallee d’eau située à l’étage

— Le mur en Placoplatre n’est pas droit

— L’un des carreaux de la douche n’est pas situé dans le même axe que les autres

— Le linoleum n’est pas correctement coupé et les joints sont disgracieux

— Le meuble sous le lavabo est très mal coupé et laisse apparaltre un jour írnportant entre 1'évier et le meuble

— Des fils électriques sont apparents sous les plinthes et- semblent mal protégés

Chambre 1

— La porte de la chambre ne ferme pas correctement

— Les plinthes ne sont pas correctement fixées

— Le mur en Placoplatre n’est pas droit

Chambre 2

— La porte de la chambre ne ferme pas correctement

— Les plinthes ne sont pas correctement fixées

— Le mur en Placoplatre n’est pas droit

Chambre 3

— La porte de la chambre ne ferme pas correctement

— la partie de la chambre qui surplombe la terrasse n’est pas correctement isolée thermiquement

— Le mur en Placoplatre n’est pas droit

Désordres communs :

— Les volets roulants ne ferment pas entièrement et laissent passer le jour

— Les peintures sont de qualité irregulière. Des tâches ont été constatées ainsi que des irrégularités'.

Le courrier en date du 13 avril 2017 de leur conseil ajoute que : 'une fissure est apparue très récemment dans le plafond du séjour entre l’escalier et la baie vitrée'.

Maître [M] [U], huissier de justice associé à [Localité 1], a constaté le 14 juin 2017 sur la requête des acquéreurs :

— des fissures en façades ;

— la présence en ciment enfouie dans le jardin ;

— la présence dans celui-ci de cailloux et débris de chantiers ;

— la fissuration du seuil en béton de la baie vitrée de la salle à manger ;

— une probable stagnation de l’eau dans une gouttière ;

— la fissuration de l’encadrement de plusieurs portes intérieures et de la porte d’entrée ;

— une différence de teinte de carreaux de carrelage remplacés ;

— le défaut de planéité du carrelage dans la pièce principale ;

— le dysfonctionnement d’un des volets roulants de la pièce principale ;

— des volets n’étant pas totalement occultants ;

— diverses fissures intérieures ;

— de mauvaises finitions des travaux de peinture ;

— le décollement de certaines plinthes ;

— un linteau de porte fissuré à l’étage ;

— une différence de température à l’intérieur d’une chambre çà l’étage ;

— dans la salle d’eau à l’étage, un carreau mal positionné dans la couche, des tuyaux d’alimentation du radiateur décalé et une découpe grossière du meuble.

L’expert judiciaire a rappelé en page 10 et 11 de son rapport les 'Désordres signalés à réception ou avant le 27 juillet 2016« et ceux 'signalés postérieurement au 27 juillet 2016 ».

L’assignation en référé expertise, du 23 juin 2017, a été délivrée dans le délai d’une année de l’article 1648 du code civil. L’assignation au fond a été délivrée avant le dépôt par l’expert de son rapport, moins d’une année après l’ordonnance de référé du 10 octobre 2017.

L’ensemble de ces désordres, vices ou non-conformités, a été dénoncé et l’action a été engagée avant expiration du délai de l’article 1648 précité, que l’assignation en référé avait interrompu et qui n’avait recommandé à courir qu’avec l’ordonnance de commission d’un expert.

L’action exercée sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil est en conséquence recevable.

C – SUR LA REPRISE DES DESORDRES

L’expert a émis en pages 26 et 28 son avis sur le coût de reprise des désordres.

1 – sur les faux plafonds, doublages et cloisons

L’expert judiciaire a indiqué que :

'Nous avons constaté sur le doublage de l’une des chambres un défaut de planéité de l’ordre de 10mm sur une règle de 2m, les travaux réparatoires consistent en la dépose du doublage sur cette zone et de refaire celui-ci.

Soit environ 6m2.

Les couts des travaux réparatoires sont estimés à 1000€HT le délai de travaux est de quatre jours compris, temps de séchage.

(Dépose, fourniture et pose de la zone du doublage présentant ce défaut de planéité et peinture)

D’autre part nous avons constaté des fissures sur placo au-dessus des angles hauts des dormants des portes intérieures ces fissures apparaisse au niveau de la jonction bois – plaque de plâtre. Les travaux réparatoires consistent à réaliser un jointement sur la fissure

Le cout des travaux réparatoires sont estimés à 300€HT le délai de travaux est de deux jours compris temps de séchage'.

L’expert avait en outre indiqué en page 13 de son rapport que :

'nous avons constaté des microfissures au niveau du plafond du séjour, au droit des dormants des portes des chambres

Ces microfissures n’ont pas de conséquences sur la solidité de l’ouvrage, elles proviennent généralement lors de « la mise en place » du bâtiment et apparaissent lors de la premiéres année après la construction. Les travaux réparatoires est une reprise par bande de jointement'.

Le premier juge a en outre exactement retenu que l’appelant devait supporter le coût de reprise des microfissures du plafond dès lors qu’ils avaient été régulièrement dénoncés, peu important que ces désordres n’affectent pas la solidité de l’ouvrage.

Aucun élément des débats ne permet de réfuter l’étendue et le coût des travaux de reprise décrits par l’expert.

Le montant de 1.300 € hors taxes sera en conséquence et ainsi que sollicité par les intimés retenu, soit 1.560 € toutes taxes comprises (Tva : 20 %).

Le jugement sera dès confirmé sur ce point.

2 – sur les sols carrelés et faïence

L’expert judiciaire a indiqué que :

'Les désordres sur le sol carrelé du séjour ont été repris par les entreprises concernées, les carreaux ont été remplacés. Toutefois Mr et Mme [X] fait remarquer que ces carreaux remplacés n’ont pas la même couleur. Nous avons effectivement constaté une différence très légère de teinte. Ceci s’explique sur la différence de bain lors de la fabrication même des carreaux de carrelage. Hélas cela est inévitable lorsque la commande de carreaux espacés de plusieurs semaines.

Concernant la faïence de la salle de bain, nous constatons des désaffleurement sur les carreaux du bas d’environ 2mm ce qui reste dans les tolérances du DTU 52.2 (

Le premier juge a exactement, en considération de cet avis que rien ne permet de réfuter, rejeté les demandes des acquéreurs présentées de ce chef.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

3 – sur l’escalier

Les intimés ne forment pas de demande de ce chef devant la cour.

4 – sur les menuiseries

L’expert judiciaire a indiqué que :

'Concernant la porte d’entrée, son dormant est fissuré, à notre avis il s’agit d’un séchage trop rapide du bois

Les travaux réparatoires consisteraient à poser une pâte à bois sur la fissure, à poncer et repeindre, délai de travaux d’une journée

Le coût des travaux est estimés à 200 €HT

Concernant les volets roulants, nous constatons effectivement un jour entre les lames et au niveau des coulisses. Les lames des volets roulants sont en forme d’ogive aussi est-il normal que le jour passe entre. Il ne s’agit pas là d’un désordre ou d’une malfaçon'.

Les volets roulants ne son pas affectés de désordres ou de malfaçons.

Aucun élément des débats n’établit que cette fissuration altère la solidité de la porte d’entrée et la sécurité des occupants.

La société Ridoret Menuiseries a indiqué par courriel en date du 13 octobre 2016 à l’appelante que :

'Nous sommes intervenus dans les logements de :

M M. [X]… : rebouchage huisserie porte d’entrée'.

Les constatations de l’expert judiciaire sont postérieures à cette intervention.

Le montant de 200 € hors taxes proposé par l’expert sera en conséquence retenu.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes des intimés pour un montant de 240 € (montant toutes taxes comprises ; tva : 20 %).

5 – sur les plinthes

L’expert a indiqué en page 14 de son rapport que :

'Nous avons constatés non pas le décollement des plinthes mais une microfissure entre la paroi et la plinthe, la plinthe en bois et le placo étant des matériaux différents, ils ne travaillent pas de façon équivalente c’est pourquoi il convient de poser un joint acrylique à peindre en jonction sur la plinthe'.

En page 26 de son rapport, il a indiqué que :

'Un joint acrylique à peindre peut-être posé le long des plinthes présentant les microfissures décrits plus haut.

Le coût estimé de ces travaux sont de 200€HT pour un délai de travaux de journée'.

Aucun élément des débats ne permet de réfuter cette appréciation.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes des intimés pour un montant de 240 € (montant toutes taxes comprises ; tva : 20 %).

6 – sur les sols PVC

L’expert a indiqué que :

'Nous avons constaté que les raccords du sol PVC sont faits de façon relativement grossière, bien que ces raccords soient inesthétiques ils ne rendent pas impropre a leur destination. Quoiqu’il en soit ces joints peuvent être refait

Le coût estimé de ces travaux sont de 600€HT pour un délai de travaux de 2jours'.

Pour les mêmes motifs que précédemment, ce montant sera retenu.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes des intimés pour un montant de 720 € (montant toutes taxes comprises ; tva : 20 %).

7 – sur la plomberie

L’expert judiciaire a exposé que :

'Les tuyaux doivent partir de la chaudière pour rejoindre le radiateur, il est inévitable qu’ils traversent la dalle, toutefois sur le raccordement de certain radiateur, il apparaît que ces derniers ont été décalés d’environ 10cm des alimentations d’eau aussi l’entreprise à procéder à un raccordement par coude, ce qui n’est pas proscrit pas (par) les règles de l’art. Ces coudes ne diminuent pas non plus le rendement. Mais ils sont inesthétiques'.

Les intimés ne demandent pas devant la cour l’indemnisation du coût de reprise de ce désordre, inesthétique.

8 – sur la déperdition thermique

L’expert a indiqué en page 16 de son rapport que :

'Lors de la seconde réunion d’expertise nous nous sommes fait assister par Mr [T], ingénieur thermicien.

En effet Mr et Mme [X] nous indique une zone froide dans l’une des chambres, Une partie de ladite chambre en débord sur environ 1m de la façade principale. Nous supposons une déperdition thermique.

Nous avons vérifié les températures tant à l’intérieur qu’à extérieur par caméra thermique afin de vérifier les ponts thermiques.

Nous relevons effectivement une différence de température dans l’angle droit intérieur de la chambre de l’ordre de 8°C inférieur au reste du sol . Nous notons-que le radiateur simple panneau est situé sous la fenêtre.

En extérieur les relevés de température ne démontrent pas de pont thermique significatif.

Enfin l’avis de notre sapiteur sur la question est qu’il ne subsiste pas de non-conformité à la réglementation thermique 2012. Toutefois cette zone de froid peut être traité par le remplacement du radiateur simple panneau par un radiateur double panneau'.

Il a conclu que :

'll apparaît que le bâtiment respecte les objectifs de la réglementation thermique 2012, la zone « froide » de la chambre est en saille (saillie) par rapport a la façade globale du bâtiment, mais celle-ci est isolée en sous face de dalle

Pour remédier à cet inconfort il est nécessaire de remplacer le radiateur actuel par un radiateur double parois

[…]

Cout estimé du remplacement du radiateur 1000€ pour un délai d’intervention d’une journée'.

Cette conclusion, argumentée et qu’aucun élément des débats ne permet de réfuter, sera retenue.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande des intimés pour un montant (toutes taxes comprises) de 1.200 € (tva : 20 %).

9 – sur les enduits extérieurs

L’expert a conclu que :

'Les enduits de façade présentent quelques microfissures localisées au niveau de la jonction du plancher haut du RDC et du mur maçonné de façade et au niveau de la mitoyenneté (à ce propos d’ailleurs ladite microfissure se trouve sur la propriété du voisin). Toutefois ce type de microfissure ne sont pas infiltrantes et ne mettent donc pas en péril la structure. Il s’agit ici d’un désordre esthétique. Pour remédier a ce désordre esthétique il convient d’appliqué un badigeon sur l’ensemble de la façade.

Cout estimé de l’application d’un badigeon est de 3000€ pour un délai d’intervention d’une semaine'.

Aucun élément des débats ne permet de réfuter cette conclusion de l’expert qui sera retenue.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a condamné de ce chef l’appelante au paiement de la somme de 3.600 € (montant toutes taxes comprises ; tva : 20 %).

10 – sur la réfection des peintures intérieures

Les intimés avaient émis à la livraison des réserves sur la peinture de la porte d’entrée.

Ils ont postérieurement indiqué au vendeur que : 'La peinture est à refaire'.

Le procès-verbal en date du 22 août 2016, de réception par l’appelant, du lot n° 13 – peinture comporte les réserves suivantes s’agissant du lot n° 19 :

'- Séjour : finir sous face escalier

— Abri jardin : finir peinture sur porte (fait mais pas avec la même couleur.

— Porte entrée : côté intérieur peinture à revoir, montant de la porte fissuré + réglage porte (jour en dessous).

— Remarque générale de l’acquéreur sur les finitions peintures.

— Escalier : gros éclat dans marche (déjà mis en réserves chantier) + éclat dans limon'.

Le procès-verbal de constat du 14 juin 2017 mentionne des désordres affectant les travaux de peinture réalisés (mauvaise application, reprises grossièrement exécutées).

Ainsi qu’exactement apprécié par le premier juge, l’ancienneté de ces désordres exclut de limiter les travaux à des reprises ponctuelles mais nécessite une reprise totale des peintures.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a enjoint sous astreinte à l’appelante de procéder à la réfection des peintures du séjour, de la cage d’escalier, du palier et des chambres.

11 – sur le meuble de salle de bains

L’expert ne s’est pas prononcé sur le meuble de la salle de bains.

Le procès-verbal de constat établit que ce meuble a été grossièrement posé.

Le désordre a été dénoncé dans les délais.

Le premier juge, pour rejeter la demande relative à ce meuble, a constaté que les acquéreurs n’avaient produit aux débats aucun devis de travaux.

Ils ont produit devant la cour un devis en date du 3 octobre 2023 de la société Leroy Merlin (magasin de [Localité 1]), d’un montant toutes taxes comprises de 1.119,87 €, pose incluse.

Ce montant sera retenu pour les motifs qui précèdent.

Le jugement sera réformé sur point.

12 – sur le jardin

Le cahier des clauses techniques particulières du lot n° 14, espaces verts, prévoit notamment que :

'14.3.1.1 Terre végétale

Fourniture et mise en place de la terre végétale: LOT VRD.

[…]

14.3.1.2 Engazonnement

Sur cette terre végétale, l’intervention du présent lot réalisera :

— la destruction des végétaux nuisibles

— le décompactage mécanique pour ameublissement

— labourage ou hersage

— enlèvement des grosses pierres, gravois et détritus divers

— labour, épierrage définitif, réglage et ensemencement

Après réglage des surfaces et façon de filet et contre-filets, l’entrepreneur exécutera le semi de graines de gazon.

Le choix des mélanges de graines devra être prévu pour un gazon longue durée, et être approprié à la nature du sol.

Un lawn-grass de premier choix, avec mélange de ray-grass anglais, permettra en proportion déterminée, d’obtenir des gazons serrés, résistants et de parfaite tenue. L’entrepreneur devra le roulage, l’épandage d’engrais et l’enfouissage ainsi qu’un deuxième roulage.

Les quantités minimales à respecter sont:

—  5kg/are pour la graine.

—  15kg/are pour l’engrais'.

L’expert a conclu que : 'Nous n’avons pas constaté de gravats et autre détritus dans le jardin, Mr et Mme [X] nous ont affirmé les avoir évacués'.

Il résulte toutefois du procès-verbal de constat précité que sont demeurés dans le jardin un élément de dalle en ciment, enfoui, ainsi que des pierres et des détritus divers.

Ce jardin n’a ainsi pas été nettoyé comme convenu.

La société Carré Vert Paysage chargé du lot espaces verts a indiqué dans une attestation en date du 31 juillet 2017 que :

'Notre société est intervenue pour la réfection des gazons relatives à l’affaire citée en référence le lundi 21 novembre 20156, mais… Mr et Mme [X] [K] habitant le logement 19 situé [Adresse 3] ont refusé notre prestation'.

Cette attestation ne détaille pas la prestation qui devait être réalisée. Elle ne fait pas mention du dépierrage du jardin et de l’enlèvement de la dalle en ciment. Il ne peut dès lors être reproché aux intimés d’avoir refusé cette intervention.

Ces derniers n’ont pas produit de devis de travaux.

C’est dès lors exactement que le premier juge a enjoint sous astreinte à l’appelante de faire procéder à l’enlèvement de la dalle et de la remplacer par de la terre et du gazon. Le jugement sera confirmé sur ces points.

Il y sera ajouté en ce que le jardin devra être nettoyé puis réengazonné après apport de la terre végétale nécessaire. Cette injonction sera comme précédemment prononcée sous astreinte.

D – SUR UN PREJUDICE MORAL ET DE JOUISSANCE

Les désordres précédemment décrits affectant le bien acquis perdurent depuis la livraison et n’ont pas été repris.

Les intimés auront à supporter le trouble résultant des travaux de reprise.

Le trouble subi dans la jouissance paisible du bien acquis sera réparé, ainsi que sollicité, par l’attribution de la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts.

E – SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

F – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelant.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 21 mars 2023 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu’il :

'CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de [Localité 1] à verser à M. [K] [X] et Madame [H] [Z] épouse [X] la somme de 2000 € (deux mille euros) en réparation du trouble de jouissance;

DÉBOUTE M. [K] [X] et Madame [H] [Z] épouse [X] de leurs plus amples

demandes’ ;

et statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] à procéder ou faire procéder au nettoyage du jardin des époux [K] [X] et [H] [Z], y apporter de la terre végétale et l’engazonner, sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de signification de l’arrêt, dans la limite de trois mois ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] à payer aux époux [K] [X] et [H] [Z] pris ensemble la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance subi ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération de [Localité 1] à payer en cause d’appel aux époux [K] [X] et [H] [Z] pris ensemble la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,